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最新運(yùn)營(yíng)管理部實(shí)習(xí)周記范文一
民宿這一名詞,是日語(yǔ)中“minshuku”的音譯。我國(guó)第一部關(guān)于民宿的旅游行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《旅游民宿基本要求與評(píng)價(jià)》已從2017年10月1日起開始實(shí)施,該標(biāo)準(zhǔn)定義:民宿是利用當(dāng)?shù)亻e置資源,民宿主人參與接待,為游客提供體驗(yàn)當(dāng)?shù)刈匀?、文化與生產(chǎn)生活方式的小型住宿設(shè)施。
民宿區(qū)別于酒店、旅館和長(zhǎng)租公寓之間,客棧和精品酒店大多是以營(yíng)利為目的,模式也是可復(fù)制的,而民宿更像是一種全線的度假型產(chǎn)品,結(jié)合地域文化特色與市場(chǎng)需求,提供全方位、個(gè)性化體驗(yàn)服務(wù)的非標(biāo)準(zhǔn)小規(guī)模住宿產(chǎn)品。
當(dāng)人們看厭了鋼筋水泥的繁華都市,尋一處山水悠然小憩,成為當(dāng)下諸多城市人的選擇,民宿的新型旅游業(yè)態(tài)也如雨后春筍。在擁有兩千多萬(wàn)人口的北京,只要是好的項(xiàng)目,基本上都能被多次的消費(fèi)。
相比國(guó)外民宿的日益成熟,當(dāng)前國(guó)內(nèi)很大部分民宿還屬于野蠻生長(zhǎng)狀態(tài)(數(shù)量龐大、品味單一、設(shè)施簡(jiǎn)陋、互動(dòng)缺乏、消費(fèi)力弱)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,消費(fèi)者日益注重其消費(fèi)行為所帶來(lái)的心靈滿足的體驗(yàn)感,傳統(tǒng)的酒店或偽民宿已經(jīng)難以滿足消費(fèi)者多樣化的需求,精品民宿也就由此而生。本文通過(guò)對(duì)安縵的分析,以期為龍灣屯民宿運(yùn)營(yíng)提供一些思路。
1精品民宿
1.1概念及分類
目前國(guó)內(nèi)外對(duì)“精品民宿”的定義尚未統(tǒng)一,但普遍認(rèn)為其具有如下五大特征:
(1)運(yùn)營(yíng)規(guī)模較小(客房數(shù)量大多在100間以下),具有高度私密性;
(2)建筑、裝修和裝飾極具設(shè)計(jì)感、品質(zhì)感、藝術(shù)性;
(3)服務(wù)高度個(gè)性化,富有體驗(yàn)性,但不一定提供全服務(wù);
(4)充分體現(xiàn)當(dāng)?shù)匚幕厣蚓哂歇?dú)特歷史韻味;
(5)房?jī)r(jià)不菲。
按定位功能分,可分為商務(wù)度假型和休閑度假型兩類。按特色分,可分為歷史文化型、自然風(fēng)光型、藝術(shù)設(shè)計(jì)型三類。
1.2安縵集團(tuán)
總部位于新加坡的安縵集團(tuán)創(chuàng)建于1988年,是全球頂尖的精品酒店集團(tuán)。旗下目前已擁有31家酒店,遍布全球五大洲的20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。旗下的每一家酒店風(fēng)格均不相同,都根據(jù)當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境和市場(chǎng)形成自身特色。安縵旗下的每家酒店堅(jiān)持一店一貌絕不重合,從而形成獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力。正是安縵這種獨(dú)特的理念,使安縵逐漸變成一個(gè)符號(hào),一種象征,甚至還出現(xiàn)了一批粉絲團(tuán),他們自定義為amanjunkies-安縵癡,他們不為旅行而走遍世界,職位留宿在每一個(gè)安縵酒店。因一個(gè)酒店品牌,而產(chǎn)生如此龐大、忠誠(chéng)度極高的追隨群體,這是非其他任何酒店能及的,其背后的運(yùn)營(yíng)模式非常值得研究。
2運(yùn)營(yíng)模式
2.1經(jīng)營(yíng)模式
安縵集團(tuán)的專營(yíng)模式屬于自行投資、自建團(tuán)隊(duì)、自創(chuàng)品牌的“投資+直營(yíng)”??偨Y(jié)起來(lái)就是:安縵是一個(gè)始終堅(jiān)持做自己的酒店,盡管多年的股權(quán)糾紛,一貫30%-40%的低入住率,但其品牌依舊保持很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。而國(guó)內(nèi)精品酒店業(yè)主多為一些資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商或是投資集團(tuán),他們把精品酒店視作一般性的地產(chǎn)投資,其所建成的產(chǎn)品往往呈現(xiàn)出一種由投資資本堆砌出來(lái)的美譽(yù)內(nèi)涵的奢華感,基本喪失了精品酒店的特性。同樣是奢侈,安縵卻呈現(xiàn)出另一種風(fēng)貌,是一種極簡(jiǎn)(極致+簡(jiǎn)奢)的風(fēng)格,盡管這也是通過(guò)資本換來(lái)的,但其中的每一塊磚,每一棵草的背后都潛藏著設(shè)計(jì)者的“心機(jī)”。
2.2管理模式
精品酒店的特征之一就是精致,而安縵可以說(shuō)做到了極致,獨(dú)到的經(jīng)營(yíng)理念使其脫穎而出,精細(xì)化的管理則使其變得不可超越。首先是定位精細(xì)化,由于特殊與小眾,安縵并不是適合所有人,安縵也清楚自己的客戶群非常小,只是面對(duì)那些具有高消費(fèi)力、注重精神和文化體驗(yàn)的高端客戶群體。其次是服務(wù)精細(xì)化。大型飯店好比流水作業(yè),精品酒店便是手工作坊,而安縵卻提供了私人訂制,其員工與顧客的比列基本都是5:1,能夠?yàn)橄M(fèi)者提供親切、回家感、極致專屬的服務(wù)。最后是價(jià)格精細(xì)化。最后,不同房型設(shè)計(jì)不同價(jià)格,不過(guò)同一點(diǎn)是都價(jià)格不菲。
2.3盈利模式
酒店業(yè)最常見的盈利模式主要有5種:經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)盈利模式、物業(yè)增值盈利模式、資本運(yùn)營(yíng)盈利模式、品牌盈利模式和文化創(chuàng)新盈利模式。在日益復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下,利潤(rùn)的來(lái)源是不確定的,成功企業(yè)所獲得的利潤(rùn)都是在多個(gè)環(huán)節(jié)有機(jī)組合之后才形成的,也就是說(shuō)各個(gè)模式之間是有聯(lián)系的。資本運(yùn)營(yíng)是需要品牌和規(guī)模做支撐的,多數(shù)精品酒店都是現(xiàn)做品牌后做產(chǎn)品的,因?yàn)楹玫钠放剖强梢垣@得政策的扶持以及提升目的地價(jià)值。安縵始終如一的維護(hù)著低調(diào)奢華的品牌形象。其經(jīng)營(yíng)的不是酒店而是品牌,品牌又培養(yǎng)了很多的忠實(shí)客戶,客戶的反復(fù)消費(fèi)推動(dòng)酒店的發(fā)展,如此形成一個(gè)很好的良性循環(huán)。
3結(jié)語(yǔ)
安縵以其特色的設(shè)計(jì)、選址和經(jīng)營(yíng)理念大獲成功。未來(lái)行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)一方面來(lái)自旅游和商務(wù)出行市場(chǎng)的持續(xù)擴(kuò)張,另一方面則來(lái)自酒店加強(qiáng)自身品質(zhì)和服務(wù),提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。首先,建立相適合的品牌和商業(yè)模式。其次,規(guī)劃和設(shè)計(jì)是酒店成功的前提。再次,精品酒店的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要不斷創(chuàng)新,服務(wù)要持之以恒,故事要層出不窮。此外,始終把人作為最重要的因素,以人為本落到實(shí)處。最后考量酒店可行性分析時(shí),要綜合考量酒店的客源結(jié)構(gòu)、季節(jié)性因素、人工成本,以及除客房收入之外的其他收入的構(gòu)成。
從當(dāng)前的實(shí)際現(xiàn)狀來(lái)看,數(shù)量龐大的農(nóng)家樂(lè)隊(duì)伍看似占據(jù)了主導(dǎo)地位,其弊端暴露的十分明顯。如何開發(fā)和經(jīng)營(yíng)兼具極簡(jiǎn)、低奢、高端品質(zhì)、互動(dòng)性強(qiáng)、消費(fèi)力強(qiáng)的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品是每一個(gè)旅游管理者和經(jīng)營(yíng)者必須考慮的問(wèn)題。
1.1當(dāng)前較多民宿徒有其名。這些號(hào)稱的民宿為搶市場(chǎng)倉(cāng)促上馬,設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn)化同質(zhì)化,貌似高端有品位,實(shí)質(zhì)是民宿元素的簡(jiǎn)單堆砌,缺少本土文化和資源特色稟賦,民宿經(jīng)營(yíng)者也有急功近利的心態(tài)。偽民宿的存在,或許有一時(shí)的生意,但長(zhǎng)期以往,缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
1.2民宿在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上層次較低。僅僅提供“吃、住”功能,沒(méi)有更好地把民宿的產(chǎn)業(yè)延伸開來(lái),缺少“豐滿度”。對(duì)當(dāng)?shù)仄渌a(chǎn)業(yè)帶動(dòng)不夠,對(duì)農(nóng)民群體致富的影響力不大。
1.3民宿市場(chǎng)淡旺季差別明顯,一般來(lái)說(shuō)夏秋季和周末,民宿游客爆滿,但到了初春和冬季,民宿門前車馬稀,生意清淡。這使得民宿不能保持常態(tài)化的管理品質(zhì),招工和培訓(xùn)成為難題。
1.4民宿業(yè)主和管理人員存在綜合素質(zhì)和能力不高的問(wèn)題,民宿其實(shí)是個(gè)要求有理想情懷和管理持續(xù)創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè),但在現(xiàn)實(shí)中,一些民宿業(yè)主在經(jīng)營(yíng)理念和工作方式上還有較大欠缺,缺乏干事業(yè)的理想,大多是抱著掙點(diǎn)小錢的想法。此外,民宿管家人才普遍缺少。
地名由來(lái):
龍灣屯歷史悠久,相傳乾隆年間,乾隆爺在此處歇腳,當(dāng)時(shí)隨行的部隊(duì)也在這里歇息,這里為乾隆皇帝提供屯兵、屯草的地方,乾隆貴為天子,在古代,龍就是天子的代表,所以這里取名為“龍灣屯”。
項(xiàng)目名稱:(待定)龍灣大宅/龍灣閣/龍灣居/寧?kù)o的樹林
項(xiàng)目位置:
龍灣屯鎮(zhèn)一片山地,出京往東的第一座山,北接密云,東臨平谷,距北京市區(qū)60公里,距順義城區(qū)30公里,距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)35公里,占地xxx畝,樹木資源豐富。
美麗的日出清晨,住客可以沿著村莊的小路走進(jìn)附近的森林里,用清新的空氣喚醒自己的身體,周圍還有多種野生動(dòng)物,如小貓、猴子、小鳥、鹿、野兔等。山間很多柿子及山楂樹,可以自由采摘。山上還有一個(gè)國(guó)家登山步道,滿足徒步者愛好者的需求。
項(xiàng)目未來(lái)計(jì)劃配置:
一期項(xiàng)目:目前有三十間以上的房屋可以直接使用,其中10間私人別墅,每間建筑面積600平米左右,分為上下兩層;10個(gè)套間;
配套設(shè)施:5個(gè)別墅配套私人泳池,1小瀑布溪流、1中餐廳、1西餐廳、1個(gè)咖啡廳,1個(gè)圖書館、1個(gè)無(wú)邊泳池、1健身房、茶室、會(huì)客廳、電影院、咖啡廳、高端會(huì)議室等。
二期項(xiàng)目:43畝地的整體規(guī)劃,含帳篷群、集裝箱群、房車群等。
項(xiàng)目環(huán)境要求:
以景入畫,極致簡(jiǎn)奢。圍繞著“極簡(jiǎn)”,打造出極簡(jiǎn)的風(fēng)范,讓休閑成為品質(zhì)的外延,每一處皆可為畫、皆可為景。
項(xiàng)目關(guān)鍵詞:極致、簡(jiǎn)奢、現(xiàn)代、隱秘
民宿產(chǎn)品呈爆發(fā)式增長(zhǎng),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈,只有極少數(shù)的精品民宿供不應(yīng)求,而大部分普通民宿卻難以應(yīng)對(duì)淡季中漫長(zhǎng)的空房期。實(shí)現(xiàn)民宿盈利,只做高入住率的精品并不足夠,還要用高效的運(yùn)營(yíng)模式來(lái)控制成本。最重要的是無(wú)論旺季還是淡季,民宿的運(yùn)營(yíng)工作要覆蓋從線上到線下的各種瑣事。
做民宿并不能只靠一分熱度就能做成事,要充分考慮到當(dāng)?shù)靥厣约俺跗谠O(shè)計(jì)的產(chǎn)品特點(diǎn),對(duì)于消費(fèi)人群要有明確的定位,對(duì)于整個(gè)民宿市場(chǎng)也要有著清晰的洞察力,做好標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化、多樣化相統(tǒng)一,做好民宿品牌,打造屬于自己的民宿文化,提升其在眾多同行中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
1精準(zhǔn)定位
1.1消費(fèi)者定位
針對(duì)北京及外地來(lái)旅游的高消費(fèi)人群。不是出差的人,而是來(lái)度假的,度蜜月/周年紀(jì)念日/過(guò)生日等,或者就是單純拖家?guī)Э趤?lái)旅行的這種享受生活、追求生活品質(zhì)的人。
1.2民宿設(shè)計(jì)
試想一下,當(dāng)千篇一律的民宿中出現(xiàn)了一個(gè)“另類”,旅客會(huì)選誰(shuí)?須知,民宿火爆的原因,正是它的多樣化。
因山體本身沒(méi)有更多特色,所以在民宿設(shè)計(jì)中需要突出民宿本身極強(qiáng)的設(shè)計(jì)感,極簡(jiǎn)+低奢,風(fēng)格簡(jiǎn)潔,時(shí)尚,大氣,當(dāng)然所有設(shè)計(jì)都需要結(jié)合地域特色資源來(lái)發(fā)展,化繁為簡(jiǎn),以簡(jiǎn)馭繁,營(yíng)造簡(jiǎn)約舒適的環(huán)境氛圍。不盲從、不跟風(fēng)、遠(yuǎn)離喧囂。(當(dāng)然如果定位就300元/晚,那就不用設(shè)計(jì)了,畢竟我們定位2000元以上/晚,哈哈哈)
1.3品牌定位:極簡(jiǎn)、親和力、和平、寧?kù)o
1.4服務(wù)水準(zhǔn):細(xì)致入微,讓賓客有回家的感覺(jué),溫馨、溫暖;超高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù),準(zhǔn)確的房源信息、順暢的入住過(guò)程、積極溝通。
1.5價(jià)格定位:1000-8000元以上/晚
2如何讓別人知道我們?
2.1打造互聯(lián)網(wǎng)+的民宿
首先強(qiáng)調(diào)一點(diǎn):必須要有自己的線上團(tuán)隊(duì),民宿推廣以線上為優(yōu)。
文案編寫:策劃人員針對(duì)房屋及周邊特點(diǎn)做相應(yīng)的包裝和策劃,對(duì)于線上營(yíng)銷非常重要,需要好好研究。
拍照修圖:修圖、上傳、評(píng)價(jià)、打造網(wǎng)紅打卡點(diǎn)等;
全網(wǎng)推廣,日常的優(yōu)化和維護(hù)、運(yùn)營(yíng)。
顧客在線答疑,入住指引。輔助房屋管理者及保潔人員培訓(xùn)和房屋管理維護(hù)。顧客互動(dòng)交流,提高二次入住or好評(píng)。
2.1.1抖音等社交媒介:因其用戶數(shù)量巨大,好的宣傳方案可以迅速引起大量消費(fèi)者的關(guān)注,需要持續(xù)有主題有內(nèi)容的更新,甚至可以通過(guò)打造自己的民宿網(wǎng)紅來(lái)引起消費(fèi)者的消費(fèi)欲望;
2.1.2第三方平臺(tái):酒店預(yù)訂平臺(tái)前10、旅游平臺(tái)前10(馬蜂窩、攜程等)、高逼格的公眾號(hào)、目標(biāo)用戶集中的app,等全線推廣、排名:其用戶基數(shù)大,熟悉了解平臺(tái)內(nèi)的基本規(guī)則將事半功倍,如客戶好的點(diǎn)評(píng)可帶來(lái)流量、頁(yè)面首圖挑選等引起點(diǎn)擊訪問(wèn);
2.1.3自媒體:如微信公眾號(hào),網(wǎng)紅博客等:發(fā)布的內(nèi)容涵蓋品牌介紹、房源介紹、入住指南、個(gè)人感受、民宿管家聯(lián)系方式等;
2.1.4個(gè)人及身邊的朋友圈:朋友圈也是不可小覷的傳播之地,定期的發(fā)一些關(guān)于民宿的有質(zhì)量的、能體現(xiàn)品牌定位和調(diào)性的類容,可引起圈內(nèi)朋友轉(zhuǎn)發(fā)。
第一步:布局:由新媒體運(yùn)營(yíng)編寫當(dāng)?shù)芈糜喂ヂ?,尋找相關(guān)大v/網(wǎng)紅/平臺(tái)發(fā)布,讓消費(fèi)者知道有這么一個(gè)地方;
第二步:引流:與前五的旅游平臺(tái)+酒店平臺(tái)開展合作,開賬戶,發(fā)布文案,投廣告,并通過(guò)cpc/cpm等形式引流;
第三步:公眾號(hào)推送,圈粉,把客戶數(shù)據(jù)掌握到自己手上。
2.2線下推廣方式
2.2.1線下的爆款活動(dòng)打造:如孔明燈漫飛
2.2.2由商務(wù)人員直接開發(fā)對(duì)接高端旅行團(tuán)、大型公司合作、團(tuán)建、拓展等項(xiàng)目,簽團(tuán)隊(duì)協(xié)議;
2.2.3線下的品牌細(xì)節(jié)打造:如毛巾或使用品上面的logo,可以按照季節(jié)、節(jié)日、民宿的主題等來(lái)隨機(jī)應(yīng)變,以實(shí)用性物件為主。
2.2.4特色飲食打造
3自建會(huì)員體系:用戶往來(lái)引導(dǎo)用戶成為會(huì)員,建立推薦機(jī)制;
4盈利模式
一家成功民宿的不僅要設(shè)計(jì)好,策劃好,還要有好的盈利模式。對(duì)未來(lái)的判斷,這是最難的,這也是最有價(jià)值的。
4.1客房收入:本項(xiàng)目最大的特點(diǎn)是沒(méi)有房租,除去人工的話,基本上全是利潤(rùn),沒(méi)有太多運(yùn)營(yíng)壓力;
4.2特色周邊產(chǎn)品銷售:柿子醬、自釀酒、飾木雕塑產(chǎn)品等;
4.3除了老板不賣,其他什么都可以賣:每間房屋由不同的設(shè)計(jì)師打造出來(lái)不同的風(fēng)格,如果客戶想要自己長(zhǎng)期擁有此房屋,我們也可以簽訂長(zhǎng)期的租約合同,給本項(xiàng)目帶來(lái)大筆資金的收益;同時(shí),在長(zhǎng)期租戶不使用期間,也可以交給我們自己的營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng),產(chǎn)生利潤(rùn),并且也讓這個(gè)長(zhǎng)期租戶也擁有一定的收益;
4.4二期開發(fā),增加客房數(shù)量,山地如此之大,除了現(xiàn)以有的房子等設(shè)施外,還可以在山地的不同區(qū)域開發(fā)不同的項(xiàng)目:如帳篷星空項(xiàng)目、房車項(xiàng)目等;
4.5加盟:在經(jīng)營(yíng)好品牌的后期,可以照搬運(yùn)營(yíng)模式,在各地打造不同的項(xiàng)目,收加盟及運(yùn)營(yíng)費(fèi),也可各項(xiàng)單獨(dú)收取。
5結(jié)語(yǔ)
若民宿想獲得可持續(xù)發(fā)展,升級(jí)換代是必由之路,適應(yīng)發(fā)展合理運(yùn)營(yíng),針對(duì)問(wèn)題合理解決,讓民宿走得更遠(yuǎn)。每五年就是民宿新一輪的整修提升期,持續(xù)不斷的注資,不斷優(yōu)化軟硬件配套,才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中保持獨(dú)特的吸引力。
最新運(yùn)營(yíng)管理部實(shí)習(xí)周記范文二
職責(zé):
1、負(fù)責(zé)店鋪的日常推廣,提高店鋪的點(diǎn)擊率,瀏覽量,銷售量;
2、負(fù)責(zé)制定店鋪的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方案,并實(shí)施完成銷售目標(biāo)
3、負(fù)責(zé)店鋪的數(shù)據(jù)分析,并處理突發(fā)事情
4、負(fù)責(zé)店鋪的日常維護(hù),產(chǎn)品更新,能清晰獨(dú)立的完成店鋪陳列,增強(qiáng)店鋪吸引力;
5、每日監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),營(yíng)銷數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)、商品跟顧客管理,并能清晰分析數(shù)據(jù),做出相應(yīng)的處理方案;
6、定期組織開會(huì),做總結(jié)匯報(bào)數(shù)據(jù)分析,培訓(xùn)客服等
7、報(bào)大型活動(dòng)的經(jīng)驗(yàn),有小二資源優(yōu)先
要求:
1、1年以上的電子商務(wù)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先
2、熟悉天貓、京東店鋪操作的優(yōu)先
3、會(huì)文案、做過(guò)微信公眾號(hào)運(yùn)營(yíng)的優(yōu)先
4、對(duì)photoshop、excel、word有一定的熟悉程度
最新運(yùn)營(yíng)管理部實(shí)習(xí)周記范文三
合同編號(hào):_______
本合同由以下雙方于_______年____月____日簽署:
甲方:_______
乙方:_______
鑒于甲方擁有標(biāo)的資產(chǎn)(定義見下),乙方具備管理相關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)和能力,依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,雙方就甲方委托乙方管理資產(chǎn)事宜達(dá)成如下協(xié)議:
第1條 標(biāo)的資產(chǎn)交付及管理服務(wù)
1.1標(biāo)的資產(chǎn)。甲方委托乙方管理運(yùn)營(yíng)的房屋(含附屬物品、設(shè)備設(shè)施)位于:(詳見附件一)。
1.2資產(chǎn)管理。甲方授權(quán)乙方對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)出租。乙方為甲方提供資產(chǎn)管理服務(wù)(詳見附件二)。
1.3管理期間。本協(xié)議管理期限自______年____月____日起至______年____月____日止。若甲方晚于本協(xié)議約定的交付日將標(biāo)的資產(chǎn)交付乙方,則管理期間應(yīng)順延相應(yīng)天數(shù)。
1.4管理周期。每個(gè)履約年度加上該年度甲方承受的空置期(空置期概念見本合同 2.2 條)。
1.5交付時(shí)間。甲方應(yīng)當(dāng)在本合同約定的交付日,即_______交付標(biāo)的資產(chǎn),雙方應(yīng)當(dāng)簽署《標(biāo)的資產(chǎn)交割清單》(詳見附件三),視為雙方對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)有效交付及交付狀態(tài)的確認(rèn)。
第2條 標(biāo)的資產(chǎn)收益及費(fèi)用結(jié)算
2.1 預(yù)期收益。雙方經(jīng)評(píng)估后一致認(rèn)為,標(biāo)的資產(chǎn)依據(jù)市場(chǎng)行情預(yù)期合理收益為_______ 元/月,從第 個(gè)管理周期起每個(gè)管理周期遞增_______ %(適用管理期間為三年以上合同)。
2.2空置期。在管理期間內(nèi),因?yàn)檠b修、尋找客戶、客戶更換空檔期、房屋維修等原因?qū)е碌目罩闷冢追酵獬惺苋缦孪鄳?yīng)空置期間:首個(gè)管理周期天,次個(gè)管理周期起每個(gè)管理周期天,空置期于每個(gè)管理周期起始
日先行扣除,甲方同意空置期不取得收益。
2.3實(shí)際收益。乙方運(yùn)營(yíng)標(biāo)的資產(chǎn)所實(shí)際代收的租金為實(shí)際收益。乙方應(yīng)根據(jù)本協(xié)議規(guī)定在每個(gè)結(jié)算周期結(jié)束后從實(shí)際收益中扣除乙方應(yīng)得的增值收益分成及各項(xiàng)甲方應(yīng)付費(fèi)用,將剩余收益部分支付給甲方(“甲方應(yīng)得收益”)。
2.4增值收益。乙方管理標(biāo)的資產(chǎn)所代收的實(shí)際收益高于預(yù)期收益之差額為增值收益。
2.5增值收益分成。鑒于乙方管理標(biāo)的資產(chǎn)為甲方提供相應(yīng)的增值服務(wù)及綜合服務(wù)(詳見附件二),甲方同意向乙方支付下述費(fèi)用:
(1)增值服務(wù)費(fèi)。單個(gè)結(jié)算周期內(nèi)產(chǎn)生的增值收益,甲方同意將該結(jié)算周期內(nèi)增值收益的 70%作為增值服務(wù)費(fèi)支付給乙方。
(2)綜合服務(wù)費(fèi)。針對(duì)綜合服務(wù),甲方可做如下選擇:□同意接受乙方提供的綜合服務(wù),甲方同意將單個(gè)結(jié)算周期內(nèi)產(chǎn)生增值收益的 30%作為綜合服務(wù)費(fèi)支付給乙方?!踝孕型瓿上鄳?yīng)綜合服務(wù),甲方不必另行支付綜合服務(wù)費(fèi)。
2.6服務(wù)質(zhì)量保證金。管理期間內(nèi),乙方應(yīng)盡勤勉義務(wù)運(yùn)營(yíng)標(biāo)的資產(chǎn)。乙方應(yīng)于合同簽署后交付日起 10 個(gè)工作日內(nèi),向甲方支付等同于首個(gè)結(jié)算周期預(yù)期收益的服務(wù)質(zhì)量保證金,共計(jì)元。如遇管理周期預(yù)期收益上調(diào),則服務(wù)質(zhì)量保證金隨之增長(zhǎng),增長(zhǎng)之差額乙方有義務(wù)補(bǔ)足。如標(biāo)的資產(chǎn)實(shí)際收益低于預(yù)期收益的,甲方有權(quán)在每次結(jié)算時(shí)從服務(wù)質(zhì)量保證金中扣除低于預(yù)期收益的部分,一旦發(fā)生扣除的情形,乙方應(yīng)當(dāng)隨時(shí)補(bǔ)足。本協(xié)議最后一期結(jié)算時(shí),雙方同意以剩余保證金抵扣乙方應(yīng)付款項(xiàng),如上述抵扣后保證金有剩余,甲方應(yīng)在當(dāng)期付款期限內(nèi)將余額返還乙方。日始計(jì)收收益,每個(gè)履約年度內(nèi)每□1□3□6□12 個(gè)月為一次結(jié)。
2.7結(jié)算方式。雙方認(rèn)可自年月
算周期,如遇需扣減業(yè)主承諾承受的空置期的,則空置期間不計(jì)算在結(jié)算周期內(nèi),每個(gè)結(jié)算周期最后一日為本期的結(jié)算日,最后一次結(jié)算日為合同終止后一個(gè)月內(nèi)。本協(xié)議項(xiàng)下首個(gè)結(jié)算日為 年 月 日。除另有約定外,本協(xié)議涉及需要支付的收益及費(fèi)用應(yīng)在每個(gè)結(jié)算日起 5 個(gè)工作日內(nèi)支付。乙方應(yīng)向甲方指定的銀行帳戶支付其應(yīng)得收益,若賬戶信息發(fā)生變更,應(yīng)至少在當(dāng)期結(jié)算日前提前 5 個(gè)工作日以書面形式通知乙方。如收款賬戶非甲方自有賬戶,則應(yīng)提供授權(quán)委托書(委托書需公證或者乙方認(rèn)可的其他方式)。對(duì)國(guó)家稅法規(guī)定應(yīng)當(dāng)由甲方繳納的有關(guān)稅費(fèi),由甲方自行承擔(dān)。
2.8付款免責(zé)。發(fā)生如下情況,乙方不承擔(dān)延遲付款責(zé)任:
(1)甲方未如約通知乙方其收款賬戶的變更
(2)甲方未在合同簽署日前提供甲方的身份證明、房屋所有權(quán)證明等相關(guān)文件
(3)銀行系統(tǒng)原因?qū)е驴铐?xiàng)未能在約定期限內(nèi)付至甲方
(4)其他非乙方原因?qū)е乱曳讲荒芤勒毡竞贤s定向甲方支付甲方應(yīng)得收益的。乙方在上述相關(guān)障礙消除后的 5 個(gè)工作日向甲方支付甲方應(yīng)得收益。若最后付款日為國(guó)家法定節(jié)假日,則付款日相應(yīng)順延。
第3條 標(biāo)的資產(chǎn)的裝修改造及維護(hù)
3.1標(biāo)的資產(chǎn)的裝修改造。管理期間內(nèi),甲方同意乙方對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行任何必要的裝修、改造及不定期對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行一定程度的翻新。同時(shí),甲方將配合乙方辦理裝修改造所需的一切手續(xù)、審批、許可或文件。甲方認(rèn)可并接受乙方對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)裝修改造的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)格,不得以不接受該標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)格為由,單方面解除合同。
3.2乙方新配置設(shè)施。
(1)管理期間,乙方會(huì)為標(biāo)的資產(chǎn)購(gòu)置新的設(shè)備、設(shè)施或用具(“新配置設(shè)施”),新配置設(shè)施的所有權(quán)為乙方所有。在管理期間,若非乙方原因造成新配置設(shè)施的毀損,乙方有權(quán)獲得相應(yīng)賠償。
(2)合同到期或解約,甲方應(yīng)向乙方支付新配置設(shè)施的折舊費(fèi),乙方應(yīng)將相應(yīng)配置設(shè)施交由甲方代為處置。
(3)鑒于乙方合作裝修配置供應(yīng)商費(fèi)用結(jié)算、票據(jù)開具特點(diǎn)決定乙方無(wú)法為本協(xié)議項(xiàng)下標(biāo)的資產(chǎn)裝修及新配置設(shè)施提供單獨(dú)票據(jù)。雙方認(rèn)可,本協(xié)議第 3 條涉及費(fèi)用的具體金額以乙方提供的相關(guān)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
第4條 標(biāo)的資產(chǎn)的維護(hù)
4.1甲方的維修責(zé)任。管理期間,甲方按照附件四的維修范圍承擔(dān)維修責(zé)任。發(fā)生需要甲方維修情形后,乙方向甲方發(fā)出維修通知。甲方應(yīng)于通知送達(dá)后 24 小時(shí)內(nèi)完成維修、替換或者其他解決方案。
若甲方未能于通知送達(dá)后 4 小時(shí)內(nèi)回復(fù)或 24 小時(shí)內(nèi)未解決問(wèn)題,則乙方有權(quán)進(jìn)行相應(yīng)處理,但對(duì)于維修費(fèi)用不超過(guò) _______元或情況緊急之情形,乙方可自行維修并及時(shí)告知甲方。上述產(chǎn)生的相應(yīng)費(fèi)用乙方有權(quán)在結(jié)算時(shí)從甲方應(yīng)得收益中扣除。
4.2乙方的維修責(zé)任。管理期間,乙方按照附件四的維修范圍承擔(dān)維修責(zé)任。
4.3維修基金。標(biāo)的資產(chǎn)類型為精裝房或老舊房的,甲方應(yīng)向乙方支付標(biāo)準(zhǔn)為 _______元/年的維修基金(維修項(xiàng)目見附件四)。該維修基金承保 _______元/年的維修費(fèi)用,超出部分乙方有權(quán)從應(yīng)向甲方支付的應(yīng)得收益中扣除。
4.4標(biāo)的資產(chǎn)的統(tǒng)一改造。管理期間,如果標(biāo)的資產(chǎn)所在小區(qū)統(tǒng)一改裝基礎(chǔ)設(shè)施(包括但不限于供水、供電、供氣設(shè)備及管道改造等),甲方應(yīng)當(dāng)配合,由上述原因?qū)е聵?biāo)的資產(chǎn)無(wú)法正常使用,甲方同意不收取相應(yīng)期間內(nèi)的各項(xiàng)收益,由此所發(fā)生的改裝費(fèi)和設(shè)施設(shè)備添置費(fèi),均由甲方承擔(dān)。
4.5標(biāo)的資產(chǎn)損毀及致害。管理期間,若標(biāo)的資產(chǎn)非因乙方原因造成重大毀損或人身傷害等,乙方可選擇先行處理,并及時(shí)告知甲方。若乙方因此承擔(dān)任何賠償責(zé)任,則乙方有權(quán)要求甲方賠償或協(xié)助向責(zé)任人追償。對(duì)于應(yīng)由甲方承擔(dān)的賠償費(fèi)用,乙方有權(quán)直接從應(yīng)支付給甲方的收益中扣除賠償款,不足部分,可向甲方追償。
第5條 雙方權(quán)利義務(wù)
5.1甲方權(quán)利義務(wù)。
(1)甲方授權(quán)乙方代表甲方運(yùn)營(yíng)出租標(biāo)的資產(chǎn),簽署與資產(chǎn)管理有關(guān)的合同(包括但不限于房屋租賃合同等);處理管理期間發(fā)生的糾紛(包括但不限于與使用標(biāo)的資產(chǎn)使用人開展洽商和/或追究其違約、侵權(quán)責(zé)任或參與相關(guān)的訴訟),非因乙方或資產(chǎn)使用人原因而使標(biāo)的資產(chǎn)遭受來(lái)自第三方的侵害時(shí)所發(fā)生的糾紛由甲方自行處理。
(2)甲方承諾對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)擁有完整的合法有效的所有權(quán)、使用權(quán)和處分權(quán),并有義務(wù)繳納與標(biāo)的資產(chǎn)有關(guān)的應(yīng)當(dāng)由甲方承擔(dān)的費(fèi)用,保證在整個(gè)管理期間內(nèi)標(biāo)的資產(chǎn)能夠正常使用,不受干涉。如發(fā)生任何第三方的干擾事件,甲方應(yīng)及時(shí)溝通。甲方不按時(shí)繳納上述費(fèi)用,乙方有權(quán)從甲方收益中扣除代為繳納,以保證標(biāo)的資產(chǎn)正常使用。
(3)管理期間,甲方會(huì)配合乙方辦理經(jīng)營(yíng)標(biāo)的資產(chǎn)所需的一切手續(xù)、審批、許可或文件,包括但不限于協(xié)助乙方為非北京籍的資產(chǎn)使用人辦理暫住證、居住證等手續(xù)。
(4)由于標(biāo)的資產(chǎn)本身原因?qū)е沦Y產(chǎn)使用人或第三人遭受到損害的,甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任;資產(chǎn)使用人使用期間的其他人身安全問(wèn)題,根據(jù)“誰(shuí)導(dǎo)致誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
5.2乙方權(quán)利義務(wù)
(1)管理期間,乙方有義務(wù)提供給甲方合同約定的管理服務(wù),收取相應(yīng)的費(fèi)用。
(2)管理期間,乙方承諾妥善管理標(biāo)的資產(chǎn),因乙方重大過(guò)錯(cuò)而致使標(biāo)的資產(chǎn)毀損、滅失的,應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
(3)乙方簽署、交付、履行本合同不應(yīng)當(dāng)侵犯任何第三方的權(quán)益,且乙方承諾已經(jīng)為簽署、交付和履行本合同取得了一切必要的授權(quán)、許可、同意等。同時(shí),乙方在管理期間不占用甲方在標(biāo)的資產(chǎn)上的入學(xué)名額。
第6條 合同解除及續(xù)期
6.1雙方協(xié)商解除。管理期間內(nèi),甲乙雙方協(xié)商一致,可以解除本合同。
6.2違約解除權(quán)。
(1)甲方有下列情形之一的,乙方有權(quán)隨時(shí)單方解除合同:
(a)延遲交付標(biāo)的資產(chǎn)達(dá) 15 個(gè)工作日的;或交付的標(biāo)的資產(chǎn)不符合合同約定、隱瞞標(biāo)的資產(chǎn)重大瑕疵或交驗(yàn)時(shí)無(wú)法發(fā)現(xiàn)的重大隱患(包括但不限于防水層不合格)及其他影響乙方經(jīng)營(yíng)標(biāo)的資產(chǎn)的重大事件的(包括但不限于標(biāo)的資產(chǎn)內(nèi)發(fā)生過(guò)的非正常死亡事件等);
(b)不履行本協(xié)議約定的義務(wù),或因甲方或其他與甲方有關(guān)的任何第三方的行為,影響乙方對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行管理的或資產(chǎn)使用人使用的;
(c)未經(jīng)乙方同意,將標(biāo)的資產(chǎn)擅自委托給第三方管理或者擅自處分標(biāo)的資產(chǎn)的;
(d)其他可能妨礙或影響乙方對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行管理或第三方正常使用標(biāo)的資產(chǎn)的情形。
(2)乙方有下列情形之一的,甲方有權(quán)隨時(shí)單方解除合同:
(a)遲延支付當(dāng)期甲方應(yīng)得收益達(dá) 15 個(gè)工作日的;
(b) 乙方對(duì)本合同構(gòu)成了嚴(yán)重違約,且在甲方催告后的 15 個(gè)工作日內(nèi)仍未能糾正違約行為,致使甲方履行本合同項(xiàng)下其相應(yīng)的義務(wù)已經(jīng)不可能或不公平的;
(c)明知資產(chǎn)使用人在標(biāo)的資產(chǎn)內(nèi)從事刑事犯罪活動(dòng)而不采取措施的。
6.3合同提前解除的收益結(jié)算。由于甲方原因?qū)е潞贤崆敖獬模约追缴暾?qǐng)解約后首個(gè)資產(chǎn)使用人解約之日起至合同最終解除之日止,甲方收益不再適用第 2.6 條的預(yù)期收益補(bǔ)償,此期間內(nèi)甲方的收益=(甲方申請(qǐng)解約后首個(gè)資產(chǎn)使用人解約之日起至合同最終解除已經(jīng)歷的日歷天數(shù)-標(biāo)的`資產(chǎn)此期間實(shí)際發(fā)生的空置天數(shù))×日預(yù)期收益。
6.4管理期間續(xù)期。本合同屆滿日前十二個(gè)月,雙方應(yīng)協(xié)商續(xù)約事宜。雙方均同意續(xù)約的,另行簽署協(xié)議。如雙方不續(xù)約的,管理期間屆滿后甲方給予乙方三日的免費(fèi)騰退期。如因客觀原因不能如期騰退房屋,甲方同意另行給予乙方不超過(guò)一個(gè)月的騰退期,但乙方應(yīng)當(dāng)支付資產(chǎn)占用費(fèi)。資產(chǎn)占用費(fèi)=實(shí)際占用日×日預(yù)期收益。
6.5標(biāo)的資產(chǎn)返還。合同終止后,乙方應(yīng)向甲方返還標(biāo)的資產(chǎn)。已經(jīng)裝修拆除部分不恢復(fù)原狀,新配置設(shè)施替換前的甲方設(shè)施不再返還;甲方認(rèn)可其提供的固有裝修的老化折舊。甲方應(yīng)在本合同到期日、解除日或者騰退期屆滿日與乙方辦理合同解除及物業(yè)交割等相關(guān)手續(xù),如甲方未在約定日期與乙方辦理前述手續(xù),則乙方有權(quán)在上述日期屆滿之日起將房屋按當(dāng)時(shí)狀況進(jìn)行封存,如封存日之后房屋出現(xiàn)物品丟失、損壞或產(chǎn)生其他損失由甲方自行承擔(dān)。
第7條 違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決辦法
7.1一般違約責(zé)任。違約方違反本合同約定應(yīng)立即糾正其違約行為,如給對(duì)方造成損失的,應(yīng)賠償相應(yīng)損失。
7.2甲方違約責(zé)任。甲方違反本合同 6.2(1)約定導(dǎo)致乙方單方解除合同,甲方應(yīng)向乙方支付等額于雙倍月預(yù)期收益的違約金,并賠償乙方相應(yīng)損失(包括并不限于如下賠付項(xiàng)目):
(1)裝修損失費(fèi)。標(biāo)的資產(chǎn)的裝修費(fèi)用_______(管理期限內(nèi)未履行天數(shù)/管理期限總天數(shù))
(2)新配置設(shè)施損失費(fèi)。為標(biāo)的資產(chǎn)的購(gòu)進(jìn)家具或家電的配置價(jià)格×(管理期限內(nèi)未履行天數(shù)/管理期限總天數(shù)),其中配置費(fèi)用以《標(biāo)的資產(chǎn)配置單》中確定的項(xiàng)目和費(fèi)用為準(zhǔn)。
(3)甲方向資產(chǎn)使用人支付的違約金。因甲方提前解除合同而導(dǎo)致的乙方向資產(chǎn)使用人支付的違約金以及賠償金。
(4)寬帶損失費(fèi)。當(dāng)期已繳納寬帶費(fèi)用_______(乙方當(dāng)期已繳納寬帶費(fèi)用的管理期間內(nèi)未履行天數(shù)/乙方當(dāng)期已繳納寬帶費(fèi)用的總天數(shù))。
7.3乙方違約責(zé)任。乙方違反本合同 6.2(2)約定導(dǎo)致甲單方解除合同,乙方應(yīng)向甲方支付等額于雙倍月預(yù)期收益的違約金,并賠償甲方相應(yīng)損失。
7.4爭(zhēng)議解決。因解釋和履行本合同而發(fā)生的任何爭(zhēng)議,任何一方可依法向乙方所在地人民法院起訴處理。
第8條 其他
8.1合同履行期間如需出具通知,應(yīng)以書面形式(包括但不限于郵寄送達(dá)、電子郵件、手機(jī)短信、以及乙方向乙方在其網(wǎng)站中為甲方開設(shè)的私人空間發(fā)送通知等方式)做出,具體送達(dá)日期為:郵寄送達(dá)以信函發(fā)出后的第 2 個(gè)工作日為準(zhǔn),電子郵件以到達(dá)對(duì)方服務(wù)器時(shí)間為準(zhǔn),手機(jī)短信及網(wǎng)站通知以達(dá)到對(duì)方設(shè)備時(shí)間為準(zhǔn)。
8.2本合同經(jīng)甲方簽字乙方蓋章后生效,附件與合同正文具有同等法律效力。雙方對(duì)合同內(nèi)容的變更或補(bǔ)充應(yīng)采取書面簽署方式。上述合同及變更、補(bǔ)充協(xié)議的簽署方式包括但不限于在電子文本上進(jìn)行電子簽章形式。
8.3本合同涉及租金、定金、違約金、賠償?shù)荣M(fèi)用的金額計(jì)算規(guī)則時(shí),金額存有小數(shù)的,保留到小數(shù)點(diǎn)后兩位。(以下無(wú)正文)
有鑒于此,本協(xié)議已由以下雙方親自或經(jīng)其授權(quán)代表有效簽署。以昭信守。
甲方:_______(授權(quán)代表)
日期:_______
乙方:_______(授權(quán)代表)
日期:_______
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