在處理這個問題時，我們需要考慮到各種因素。對于那些無法具體界定的特殊情況，我們可以嘗試通過抽象和概括來理解其共性和規(guī)律。接下來將為大家分享一些總結的寫作技巧和注意事項，希望能提高大家的寫作水平。

鄭州房地產(chǎn)分析篇一

2017年已進入了傳說中的金九，然而，樓市的春天似乎并沒有如約而來。

開發(fā)商捂盤待售相機而動，二手房多空對峙難分勝負，越來越多的城市加入限購軍團，政府又一口氣打包推出了租售同權、共有產(chǎn)權、集體用地可入市租賃等政策，要給中低收入者一個說法。

經(jīng)過多年來多空和政府的三方角力，今天的樓市已然脫離了經(jīng)濟學規(guī)律，呈現(xiàn)出一派無人看懂的混沌氣象。

形勢如此復雜，2018，房價究竟是漲，是跌？

不說廢話，先上結論。

2018年，樓市繼續(xù)上漲的概率極大，不確定的只是幅度。

依據(jù)是什么？

我們不必去看gdp增長數(shù)值、廣義貨幣m2增速、新增貸款數(shù)量、央行存款準備金率調(diào)整、城市樓盤去化率、人口遷徒地圖、小學生增長比例等等專業(yè)數(shù)據(jù)，這些變量組合在一起千變?nèi)f化，會衍生無數(shù)的可能性。我們只看一點，當下的人們對樓市必漲的信心到底有多強大。

1、信心比黃金更重要。

人們一旦對某件事情建立起了堅定的信心，這股力量會是摧枯拉朽的。

經(jīng)過十多年的樓市教育，尤其是2016年下半年到17年初的全國普漲，空軍基本全部陣亡，多軍已經(jīng)一統(tǒng)天下，樓市短期震蕩，長期看漲目前已是絕大多數(shù)人的共識。

這是十多年血與淚的經(jīng)驗教訓積累下來的國人共識，想在三五年內(nèi)徹底扭轉基本是不可能的，所以，2018，樓市看漲基本面不會有大的變化。

記得十多年前，經(jīng)常有“專家”告訴人們，家庭存款應該分為三個部分，銀行儲蓄、股票、黃金各占三分之一。當初信了這些專家忽悠把手里的錢投到這三個地方的人，估計今天腸子都悔青了。

今天的我們，既不信任黃金，更不信任股票，也不會讓錢乖乖地躺在銀行睡覺。

至于期貨、基金、債券、外匯、收藏等多種理財方式，經(jīng)過多年的市場檢驗，收益高的風險高，風險小的收益低，都已成為了小眾市場，人們堅定地把全部身家都投向一個方向——樓市。收益高而風險小，多年來屢試不爽。

2、現(xiàn)在已是多軍的天下如果說十年前的溫州炒房團名動天下，那今天的炒房軍團規(guī)模之大遠勝當年的十倍百倍，2016年一線、二線、強三線的房價如大水漫灌，輪番炒作，每座城市都留下了炒房大軍的身影。

當下一線，二線，環(huán)京，環(huán)滬，環(huán)深，幾乎所有的熱點城市全部限購，但炒房團時刻在伺機而動。目前，重慶是炒房團重點關注的區(qū)域，重慶房價由于多年來供應了大量住宅用地及房產(chǎn)稅等原因，價格一直在低位徘徊。

自去年年底被熱炒開始，到目前重慶的房價已上漲60%-80%，均價1-2萬元，由于暫未實行限購，目前重慶已成為炒房團的福地，雖然有巨大的賣盤，但在強大的購買力面前，重慶房價一直在穩(wěn)步起飛。

近日，長沙和濟南也羞答答地撕開了限購的口子，炒房團立刻聞風而動，成群結隊飛赴更有潛力的長沙掃盤。

在眾多的炒家中，有實力雄厚一擲千金的豪客，也有靠信用卡、小額貸湊出首付的屌絲青年。

也許有人會指責炒房客，認為他們所到之處如蝗蟲過境，推高房價，讓產(chǎn)業(yè)脫實就虛，可是，我們應該清醒地看到，人的本性就是趨利避害，追逐利益是人之天性。

3、政府與多軍的角力。

目前，炒房客數(shù)量之多，實力之強，已到了政府不得不認真對待的地步。

再說政府近期推出的各項新政。

租售同權目的在于鼓勵人們以租房替代買房，提升租房者權益；

共有產(chǎn)權則是給中等收入人群一個七折買房的機會，政府入股，風險共擔，收益共享；

集體用地入市租賃的目的在于擴大租賃市場，降低租房價格，市場上可供出租的房源多了，也會牽制房價。

這些新政都能看出政府的用心良苦，確實希望拉住房價這匹脫僵的野馬，千萬別再像去年那樣瘋漲了，一旦崩盤后果不堪設想。

租售同權和共有產(chǎn)權的利弊之前有很多人已經(jīng)分析過，在這里，我想重點說一說農(nóng)村集體用地建租賃房入市的政策。

中國有沒有城市有大量的集體用地用來建租賃房的先例，有，這就是深圳。

4、談談深圳的小產(chǎn)權房。

大家都知道，今天的深圳是在一個小漁村的基礎上發(fā)展起來的，深圳政府早年建設用地征用的多是農(nóng)業(yè)用地，保留村民集體用地。

因此，直到今天，深圳市中心和市郊仍然存在著大量的集體用地，歸屬各個村的村民所有，這就是著名的城中村。

目前，深圳仍是林立的高樓大廈和綠地公園包圍著眾多城中村的城建模式，弊端嚴重，卻積重難返。

而早在九十年代，隨著外來人口不斷涌入深圳，就開始有腦子活絡的村民在自家集體用地上修建小樓，一般是六到九層，做成小面積的單間、一居或兩居用來出租。

當先期修建農(nóng)民樓的人獲得豐厚收益之后，大量的村民開始投入這項一本萬利的生意，或者借貸，或者招人入股，或者村委牽頭統(tǒng)一建設。

隨著一棟棟農(nóng)民樓拔地而起，到2000年后，深圳關內(nèi)的城中村集體用地已被農(nóng)民房完全占據(jù)。

這些農(nóng)民樓施工水平差，千樓千面，樓間距極窄，居住環(huán)境惡劣，俗稱為握手樓。大量農(nóng)民房的出現(xiàn)，嚴重影響了深圳的市容市貌。但同時，也提供給了深圳中低收入階層廉價租房的機會，農(nóng)民房的租金大約是商品房的1/2左右，低廉的租金讓大量低收入階層有了留在這個城市的機會。

直到今天，深圳關外的農(nóng)民房建設仍然屢禁不止，在龍華、坂田、沙井、布吉等等地段，街道兩側全是密密麻麻的農(nóng)民房，其數(shù)量之多，分布之廣讓人觸目驚心。而近幾年興建的農(nóng)民房已經(jīng)向高層電梯房和小區(qū)化發(fā)展。

目前，深圳的小產(chǎn)權房數(shù)量占到全部住房的60%左右，數(shù)量之巨堪稱全國之冠。

如此眾多的小產(chǎn)權房除少量用來交易外，大部分用于出租，且出租率極高，可以說，深圳早就深入貫徹了中央這一政策，大量的廉租房入市拉低租金牽制房價，但是效果如何呢？大家看今天深圳的房價便一目了然。

資源天然分布是不均衡的，而且，一旦獲得了資源的城市或地段，便具備了先發(fā)優(yōu)勢，會吸引更多的資源不斷流入，就如水從高處往低處流一樣自然而隨意。

反之，如果想把資源引入不發(fā)達的地區(qū)，就如同要把水從低處往高處引一樣吃力而收效甚微，為什么西部大開發(fā)投入了巨大的人力物力卻不成功，就是此理。

一葉落而知天下秋，總結過往亦可預知未來。

讓我們回顧一下2002年以后十幾年的房價波動，可以看出，房價走勢大致處于三到四年一輪回的模式，即微漲--大漲—微跌—橫盤—聚勢—盤整上攻—重新大漲這樣一個流程。

而且，每次上漲并非全國普漲，基本都是一線城市領漲，再蔓延至二線城市，最后再波及到三四線城市，漲幅也是逐漸減弱。2006、2009、2012、2016（包括2017上半年）都是大漲年，其他年則是盤整年或小漲年，但總體一定是螺旋上升的趨勢，因為貨幣和物價的增長都是不可逆的。

但近幾年，即使同屬一線城市，樓市上漲周期也開始出現(xiàn)分化，2015年，深圳最先一波領漲，16年上半年上海接力，下半年再到北京，17年3月，隨著政策不斷加碼，一線城市房價領跌，但部分二線城市仍處在按下葫蘆浮起瓢的態(tài)勢中。

梳理過往，便可以預知未來，2018年將會是盤整微漲之年，樓市上漲基本面不變，17年過熱的城市會在18年蟄伏消化過高的漲幅。說說一線，北京現(xiàn)在距年初最高價跌幅10%左右，郊縣跌得更多，目前處在多空對峙的狀態(tài)，但多軍正在逐漸聚集勢能，18年盤整可能性極大，上海情況類似。

但值得警惕的是深圳，深圳最近一波大漲自2015年4月起至2016年3月，所有房價翻倍，然后是一年多的微跌與盤整。

在這期間，多頭不斷上攻，兩次收復失地，又兩次遭遇新政打壓，但到今天，深圳房價已頑強站回歷史最高位，且上漲預期明顯。

如果沒有更多有力政策打壓，2018年深圳很可能是最先啟動的城市。

2018年，雖然沒有了空軍，但政府是多軍最大的敵人，政府可以容忍房價不漲或微漲，但絕對不會容忍再來一個大漲之年。

一旦有這樣的預期，是否會有更重磅的政策炸彈推出，比如首套房80%首付，二套房全款；或者是買入五到十年內(nèi)禁止賣出；或者是一個家庭限買一套房，社保資格提升至八年，都不是沒有可能的，就如同北京對商住的一招絕殺。

而且，2018年，確實看不到大漲的機會，所以，不論你是不是多軍，我都勸你，2018，不妨讓子彈飛一會兒。

(米宅米宅)。

鄭州房地產(chǎn)分析篇二

為加強房地產(chǎn)抵押管理，適應經(jīng)濟發(fā)展的需要，保障房地產(chǎn)抵押當事人的合法權益，鄭州市特制定了鄭州市房地產(chǎn)抵押管理辦法，歡迎閱讀!

第一章總則。

第一條為加強房地產(chǎn)抵押管理，適應經(jīng)濟發(fā)展的需要，保障房地產(chǎn)抵押當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《鄭州市城市房地產(chǎn)市場管理條例》等有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條凡在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押活動的單位和個人，均應遵守本辦法。

無地上定著物的土地使用權抵押管理辦法，由市人民政府另行制定。

以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權隨之抵押。

第四條市房產(chǎn)行政管理部門是本市房地產(chǎn)抵押管理工作的主管部門。其所屬的房地產(chǎn)抵押管理機構具體負責房地產(chǎn)抵押的管理工作。

縣(市)、上街區(qū)房產(chǎn)行政管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)抵押的管理工作，業(yè)務上接受市房產(chǎn)行政管理部門的指導。

第二章抵押權的設定。

第五條下列房地產(chǎn)可以設定抵押：

(一)取得房屋所有權證的房屋;。

(二)取得期得所有權的房屋;。

(三)符合房地產(chǎn)轉讓條件的在建工程。

第六條有下列情形之一的房地產(chǎn)設定抵押的，應遵守下列規(guī)定：

(一)共有的房地產(chǎn)，抵押人應取得其他共有人的書面同意;。

(二)已出租的房地產(chǎn)，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人;。

(四)集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)，應當經(jīng)本企業(yè)職工(代表)大會同意;。

(五)股份制企業(yè)的房地產(chǎn)，應當按企業(yè)章程的規(guī)定，經(jīng)董事會或股東大會通過;。

(七)破產(chǎn)、兼并企業(yè)的房地產(chǎn)用于安置企業(yè)職工的，接受企業(yè)以該房地產(chǎn)設定抵押的，應經(jīng)企業(yè)職工代表大會通過，并報市或縣(市)、區(qū)人民政府批準。

(一)權屬有爭議的房地產(chǎn);。

(二)教育、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施的房地產(chǎn);。

(三)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的建筑物;。

(四)依法查封或以其他形式限制轉讓的房地產(chǎn);。

(五)已經(jīng)預售的房屋;。

(六)在依法公告拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn);。

(七)已出租的公有住宅房屋;。

(八)國有土地使用權設定抵押后的在建工程及建成的建筑物;。

(九)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房地產(chǎn)。

第八條房地產(chǎn)抵押人所擔保的債權不得超出房地產(chǎn)的價值。

房地產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。

第九條抵押人與抵押權人可以在最高債權額限度內(nèi)，以房地產(chǎn)對一定期限內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權作擔保。

第十條房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)具有法定相應評估資格的評估機構評估價格。購買的預售房屋以預售合同中載明的價格為準。

第十一條房地產(chǎn)抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同，并使用統(tǒng)一文本。

第十二條房地產(chǎn)抵押合同除具有經(jīng)濟合同要求載明的主要條款外，還應載明下列內(nèi)容：

(一)主債權的種類。數(shù)額;。

(二)抵押房地產(chǎn)的座落、層數(shù)、結構、建筑面積、用地面積以及權證編號等;。

(三)抵押房地產(chǎn)價格;。

(四)抵押房地產(chǎn)擔保的范圍;。

(五)債務人履行債務的期限;。

(六)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、責任以及意外毀損或者滅失的責任;。

(七)抵押權消滅的條件。

抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押房屋的所有權轉移為債權人所有。

第十三條抵押房地產(chǎn)擔保的范圍，包括擔保主債權項下的金額及利息、違約金、罰息、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的拍賣費、訴訟費等有關費用。當事人另有約定的，從其約定。

第三章抵押登記。

第十四條房地產(chǎn)抵押當事人應當自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起十五日內(nèi)，向市、縣(市)、上街區(qū)房地產(chǎn)抵押管理機構申請抵押登記，辦理房屋他項權證。

房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

第十五條辦理房地產(chǎn)抵押登記，應當向房地產(chǎn)抵押管理機構交驗下列文件：

(一)抵押。

申請書。

(二)主合同、抵押合同;。

(四)抵押當事人雙方的身份證件或法人資格證明;。

第十六條抵押取得房屋所有權證房屋的，抵押人應當向房地產(chǎn)抵押管理機構交驗房屋所有權證、土地使用權證或土地共用證明。

購買期得所有權的商品房設定抵押的，還應當向房地產(chǎn)抵押管理機構交驗購房合同、預售許可證、交款憑證。

購買期得所有權的住房制度改革的房屋設定抵押的，還應當向房地產(chǎn)抵押管理機構交驗建設工程規(guī)劃許可證或房屋所有權證、建設單位的土地使用權證、購房合同、交款憑證。

以在建工程設定抵押的，還應當向房地產(chǎn)抵押管理機構交驗土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、建設工程概算書及已投入的工程款額、已完成工程量的證明。

抵押人交驗的土地使用權證或土地共用證明應經(jīng)土地管理部門驗證;房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)辦理完畢后，應向土地管理部門備案。

第十七條抵押的房地產(chǎn)有本辦法第六條規(guī)定情形之一的，抵押當事人應當向房地產(chǎn)抵押管理機構交驗相應的證件、批準文件或書面證明。

第十八條市、縣(市)、上街區(qū)房地產(chǎn)抵押管理機構應當自收到抵押登記申請之日起十五日內(nèi)，經(jīng)審查符合本辦法規(guī)定的，給予登記發(fā)給《房屋他項權證》;對不符合本辦法規(guī)定的，不予登記，并書面答復申請人。

第十九條房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)抵押管理機構應在抵押房屋的所有權證上載明已抵押事項。房屋在抵押期間竣工的，應重新申請抵押登記。

抵押期間，所有權證由抵押人收存;《房屋他項權證》由抵押權人收存。

第二十條抵押合同發(fā)生變更的，抵押人和抵押權人應當自抵押合同變更之日起十五日內(nèi)，到原房地產(chǎn)抵押管理機構辦理抵押變更登記。

抵押合同解除或終止的，抵押當事人應當自抵押合同解除或終止之日起一個月內(nèi)，持有關證件到原房地產(chǎn)抵押管理機構辦理抵押注銷登記。

第二十一條市、縣(市)、上街區(qū)房地產(chǎn)抵押管理機構應當建立、健全房地產(chǎn)抵押檔案。

公民、法人和其他組織查詢房地產(chǎn)抵押資料，房地產(chǎn)抵押管理機構應當無償提供查詢服務。

第四章抵押房地產(chǎn)的占用與處分。

抵押人在房地產(chǎn)抵押期間，應當維護抵押房地產(chǎn)的安全與完好。

第二十三條抵押人轉讓抵押的房地產(chǎn)，應當通知抵押權人，并告知受讓人房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

轉讓房地產(chǎn)的價款，明顯低于其價值的，抵押人應向抵押權人提供相應的擔保;抵押人不提供的，不得轉讓抵押的房地產(chǎn)。抵押人轉讓抵押房地產(chǎn)所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。

第二十四條因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人;抵押雙方可以重新設定抵押，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。

第二十五條有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產(chǎn)：

(一)債務履行期滿，抵押權人未受清償，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協(xié)議的;。

(三)抵押人被依法宣告解散或破產(chǎn)的;。

(四)抵押人違反本辦法有關規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的;。

(五)抵押合同約定處分房地產(chǎn)的其他情況。

第二十六條抵押權人處分抵押的房地產(chǎn)，可以與抵押人協(xié)議將抵押房地產(chǎn)折價處理或者以拍賣、變賣方式處理。協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

第二十七條設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。

第二十八條抵押人被依法宣告破產(chǎn)的，其破產(chǎn)前已設定抵押的房地產(chǎn)，抵押權人享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。對處分抵押房地產(chǎn)所得價款超過其所擔保的債務數(shù)額的，超過部分屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。

第二十九條處分被抵押的房地產(chǎn)所得款項，依下列順序分配：

(一)支付處分該房地產(chǎn)的費用;。

(二)支付與該抵押房地產(chǎn)有關的應繳納法定稅費;。

(三)按抵押順序依次償還抵押人所欠債務本息及違約金;。

(四)余額退還抵押人或被抵押房地產(chǎn)繼承人、受遺贈人。

法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第五章處罰。

第三十條違反本辦法規(guī)定未辦理房地產(chǎn)抵押登記或變更登記、注銷登記的，責令改正，對當事人處以500元以上1000元以下罰款;逾期仍不登記的，處以1000元以上3000元以下罰款。

第三十一條房地產(chǎn)抵押當事人弄虛作假騙取房屋抵押登記證件的，或者偽造、涂改房屋抵押登記證件的，由市、縣(市)、上街區(qū)房產(chǎn)行政管理部門注銷其證件，處1000元以下罰款。

第三十二條房地產(chǎn)抵押管理人員違反本辦法規(guī)定辦理抵押登記或者利用職務上的便利，索取、收受他人財物的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章附則。

第三十三條本辦法所稱抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給本人或第三人履行債務擔保的公民、法人和其他組織。抵押權人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人和其他組織。

本辦法所稱期得所有權的房屋是指以。

買賣合同。

約定，將來某一時間取得所有權的房屋。

本辦法所稱在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造的資金，以其合法方式取得土地使用權，連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給債權人作為償還債務履行擔保的行為。

第三十四條本辦法由市房產(chǎn)行政管理部門負責解釋。

第三十五條本辦法自一九九九年一月一日起施行。

所謂房地產(chǎn)抵押權是指債務人或者第三人不轉移對房地產(chǎn)的占有作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人依法享有的拍賣該房地產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。房地產(chǎn)抵押是伴隨著中國土地使用權制度改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而產(chǎn)生的一種房地產(chǎn)利用方式，也是融資風險的一種防范措施。房地產(chǎn)價值巨大，由其作為債權擔保之標的物，對于債權的實現(xiàn)甚為有利。

金融機構金融機構隨著中國各項經(jīng)濟建設的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押已為越來越多的債權人(主要是銀行等金融機構)所運用作為債權擔保的形式。債權人基于房地產(chǎn)抵押而享有的權利稱為房地產(chǎn)抵押權。房地產(chǎn)抵押權具有物權性和價值權性兩大基本性質(zhì)。

鄭州房地產(chǎn)分析篇三

從目前房產(chǎn)銷售情況來看，國家房地產(chǎn)政策方面的影響是普遍的，所有房地產(chǎn)行業(yè)都受到大環(huán)境的制約，就7月份國家開始第三次市場調(diào)控，采取限價、限購、限貸等措施、相應減少了購買量、銷售速度緩慢，如5月份開盤到第三次調(diào)控僅二個月的時間就售出95套，而7月份以來僅增加了10套，主要原因是老百姓對國家新政策的出臺還拿不準、還報定出現(xiàn)大跌價的希望、都處在觀望和等待時期。

根據(jù)我公司近幾年的開發(fā)銷售情況來看，盡管國家政策幾經(jīng)調(diào)控、三線以上城市價格仍然處在小幅上升階段，并不影響房產(chǎn)的購買力、樓盤空置率幾乎為零。足以說明市場的需求量還是有空間的，至于這個空間有多大則需要更近一步的市場調(diào)研和分析。據(jù)經(jīng)濟新聞報道，至少近五年內(nèi)商品房住宅不會出現(xiàn)飽和現(xiàn)象，目前壓力全部都集中在二、三線城市。

我公司從“五一”開盤以來共銷售住宅樓105套，價值1975萬元，95%的業(yè)主交全款，而且80%的業(yè)主來源于招遠本地區(qū)，只有20%的業(yè)主來源于外地。充分說明本地市場占有率是相當高、潛力之大。也更進一步說明我們的銷售力度不夠，由其在廣告宣傳方面做的不到位，對市場消費情況調(diào)查、研究缺乏，對服務區(qū)內(nèi)的人口結構、居民收人、均居住面積、周邊房地產(chǎn)市場價格和需求差別等，民需求量的分析還是存在問題的。所以，這種異?，F(xiàn)象也是暫時的，隨著土地、建筑材料、勞動力等物價的不斷上漲，商品房成本上升，開發(fā)商資金壓力增大、負債就會聚增、利潤空間減小，跌價的可能性很小，而在國家政策調(diào)控之下維持不再大幅上升可能性很大。目前就是國家調(diào)控這后的一個過渡時期有，通過我們公司的努力奮斗、在進一步挖掘本地市場的同時大力開發(fā)外地市場，樹立信心，爭取在二期開盤前把一期的280套全部銷售。招遠海景房才剛剛開始，在招遠政府的關懷和支持下、通往海濱的高速工路為我們海景房的客戶已經(jīng)鋪上了一條綠色通道，海濱花園正大規(guī)模的施工建設中，短短幾年內(nèi)我們的海景房就會初建規(guī)模，配套齊全，未來市場前景不是樂觀的。

項目工程總造價：30000萬元。

2010年完成工程總造價：2160萬元。

2011年完成工程總造價：7400萬元。

預計2012年完成工程總總造價：15000萬元。

設計總戶數(shù)：4200套。

預售戶數(shù)：410套。

其中全額交款（含按揭）1975萬元105戶。

建筑總面積：34778平方米。

按市場價格銷售收入：10250萬元。

2011年實際銷售收入（與交稅相對應）11399845元。

預計2012年實現(xiàn)銷售收入：8000萬元。

鄭州房地產(chǎn)分析篇四

針對近期媒體關于一些城市以“穩(wěn)增長”為名擬放松房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的報道，住房和城鄉(xiāng)建設部新聞發(fā)言人日前就當前房地產(chǎn)市場形勢和下一步政策走向等問題強調(diào)，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。（6月5日新華網(wǎng)）。

5月，各地樓市成交活躍，當月30個重點城市的新建住宅成交量預計將刷新2011年1月調(diào)控后的新高。在房地產(chǎn)投資創(chuàng)新低、經(jīng)濟增長下行壓力增大的背景下，被抑制的樓市剛需入市，部分城市放松房地產(chǎn)政策，開發(fā)商以價換量進行促銷，樓市初現(xiàn)“回暖”。但是“回暖”猶如曇花一現(xiàn)，預計下一個高潮是在金九銀十。

從長遠來看，中央房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松。5月18日至20日，溫家寶總理在武漢市就經(jīng)濟運行情況進行調(diào)研并主持召開河北、遼寧、江蘇、湖北、廣東、陜西六省經(jīng)濟形勢座談會，溫總理指出，要“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策”。5月23日，溫家寶總理主持國務院常務會議，再次提出要“穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”。

住房和城鄉(xiāng)建設部強調(diào)要繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策，只針對首套房的信貸支持和稅收優(yōu)惠政策，表明遏制投機投資性購房需求等調(diào)控措施未變。

投資性需求如今不再是主導，與此同時，保障房壓市加大了市場供給，對遏制高房價也起到一定作用。住房和城鄉(xiāng)建設部的數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月底，全國已開工城鎮(zhèn)保障性安居工程228萬套，基本建成150萬套，完成投資2470億元。

但我們不能盲目樂觀，樓市還處于一個相當不穩(wěn)定的狀態(tài)，合理房價的目標尚未實現(xiàn)，房地產(chǎn)市場調(diào)控要維持現(xiàn)狀壓力很大。地方政府急需找到拉動投資增長與降低房價的最佳結合點，并杜絕信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策關系民生大計。在確保經(jīng)濟穩(wěn)增長的同時，各地應嚴格執(zhí)行中央的差別化住房信貸、稅收政策和限購等措施不動搖，以引導房地產(chǎn)市場良好秩序的形成，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果。（陳宏）。

鄭州房地產(chǎn)分析篇五

房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)2010年11月10日08:45來源：中國證券報樓市調(diào)控背景下，昔日扮演著拯救虧損公司角色的房地產(chǎn)企業(yè)一轉身成為了拖累。*st鈦白（002145）10月30日的一紙公告宣告公司轉型房地產(chǎn)企業(yè)的計劃就此泡湯，而重組終止的最根本原因便是受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。

10余房企借殼擱淺。

樓市調(diào)控背景下，昔日扮演著拯救虧損公司角色的房地產(chǎn)企業(yè)一轉身成為了拖累。*st鈦白（002145）10月30日的一紙公告宣告公司轉型房地產(chǎn)企業(yè)的計劃就此泡湯，而重組終止的最根本原因便是受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。

配合房地產(chǎn)二次調(diào)控，中國證監(jiān)會10月15日在其官方網(wǎng)站上宣布，為貫徹國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策精神，已經(jīng)暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請，并對已受理的房地產(chǎn)類重組申請征求國土資源部意見。

而*st鈦白本次重組發(fā)行股份購買的部分資產(chǎn)為南京金浦房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司100%股權，該公司主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)相關要求，目前不適宜將房地產(chǎn)企業(yè)作為擬購入資產(chǎn)進行上市公司的重大資產(chǎn)重組。因此，公司此次資產(chǎn)重組難以繼續(xù)。*st鈦白重組的終止也直接宣告南京金浦房地產(chǎn)借殼上市的失敗。

同*st鈦白和南京金浦房地產(chǎn)公司的命運類似，國內(nèi)a股市場眾多等待借助重組從而實現(xiàn)借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)也都遭遇到了“政策關”。

自從2009年7月宣布將通過重組st東源從而實現(xiàn)整體上市的重慶金科地產(chǎn)，至今仍未獲得證監(jiān)會的核準文件，而新華聯(lián)地產(chǎn)借殼s*st圣方也同樣在苦等批復。

根據(jù)不完全統(tǒng)計，包括*st德棉、st國祥、st百科、st東源、*st遠東、st瓊花、st二紡、*st嘉瑞、*st商務、*st白貓等十余家欲轉身房地產(chǎn)的公司均在監(jiān)管層面卡殼。

對此，業(yè)內(nèi)人士也指出，2010年以來，由于持續(xù)不斷的地產(chǎn)調(diào)控政策，無論是房地產(chǎn)公司借殼上市還是地產(chǎn)公司的再融資基本都處于停滯狀態(tài)，在調(diào)控政策不斷深化的背景下，房企借殼近期獲得監(jiān)管部門放行的可能性非常小。

現(xiàn)在年底臨近，短期內(nèi)難以實現(xiàn)重組，不僅使得多家*st公司游離在退市邊緣，相應的，欲借殼房地產(chǎn)企業(yè)通過這些公司曲線融資的計劃也因此擱淺，從而在融資困難的大環(huán)境里再失一枚籌碼。

“先是反復跟證監(jiān)會溝通，現(xiàn)在還必須跟國土資源部溝通，重組預案公布已經(jīng)一年多了，但何時才能夠獲準真的很難說?！币患矣铓ど鲜械姆康禺a(chǎn)企業(yè)董事會秘書無奈表示。

鄭州房地產(chǎn)分析篇六

對客戶需求的的研究判斷，是住宅開發(fā)商第一位的核心競爭力。

在如今高房價的壓力下，普通消費者根本無力去買房，更不用說是對各個樓盤進行對比挑選了。雖然如今房價很高，但是這絕不是因為供小于需的結果，這是國際熱錢大量流入、國內(nèi)各種炒房團炒作以及土地財政造成的結果。因此，面對供大于需，而房價居高不下這么一個結果，開發(fā)商為了避免陷入開發(fā)出“空城”這么一個結果，必須對客戶需求進行研究判斷，開發(fā)出具有明確市場和產(chǎn)品定位、最接近客戶需求且具有最佳滿足性能價格比的住宅樓盤，就顯得尤為重要。

在這里我們對那些年收入在十二萬到二十萬的白領的購房行為進行分析。

一環(huán)境因素。

文化背景：

中國這樣一個安土重遷歷史悠久的大國，對房屋的重視程度非常的高。很多人奮斗了大半輩子也許就是為了能在奮斗了這么久并且愿意生活下去的城市買一套房子，安一個家。因此買房者往往急于買房但是往往又遲遲不動手。買房可說是人生的最大的一筆投資之一了。再加上中國的農(nóng)民占了總人口的百分之八十多，因此現(xiàn)在的很多高級白領都出身于農(nóng)村，因此他們就迫切需要在所生活的城市買一套房子，但是又不希望房子在太郊區(qū)的地段。家庭背景：

年收入在十五萬到二十萬的高級白領，相比一般人算是高工資，但是跟三十萬的人比起來還是有差距的。此時，他們大多工作了五六年了，手里已經(jīng)有了一定的買房的錢，在加上男女雙方收入，付首付是絕對沒問題了。由于這群人都是所謂的80后，但是到了這個階段80其實已經(jīng)成熟了，跟70后基本上沒區(qū)別。這是他們更多的是考慮這個家，考慮自己的未來。因此他們更多是考慮房子的質(zhì)量和方面性，至于說升值，不是他們考慮的范圍。同時他們對小區(qū)的健身和娛樂設施也很看重。

政策鼓勵：

如今的高房價下，國家為了鼓勵消費者購房、、、、、二個人因素。

文化水平：

這群消費者至少都是大學本科畢業(yè)，擁有較高的文化水平和消費品位，并且對環(huán)保理念也比較擁護，甚至說有一定的要求。畢竟綠色是今后的大方向。這就要求開發(fā)商要多用些環(huán)保節(jié)能的設備和材料，同時要注重綠色覆蓋率。

收入水平：年收入在十五萬到二十萬之間。

市場敏感度分析：80后在大學或之前一直是花錢如流水的一群人。但是到了這個時候，他們花錢會很小心，因為他們已經(jīng)充分體會到了賺錢的不易。并且又關乎未來的家庭幸福。但是，我還是堅持認為他們不在乎那幾萬塊錢，他們在乎的只是他們對這個樓盤的滿意度。包括物業(yè)服務，交通，周邊生活環(huán)境，配套設施，小區(qū)內(nèi)各項設施，是否環(huán)保等，只要這些方面讓消費者滿意了，他們就會毫不猶豫的掏錢。

消費動機：買房子，成家。

生活形態(tài)：他們的生活節(jié)奏是很快的，可以說壓力很大。整天游走在城市的高鐵架和嘈雜的城市中，再加上整天悶在辦公室中，他們迫切需要有一個釋放壓力的空間。可以回歸到自然中去是他們心里的呼喚。

品牌忠誠度：由于出身農(nóng)村的消費者居多，品牌對他們而言沒多大的吸引力。只要設計的合他們的感覺，他們就不會考慮太多。

鄭州房地產(chǎn)分析篇七

a項目位于珠三角某經(jīng)濟發(fā)達城市，地處城市cbd中心，坐擁各種都市配套。項目聘請國際知名建筑設計、園林設計公司，建筑及園林設計富有濃郁的東南亞風情，并應用世界先進的樓宇智能系統(tǒng)。項目首期規(guī)劃建有高層電梯洋房500套，兩梯兩戶，戶型以120-300平方米的三房兩廳、四房兩廳為主，南北對流。每戶前可觀城市繁華景象，后可賞東南亞園林風情。每戶設計有入戶花園，主人套房，超大景觀露臺。項目內(nèi)建有休閑會所、康體中心，配有五星級標準物業(yè)服務，24小時安全智能系統(tǒng)及保安服務。

經(jīng)過初步的市場調(diào)研，在產(chǎn)品、規(guī)劃及配套、景觀方面該城市暫沒有能與a項目直接形成競爭的樓盤。公司對a項目的定位是城市cbd頂級豪宅。

請回答：

1、提煉項目賣點，為項目命名及確定廣告語，并為首期組團命名；

2、創(chuàng)作一篇報紙廣告的主標題和簡潔文案，及畫面表達構想；

3、制定項目首期推廣宣傳策略。

幫我做這個題目可以嗎？

鄭州房地產(chǎn)分析篇八

監(jiān)管部門近期表示，房地產(chǎn)調(diào)控應更加注重市場和法制手段。業(yè)內(nèi)人士認為，當前行政調(diào)控措施產(chǎn)生的效果毋庸置疑，但市場和法制的調(diào)控手段亟待跟進發(fā)力。未來開征資本利得稅、從嚴征收土地增值稅、調(diào)整土地供應結構等措施都可能進入監(jiān)管部門的考慮范疇。此前，呼聲較高的市場手段是開征房產(chǎn)稅，增加房屋持有成本，長期看可以減少投資者囤積房屋的動機，扭轉房地產(chǎn)市場供需關系。但有專家指出，稅法是國家基本大法，出臺必須理由充足，程序合法。征收房產(chǎn)稅涉及土地使用費的繳納問題，事關土地制度;開征房產(chǎn)稅需要避免其成為地方政府財政收入的新支柱，加重普通百姓負擔;除商品房外，其他各類非商品房如何征收房產(chǎn)稅;此外，存在征稅成本較高，存量房的普查評估困難等問題。短期內(nèi)，全面開征房產(chǎn)稅難度較大。

在房地產(chǎn)市場開征資本利得稅，被業(yè)內(nèi)視為遏制投機性購房的重要市場手段和法制手段。在買賣環(huán)節(jié)征稅，根據(jù)交易時標的價格的高低，按照不同的稅率征收;根據(jù)所持有的年限長短，對短期投機者課以重稅。比如，如果購買一套房子是150萬元，一年后如果以200萬元賣掉，賺的50萬元利潤就以超過70%的稅率征稅，即上繳超過35萬元的資本利得稅，這樣炒房的利潤空間就大大縮小。

從嚴清算土地增值稅，也是具有可行性的市場和法制手段，可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，加大房企囤地捂地成本，促使其加快開發(fā)進度、增加市場供給，改善市場供求關系。同時，從嚴征收土地增值稅也會在一定程度上加大開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力，特別是對那些項目不大、實力不強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，促進其加快銷售回籠資金。

不過，從房地產(chǎn)市場長遠發(fā)展來看，改革稅制、打破地方政府對土地財政的依賴，降低地方政府推高地價和房價的動力，才能使房地產(chǎn)調(diào)控政策得到更好的貫徹落實，從源頭上解決地價和房價居高不下的問題。

此外，專家建議，調(diào)整土地供應結構，加大土地市場調(diào)節(jié)的靈活性。如增加保障房建設用地供應，增加普通商品房用地供應，減少低密度高端住宅用地供應，適當提高商品住宅項目的容積率。同時，政府作為土地市場提供者，可根據(jù)土地市場行情，進行逆周期調(diào)節(jié)，保持土地價格平穩(wěn)。同時，加快研究保障房的市場化運營體制，更好地引入民間資金進入保障房建設中來，提高保障房供應數(shù)量。

總之，房地產(chǎn)調(diào)控政策體系龐大而復雜，監(jiān)管部門應適時研究完善市場和法制手段，減少行政調(diào)控帶來的負面效應，多管齊下促進樓市穩(wěn)定健康發(fā)展。

環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值造成影響的典型案例。

我國在一些房地產(chǎn)方面的訴訟案中，已經(jīng)涉及到了環(huán)境影響評估。只是由于我國沒有實質(zhì)的操作規(guī)程和規(guī)范，使得環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值的影響沒有定量的評估報告。例如，北京某開發(fā)公司開發(fā)的一宗房地產(chǎn)項目，由于冬季施工造成的居室內(nèi)氨污染，使業(yè)主的身體健康造成損害。因此，業(yè)主到法院就污染問題進行起訴，法院受理了此案。經(jīng)有關部門檢測，在住宅樓內(nèi)數(shù)十戶業(yè)主的房間里，空氣中氨的濃度高出有關標準的十幾倍甚至幾十倍，其原因是冬季施工時在混凝土中加入含尿素的防凍劑造成的。事件發(fā)生后，開發(fā)商曾采取添置空氣凈化裝置、公開道歉等措施，并可無條件按原價退房并雙倍利息向業(yè)主進行賠償，但業(yè)主并不同意，因為業(yè)主以較低的期房價格購買，而現(xiàn)在房屋升值近20%.雙方對不動產(chǎn)的價值量存在爭議，那么這宗不動產(chǎn)的價值量到底是多少，需要公正的評估。這是一個典型的由于不動產(chǎn)受到污染，而使當事人對不動產(chǎn)價值量產(chǎn)生爭議的案例。

2003年《中國消費者報》登載了一宗消費者因住房受到無線電波污染而投訴的案例。北京市某區(qū)一個房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，由于其地處四環(huán)路的綠化隔離帶附近，又與東三環(huán)的燕莎商圈距離不遠，所以很多人都購買這里具有升值潛力的房產(chǎn)。但入住后不久，很多業(yè)主感覺失眠、頭疼，手機信號微弱。經(jīng)有關無線電檢測部門檢測，發(fā)現(xiàn)該住宅小區(qū)內(nèi)的無線電波嚴重超過正常人能承受的范圍，原因是距離該項目不遠的地方有一坐北京市某廣播電臺的發(fā)射塔。很多業(yè)主要求按照升值后的價格給予退房。

當前房地產(chǎn)估價中環(huán)境影響評估的現(xiàn)狀。

對房地產(chǎn)價值進行環(huán)境影響評估，我國沒有特別明確的技術規(guī)定和操作規(guī)程。在國家質(zhì)量技術監(jiān)督局和中華人民共和國建設部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（1999年2月12日）的第四部分第五條規(guī)定：“估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，……，對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。”從這條規(guī)定可以看出，估價規(guī)范對估價人員到現(xiàn)場查勘的內(nèi)容進行了規(guī)定，但對“周圍環(huán)境”的內(nèi)涵沒有進一步解釋，只是要求估價師對估價標的周圍環(huán)境進行拍照，親身感受估價對象的周圍環(huán)境和景觀的優(yōu)劣，形成估價師對估價對象的主觀判斷。多數(shù)估價報告和估價師沒有對不動產(chǎn)標的物周圍污染物和污染源進行查勘，在估價報告中也不包括環(huán)境污染對不動產(chǎn)價值影響的測算和消除污染物的影響而應該花費的成本預測。

對于處于污染環(huán)境中已建成的不動產(chǎn)，估價部門和估價師還沒有相應的具體條款和程序進行環(huán)境影響分析，并根據(jù)污染程度對不動產(chǎn)的價值影響做出判斷。公眾對此也沒有意識到在不動產(chǎn)受到環(huán)境污染的危害時，應該請評估機構和估價師對不動產(chǎn)的價值進行評估，并向造成環(huán)境污染的責任人提出賠償請求。

樓市調(diào)控政策并未動搖。

前三季度，廣東商品房銷售面積5066.48萬平方米，同比下降1.4%，但降幅比上半年收窄9.4%。

上海前三季度，上海市新建商品房銷售面積1229.94萬平方米，同比下降5.9%，降幅較上月收窄1.9個百分點。北京全市商品房銷售面積為1146.9萬平方米，比上年同期增長25.2%。

“整個市場確實是全面復蘇?！焙细恢脴I(yè)首席分析師龍斌稱，目前幾十個主要城市成交量回升得比較平穩(wěn)，主要原因在于今年以來信貸微調(diào)、以剛性需求為主導的成交結構支撐了成交的增長。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析說，目前整體市場復蘇趨勢明顯，開發(fā)商積極儲備資金，購入土地，四季度也不太可能再出現(xiàn)有力的房地產(chǎn)政策，整體市場上行趨勢已經(jīng)確立。

調(diào)控政策沒有動搖。

9月來，盡管貴陽市房產(chǎn)政策出現(xiàn)了部分松動，但大多數(shù)樓市政策小幅收緊的趨勢仍在持續(xù)，其中一線城市尤為明顯：上海開展限購政策執(zhí)行情況專項檢查，防止違規(guī)操作；北京進一步收緊了限購政策，規(guī)定北京戶籍居民購房須持第二代身份證；廣州將對中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目暫時采取限售措施。陜西省更是祭出成本大刀，規(guī)定在開發(fā)成本基礎上，房屋最后售價只能加上10%左右“合理利潤率”。

國務院總理溫家寶17日主持召開國務院常務會議，部署四季度經(jīng)濟工作時指出，要堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。

“總體看，調(diào)控政策沒有動搖，限購限貸的方向沒有改變，地方在沒有違反限購前提下根據(jù)自身特點做了一些微調(diào)，調(diào)控基本保持穩(wěn)定?！饼埍笳f。

根據(jù)資料顯示，09年時萬年花城地區(qū)房價平均15000/平方米，而截止到2012年10月，萬年花城五期房屋均價達到了35000/平方米。整體上看，我校周邊的房屋價格呈上漲趨勢。我校周邊交通比較便利，尤其年底開通地鐵十號線二期，這在很大程度上方便了居民和學生的出行。故會使得更多住戶愿意在此地購買房屋作為居住地。加之我校周圍正在進行全面建設，拆遷等活動，相信在不久的將來，定會縮小城鄉(xiāng)差距，使得花鄉(xiāng)這片區(qū)域與大都市接壤，這樣更會促進居民購買房屋。預計房價在維持一定水平的同時小額增長。

鄭州房地產(chǎn)分析篇九

今年以來，我市狠抓重點項目建設，著力推進發(fā)展方式轉變和經(jīng)濟結構調(diào)整。國內(nèi)房地產(chǎn)政策調(diào)控更加嚴格，刺激性政策減退，我市房地產(chǎn)業(yè)面臨資金困難、土地、勞動力成本上升等一系列問題，對我市房地產(chǎn)銷售平穩(wěn)運行產(chǎn)生一定影響。

（一）1-5月份以來房地產(chǎn)開發(fā)情況。

房地產(chǎn)銷售情況：1-5月份，我市房價總體繼續(xù)回落。據(jù)統(tǒng)計，我市開發(fā)房地產(chǎn)項目共59個。2012年1-5月份，銷售住宅869套;商品房銷售面積85244.59平方米；商品房銷售額30733萬元。其中商品房銷售平均價格多層為2600元左右，小高層為2800元左右，高層為3100元左右(該統(tǒng)計數(shù)字未含“兩改造”項目)，具體情況如下：

xx市1—5月份商品房銷售統(tǒng)計表。

銷售呈減緩態(tài)勢。主要原因：房地產(chǎn)調(diào)控政策效果進一步正在深化。

1-5月，房地產(chǎn)新開工面積376390平方米，商品房和商品住宅新開工項目個數(shù)10個，投資總規(guī)模556320萬元;房地產(chǎn)施工面積1420810平方米，商品房和商品住宅在建項目個數(shù)41個。

（二）1-5月份以來房地產(chǎn)購置土地面積情況。

房地產(chǎn)開發(fā)商今年購置土地的宗數(shù)5宗，面積160畝。資金總額1521萬元。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金來源情況。

房地產(chǎn)企業(yè)資金來源為自籌資金。通過銀行貸款、商品房預算款、自有資金等方式籌資。面臨的主要問題：受國家政策調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)貸款難，融資難。企業(yè)尋求擔保困難。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)效益情況。

大多數(shù)開發(fā)商反映，房地產(chǎn)企業(yè)效益與前幾年同期相比，呈現(xiàn)不景氣，低迷的狀態(tài)。

二、存在的主要問題及原因。

（一）國家宏觀調(diào)控制約。受限購、首付比例提高、國家調(diào)控房價影響企業(yè)投資信心等調(diào)控政策的影響。2012年1—5月房地產(chǎn)市場較去年發(fā)展出現(xiàn)低迷狀況，開工普遍放緩，我市有些房地產(chǎn)已竣工兩期，嚴重影響了房地產(chǎn)開發(fā)建設進度。

（二）資金鏈中斷。近來，受非法集資的影響，開發(fā)商資金鏈中斷，部分房地產(chǎn)企業(yè)已停工。

層變?yōu)楦邔?，高層的開發(fā)成本高，銷售價格相對高。致使剛性需求者無經(jīng)濟能力購買。

我市商品房有發(fā)展的潛力和機遇。一是目前我們處于城建三年大提升的第二年，規(guī)劃建設正在加強，投資需求旺盛，具有保持增長的潛力。二是全市上下謀發(fā)展的積極性高。近幾年，全市形成了抓重點項目建設的高潮。各地實現(xiàn)較快發(fā)展的決心大，上項目的積極性高。三是近期國家放貸政策放松，銀行存款準備金率下降0.5%，將有利于商品房的銷售，帶動開發(fā)商的資金流轉。

綜合而言，抑制房價上漲與支撐房價的諸多因素并存，預計房產(chǎn)價格短期內(nèi)在政策調(diào)控下難以快速上漲，小幅回落概率較大。

鄭州房地產(chǎn)分析篇十

受國際金融危機及國內(nèi)經(jīng)濟回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。2008下半年，作為擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經(jīng)濟的措施，力爭經(jīng)濟增長保持在8%以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預期。隨著經(jīng)濟適用房和限價房大量入市，2014上半年，市場迅速回暖，信貸政策轉向寬松，開發(fā)商迎來了又一春，房地產(chǎn)市場重新上演“地王爭霸”、“房價攀升”。

統(tǒng)計局公布的`最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：;全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：;統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明20，全國商品房銷售面積達到萬平方米;銷售面積增速為%。

統(tǒng)計局公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明:習水縣房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降;全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降%;統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明:習水縣商品房銷售面積達到(萬平方米)，銷售面積增速為53.7%。

國家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時期調(diào)整后，已經(jīng)率先進入到了回升的階段。從全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)來看，已經(jīng)份開始環(huán)比上升。全國房價已連續(xù)五個月上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強。商品房銷售的火爆，使得房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)貸款和個人按揭貸款大幅增長。

三、習水縣房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。

從去年1月份開始，習水縣房地產(chǎn)市場就已走進了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計，1至4月份習水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為、、、套，接連刷新了單月銷量紀錄。5月份，習水縣城區(qū)銷售量達到了套，到6月份時，這個數(shù)據(jù)是套，其中120-144平方米的戶型占了三分之一，100-120平方米的戶型占了近四分之一。除網(wǎng)上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點的看房客戶大量增加，市民對房地產(chǎn)市場的關注度大為上升。

隨著房市的火爆，各品牌開發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項目的開發(fā)力度，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著市場銷售的回暖，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項目開發(fā)的壓力。2014年下半年，新開發(fā)投資項目面積約平米，有實力的開發(fā)商都會加快施工進度，盡快啟動后續(xù)項目開發(fā)。在2014年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。

四、20住房市場價格形勢分析。

1、政府關于促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見。

(一)對個人購房實施補貼。(二)實行住房轉讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。(三)實行房地產(chǎn)交易相關費用優(yōu)惠。(四)調(diào)整住房公積金貸款政策。(五)實行銀行貸款利率優(yōu)惠。(六)支持自住型和改善型住房消費。因地震災害住房損毀而重新購房的，可視為首次購房。(七)實行購房入戶鼓勵。凡在習水縣城區(qū)購買商品住宅的，購房人及其直系親屬可按有關規(guī)定申請遷入辦理習水縣城區(qū)戶籍，相應可辦理子女入學等手續(xù)。

(八)減少城市基礎設施配套費。(九)對行政事業(yè)性收費實行“一費制”。(十)降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費。(十一)盤活存量建設用地。(十二)鼓勵房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵商業(yè)銀行在國家適度寬松的貨幣政策指導下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對資信好但短期資金周轉出現(xiàn)困難的企業(yè)和項目貸款給予重點傾斜。(十三)加大稅收支持力度。

3、營造良好發(fā)展環(huán)境。

(十四)提高服務效能。為開發(fā)企業(yè)和購房者提供優(yōu)質(zhì)服務。(十五)強化市場監(jiān)管。(十六)加強宣傳營銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習水”形象主題詞和“生態(tài)習水”、“宜居習水”、“安全習水”等優(yōu)勢特征，優(yōu)化市場交易環(huán)境。(十七)加大督查力度。加強房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。

這個被稱為“習水縣房市新政”的《意見》從一出臺便受到了世人的關注，大家對這個房市的“起動機”給予了厚望。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實惠;開發(fā)商希望“新政”能啟動樓市，銷售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力;政府希望“新政”啟動樓市，讓樓市帶動整個地域經(jīng)濟的發(fā)展。

目前，我國“大城市化”仍在進行，大城市服務業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產(chǎn)專家認為，累計需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落，除了漲價因素以外，開發(fā)商新增供應和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài);同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費，這依然值得警惕。

鄭州房地產(chǎn)分析篇十一

1.定義：

房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為滿足項目資金的需求，以項目為依托，獲取資金，完成項目開發(fā)建設。

2.分類：

主要的分類方式為二大類：

（1）內(nèi)部融資和外部融資。

內(nèi)部融資包括：企業(yè)預付房款和應收賬款，員工集資等。

外部融資包括：企業(yè)上市，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)債，銀行貸款等。

（2.）直接和間接融資。

直接融資是指從資本市場募集資金，間接融資是指從金融類機構募集資金。

銀行貸款：

銀行融資需要注意的三要素：

1.融資額2.下貸款時間3.貸款資金使用效率。

銀行融資流程：

1.融資額度匡算2.融資方式確定3.落實授信額度4.銀行受理。

5.調(diào)查審批6.銀行審批7.發(fā)放貸款8.貸后監(jiān)管。

政府監(jiān)管：因為央行212號文件要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備“四證一金”和35%的自有資金方可獲貸款。

目前，公司跟各大商業(yè)銀行（中農(nóng)工建和民生）都按照這個融資流程來運行。

房地產(chǎn)信托又分：房地產(chǎn)股權類信托，房地產(chǎn)債券類信托，房地產(chǎn)收益信托。其中，房地產(chǎn)股權類信托最常用，其優(yōu)勢在于可以墊付土地出讓金，而銀行貸款不可以。房地產(chǎn)債券類信托由于融資成本比銀行貸款要高，一般不常用。

目前，公司和平安信托的合作好像就屬于股權類信托模式。平安信托設立融資方案，購買部分項目公司股權，公司承諾到期溢價回購，并以抵押物和信用做擔保。

融資項目提供的主要材料：

從重慶和西安各項目提交的材料中，可以看到。除了對集團的的財務狀況，信用評級和開發(fā)資質(zhì)審核外，最主要的還是項目情況。而在項目材料中，最主要的是可研究性報告。通常的可研究性報告包括：項目概況，市場研究，項目規(guī)劃方案，項目進度設計，項目財務測算，項目財務評價，項目不確定性分析，項目社會影響和總結。

其中，對于我們?nèi)谫Y來說，項目進度設計，項目財務測算，項目財務評價，項目不確定性分析是主要了解和掌握的。

項目進度設計每個項目公司根據(jù)實際情況，具體制定。財務測算主要是對項目的土地價款，開發(fā)成本和開發(fā)費用做個預算，并計算總投資，來確定融資額度。具體根據(jù)項目公司和拓展部中心的材料為準。財務評價主要是通過財務模型，根據(jù)一些動態(tài)經(jīng)濟指標如內(nèi)部收益率（irr），動態(tài)回收期，凈現(xiàn)金流值來評價項目收益。項目不確定分析，主要通過盈虧平衡分析和敏感度分析來對判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，以及相關指標對這些不確定因素的敏感程度，對項目的最終決策提供參考依據(jù)。

鄭州房地產(chǎn)分析篇十二

1、策劃與策劃思維。

所謂策劃，簡言之即策略和謀劃，是對未來將要發(fā)生的事情所做的當前決策，表現(xiàn)為一種借助腦力進行模擬操作的理性行為，出主意、想辦法、制定實施方案。要解決的是做什么、何時做、誰來做、怎么做的問題。任何一個成功的策劃都是策略和謀劃高度統(tǒng)一的結果，策略是前提，謀劃是關鍵，策略是“源”，謀劃是“流”，無源不成流，有流必有源。策劃特別是房地產(chǎn)項目策劃其本身具有哪些屬性呢？它當具有資源整合的合理性，實施運作的可控性、可操作性，把握市場不同凡響的準確性和利潤最大化的經(jīng)濟性，這些基本元素的有機構成是策劃萬變不離其宗的要義，是保證策劃質(zhì)量的根本。

策劃思維是知識密集型的高級思維，嚴密性和創(chuàng)造性以及某種意義上的靈感性是其基本的思維特質(zhì)。它不同于一般的創(chuàng)作思維，也不同于經(jīng)營管理思維，不同于經(jīng)驗思維、理論思維、形象思維，而是一種以創(chuàng)造性思維和直覺思維為精華的多種思維方式融為一體的組合思維。廣博的知識，豐富的經(jīng)驗，敏銳的市場觸覺，深厚的專業(yè)素養(yǎng)是卓越的策劃思維的基礎。策劃思維的嚴密性與圍棋思維相仿，既要有良好的大局觀，又要有精確的計算能力，以權衡得失，判斷優(yōu)劣，明確取舍。策劃思維的靈感性與廣告的創(chuàng)意思維相仿，百思不得其“解”，偶然靈光一現(xiàn)，山窮水復之際，瞬間柳暗花明。汽車大王福特創(chuàng)造劃時代的“流水作業(yè)”，就是因為在苦思冥想中偶然看到一家肉店三人分工協(xié)作的工作情景，突現(xiàn)靈感，受到啟發(fā)，并加以創(chuàng)造性設計和發(fā)揮而形成的。

策劃思維的特性是由策劃本身決定的。策劃人的個性和觀念對策劃思維有影響，并因此而形成不同的策劃風格，概念包裝型，產(chǎn)品務實型，多元整合型等均屬于不同主張或不同項目條件下的幾種策劃風格。

2、策劃思維的邏輯起點。

策劃思維之邏輯起點的正確選擇，對于策劃作業(yè)的全過程來說，具有不能忽視的重要意義。就人類思維“概念、判斷、推理”的一般程式而言，無疑，概念設計是策劃思維的邏輯起點。這里所說的概念是指房地產(chǎn)的產(chǎn)品概念，或者說是項目概念，也可稱項目理念。廣州光大花園的“大榕樹下，健康人家”的生態(tài)概念；奧林匹克花園“運動就在家門口”的健康概念；碧桂圓“給你一個五星級的家”的身份概念和先辦學校，再建房子的教育概念，以及北京現(xiàn)代城的soho概念等都是房地產(chǎn)項目策劃概念設計有口皆碑的典范。

如果說上述概念設計是從整體規(guī)劃的角度進行的，那么，概念設計還存在另外一個單體建筑設計的領域，前者是生活概念，后者是住宅產(chǎn)品概念，前者是宏觀的小區(qū)概念，后者是微觀的建筑概念。上海康橋半島的“獨院式住宅”、北京現(xiàn)代城的“soho”空間，還有所謂的“townhouse”“l(fā)ofut”“cosmo”等均為住宅概念設計引領時尚的杰作和代表。

一個時期來，沿海城市房地產(chǎn)市場項目策劃，在思維模式的橫向嫁接方面有許多成功的探索，受到權威的肯定，媒體的追捧和消費者的廣泛認同。房地產(chǎn)與旅游的整合產(chǎn)生了旅游房產(chǎn)概念。產(chǎn)權式酒店，時權式酒店引入旅游度假類住宅項目，還有周末休閑的“5+2”生活概念等，潘石屹的博鰲藍色海岸是這一概念的知名項目。soho、e—house是網(wǎng)絡與房地產(chǎn)的嫁接，奧林匹克花園是體育與房地產(chǎn)的嫁接。這些概念是形成有效傳播的邏輯起點，是注意力經(jīng)濟求之難得的發(fā)展商的產(chǎn)品賣點，消費者的記憶點，也是目前激烈的房地產(chǎn)市場競爭中營銷制勝往往能夠取得四量撥千斤之效果的重要訴求因子。

當然，這里需要強調(diào)的是，概念設計是策劃思維的邏輯起點，決不是項目策劃思維的全部，更不是忽視產(chǎn)品品質(zhì)，一味追求概念包裝的項目炒作。品質(zhì)是概念的依據(jù)，概念是品質(zhì)的有機附麗，從產(chǎn)品形象價值的方面來說，其實概念也是品質(zhì)的一部分。當然，這里所說的概念設計有一個前提，那就是市場，根據(jù)企業(yè)的具體情況，通過對目標市場宏觀和微觀的充分的調(diào)查分析，在此前提下進行有的放矢的概念設計。不能閉門造車，不能想當然，不能為了概念而概念，嘩眾取寵，舍本逐末。有了概念是錦上添花，然而，對于目前居高不下的商品房投訴率來說，真正的產(chǎn)品品質(zhì)才是雪中送炭。

另外，撇開策劃對象即項目本身，策劃的作業(yè)領域或范疇也存在一個概念設計的問題。長期以來，開發(fā)商乃至策劃人關注的多是既定項目的策劃，即項目策劃，而往往忽視了還應該去開展未知項目的策劃，即“策劃項目”。提出這一觀點所想解決的是策劃工作、策劃組織的設計問題，沒有健全的策劃組織構成，不明白策劃工作的完整領域，其結果，所帶來的不僅僅是策劃的遺憾，而實質(zhì)是企業(yè)另一個策劃事業(yè)空間的喪失。

房地產(chǎn)項目策劃，在宏觀上可區(qū)分為或者說設計為“策劃項目”和“項目策劃”兩個基本概念或范疇，并由此順理成章地可把它確立為策劃思維的兩個基本領域，即“策劃項目”思維領域和“項目策劃”思維領域。前者重策略，后者重謀劃。根據(jù)對房地產(chǎn)市場不間斷的調(diào)研分析，結合企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，策劃符合企業(yè)發(fā)展需要的各類項目，作為項目儲備，可稱之為軟資源儲備，與資金、土地、管理、關系，人、財、物等軟硬件物質(zhì)資源儲備（可稱之為硬資源儲備）進行有機整合，雙向對接，確立項目，并進行“項目策劃”。當然，這一過程是雙向互動的，即根據(jù)項目儲備尋找資源，根據(jù)已有資源策劃項目，兩相結合，不可偏廢，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)兩類資源的聯(lián)動和可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)市場由初級競爭正逐漸過渡到完全競爭，并將最終走向壟斷競爭，房地產(chǎn)商、投資商面對逐漸走向規(guī)范、走向秩序、日趨激烈的市場競爭，在保證硬資源儲備的同時，不斷加強軟資源儲備，并根據(jù)策劃項目和項目策劃的需要，調(diào)整和健全企業(yè)的策劃班子，建立符合這一演變需要的策劃運作機制，可以說是十分必要的。相信有遠見的發(fā)展商將會越來越重視“策劃項目”對于企業(yè)在優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟法則面前的重要性，未雨綢繆，捷足先登，方能立于不敗之地。

二、項目策劃的思維模式。

四個環(huán)節(jié)。各階段、各環(huán)節(jié)的思維方法都離不開人們思維歸納、推理的兩種基本模式。

1、策劃思維的歸納模式。

從自然資源的利用上可把房地產(chǎn)項目歸納分類為：山景項目、水景（江河景湖景及海景）項目、名勝項目等。香港淺水灣一帶豪宅，美國的比利華山莊，深圳金海灣花園、蔚藍海岸、華僑海景山莊，廣州二沙島別墅、星河灣、廣州大橋珠江南岸的中海錦苑，上海的康橋半島等都是典型的水景項目。深圳的中海怡翠山莊，廣州的翠湖山莊、白云堡別墅（白云山麓）等均為山景項目。成都的浣花別墅區(qū)、杜甫花園，杭州綠園、九溪玫瑰園等可算是名勝項目。

從建筑結構上可分為磚混結構、框架結構等，此外，還可從產(chǎn)品題材、建筑風格、社區(qū)文化、生活方式等方面進行分類。這種分析歸納的模式或方法在策劃思維的“獲取信息”階段，也就是市場調(diào)研階段的作用主要體現(xiàn)在對市場信息科學、有效、準確的把握上。

面對目標市場復雜多元的信息資源，根據(jù)市場細分的原理，采用分類歸納的辦法，進行梳理整合，展開分門別類的經(jīng)常性研究，尋找市場空缺，發(fā)現(xiàn)市場機會，繼而策劃出符合企業(yè)發(fā)展需要的新項目。在策劃思維的信息加工處理階段，對于明確項目的產(chǎn)品定位、市場定位十分重要。

2、策劃思維的推理模式。

策劃思維的推理模式主要反映在策劃思維全過程的輸出階段，在對市場信息獲取、整理、加工的基礎上，進行深入的分析論證和創(chuàng)造性的策劃構思。去粗取精，去偽存真，由此及彼，由表及里，把握市場脈搏，洞察市場先機。廣東順德碧桂園正是因為其開發(fā)商和項目策劃人，順應了中國人千年傳承、望子成龍的民族文化傳統(tǒng)，以及富裕起來的當?shù)厝巳遮呁宫F(xiàn)的對子女就學的關心和重視，創(chuàng)造性地采取先辦學校，再推住宅的開發(fā)模式，演繹出所謂的碧桂圓神話，取得了至今仍令業(yè)界津津樂道的輝煌成就。同樣，北京現(xiàn)代城是因為看準了都市soho一族大量涌現(xiàn)，認定了居家式辦公群體的市場需求，推出了獨步一時，領導潮流的“soho”空間。前者立足于傳統(tǒng)文化，后者立足于現(xiàn)代文化。

房地產(chǎn)開發(fā)理念的基本要素不外乎“生態(tài)、人性、文化”三個方面，相應構成策劃思維推理模式的三個領域，或者說三種形態(tài)，即生態(tài)推理型，人性推理型，文化推理型。前文所提之廣州碧桂圓和北京soho現(xiàn)代城屬于文化推理型。廣州光大花園屬于生態(tài)推理型，都市居家，人對生活健康、環(huán)境生態(tài)的追求日漸強烈，大榕樹下的生態(tài)家園，滿足了受眾對環(huán)境健康的渴望，贏得了驕人的市場業(yè)績。上?？禈虬雿u則屬于人性推理型，針對人對別墅的依戀情結，創(chuàng)造性地演繹“獨院式”住宅，成為新住宅運動創(chuàng)新精神的一個代表。

值得一提的是房地產(chǎn)市場近年來初露端倪的亞文化現(xiàn)象，這也應當歸之為文化推理型領域。比如說“生活方式”就屬于亞文化。博敖藍色海岸的旅游房產(chǎn)；奧林匹克花園的體育房產(chǎn)；“5+2”生活方式的休閑度假房產(chǎn)等，都是從現(xiàn)代人生活方式的發(fā)展演變中或者說是從亞文化現(xiàn)象中尋找產(chǎn)品演繹的依據(jù)，深入分析現(xiàn)象，準確判斷趨勢，成功創(chuàng)造需求。

總之，思維是有模式的，因為思維有規(guī)律，掌握策劃思維規(guī)律，可以提高思維效率，思維質(zhì)量和策劃水準，只有遵循了這樣的策劃需要，才能得到需要的策劃，成功的策劃。

鄭州房地產(chǎn)分析篇十三

[日期：2010-04-26]來源：貴州財經(jīng)學院作者：劉海麗周明現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)摘要：由于美國完善的房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)企業(yè)融資非常便利，其證券融資模式尤為盛行。我國現(xiàn)有的市場條件和金融體系決定了房地產(chǎn)企業(yè)融資仍將以銀行借貸為主，同時，尋求靈活、多元化的融資模式成為必然選擇。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)融資、融資渠道。

以買方需求旺盛為主導的美國房地產(chǎn)市場和發(fā)達的資本市場為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大營造了良好的發(fā)展空間，企業(yè)的融資得到政府、華爾街上甚至其他更多金融機構和私人機構的支持，政策支持方和資金提供方對這些企業(yè)充滿了信心，融資方和資金提供方之間形成了良性互動，各得其利。通過上市、reits、債券、信用公司等融資的手段占據(jù)重要地位，同時次級抵押貸款公司、投資銀行、保險公司等金融機構為房地產(chǎn)企業(yè)的融資直接或間接起到了促進作用，雖然它們是次貸危機爆發(fā)后的受害者。眾多資金鏈條的銜接便利了資金向房地產(chǎn)市場流通，同時風險卻得到了有效轉移和分散化，房地產(chǎn)企業(yè)在次貸危機中似乎并未受多大損失。

我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了10多年的繁榮期，房地產(chǎn)行業(yè)的膨脹帶來了資金需求的急速增加。政府出臺了針對房地產(chǎn)業(yè)的信貸緊縮政策，但房地產(chǎn)融資需求未受到實質(zhì)性的影響。融資渠道主要有：國內(nèi)商業(yè)銀行貸款、信托融資、境內(nèi)公司上市、發(fā)行企業(yè)債、金融租賃、典當、民間私募基金、外資銀行貸款、房地產(chǎn)投資信托基金（reits）、海外上市融資等[1]。其中，國內(nèi)銀行貸款所占比重相對較大，一項研究表明，直接或間接通過銀行短期貸款獲得的資金加總占到一般房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的60%-70%，有的甚至高達90%以上。

目前我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)領域的企業(yè)高達5萬多家，但是境內(nèi)上市公司只有70家；通過借殼上市與境外上市融資的公司也只有幾十家，上市發(fā)行股票融資對于95%以上中小規(guī)模的公司來說門檻太高。通過信托、債券、利用外資等其他方式融資所占比重較小。

美國的金融市場發(fā)達，金融體系較為完善，為房地產(chǎn)行業(yè)和項目融資提供了便利。資本市場發(fā)達，市場競爭程度較高，融資快捷方便，房地產(chǎn)融資的成本相對較低。而我國處于市場經(jīng)濟的初期，通過銀行借貸的手續(xù)較為復雜，而銀行貸款以中、短期為主；通過資本市場融資的數(shù)目極其有限，房地產(chǎn)企業(yè)不得不轉向其他高利率的融資途徑。

但必須認識到，當前以證券化融資為主的美國模式在我國是無法實現(xiàn)的，我國現(xiàn)有的市場環(huán)境和法律環(huán)境決定了房地產(chǎn)融資模式只能以銀行為主導。銀行主導型融資模式與資本市場主導型融資模式是互補關系而非替代關系[2]，在融資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須將銀行借貸融資和證券化融資兩種方式有效結合，并確立適當?shù)娜谫Y比例以實現(xiàn)高效率的融資。

三、結論與啟示。

美國完善的房地產(chǎn)金融體系和發(fā)達的資本市場為美國房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的融資環(huán)境，房地產(chǎn)市場的火爆為房地產(chǎn)企業(yè)融資起到了激勵作用。證券化融資成為全球推崇的成功融資模式——美國模式，美國的融資渠道比國內(nèi)廣闊，融資工具比國內(nèi)豐富，同時有較為健全的法規(guī)制度做保障，融資效率較高，這些是美國房地產(chǎn)融資的優(yōu)勢所在，也是我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面需要改進和完善的地方。

二）美國模式不是完美的以資本市場為主導的融資模式，并不是萬能的。正如美國的房地產(chǎn)融資得益于房地產(chǎn)市場的成熟和金融市場的發(fā)達，同時它也影響著這兩個市場的銜接關系。值得一提的是，不少房地產(chǎn)公司涉足了抵押貸款業(yè)務促使居民買房以增加其銷售量，也增加了其自有資金量。當市場泡沫破滅，大量購房者已經(jīng)無力按時歸還貸款之時，房地產(chǎn)開發(fā)商卻高枕無憂，因為它已經(jīng)將這些貸款業(yè)務直接或間接賣給了華爾街。潛在的風險和損失在金融市場中顯露，受損的是那些資金提供方和抵押貸款證券化產(chǎn)品的購買方。反過來，房地產(chǎn)市場和金融市場任何一個出現(xiàn)問題，使得房地產(chǎn)金融融資體系出現(xiàn)漏洞，那么融資必將受到影響。次貸危機之后，美國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)雙重受損，房地產(chǎn)市場和資本市場之間的資金鏈條出現(xiàn)斷裂，房地產(chǎn)融資同樣陷入困境。

我國房地產(chǎn)金融市場融資體系不完善，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具缺乏，房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴于銀行信貸。近年來，我國商業(yè)銀行采取了謹慎的措施，貸款審批程序較為復雜，房地產(chǎn)貸款多以中、短期為主，遠不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需求。受全球經(jīng)濟下滑、國內(nèi)房市不景氣的影響，銀行信貸更是具有緊縮的傾向，這對銀行來說當然可以有效控制風險，但是資金緊缺現(xiàn)象開始困擾眾多的房地產(chǎn)商，降價銷售成為一種無奈。

對于上市的優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)來說，上市融資是其重要的融資渠道，融資的數(shù)目是非?？捎^的，但是上市融資對于絕大多數(shù)企業(yè)來說門檻太高。

應該說，我國房地產(chǎn)企業(yè)并不存在固定的、完全有效的融資方式，信托、上市、債券等融資手段都受到不同程度的限制或不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的巨額資金需求，尋求新的、多元化融資渠道迫在眉睫。在我國現(xiàn)有的條件下，利用證券市場融資與銀行融資相結合的混合融資模式是必然選擇。

長期看，采用reits融資是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的必然選擇。reits能夠快速匯集眾多的閑散資金，投放到房地產(chǎn)項目上；分散化投資，安全有效。reits融資不但方便，而且節(jié)約了企業(yè)的融資成本。當前，reits已經(jīng)在我國興起，并且有良好的發(fā)展勢頭，政府要繼續(xù)推進信托業(yè)的健康發(fā)展和制定投資信托方面的法律法規(guī)為reits在我國的快速發(fā)展提供良好的制度環(huán)境。

通過借殼上市、私募基金等方式融資應該是房地產(chǎn)企業(yè)的一大出路。加大與機構投資者的合作，充分利用機構投資者能夠有效籌集資金、資金實力雄厚和投資規(guī)范化等優(yōu)勢，與機構投資者建立長期穩(wěn)定的伙伴關系，挖掘通暢的融資渠道。

參考文獻。

1.呂萍．房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營．中國人民大學出版社，2007：234。

鄭州房地產(chǎn)分析篇十四

32近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各種營銷理念和營銷手法推陳出新，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入微利時代，各房地產(chǎn)公司逐鹿申城，樓市風云，瞬息萬變。激烈的競爭，嚴峻的考驗，使房地產(chǎn)開發(fā)商將營銷策劃視為企業(yè)經(jīng)營和運作的生命線。盡管房地產(chǎn)策劃經(jīng)過幾年的探索，開發(fā)商、營銷商已開始用理性的眼光看待房地產(chǎn)營銷策劃的價值，但許多人還未從根本上認識房地產(chǎn)營銷策劃的合理內(nèi)涵，在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中未能最大限度地發(fā)揮房地產(chǎn)營銷策劃的作用。

縱觀現(xiàn)今樓市營銷策劃，許多地方仍值得深思。許多營銷商、開發(fā)商對營銷策劃的認識仍留于膚淺，甚至有的由于理解的偏頗導致在實際運作中使營銷策劃走入誤區(qū)。如何理性正確的認識房地產(chǎn)營銷策劃的含義，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是擺在中國房地產(chǎn)營銷界面前的一個迫在眉睫的問題。

房地產(chǎn)營銷策劃是房地產(chǎn)開發(fā)公司以企業(yè)經(jīng)營方針目標為指導，通過對企業(yè)內(nèi)、外部經(jīng)營環(huán)境資源的分析，找出機會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意將物業(yè)與服務推向目標市場，以達到占有市場、促進和引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟行為。從某種意義上講，房地產(chǎn)營銷策劃是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場調(diào)查、方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場的競爭也日趨“白熱化”。房地產(chǎn)營銷策劃逐漸受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視?？v觀中國房地產(chǎn)營銷理論和實踐史，房地產(chǎn)營銷策劃組建轉向追求內(nèi)涵與規(guī)范化，但在策劃中存在的一些典型問題，值得重視與深思。

一、缺乏相互印證、不論樓盤大小，取樣總是一個常數(shù)；調(diào)查數(shù)據(jù)針對性不足，對項目規(guī)模、位置、特點等消費對象的關系缺乏整體把握；樣本數(shù)量不足，以偏概全，導致結果與實際差距很大。

2.房地產(chǎn)營銷策劃---目標市場不明，市場定位模糊。

調(diào)查顯示，在大多數(shù)的房地產(chǎn)營銷策劃報告中，對消費者的描述必然充斥著這樣的字眼：“中高收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)”、“自住和投資兼有”等等千篇一律的套話。不少的房地產(chǎn)開發(fā)商、策劃者將自己的目標消費群籠統(tǒng)定位高檔消費者，盲目興建高檔產(chǎn)品。隨著人民生活水平的提高，消費者對高檔住宅的需求雖在逐步增長，但由于消費者群體社會地位、收入水平和文化素養(yǎng)的差異，其需求也會表現(xiàn)出多層次性的特點。許多房地產(chǎn)開發(fā)商并未全面充分地認識到這種市場需求的差異，不顧當?shù)亟?jīng)濟及實力和居民的承受能力，甚至毫不顧及企業(yè)自身的資源條件，沒有明確的目標，不進行科學的市場定位，盲目興建高檔公寓、別墅、辦公樓和商業(yè)住房，最終導致諸多樓盤滯銷，而適應廣大中低收入家庭的經(jīng)濟住房卻十分短缺。

3.房地產(chǎn)營銷策劃---產(chǎn)品賣點把握不準，癡迷炒作。

一個開發(fā)項目，往往賣點很多，規(guī)劃、房型、景觀、配套、物業(yè)等等都可以成為賣點。然而，許多的開發(fā)商和“策劃大師們”通常將一系列的賣點羅列，以推銷自己的產(chǎn)品。這種方式不但缺乏對客戶細分的研究，更對產(chǎn)品的細分不夠，因而達不到預期的目標。比如房型，僅僅粗淺地按房間數(shù)分類，不過是“自立一房”、“溫馨兩房”、“滿巢三房”之類。實際上，不同的目標客戶群要求的居住功能不同，對房屋內(nèi)廚、書房、餐廳等各組件的有無和布局要求都不一樣。如對賣點把握不準，很難滿足消費者的要求。與此同時，當前，房地產(chǎn)界炒作之風盛行。開發(fā)商和“策劃大師們”熱衷于概念炒作，以概念制造“賣點”。從市場營銷的角度來看，“概念”可以作為與競爭者相區(qū)別的符號系統(tǒng)，在傳播中具有高度的識別性和心理沖擊力。很遺憾，不少房地產(chǎn)開發(fā)商一味地想制造轟動效應，大肆炒作，做足了表面功夫，但忽視了消費者實際需求。在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，入座房地產(chǎn)企業(yè)僅僅追求炒作，那么很難長遠發(fā)展。

房地產(chǎn)商是媒體的最愛，因為開發(fā)商最愛做廣告，似乎廣告做得越多，聲勢造得越大，樓盤就越好銷售。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常強調(diào)“猛烈的廣告攻勢”“強大的空中優(yōu)勢”，偏愛采用的發(fā)行量的大眾媒體進行宣傳。事實上，這種“用大炮打蚊子”的做法，有效性差，成本高。最極端的案例是深圳某公司代理的一個項目，700萬廣告費只收回了3000萬銷售款。其實廣告不一定要做那么多，如果項目能獲得大家的好評，有時不做廣告也能達到傳播效果。

房地產(chǎn)是“創(chuàng)新制勝”的行業(yè)，一般情況下，在一個新項目推出后的3-6個月時間，就有可能被跟隨者復制。如今的房地產(chǎn)走過“跑馬圈地”的風潮之后，市場開始在內(nèi)涵上深入挖掘，在創(chuàng)新中謀發(fā)展，從設計到銷售，從用材到用人，房地產(chǎn)的創(chuàng)新，使其產(chǎn)品價值含量增長，即所謂“創(chuàng)新創(chuàng)造財富”。然而現(xiàn)在一提到“創(chuàng)新”，許多房地產(chǎn)開發(fā)商就叫苦連天：“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)很成熟了，哪有那么多的創(chuàng)新？”就像手機、服裝的不斷更新?lián)Q代一樣，住宅也是可以永遠創(chuàng)新的。而如今的房地產(chǎn)開發(fā)商在創(chuàng)新方面，似乎都有一種“缺氧”的感覺，似乎每前進一步都非常困難，所謂的創(chuàng)新產(chǎn)品不過是“王婆賣瓜”

罷了，而離真正的消費需求卻相去甚遠。

上述房地產(chǎn)營銷策劃中存在的問題的癥結在于我國房地產(chǎn)營銷策劃理論與實踐尚處在啟蒙、摸索階段，科學有效的營銷策劃理論體系尚未在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)形成。鑒于上述問題，提出以下解決意見與方法，以此來提高房地產(chǎn)營銷策劃的科學性，增強企業(yè)的競爭力。

市場調(diào)研與獲得真實信息的基礎和依據(jù)是房地產(chǎn)營銷策劃必不可少的環(huán)節(jié)。在市場調(diào)研前，企業(yè)應制定嚴謹?shù)氖袌稣{(diào)查流程；市場調(diào)研時，要有針對性的對項目規(guī)模、特點等于消費對象的關系從整體上把握；調(diào)查結束后，應科學全面地進行分析與預測市場前景。通常，一項正式調(diào)查的全過程一般可以分為：調(diào)查準備、調(diào)查實施以及調(diào)查數(shù)據(jù)分析與總結三個階段。

2.房地產(chǎn)營銷策劃明確目標市場，科學市場定位。

目標市場分析與市場定位是營銷策劃過程中的關鍵環(huán)節(jié)，也是企業(yè)營銷策略的核心。由于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入微利時代，消費者需求層次的多樣化，房產(chǎn)開發(fā)商更應明確其目標市場，進行科學的市場定位?？梢哉f每一個地產(chǎn)項目、乃至每一套房子都是絕不同的，面積、格局、樓層、景觀以及針對細分市場都存在與生俱來的差異性。因此，房產(chǎn)企業(yè)應當全面與充分的認識市場需求的差異，從消費者實際購買力與需求出發(fā)，企業(yè)自身特點出發(fā)。

策劃者應根據(jù)顧客的不同而不是產(chǎn)品的不同來細分產(chǎn)品。一個開發(fā)項目，往往賣點很多，規(guī)劃、房型、景觀、配套、物業(yè)等等都可以成為賣點。因而策劃者及房產(chǎn)開發(fā)商應根據(jù)自身產(chǎn)品的特點選取最能打動消費者的賣點。在房地產(chǎn)營銷策劃的運作中，策劃人應做到實事求是。一方面實事求是的進行策劃，不講大話、空話，另一方面要在客觀實際的基礎上謹慎行動，避免引起故意“炒作”之嫌。

廣告是把“雙刃劍”。廣告做得很好，消費者會有很高的預期，而一旦產(chǎn)品出了一點問題，也很容易遭到集體抗議，產(chǎn)生許多負面后果。廣告最重要是要有針對性，廣告媒介的選擇不能陷入套路，更不能誤以為廣告是萬能的。事實上，有許多傳播渠道可以代替廣告。對于面向低收入人群的中低端項目，價格是更好的傳播方式，如果房地產(chǎn)商肯把樓盤的價格降低一點，客戶便會蜂擁而來，口碑的傳播效果決不輸給廣告，而成本可能會比廣告低[5]。在高端產(chǎn)品的營銷策劃中，口碑同樣可以作為重要的傳播渠道，取得理想的傳播效應。

解釋清楚到底概念的內(nèi)涵是什么。這就要求策劃者在策劃的過程中一定要具有高度的責任感，認真負責的做好策劃項目。

總的來講，目前房地產(chǎn)市場的一個顯著特點是：營銷策劃能力在企業(yè)競爭中的作用越來越重要，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視對樓盤的包裝和宣傳策劃，言必稱“營銷”；而從房地產(chǎn)營銷策劃的實踐看，各種營銷理念粉墨登場，如品牌營銷、生態(tài)住宅等，各種營銷手法層出不窮，例如“形象代言人”、“集束廣告投放”等，雖然種種營銷戰(zhàn)略、企劃方案往往初看新穎、富有創(chuàng)意，在市場上也確實營造了浩大的聲勢，但結果是除少數(shù)熱銷樓盤切準市場的脈搏，一時獨領風騷外，眾多房產(chǎn)商是吃力不討好，巨額的廣告投入和迅猛的促銷讓利都拉不動疲軟的市場需求，開發(fā)商、代理商策劃商都只能對曾被視為“救命稻草”的營銷策劃感到莫名的困惑。目前情況來說，“整合營銷”與“全程營銷”已是我國房地產(chǎn)營銷策劃的大勢所趨。有鑒于此，房地產(chǎn)營銷策劃應具備全局性的營銷觀念，進行“整合營銷”、“全程營銷”，使企業(yè)在競爭中脫穎而出，成為商戰(zhàn)中的佼佼者。

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠在競爭中取勝，就是因為其為市場提供顧客所需要的產(chǎn)品，也就是說，開發(fā)商必須了解市場，按照市場需求開發(fā)建設住宅產(chǎn)品，通過交換實現(xiàn)產(chǎn)品的價值，最終獲取利潤或占領市場，促進企業(yè)的不斷發(fā)展，但目前許多開發(fā)商都還缺乏以顧客為導向？以交換為中心的理念，推向市場的住宅產(chǎn)品都沒有到達消費者手中，或者說沒有轉化為真正意義上的產(chǎn)品或商品。市場營銷就是連接市場需要和住宅產(chǎn)品開發(fā)建設的中間環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在市場機會轉化為現(xiàn)實市場機會，從而實現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段，從某種意義上說，房地產(chǎn)營銷策劃是關系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關鍵。

鄭州房地產(chǎn)分析篇十五

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一、項目簡介：

本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。

本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計2019年5月底辦下。

由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。

二、市場概況及基本競爭格局：

a、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是2019年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關系。(詳見附1：鄭汴路市場。

調(diào)研報告。

)

b、小戶型市場概況。

自2019年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是2019年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。

(小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的。

調(diào)查報告。

)

c、商鋪市場。

商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價格。

和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。

三、項目swot分析。

一)優(yōu)勢。

1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。

市場細分如下：

a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，2019年內(nèi)不會再置業(yè)。

b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。

c、復合市常本房地產(chǎn)一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項目的目標群，預計業(yè)主身份復雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。(詳見鄭汴路市場調(diào)研報告)。

鄭汴路市場調(diào)研報告。

調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度(本房地產(chǎn)購房消費支撐力度)。

調(diào)查方法：分層隨機抽樣(不同年齡層)和分塊隨機抽樣。

調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界。

調(diào)查時間：2019.4.14。

鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導意義。

2019.4.14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關心，或拒不作答，說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。

對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：

1、大部分員工租房住，潛在客戶存在;市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高。

2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足。

3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感。

5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位。

6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍。

7、附近都市村莊較多，租務市場一般80—150元/月。

8、作為首次購買者，最重要的還是價格。

9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈。

10、相當一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售。

13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力。

14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好。

15、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心。

鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經(jīng)濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功!

2)鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產(chǎn)二期應借此概念，實現(xiàn)品牌形象的轉變。

3)正在形成的“大賣潮商務區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。

4)本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利。

a、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉。

b、鄭東新區(qū)的輻射效應。

鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心。

二)劣勢。

1)、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。

目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期(通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型)，不能全力以赴主打現(xiàn)有房源(總房源有限，導致營銷資源總量較少)，也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。

2)本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。

3)本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設施，很難形成高檔樓盤形象。

4)與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性。

5)非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理。

6)非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。

三)、機會。

1)商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價值。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。

3)鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。

4)大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務配套。

a)小戶型的特性導致目標客戶對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。

b)本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價低，置業(yè)風險校由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣潮作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。

c)本房地產(chǎn)二期應該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。

d)小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。

e)以大賣場做依托，誘導鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力量。

f)鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久，總投資2019億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場機會。

四)威脅。

1)行業(yè)內(nèi)的競爭。

i.周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。

ii.鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。

建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應當密切關注市場動態(tài)，爭取占領市場先機。

鄭州房地產(chǎn)分析篇十六

市全民科學素質(zhì)工作領導小組副組長、市科協(xié)主席孔進棠。

（2007年11月9日）。

同志們：

我受市全民科學素質(zhì)工作領導小組的委托，向大家匯報我市實施《全民科學素質(zhì)行動計劃綱要》（以下簡稱《科學素質(zhì)綱要》）工作的情況。

自2006年2月國務院頒布實施《科學素質(zhì)綱要》以來，在市全民科學素質(zhì)工作領導小組的領導下，遵循“政府推動、全民參與、提升素質(zhì)、促進和諧”的工作方針，各地、各部門結合實際，積極推進我市實施《科學素質(zhì)綱要》的各項工作，取得了階段性成效。

一、切實加強領導，建立實施《科學素質(zhì)綱要》工作領導機構和工作制度。

市政府對實施《科學素質(zhì)綱要》工作高度重視。為加強對《科學素質(zhì)綱要》實施工作的領導，2006年10月，我市成立了以孫德副市長為組長、市直14個部門的負責同志為成員的全民科學素質(zhì)工作領導小組（以下簡稱市領導小組），領導小組下設辦公室，承擔日常工作。今年5月10日，市領導小組在肇慶召開第一次會議，審議通過了《肇慶市實施全民科學素質(zhì)工作領導小組工作規(guī)則》和《肇慶市全民科學素質(zhì)行動計劃綱要實施工作方案》，研究了我市2007年貫徹實施《科學素質(zhì)綱要》的主要工作。孫德副市長在會上作了重要講話，對全市實施《科學素質(zhì)綱要》的工作提出了明確要求。

各地各部門高度重視《科學素質(zhì)綱要》實施工作，積極行動，建立工作領導機構和工作制度。目前，全市8個縣（市、區(qū)）先后成立了本級全民科學素質(zhì)工作領導小組，明確分管領導，制定了實施《科學素質(zhì)綱要》的工作方案，并把實施《科學素質(zhì)綱要》列入工作計劃，明確了工作目標和任務。

二、明確職責，初步形成政府主導、部門協(xié)作、社會參與的工作格局。

按照國務院和省全民科學素質(zhì)工作領導小組的工作要求，市實施工作方案把實施《科學素質(zhì)綱要》工作分解為9大任務，明確每項任務的牽頭單位和責任單位。并要求各項任務的牽頭單位會同責任單位制定具體的實施方案，進一步分解任務，明確部門工作職責，建立政府主導、部門協(xié)作、社會參與的工作機制。按照市領導小組的要求，市領導小組各成員單位把加強公民科學素質(zhì)建設作為本部門、本單位的重要任務，納入有關工作規(guī)劃和計劃。各牽頭單位會同責任單位在積極開展調(diào)研、組織實施方案的起草工作。

為推動《科學素質(zhì)綱要》工作任務的落實，市領導小組辦公室召開工作會議，傳達貫徹全國和省全民科學素質(zhì)工作領導小組辦公室主任工作座談會精神，研究制定了2007年實施《科學素質(zhì)綱要》的工作計劃，協(xié)助市領導小組成員單位制定實施《科學素質(zhì)綱要》工作方案，指導各縣（市、區(qū)）開展《科學素質(zhì)綱要》的實施工作。

三、突出重點，積極實施重點人群的科學素質(zhì)行動計劃。

市領導小組各成員單位按照市的統(tǒng)一部署和要求，立足現(xiàn)有的工作基礎，突出重點，認真抓好四大重點人群科學素質(zhì)行動計劃的落實。

（一）以科學教育為關鍵，積極推進未成年人科學素質(zhì)行動。市教育局積極推進新科學課程的全面實施，深化中小學科學課程教材、內(nèi)容、教法改革。市科協(xié)、市教育局、市科技局圍繞素質(zhì)教育，充分發(fā)揮科技教育特色學校、青少年科技教育基地以及科技輔導員的作用，組織中小學生開展青少年科技傳播、科技創(chuàng)新大賽、少年兒童發(fā)明大賽、科技夏令營、校園科技節(jié)、大手拉小手科技傳播等各類科學實踐活動，進行中小學生素質(zhì)教育研究探討，培養(yǎng)了一批中小學生“科研人才”。市委宣傳部、教育局通過在學校中開展“八榮八恥”活動，引導學生討論什么叫“崇尚科學”、什么叫“愚味無知”，使學生要崇尚科學、弘揚科學精神，掌握科學知識，應用科學方法，學會科學思維。市婦聯(lián)以開展“爭做合格家長，培養(yǎng)合格人才”、“家教通”、“小腳印”等活動為載體，提高家長尤其是母親的科學素質(zhì)，發(fā)揮家庭在未成年人科學素質(zhì)教育中的重要作用。

（二）以科技培訓為抓手，積極推進農(nóng)民科學素質(zhì)行動。一是深入推進農(nóng)村黨員、基層干部科技素質(zhì)培訓工作。市委組織部、市科協(xié)聯(lián)合召開全市農(nóng)村基層干部、黨員科技培訓工作會議，對全市農(nóng)村基層干部、黨員的科技培訓工作提出了明確要求。同時，制定了《“十一五”全市農(nóng)村基層干部和黨員科技培訓規(guī)劃綱要》，對全市農(nóng)村黨員、基層干部實行新一輪的科技培訓，使他們掌握2-3門實用技術、專業(yè)技能。二是實施農(nóng)民科技培訓工程。市農(nóng)業(yè)局、市科協(xié)、市勞動保障局、市財政局、團市委、市婦聯(lián)等部門，積極實施“新型農(nóng)民創(chuàng)業(yè)培訓工程”、“農(nóng)業(yè)科技入戶示范工程”、“百萬農(nóng)村青年技能培訓工程”、“農(nóng)村勞動力轉移培訓陽光工程”、“巾幗科技致富工程”、“農(nóng)家女提素工程”，加強對農(nóng)村青年、婦女、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)專業(yè)戶、科技示范戶、農(nóng)村經(jīng)濟組織帶頭人的培訓，著力培養(yǎng)有文化、懂技術、會經(jīng)營的新型農(nóng)民。2007年，全市培訓農(nóng)村技能勞動者10萬人，實現(xiàn)4萬名農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉移，有4236人獲綠色證書，有862人獲農(nóng)民技術員職稱、有174人獲農(nóng)民技師職稱。三是開展各種形式的科技下鄉(xiāng)和群眾性、社會性、經(jīng)常性科普活動。市科協(xié)、市農(nóng)業(yè)局、市科技局、市委宣傳部、團市委、市婦聯(lián)等，積極開展科技文化衛(wèi)生“三下鄉(xiāng)”、“萬名科技專家進千村”、“科普快車山區(qū)行”、“祠堂科普”、“科普影視巡影”、“農(nóng)村科技信息直通車”、“農(nóng)村青年科技文化活動月”、“婦女科技直通車”等活動，在全市農(nóng)村宣傳科學發(fā)展觀、社會主義榮辱觀，提高了農(nóng)民的科技意識和專業(yè)技能，建立科技人員與農(nóng)民互動的科技服務長效機制。

（三）以培訓、競賽、活動為載體，積極推進城鎮(zhèn)居民科學素質(zhì)行動。一是實施技能型人才培養(yǎng)培訓工程。市勞動保障局、市人事局、市科協(xié)、市總工會等部門，依托技工學校和其他職業(yè)教育培訓機構，開展各種形式的勞動預備制培訓、再就業(yè)培訓、創(chuàng)業(yè)培訓、農(nóng)民工培訓和退役士兵職業(yè)技能培訓，增強職工競爭擇業(yè)和自主創(chuàng)業(yè)的能力。市農(nóng)業(yè)局實施鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)藍色證書培訓工程，開展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在崗工人、管理人員、企業(yè)家的短期培訓，首期共培訓500多人。二是開展群眾性職業(yè)技能競賽、技術創(chuàng)新和發(fā)明競賽活動。市總工會舉辦“十項工程勞動競賽和職工技能大賽”。市科協(xié)、市經(jīng)貿(mào)局等部門充分發(fā)揮企業(yè)科協(xié)的作用，開展“講理想、比貢獻”競賽活動和“廠會協(xié)作”、“金橋工程”等活動，提高企業(yè)職工科技素質(zhì)，推動企業(yè)技術創(chuàng)新和技術進步。三是深入開展“科教進社區(qū)”等活動。市委宣傳部、市科協(xié)、文廣新局、市總工會等部門充分利用社區(qū)講壇、文化廣場、市民活動中心等陣地，舉辦科普講座、科普展覽、科普文藝、第二屆肇慶讀書節(jié)等群眾喜聞樂見的活動，宣傳節(jié)約資源、保護生態(tài)、改善環(huán)境、安全生產(chǎn)、應急避險、健康生活、合理消費、循環(huán)經(jīng)濟等觀念和知識，倡導建立資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社區(qū)，促進城鎮(zhèn)居民素質(zhì)的提高。

（四）以干部教育為切入口，積極推進領導干部和公務員科學素質(zhì)行動。市委組織部、市人事局高度重視領導干部科學素質(zhì)的教育培訓工作，把提高領導干部科學素質(zhì)工作列入《2006-2010年肇慶市干部教育培訓規(guī)劃》。在干部教育培訓中，加強科學教程的內(nèi)容。市科協(xié)、市委宣傳部、市人事局通過舉辦“科協(xié)論壇”、“肇慶學習論壇”、“星湖講壇”，向各級領導干部和公務員普及科技發(fā)展成果，宣傳科學思想和科學方法。市婦聯(lián)實施《肇慶婦女干部培訓計劃》，啟動“肇慶女干部學習講堂”，舉辦“和諧家庭知識女性”專題論壇，為婦女干部學習科學文化知識創(chuàng)造條件。

四、加強聯(lián)合協(xié)作，積極開展《綱要》主題宣傳教育活動。

按照國務院和省全民科學素質(zhì)工作領導小組的工作部署，今年及今后幾年全國貫徹實施《綱要》的工作主題是：“節(jié)約能源資源、保護生態(tài)環(huán)境、保障安全健康”。圍繞這一主題，各地、各部門結合實際，加強聯(lián)合，加強協(xié)作，積極組織開展群眾性、社會性科普活動。在2006、2007年科技進步活動月期間，市科協(xié)、市科技局、市委宣傳部、文廣新局等部門在牌坊廣場舉辦了“資源節(jié)約、人人參與”大型科普活動暨《建設節(jié)約型社會》圖片展覽；在全國科普日，市科協(xié)、市委宣傳部、文廣新局、市經(jīng)貿(mào)局、市婦聯(lián)在牌坊廣場、城東公園舉辦“節(jié)能在我身邊”大型系列科普活動，同時，組織專家、青年科普志愿者到學校、社區(qū)舉辦“節(jié)約能源”專題講座，到企業(yè)指導職工開展技術革新、發(fā)明創(chuàng)造等勞動競賽活動，到農(nóng)村舉辦節(jié)約能源科普展覽。西江日報設立了《科技創(chuàng)新》版面、“科普之窗”專欄、市廣播電視臺廣播中心開辟《科技最前沿》、《生活錦囊》欄目。據(jù)統(tǒng)計，去年全市各地、各部門圍繞主題舉辦了30多項重點活動，直接參與的公眾達45萬多人次。

今年6~9月，市科協(xié)組織了以“節(jié)約能源資源、保護生態(tài)環(huán)境、保障安全健康”為主題的“2007年全國科普日科普大篷車聯(lián)合行動暨大型科普宣傳活動”，組織市近30個學會（協(xié)會）的200多名專家、科普志愿者，開展“大手拉小手”科技傳播行動，院士進校園科普講座、科普文藝演出、科普電影、科普大篷車展品演示，《科學素質(zhì)綱要》宣傳展覽等活動，吸引5000千多名市民、學生參加。

五、積極推進公民科學素質(zhì)基礎工程建設。

市委、市政府一直高度重視科普場館建設，投資近1億元，按照“體現(xiàn)科學性、實用性、綜合性的統(tǒng)一，把科技、教育、科普三大功能有機融合”的總體要求建設的肇慶科技中心即將開放使用。市財政局、市科協(xié)積極實施“科普惠農(nóng)興村計劃”，大力培育和發(fā)展農(nóng)村專業(yè)技術協(xié)會、農(nóng)村科普示范基地和農(nóng)村科技示范戶，推進農(nóng)村“一站一欄一員”試點工程建設。市農(nóng)業(yè)局開展農(nóng)民科技書屋建設，在全市38個村建設了38個農(nóng)民科技書屋。市科協(xié)利用社會資源建立各級科普教育基地15個，建立科普畫廊20多座，科普宣傳欄283個總長近6000米，購置了“科普大篷車”，新建了一批科普網(wǎng)站、有線電視科普點播平臺和手機科普信息臺。市委組織部、市科協(xié)組建肇慶農(nóng)村科技服務團。目前，全市各地建立科普志愿者組織、科技專家服務團、科普講師團，初步形成覆蓋全市城鄉(xiāng)的科普組織體系和科普志愿者隊伍。

總的來說，我市《科學素質(zhì)綱要》實施工作開局順利，并取得初步成效。但是，我們還應看到，實施《科學素質(zhì)綱要》是一項嶄新的工程，工作量大面廣，涉及到很多部門和社會各個方面，在前期的實施工作中還存在一些突出問題，主要表現(xiàn)有：對公民科學素質(zhì)建設重要性的認識不足，重視不夠，在思想上存有“重經(jīng)濟、輕科普”，“重眼前、輕長遠”、“重經(jīng)濟指標、輕人文環(huán)境改善”的傾向，過分強調(diào)客觀困難，存有畏難情緒。

按照今年我市實施《綱要》的工作計劃，2008年將重點做好以下幾個方面的工作。

一是組織制定肇慶市貫徹實施《全民科學素質(zhì)行動計劃綱要》的意見；

二是制定和頒布九大任務的實施工作方案，啟動“四大行動”；

三是繼續(xù)開展主題科普活動，舉辦全市科學素質(zhì)知識競賽活動；

四是指導和推動各地實施《科學素質(zhì)綱要》工作落實,年底將組織工作組對全市實施工作進行檢查。希望各地、各有關部門高度重視，切實加強領導，采取有力措施，積極推進《科學素質(zhì)綱要》的貫徹實施工作。

團委2007全民科學素質(zhì)行動工作總結及2008年工作思路。

2007年，團區(qū)委按照《##區(qū)全民科學素質(zhì)行動2007年工作要點》的統(tǒng)一部署，以北京舉辦一屆有特色、高水平的奧運會為契機，緊緊圍繞黨政中心工作，不斷豐富工作載體、創(chuàng)新工作形式、提升工作效果，大力普及科學知識、傳播科學方法、弘揚科學精神，進一步提高了廣大青少年的科學素質(zhì)，在全區(qū)營造了知科學、學科學、用科學的良好氛圍。

一、2007年的主要工作。

（一）加強理想信念教育，努力提高青少年思想政治素質(zhì)。

1.舉辦青年學習貫徹十七大精神座談會。黨的十七大勝利閉幕之后，團區(qū)委及時組織來自我區(qū)機關、企業(yè)、醫(yī)藥、部隊、宗教等各界青年代表召開了學習貫徹十七大精神座談會，與會人員結合各自實際，從不同角度暢談了學習黨的十七大精神的體會，并紛紛表示將進一步認真學習、宣傳貫徹黨的十七大精神，理解和把握科學發(fā)展觀的深刻內(nèi)涵，并用以指導工作實踐，把思想和行動統(tǒng)一到落實十七大精神上來，在黨的領導下，立足本崗，振奮精神，扎實工作，為構建社會主義和諧社會，加快現(xiàn)代化生態(tài)新區(qū)建設貢獻青春、智慧和力量。

2.深入開展“我與生態(tài)新區(qū)共成長”主題教育實踐活動。團區(qū)委為引導廣大青少年深入學習貫徹區(qū)十次黨代會精神，積極投身現(xiàn)代化生態(tài)新區(qū)建設，在全區(qū)開展“我與生態(tài)新區(qū)共成長”主題教育實踐活動，并通過舉辦“我與生態(tài)新區(qū)共成長”演講比賽、“學習區(qū)情導航青春”區(qū)情知識競賽、《現(xiàn)代化生態(tài)新區(qū)建設與青年責任》專題報告會等多種形式的主題教育實踐活動，引導廣大青少年堅定跟黨走中國特色社會主義道路的信念，與時代同發(fā)展，與生態(tài)新區(qū)共成長，為建設現(xiàn)代化生態(tài)新區(qū)貢獻青春、智慧和力量。

3.開展“公益電影快車進村鎮(zhèn)”活動，放映記述老一輩無產(chǎn)階級革命家譚震林同志的革命歷史題材新片《譚老板》，組織全區(qū)團員青年收看沈長瑞人物專題片《祥瑞長空》，進一步增強了青少年的奉獻意識，提高了他們的品德修養(yǎng)和思想政治素質(zhì)。

（二）大力開展文化活動，努力提高青少年文明素質(zhì)。

1.深化“鄉(xiāng)村青年文化節(jié)”工作品牌，積極倡導文明新風。以“唱響和諧主旋律歡聲笑語新農(nóng)村”為主題，舉辦門頭溝區(qū)第10屆鄉(xiāng)村青年文化節(jié)。與區(qū)體育局聯(lián)合舉辦了“青年羽毛球混合團體賽”、“青年游泳比賽”，與潭柘寺鎮(zhèn)聯(lián)合舉辦了“青年望都峰登山比賽”等一系列文體活動。在此基礎上，充分調(diào)動廣大青少年的積極性和主動性，自編、自導、自演了一批宣傳文明新風的文藝節(jié)目，組織開展60余場青年喜聞樂見的各類文化活動，在營造歡樂喜慶的節(jié)日氛圍的同時，積極倡導社會文明新風。

2.扎實開展衛(wèi)生下鄉(xiāng)活動。團區(qū)委與衛(wèi)生局團委在王平鎮(zhèn)西王平村聯(lián)合舉辦“青年健康使者”鄉(xiāng)村行暨衛(wèi)生下鄉(xiāng)知識講座和義診咨詢活動，邀請西城區(qū)平安醫(yī)院內(nèi)科、外科、婦科、中醫(yī)科等專家為當?shù)厝罕娺M行義診、咨詢，測血壓等，共接診咨詢患者近200人次，測血壓90余人次，發(fā)放健康材料1000余份。同時，通過組織開展“青年健康使者鄉(xiāng)村行”、“抗擊艾滋反對歧視”萬人簽名、“健康文明迎新春干干凈凈過大年”環(huán)境整治、“我與奧運同行”體育健身等多種形式的活動，努力提高廣大青少年的健康文明素質(zhì)。

3.努力打造“青年志愿服務”工作品牌，以“迎奧運、講文明、樹新風”為主題，精心組織志愿服務月活動。廣泛開展了政策、法律法規(guī)宣傳、義務理發(fā)、擦護攔、擦站牌、撿白色垃圾、義診等活動。并以6月26日國際禁毒日為契機，壯大禁毒志愿者隊伍，依托各類青少年教育陣地動開展集中性的宣傳教育活動。城子街道團工委等有關單位深入學校、社區(qū)、鎮(zhèn)村、街道，通過設置宣傳欄、張貼主題宣傳畫、專題咨詢、發(fā)放宣傳材料等形式，全天共發(fā)放宣傳材料萬余份。妙峰山鎮(zhèn)團委組織團員青年參加了“從我做起，抵制毒品”座談會，就毒品對青少年的傷害以及青少年如何抵制、遠離毒品展開了熱烈討論，并發(fā)出《致青少年的一封信》，倡議全鎮(zhèn)青少年共同參與禁毒斗爭。宣傳活動對預防青少年犯罪和構建和諧社會具有深遠意義，提高了人們尤其是未成年人對毒品危害的認識，防止和杜絕吸毒人員的滋生，抵御毒品的侵害。同時也使廣大社區(qū)群眾和青少年認識到全民禁毒應該從我做起，從現(xiàn)在做起，廣泛參與禁毒斗爭是全社會共同責任。

4.推進“青年文明號”創(chuàng)建工作，開展“青年文明號建設月”活動。組織召開“青年文明號”創(chuàng)建工作推進會，開展“青年文明號”優(yōu)質(zhì)服務風采大賽、“青年文明號服務質(zhì)量群眾評議”等活動，促進全區(qū)各級青年文明號集體及爭創(chuàng)集體進一步規(guī)范創(chuàng)建工作、提升創(chuàng)建質(zhì)量、提高服務水平。特別是“青年文明號統(tǒng)一行動日”活動，全區(qū)40余家各級青年文明號集體及爭創(chuàng)集體組建各類“青年文明號”志愿服務小分隊，深入社區(qū)、村鎮(zhèn)、家庭、敬老院及景區(qū)，廣泛開展了義診、環(huán)境整治、奧運知識宣講、交通協(xié)管、法律咨詢等形式多樣的服務活動,共發(fā)放各類宣傳材料9000余份、接待咨詢?nèi)罕?00余人次、提供便民服務800余人次、擦拭街道護欄400余米、撿拾白色垃圾50余袋，提高了集體成員的文明素質(zhì)，樹立了青年文明號集體“服務群眾、奉獻社會”的良好形象，為創(chuàng)建全國文明區(qū)做貢獻。

（三）扎實推進環(huán)保教育，努力提高青少年生態(tài)文明素質(zhì)。

1.開展“青春奧運綠色行動”，引導團員青年參與農(nóng)村生態(tài)環(huán)境建設。緊緊圍繞生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)建設，不斷深化保護母親河--青春奧運綠色行動，積極承辦北京市第五屆“青春奧運綠色行動--京郊生態(tài)環(huán)保游”開幕式暨“綠色理念進生活”主題實踐活動啟動儀式，市委常委呂錫文、副市長孫安民、團市委書記劉劍以及區(qū)委書記伊欣欣等市區(qū)領導出席了儀式。綠色志愿者代表向全區(qū)廣大青少年發(fā)出《“綠色理念進生活”倡議書》，號召廣大市民尤其是青少年，牢固樹立綠色理念，廣泛宣傳綠色環(huán)保知識，積極投身綠色實踐，爭做一名綠色理念的追隨者、倡導者和實踐者，為促進門頭溝區(qū)生態(tài)建設，構筑京西生態(tài)屏障發(fā)揮積極作用。最后，500余名綠色志愿者以及首都社會各界人士一起揮鍬鏟土，在景區(qū)內(nèi)植下了油松、側柏、柿樹、山楂樹等600余株，用實際行動踐行了綠色志愿者的誓言。

2.舉辦門頭溝區(qū)第七屆“京西生態(tài)環(huán)保游”，開辟了潭柘寺天門山景區(qū)、中門寺北山、京西十八潭三條植樹旅游線路，北京理工大學、中國農(nóng)業(yè)大學、中油國際工程有限責任公司等單位團體及市民個人1000余人次到我區(qū)參加植樹活動；接待400余名香港青少年在天門山景區(qū)植下“京港同心奧運林”。各鎮(zhèn)團委充分發(fā)揮“綠色志愿者服務隊”作用，廣泛開展植綠護綠、生態(tài)監(jiān)護等生態(tài)環(huán)境建設實踐活動，并以“青年文明一條街”、“紅領巾文明街”等創(chuàng)建活動為載體，定期組織廣大團員青年帶頭參與村容村貌環(huán)境整治，對鎮(zhèn)村主要街路進行集中清掃、整治、維護，深入持久地開展村鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生建設和生態(tài)環(huán)保宣傳教育活動。

3.舉辦“生態(tài)建設月”活動，要求各級團組織加強對青少年進行綠色理念教育，增強青少年母親河[本文來自：快_文_網(wǎng)http://]意識、生態(tài)環(huán)境意識和資源節(jié)約意識；動員廣大青少年深入鎮(zhèn)村、社區(qū)、學校、機關、企業(yè)，發(fā)放宣傳資料、張貼宣傳畫、布置宣傳展板、懸掛宣傳標語、播放宣傳音像資料等形式，使綠色理念深入人心。繼續(xù)深化“厲行節(jié)約青年當先”主題活動，引導青少年從自身做起，從一點一滴做起，廣泛開展節(jié)約實踐活動，在全社會倡導節(jié)約光榮、節(jié)約時尚的理念。圍繞生態(tài)保護這個主題，通過開展夏令營、生態(tài)考察、環(huán)保春游、登山比賽、生態(tài)日等活動，引導青少年在活動中認識大自然，熱愛大自然，培養(yǎng)青少年的生態(tài)文明意識，樹立“人與自然和諧相處”的生態(tài)理念。與區(qū)圖書館共同舉辦“關愛野生動物保護自然環(huán)境”的生態(tài)知識講座，邀請北京市野生動物保護協(xié)會秘書長、北京大學客座教授王增年為青少年講授野生動物保護知識，提高青少年環(huán)護意識，引導廣大青少年從我做起，從身邊做起，愛護動物，保護環(huán)境。

（四）深入開展科普活動，努力提高青少年科學技術素質(zhì)。

1.以“農(nóng)村青年現(xiàn)代化素質(zhì)培訓”為抓手，堅持“夯實基礎、突出重點、增強實效”的工作思路，努力培養(yǎng)“有文化、懂技術、會經(jīng)營”的新型青年農(nóng)民。團區(qū)委努力爭取區(qū)委、區(qū)政府和相關職能部門的支持，按照《門頭溝區(qū)新型農(nóng)民培養(yǎng)三年行動計劃》的有關要求，針對農(nóng)村青年的實際需求和分布情況，結合共青團工作實際，不斷拓寬培訓思路、整合培訓資源，采取“獨立辦、聯(lián)合辦、參與辦”相結合的形式，通過區(qū)、鎮(zhèn)、村三級培訓體系，圍繞農(nóng)業(yè)實用技術、職業(yè)技能、創(chuàng)業(yè)就業(yè)引導和學歷教育等內(nèi)容，廣泛開展青年農(nóng)民培訓工作。2007年，在農(nóng)業(yè)實用技術培訓方面，舉辦果樹嫁接剪枝、肉雞養(yǎng)殖技術等種植、養(yǎng)殖類培訓班16期，1200余名青年農(nóng)民參加了培訓。在職業(yè)技能培訓方面，舉辦計算機操作、手工編織等培訓班18期，900余名青年農(nóng)民參加了培訓。在學歷教育方面，聯(lián)合開辦王平鎮(zhèn)郊區(qū)旅游管理中專班。2.繼續(xù)發(fā)揮青年科技興農(nóng)志愿服務隊作用，深入田間地頭為農(nóng)村青年進行現(xiàn)場指導，解決生產(chǎn)中遇到的實際問題，并刊發(fā)《門頭溝青年科技致富信息》4期2000余份，努力為農(nóng)村青年提供政策服務、技術服務和供求信息服務。

2.推動校地共建，為我區(qū)農(nóng)村發(fā)展引入智力支持。協(xié)調(diào)、聯(lián)系首都經(jīng)貿(mào)大學到潭柘寺鎮(zhèn)開展大學生社會實踐、科技支農(nóng)等活動，針對地區(qū)發(fā)展中的一些實際問題進行了調(diào)研，提供了有益的建議和意見。

3.開展城市志愿服務活動，宣傳科普知識。利用春節(jié)和五一長假，集中開展城市志愿服務活動，在人員密集場所設立服務點，通過懸掛橫幅、布置展板、播放廣播、接待咨詢等形式，大力宣傳奧運知識、文明禮儀知識以及法律知識，共發(fā)放各類宣傳材料和海報5300余份，接待咨詢?nèi)罕?000余人次。

4.開展奧運知識大講堂活動。為全區(qū)13個鎮(zhèn)街下發(fā)了《北京奧運會殘奧會志愿者通用培訓精品課程》系列光盤，組織各鎮(zhèn)街團組織在志愿者及村（居）民中傳播奧運知識、文明禮儀、志愿服務理念、醫(yī)療急救等知識，提升全區(qū)人民對志愿服務的認知水平和參與意識，提高志愿者的服務技能和服務質(zhì)量，努力在全區(qū)營造參與志愿、服務奧運的良好氛圍。并于4月28日，舉辦奧運知識大講堂--醫(yī)療急救知識講座，邀請北京市紅十字會救護培訓中心資深講師馬桂林為基層團干部、部分城市志愿者講授了醫(yī)療急救知識。

二、2008年工作計劃。

指導思想：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，全面落實科學發(fā)展觀，堅持以人為本，按照“政府推動、全民參與、提升素質(zhì)、促進和諧”的工作方針，大力加強我區(qū)區(qū)青年科學素質(zhì)建設，在全區(qū)青少年中積極倡導崇尚科學、鼓勵創(chuàng)新、尊重知識、尊重人才的良好風氣，為實現(xiàn)“新北京、新奧運”戰(zhàn)略構想、提升全區(qū)青少年自主創(chuàng)新能力、構建社會主義和諧社會作出貢獻。

（一）進一步提高未成年人科學素質(zhì)，努力培養(yǎng)科學精神。

廣泛宣傳科學知識，傳播科學思想，引導未成年人從小培養(yǎng)科學精神，樹立科學發(fā)展觀。積極整合科學教育資源，聯(lián)合有關部門探索建立社會、學校、家庭三位一體的未成年人科學教育體系。充分利用科技館、博物館、少年宮、青少年法律學校等科普教育基地，開展參觀、培訓活動。組織開展“青少年法制校長公開課”、“青少年科技講堂”、“暑期大課堂”、“珍愛生命遠離毒品”、“青春紅絲帶”、“陽光心語大課堂”等宣傳教育實踐活動，并以“6?26國際禁毒日”、“12?1世界艾滋病日”、“12?4法制宣傳日”等為契機，掀起活動高潮，加強未成年人的科技、法律、禁毒防艾以及心理健康教育，努力培養(yǎng)未成年人的科學素質(zhì)。

（二）進一步提高農(nóng)村青年科學素質(zhì)，努力培養(yǎng)新型青年農(nóng)民。

認真落實門頭溝區(qū)新型農(nóng)民培養(yǎng)三年計劃的有關任務要求，以“農(nóng)村青年現(xiàn)代化素質(zhì)培訓”為抓手，以培養(yǎng)“有文化、懂技術、會經(jīng)營”的新型青年農(nóng)民為目標，依托區(qū)、鎮(zhèn)、村三級培訓體系，在農(nóng)村青年中廣泛開展農(nóng)業(yè)實用技術培訓、職業(yè)技能培訓、引導性培訓、就業(yè)創(chuàng)業(yè)培訓等各類培訓活動，不斷提高農(nóng)村青年增收致富本領和科學文化素質(zhì)，引導農(nóng)村青年向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉移。深入開展“文化、科技、衛(wèi)生”三下鄉(xiāng)和“校地共建”活動，協(xié)調(diào)聯(lián)系首都高校師生深入農(nóng)村進行科技指導，為新農(nóng)村建設引進智力支持。堅持每季度刊發(fā)一期《門頭溝區(qū)農(nóng)村青年科技致富信息》，為農(nóng)村青年提供政策、市場、技術等信息服務。

（三）進一步提高城鎮(zhèn)勞動人口科學素質(zhì)，努力培養(yǎng)創(chuàng)新型、技能型青年人才。

以“青年創(chuàng)新創(chuàng)效”活動為載體，以“學習、創(chuàng)新、成才”為主題，以培養(yǎng)創(chuàng)新型、技能型青年人才為目標，將青年崗位成才與建設“學習型組織”、創(chuàng)建“青年文明號”、爭當“青年崗位能手”等活動相結合，通過報告會、交流會、講座、技能比賽等形式，努力提高青年的技術水平和創(chuàng)新意識。

（四）進一步提高青年公務員科學素質(zhì)，努力培養(yǎng)科學態(tài)度和科學方法。

充分發(fā)揮共青團組織優(yōu)勢，通過講座、參觀、交流、知識競賽等形式，在青年公務員普及科學知識。繼續(xù)推進“學習型”團組織建設，挖掘、樹立、推廣好的工作項目，營造機關全員學習、終身學習的良好氛圍，大力倡導機關學習之風，引導青年公務員不斷加強對現(xiàn)代科學技術知識的學習，提高其與科技發(fā)展同步、運用現(xiàn)代科學技術提高工作效能的能力。

（五）進一步加強奧運科普宣傳，培養(yǎng)廣大青少年奧運意識。

積極倡導“科技奧運、綠色奧運、人文奧運”理念，大力提高廣大青少年科學素質(zhì)、文化素養(yǎng)和健康水平。深入開展“迎奧運、講文明、樹新風”、“奧運知識大講堂”系列講座、“青春奧運綠色行動”、“奧林匹克知識大賽”、“奧運場館一日行”等活動，在廣大青少年中實施奧運培訓工程，大力普及奧林匹克知識，弘揚綠色奧運、人文奧運、科技奧運理念，傳播志愿服務精神，進一步提高青少年的文明素質(zhì)和奧運意識。

市貫徹落實《全民科學素質(zhì)行動計劃綱要》匯報。

省科協(xié)：

科學素質(zhì)是公民素質(zhì)的重要組成部分，提高公民科學素質(zhì)，對于增強公民獲取和運用科技知識的能力、改善生活質(zhì)量、實現(xiàn)全面發(fā)展，對于提高國家自主創(chuàng)新能力、建設創(chuàng)新型國家、實現(xiàn)經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展、構建社會主義和諧社會，都具有十分重要的意義。為了貫徹實施好《全民科學素質(zhì)行動計劃綱要》，我市從2006年2月6日《全民科學素質(zhì)行動計劃綱要》發(fā)布以來，按照“政府推動，全民參與，提升素質(zhì)，促進和諧”的總體要求，明確了工作任務和目標，認真貫徹落實《全民科學素質(zhì)行動計劃綱要》，取得了一定的成績，現(xiàn)將主要行動進展情況匯報如下。

一、未成年人科學素質(zhì)行動。

認真在未成年人、特別是青少年學生中宣傳“科學發(fā)展觀”，使他們從小樹立人與自然和諧相處和可持續(xù)發(fā)展的意識。在學校教育中加強科學教育，培養(yǎng)青少年良好的科學態(tài)度、情感與價值觀，發(fā)展他們初步的科學探究能力，增強創(chuàng)新意識和實踐能力，增強他們對科學技術的興趣和愛好，認識科學的本質(zhì)。在青少年科學素質(zhì)建設上，我們主要采取了以賽促行動的辦法，積極在青少年學生中舉辦科技競賽活動，市科協(xié)先后組織了6305名中小學生參加了全國青少年科技創(chuàng)新大賽、中學生生物學奧林匹克聯(lián)賽、青少年信息學奧林匹克聯(lián)賽和全國“七巧板科技”競賽活動，其中280名學生獲獎。另外，采取辦“科技節(jié)”等形式，在廣大青少年中開展科技活動和科技教育，取得了很好的效果。

二、農(nóng)民科學素質(zhì)行動。

充分利用科技“三下鄉(xiāng)”、全國科技活動周、全國科普日等科普宣傳活動，面向農(nóng)民宣傳科學發(fā)展觀、種養(yǎng)殖、中老年保健、反邪教、文明衛(wèi)生習慣、疾病防治、《全民科學素質(zhì)行動計劃綱要》等知識，全市廣大農(nóng)村講科學、愛科學、學科學、用科學的良好風氣正在逐步形成。加大了對農(nóng)民的科技培訓，2006年以來，為了把我市農(nóng)民培養(yǎng)成有文化、懂技術、會經(jīng)營的新型農(nóng)民，全市共舉辦各種農(nóng)村實用技術普訓1083期，培訓人員26.5萬人；舉辦現(xiàn)代遠程教育應用知識和各種農(nóng)村[本文來自：快_文_網(wǎng)http://]實用技術培訓班139期,參加培訓13275人；舉辦綠色證書培訓12期，頒發(fā)綠色證書1265人；深入鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組開展科技咨詢26次，受益群眾20000余人；開展農(nóng)村能工巧匠培訓30期，培訓了能工巧匠2804人，對農(nóng)村富余勞動力轉移就業(yè)起到了積極的作用；創(chuàng)建科普示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)16個，科普示范村30個，科普示范基地8個，科普教育基地4個；積極推進農(nóng)村基層科普組織和農(nóng)民合作經(jīng)濟組織建設，2006年至今，共建農(nóng)技協(xié)8個，會員1600余人，加強了農(nóng)民文化技術學校建設，全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)至少有2所以上的農(nóng)民文化技術學校，鄉(xiāng)村科普活動室面積不斷擴大。

三、城鎮(zhèn)勞動人口科學素質(zhì)行動。

在城鎮(zhèn)，開展了科技進社區(qū)活動，重點倡導和普及節(jié)約資源、保護環(huán)境、節(jié)能降耗、安全生產(chǎn)、健康生活等觀念和知識，不斷提高城鎮(zhèn)居民的科學素質(zhì)。認真組織勞動力再就業(yè)培訓、農(nóng)民工培訓和各類從業(yè)人員的在崗培訓和繼續(xù)教育，全市共培訓了再就業(yè)人員2800人，農(nóng)民工培訓5343人，在崗人員培訓2864人。培訓內(nèi)容涉及職業(yè)技能培訓和引導性就業(yè)培訓。如：計算機知識及應用、電工、農(nóng)機修理、賓館服務、餐飲、家政服務等。

四、領導干部和公務員科學素質(zhì)行動。

按照《科學素質(zhì)綱要》的要求，提高公務員和事業(yè)單位、國有企業(yè)負責人科學素質(zhì)培訓教育，已納入了全市培訓教育規(guī)劃，市委、市政府正在努力創(chuàng)建學習型政府，學習型機關。為了實現(xiàn)這一目標，全市共舉辦針對行政事業(yè)單位、國有企事業(yè)單位干部綜合知識技能及公務員的政治鑒別能力、依法行政能力、公共服務能力、調(diào)查研究能力、溝通協(xié)調(diào)能力、處理復雜問題能力以及心理調(diào)適等9個方面通用能力的培訓86期，培訓人員7773人。舉辦科普講座、科普報告會6期，參加人員2000余人。

五、科普基礎設施工程。

在科普基礎設施上，一是采取對現(xiàn)有科普基礎設施，如科普畫廊、科普宣傳欄充實其內(nèi)容，激發(fā)活力，滿足公眾參與科普活動的需要；二是采取政府投入的方式建設科普基礎設施，市政府投入資金400余萬元，建成了xx市青少年科技活動中心、投入資金15萬元購置了科普大篷車的車載展品25件；三是充分利用社會資源、鼓勵社會力量參與科普基礎設施建設，全市利用社會資源、社會力量建科普示范基地8個，科普教育基地4個。在《科學素質(zhì)綱要》的貫徹落實上做了一定工作，但仍存在一些問題和不足：一是貫徹的全面性和系統(tǒng)性不夠廣，有局部實施，但整體推進還不夠深入；二是一些部門對實施《科學素質(zhì)綱要》的重要性認識還不足，認為落實《科學素質(zhì)綱要》是科協(xié)和科技部門的事，重視不夠；三是經(jīng)費困難，要有專項工作經(jīng)費來支撐，才能保障整個工作的有序推進。針對存在的困難和不足，我們將在今后的工作中不斷改進，爭取做得更好，提高全市公眾的科學素質(zhì)，為全市經(jīng)濟社會又好又快的發(fā)展作貢獻。

xx市科學技術協(xié)會。

2007年7月16日。

2006年是《全民科學素質(zhì)行動計劃綱要》（以下簡稱《科學素質(zhì)綱要》）頒布實施的第一年，在陳至立國務委員的領導下，全民科學素質(zhì)工作領導小組各成員單位堅持“政府推動，全民參與，提升素質(zhì)，促進和諧”的方針，統(tǒng)一思想認識，團結協(xié)作，圍繞工作主題積極開展實施工作，較好地完成了《實施方案》的總體要求和《2006年工作要點》提出的各項重點任務和工作目標，實現(xiàn)了全民科學素質(zhì)行動的良好開局。

一、組織機構和工作制度初步建立，《科學素質(zhì)綱要》實施工作扎實推進2006年2月6日，國務院頒布《科學素質(zhì)綱要》，成立了陳至立國務委員任組長、18個部委的負責同志為成員的全民科學素質(zhì)工作領導小組。3月31日，至立國務委員主持召開了領導小組第一次會議，審議通過了《領導小組工作規(guī)則》和《綱要實施方案》，并做了重要講話，對綱要實施工作提出了明確要求。根據(jù)領導小組的要求，辦公室制定印發(fā)了《2006年領導小組工作要點》。至此，國務院的全民科學素質(zhì)工作的組織機構、工作制度基本完成。領導小組各成員單位高度重視專項任務實施工作，圍繞“農(nóng)民科學素質(zhì)行動”、“領導干部和公務員科學素質(zhì)行動”、“城鎮(zhèn)勞動人口科學素質(zhì)行動”、“大眾傳媒科技傳播能力建設工程”、“政策法規(guī)、隊伍建設與監(jiān)測評估”等專項任務，專門成立了工作協(xié)調(diào)小組，建立了部際協(xié)同工作的機制。5月26日《科學素質(zhì)綱要》實施動員大會后，各地黨委政府認真貫徹陳至立國務委員的講話精神，高度重視《科學素質(zhì)綱要》實施工作，推進組織機構建設，省市區(qū)領導擔任領導小組組長，積極推動將綱要工作納入當?shù)貒窠?jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃，列入政府議事日程。目前，全國31個省（區(qū)、市）和新疆生產(chǎn)建設兵團全部成立了省級全民科學素質(zhì)工作領導小組，建立健全《科學素質(zhì)綱要》實施工作制度。各地從實際情況出發(fā)，認真研究制定具有地方特色的《實施工作方案》。北京、遼寧、吉林、山東、湖北、甘肅等省以省委、省政府文件印發(fā)了貫徹實施《科學素質(zhì)綱要》的意見。北京增加了“奧運科技”的內(nèi)容，上海市增加社區(qū)居民為重點人群。吉林、寧夏等地機構建立時，吸納了各地（市）的政府分管領導為領導小組成員；遼寧省有4位省領導參加領導小組，實施方案突出了適應老工業(yè)基地振興的需要這一特點。河北省11個地（市）全部成立領導小組，全省71%的縣（123個）成立了領導小組。

二、分解任務、明確職責，初步建立起大聯(lián)合、大協(xié)作的工作格局。

《綱要實施方案》把《科學素質(zhì)綱要》工作分解為9項任務，其中4項行動，即“未成年人科學素質(zhì)行動”、“農(nóng)民科學素質(zhì)行動”、“城鎮(zhèn)勞動人口科學素質(zhì)行動”、“領導干部和公務員科學素質(zhì)行動”；4項基礎工程，即“科學教育與培訓基礎工程”、“科普資源開發(fā)與共享工程”、“大眾傳媒科技傳播建設工程”、“科普基礎設施工程”和“政策法規(guī)、隊伍建設與監(jiān)測評估”等工作任務，并明確了每項任務的牽頭單位和責任部門。根據(jù)《綱要實施方案》，各項任務的牽頭部門會同責任單位制定具體的實施方案，進一步分解任務、明確工作職責。目前，九項任務的實施方案已經(jīng)基本制定完成，并分解細化成150多項具體工作任務。

各成員單位把加強公民科學素質(zhì)建設作為本部門、本單位的重要任務，納入工作規(guī)劃和計劃。有的部門專門成立了“科學素質(zhì)工作領導小組”，明確了機關有關部門和直屬單位作為相關任務的牽頭和責任部門。有些部門為此專門發(fā)文，在系統(tǒng)內(nèi)進行了二次任務分解，明確承擔任務的相關司局。有的部門將《科學素質(zhì)綱要》工作納入工作計劃，明確責任單位和責任人。有的部門還專門印發(fā)本系統(tǒng)的科學傳播中長期發(fā)展規(guī)劃綱要。

領導小組成員單位以外的有關部門積極參與《科學素質(zhì)綱要》實施工作。國家林業(yè)局和國家安監(jiān)總局積極要求作為責任單位參加《科學素質(zhì)綱要》實施工作，印發(fā)了《全國林業(yè)從業(yè)人員科學素質(zhì)行動計劃綱要》，將安全科技知識的普及列入全民科學素質(zhì)的工作內(nèi)容。衛(wèi)生部、環(huán)保總局、國家民委等部門也都圍繞貫徹落實《科學素質(zhì)綱要》積極參與相關工作。中國老科學技術工作者協(xié)會（以下簡稱老科協(xié)）發(fā)揮老專家、老科技工作者的作用，召開了《科學素質(zhì)綱要》動員大會，向全國各級老科協(xié)和老科技工作者發(fā)出了“為貫徹實施全民科學素質(zhì)行動計劃綱要做貢獻的倡議”。千余位專家參加了“中國老科協(xié)科學報告團”的33個分團，提出近千個報告選題。

在九項任務實施方案基本形成、各省組織機構和工作制度初步建立的基礎上，為推動各地將《科學素質(zhì)綱要》的工作任務落實到基層，領導小組辦公室于12月8日組織召開了省級領導小組辦公室主任工作座談會，30個省和新疆生產(chǎn)建設兵團的領導小組辦公室主任，領導小組辦公室的成員單位參加了會議。鄧楠同志出席會議并作重要講話，對下一步實施工作提出了明確要求。教育部、農(nóng)業(yè)部、勞動保障部、中組部、中宣部、科技部和中國科協(xié)分別代表牽頭單位對九項任務的實施方案重點內(nèi)容作了說明，會議交流了各地實施《科學素質(zhì)綱要》的情況和經(jīng)驗，上海和遼寧領導小組辦公室、新疆農(nóng)業(yè)廳以及河北省滄州市委和江蘇省蘇州市科協(xié)分別做了典型發(fā)言，介紹了推進科學素質(zhì)行動的經(jīng)驗和做法。這次會議對于指導各部門和各地方形成大聯(lián)合、大協(xié)作的工作格局，將綱要的各項工作任務落實到基層具有重要的意義。領導小組辦公室積極加強溝通和協(xié)調(diào)，開通了“全民科學素質(zhì)行動”工作網(wǎng)站和工作平臺，編印了40多期工作簡報；赴江蘇、浙江、河北等省市開展工作調(diào)研，就基層實施綱要中的困難和問題提出了對策和建議。

三、圍繞“節(jié)約能源”主題，動員社會廣泛參與，取得了良好的社會反響領導小組各成員單位和各地方政府將“節(jié)約能源”系列主題活動作為2006年貫徹落實《科學素質(zhì)綱要》的重要工作內(nèi)容，認真組織多種形式的面向公眾的節(jié)能活動。

全國31個省區(qū)市的30萬青少年參加“節(jié)能在我身邊--青少年科學調(diào)查體驗活動”，產(chǎn)生了15000條次節(jié)約能源的建議；“建設節(jié)約型社會科普巡回展”先后在七個大中城市展出，吸引了約14萬公眾參與。開展了“四個一”（節(jié)約一滴水、節(jié)約一度電、節(jié)約一張紙、節(jié)約一粒米）為主要內(nèi)容的主題實踐和宣傳活動。組織農(nóng)村能源節(jié)約和開發(fā)的展覽展示。以“綠色家庭”、“雙合格家庭教育宣傳實踐活動”、“親子攜手同行、做節(jié)約型家庭”道德實踐活動等特色活動為載體，傳播節(jié)約能源和環(huán)境保護的理念。將節(jié)約能源的觀念、知識和技能作為城鎮(zhèn)勞動人口、專業(yè)技術人員、領導干部和公務員、科學教師的科學素質(zhì)教育、培訓和考核的重要內(nèi)容。組織院士專家、青年科普志愿者到學校、社區(qū)舉辦“節(jié)約能源”專題講座，開展學術活動和咨詢。組織職工廣泛開展合理化建議的征集、技術革新、發(fā)明創(chuàng)造等勞動競賽活動。

在開展經(jīng)常性的節(jié)能宣傳的同時，還舉辦了各種大型的、綜合性的活動。全國科技周期間，安排了多項與“節(jié)約能源”有關的群眾性科普活動，貴州、安徽、河北等省還圍繞節(jié)能開展了組織青少年參觀科研機構、舉辦專家科普報告、編寫《節(jié)能三字經(jīng)》等豐富多彩的宣傳活動。

全國科普日期間，領導小組工作辦公室成功舉辦了以“節(jié)約能源、你我共參與”為主題的活動，動員組織廣大科技工作者、專家、科普志愿者深入城鄉(xiāng)、社區(qū)、學校，傳播科學知識，弘揚科學精神，在社會營造節(jié)約能源和實施《科學素質(zhì)綱要》的良好氛圍。曾慶紅等中央領導同志和首都群眾一起參加了活動并做了重要講話，要求各地、各部門加大對節(jié)約能源的工作和宣傳力度，牢固樹立和落實科學發(fā)展觀。在中央領導同志的帶動下，各地黨政領導同志親自參加當?shù)氐墓?jié)約能源主題活動，使節(jié)能工作逐步走向深入。據(jù)初步統(tǒng)計，全國各地圍繞主題舉辦了3000多項重點活動，直接參與的公眾達7000多萬人次。

四、重點人群科學素質(zhì)行動啟動實施。

各成員單位積極推動重點人群科學素質(zhì)行動，一些省、市也陸續(xù)出臺了針對未成年人、農(nóng)民、城鎮(zhèn)勞動人口、領導干部和公務員等人群的科學素質(zhì)行動計劃的實施方案。

未成年人科學素質(zhì)行動積極展開。相關成員單位召開科技教育專家座談會，推進科學教育改革，著手準備基礎教育階段新課程標準的修訂?！翱萍拣^活動進校園”工作啟動?！白鲋袑W”科學教育實驗項目內(nèi)容標準研討會召開。不斷完善全國青少年科技創(chuàng)新大賽和明天小小科學家評選活動。啟動了農(nóng)村中小學科技創(chuàng)新探索操作室的試點。通過家長學校、家庭教育講師團等方式加強家庭教育工作，發(fā)揮家庭教育在提高未成年人科學素質(zhì)方面的作用。上海市大力推進未成年人科學素質(zhì)行動的試點示范工作，組織10個市級自然科學學會參與課程改革。

農(nóng)民科學素質(zhì)行動進展迅速?！掇r(nóng)民科學素質(zhì)教育大綱》已經(jīng)完成了初稿。成功舉辦“農(nóng)民科學素質(zhì)論壇”，農(nóng)民、專家學者和領導干部共同探討農(nóng)民科學素質(zhì)建設和社會主義新農(nóng)村建設重大課題?！翱破栈蒉r(nóng)興村計劃”啟動實施，2006年，中央財政通過“以獎代補、獎補結合”的方式，在全國表彰獎勵了100個農(nóng)村專業(yè)技術協(xié)會，100個農(nóng)村科普示范基地，100名農(nóng)村科普帶頭人，10個少數(shù)民族科普工作隊。印發(fā)了《關于深入開展農(nóng)村婦女科學素質(zhì)教育工作的意見》，面向農(nóng)村婦女開展科技培訓和科普宣傳的力度加大。江蘇省連云港市縣區(qū)領導簽訂“百名教授科教興百村工程”工作目標責任狀，鹽城利用網(wǎng)絡大學平臺大力開展農(nóng)民科學素質(zhì)培訓。

城鎮(zhèn)勞動人口科學素質(zhì)行動深入開展了“創(chuàng)建學習型組織，爭做知識型職工”活動，組織職工廣泛開展各種技術革新、發(fā)明創(chuàng)造等勞動競賽活動，通過“小革新、小發(fā)明、小改進、小設計、小建議”和“創(chuàng)造學”知識培訓，幫助職工掌握節(jié)能技能和方法，激發(fā)職工的節(jié)約潛能；并充分發(fā)揮職工技協(xié)組織的優(yōu)勢，組織技術骨干和能工巧匠開發(fā)節(jié)能新技術、新材料，改進工藝、技術和設備，在積極推廣節(jié)能降耗增效方面取得了一定效果。開展了“向農(nóng)民工送文化行動”，進一步提高農(nóng)民工的文化技術素質(zhì)和勞動技能，豐富農(nóng)民工的精神文化生活。深入實施“青工技能振興計劃”，開展了進城務工青年培訓、農(nóng)村富余女勞動力轉移培訓和城鎮(zhèn)婦女就業(yè)、再就業(yè)培訓。

《領導干部和公務員科學素質(zhì)行動實施方案》把提高領導干部和公務員科學素質(zhì)與干部的培訓、選拔和考核結合起來，簡明扼要，操作性強，受到社會廣泛關注和好評。提高廣大干部的科學素質(zhì)已被列為《2006-2010年全國干部教育培訓規(guī)劃》的重要內(nèi)容，對地方黨政領導干部和公務員科學素質(zhì)的教育培訓工作力度進一步加大。湖北將科技知識學習納入干部理論學習和黨校培訓計劃。

五、公民科學素質(zhì)基礎工程建設穩(wěn)步推進。

科學教育和培訓工作得到加強。各成員單位廣泛開展了面向未成年人、農(nóng)民、企業(yè)職工、領導干部和公務員的教育和培訓工作，教材、教師隊伍和教學培訓基地的力量不斷加強。

科普資源開發(fā)與共享工程進展順利。中國數(shù)字科技館建設項目以集成數(shù)字化的優(yōu)質(zhì)科普資源為主要目標，陸續(xù)建成一批網(wǎng)上的博覽館、體驗館和科普資源庫，2006年底投入試運行，各館展示資源總計690項，其中虛擬博物館4個，網(wǎng)絡科普專欄4個，體驗區(qū)2個，資源館，各類資源680項，總量10g。河北開通“網(wǎng)絡科普電視臺”，為公眾提供免費科普視頻節(jié)目，推動科普資源的共享。湖南省在科普日期間主辦了科普資源開放日活動，204個省內(nèi)的科普教育基地、科研院所和博物館、科技館等免費向公眾開放。

大眾傳媒科技傳播的力度進一步加大。中央電視臺、中央人民廣播電臺等媒體制作播出了一批科技教育的專欄和新聞節(jié)目，《科技博覽》、《走進科學》、《科技之光》等專欄節(jié)目圍繞公眾感興趣的話題，普及科學知識。“科普大篷車”電視欄目已經(jīng)覆蓋近千個縣級電視臺。各成員單位在所屬的報紙、期刊上開設科學普及專欄，加大了科技傳播的力度?！犊茖W素質(zhì)綱要》頒布實施后，中央電視臺、人民日報、新華網(wǎng)等主要媒體通過訪談、專版等形式，請有關領導和專家對《科學素質(zhì)綱要》的重點內(nèi)容進行解讀；人民日報、光明日報、科技日報和農(nóng)民日報都發(fā)表了評論員文章；20多家中央主要媒體安排主要版面、頻段和時間重點進行報道。

科普基礎設施建設取得新的進展。中國科技館新館開工興建；河北、四川、貴州、武漢等地新的科技館建成開放；浙江科技館完成土建，正在進行布展；廣東科學中心動工建設；廣西科技館新館建設項目正式立項。杭州市、蘇州市和紹興市等一批市縣科技館已經(jīng)納入當?shù)鼗窘ㄔO規(guī)劃計劃，陸續(xù)動工或正在立項準備中?？萍拣^、青少年宮、婦女兒童活動中心等科普設施的建設和管理得到加強，科普服務能力有所提高?？蒲性核鶎婇_放的力度加大，其中，“中國科學院公眾科學日”期間，76個科研院所同時開放，接待公眾22萬人次。浙江省制定下發(fā)了《“十一五”科普基礎設施建設指導意見》，對各級科普設施的建設提出了明確要求。廣州市提出“在2010年前全面實現(xiàn)區(qū)（縣級市）有三館（圖書館、文化館、科技館或博物館）”的目標。各省積極落實科普惠農(nóng)興村計劃，加強“一站一欄一員”等農(nóng)村基層科普能力建設。

頒布了《關于加強國家科普能力建設的若干意見》，提出了“十一五”期間加強國家科普能力建設的六項主要任務和七項保障措施。《關于科研機構和大學向社會開放開展科普活動的若干意見》頒布，要求各級政府舉辦的科研機構和高等院校向社會開放開展科普活動，讓科技進步惠及廣大公眾。2008年底前，實現(xiàn)中國科學院所屬科研機構、國務院部門所屬社會公益類科研機構和進入“211工程”的相關大學率先實現(xiàn)向社會開放。出臺了《關于企業(yè)職工教育經(jīng)費提取與使用管理的意見》，進一步強調(diào)了企業(yè)職工的教育培訓專項要用于職工，特別是一線職工的教育和培訓，嚴禁挪作他用。啟動了《公民科學素質(zhì)基準》和公民科學素質(zhì)建設監(jiān)測評估指標體系的研究。

中央和地方各級政府加大投入，建立激勵機制，為全民科學素質(zhì)工作提供切實保障。中央財政通過增加預算和轉移支付的方式加大了對公民科學素質(zhì)建設的經(jīng)費投入。河北省財政連續(xù)追加科普經(jīng)費，2006年的科普投入是2002年的5倍。浙江省落實了2000萬元科普經(jīng)費用于科普設施建設。河南省委、省政府決定設立科普獎，對在公民科學素質(zhì)建設中做出突出貢獻的科普工作者給予表彰獎勵，2006年省財政撥款1424萬元用于科普宣傳欄、科普活動站建設和科普宣傳員管理。部分省市還追加支出預算專項用于省級“科普惠農(nóng)興村計劃”。

2006年是《科學素質(zhì)綱要》實施的啟動之年，各項工作順利推進，開局良好，為《科學素質(zhì)綱要》的全面實施奠定了堅實的基礎。我們在工作中有以下幾點體會：一是要堅持政府推動，將《科學素質(zhì)綱要》工作納入各級黨和政府的議事日程和工作計劃；二是要建立各部門分工負責、協(xié)調(diào)配合、優(yōu)勢互補的工作機制，具體分解落實各項工作任務及其責任；三是要圍繞工作主題、突出重點，通過大聯(lián)合，大協(xié)作的工作方式，面向社會公眾開展系列活動，切實提高公民科學素質(zhì)。