住宅物業(yè)論文范文(實(shí)用9篇)

了解是拓寬知識(shí)面，提升自我素養(yǎng)的必不可少手段。寫(xiě)總結(jié)時(shí)要注意闡明總結(jié)的意義和價(jià)值，使讀者能夠深刻領(lǐng)會(huì)到其中的重要性。這些總結(jié)范文將為我們提供一些實(shí)用的寫(xiě)作思路和技巧，幫助我們寫(xiě)出更好的總結(jié)文稿。

住宅物業(yè)論文篇一

建筑設(shè)計(jì)工程一般可以劃分成談判工作階段、方案設(shè)計(jì)工作階段、施工圖設(shè)計(jì)工作階段和交付后服務(wù)工作階段，是先進(jìn)科技轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力的重要橋梁，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著重要的作用。我國(guó)現(xiàn)有的設(shè)計(jì)單位大多數(shù)都成立于二十世紀(jì)的五、六十年代，很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)設(shè)計(jì)院都屬于政府直接掌控的事業(yè)型單位，而沒(méi)有形成一個(gè)系統(tǒng)的市場(chǎng)型行業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制。

改革開(kāi)放以后，1979年建筑設(shè)計(jì)行業(yè)開(kāi)始了全面的改革，十幾年過(guò)去，設(shè)計(jì)市場(chǎng)已經(jīng)初步形成，設(shè)計(jì)單位與開(kāi)發(fā)業(yè)主之間形成了穩(wěn)定的供需關(guān)系。為了配合政府的改革，6部委辦于聯(lián)合確定了設(shè)計(jì)單位轉(zhuǎn)變機(jī)制的目標(biāo)、措施、任務(wù)以及政府應(yīng)當(dāng)給出的扶持政策，之后發(fā)布了71號(hào)文件、發(fā)布了102號(hào)文件，都在很大程度上推動(dòng)了設(shè)計(jì)行業(yè)的改革進(jìn)程。

1.1總體而言，我國(guó)目前建筑設(shè)計(jì)行業(yè)的現(xiàn)狀可概括如下：

（1）由于我國(guó)人口和現(xiàn)行的推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的政策等因素影響，我國(guó)建筑設(shè)計(jì)企業(yè)的數(shù)量之大前所未見(jiàn)，并且業(yè)務(wù)種類偏向于多樣化。

（2）雖然從業(yè)人數(shù)眾多，建筑設(shè)計(jì)企業(yè)數(shù)量也相當(dāng)驚人，但是從業(yè)者的職業(yè)水準(zhǔn)普遍偏低，特別表現(xiàn)在注冊(cè)職業(yè)人員的嚴(yán)重匱乏上。

（3）整個(gè)建筑設(shè)計(jì)行業(yè)的設(shè)計(jì)市場(chǎng)和承接工程量在不停的擴(kuò)大中。

（4）橫向的比較來(lái)看，我國(guó)建筑設(shè)計(jì)行業(yè)與我國(guó)勘察行業(yè)之間還存在著比較明顯的發(fā)展落差，勘察行業(yè)無(wú)論是營(yíng)業(yè)額還是利潤(rùn)率上都領(lǐng)先于建筑設(shè)計(jì)行業(yè)。這也說(shuō)明了我國(guó)建筑設(shè)計(jì)行業(yè)還存在著不小的發(fā)展空間和提升的可能。

（5）建筑設(shè)計(jì)行業(yè)營(yíng)業(yè)收入主要包括兩個(gè)方面：工程承包收入和建筑設(shè)計(jì)收入，我國(guó)目前設(shè)計(jì)收入在總收入中的比例是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于工程承包收入，說(shuō)明設(shè)計(jì)沒(méi)有得到應(yīng)有的重視。

（6）我國(guó)建筑設(shè)計(jì)行業(yè)企業(yè)都沒(méi)有取得綜合甲級(jí)資質(zhì)。

1.2設(shè)計(jì)行業(yè)現(xiàn)存問(wèn)題。

雖然我國(guó)建筑設(shè)計(jì)院的發(fā)展有目共睹，但是深究起來(lái)，我國(guó)建筑設(shè)計(jì)院現(xiàn)行的管理體制和組織結(jié)構(gòu)還是深受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，很多建筑設(shè)計(jì)企業(yè)都沒(méi)有應(yīng)用好設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理，沒(méi)能完全的進(jìn)入到現(xiàn)代化企業(yè)管理的制度范疇內(nèi)。具體說(shuō)來(lái)，存在的問(wèn)題如下：

（1）體制不靈活。

設(shè)計(jì)院現(xiàn)行的體制是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代遺留的產(chǎn)物，其最重要的特征是高度集中統(tǒng)一。主要表現(xiàn)是：一是設(shè)計(jì)院的組織機(jī)構(gòu)要按政府機(jī)構(gòu)對(duì)應(yīng)的形式來(lái)設(shè)置，無(wú)法完全適應(yīng)市場(chǎng)的需求；二是設(shè)計(jì)院的經(jīng)營(yíng)一般是按照黨政機(jī)關(guān)的管理方式，由上級(jí)組織考察任命，經(jīng)營(yíng)者的積極性沒(méi)有得到最大限度的保證；三是設(shè)計(jì)院職工的積極性也難以得到充分調(diào)動(dòng)。

（2）主體定位不明確。

我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)體制是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的特點(diǎn)是需要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的參與方盡可能的靈活和獨(dú)立，面對(duì)各種問(wèn)題時(shí)都可以自主的做出決策。而我國(guó)的建筑設(shè)計(jì)院是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的參與主體，其定位卻不明確：一是我國(guó)建筑設(shè)計(jì)院的獨(dú)立性不夠；二是我國(guó)建筑設(shè)計(jì)院在我國(guó)社會(huì)運(yùn)行機(jī)制中仍然扮演政府相關(guān)部門(mén)的角色；三是我國(guó)建筑設(shè)計(jì)院的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)很僵化，難以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要。

（3）企業(yè)運(yùn)營(yíng)的自主性不夠。

我國(guó)建筑設(shè)計(jì)院雖然已經(jīng)慢慢在走向正規(guī)，但是建筑設(shè)計(jì)院在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所掌握的權(quán)力并沒(méi)有得到根本的保證。具體表現(xiàn)在：一是設(shè)計(jì)院運(yùn)營(yíng)過(guò)程中很大一部分決策權(quán)都被掌握在相關(guān)部門(mén)手中；二是我國(guó)建筑設(shè)計(jì)院在我國(guó)社會(huì)運(yùn)行機(jī)制中仍然扮演政府相關(guān)部門(mén)的角色；三是我國(guó)建筑設(shè)計(jì)院殘留運(yùn)行機(jī)制還相當(dāng)明顯，沒(méi)能做到完全轉(zhuǎn)變成現(xiàn)代企業(yè)。

（4）責(zé)權(quán)不對(duì)等。

政府和企業(yè)由于執(zhí)行主體不同，職能不同，其責(zé)任與權(quán)利自然也應(yīng)該是不同的，但目前存在的問(wèn)題便有政府和企業(yè)的責(zé)任和權(quán)利嚴(yán)重不對(duì)等。其主要表現(xiàn)如下：一是國(guó)家對(duì)設(shè)計(jì)院企業(yè)資產(chǎn)保持所有權(quán)，但是設(shè)計(jì)院只有經(jīng)營(yíng)權(quán)；二是政府永遠(yuǎn)是資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)固定收益者，但是設(shè)計(jì)院卻是風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者；三是企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要決策權(quán)由國(guó)家持有，但是造成的損失實(shí)際卻由設(shè)計(jì)院和企業(yè)員工來(lái)承擔(dān)；四是設(shè)計(jì)院的經(jīng)營(yíng)者和管理者的任免由政府來(lái)決定，而不是由市場(chǎng)來(lái)決定。責(zé)任和權(quán)利的不對(duì)稱，已經(jīng)成為設(shè)計(jì)院發(fā)展的嚴(yán)重阻礙。

2.1相關(guān)定義。

哈羅德科茲納在《項(xiàng)目管理-計(jì)劃、進(jìn)度和控制的系統(tǒng)方法》中提出項(xiàng)目管理的總體定義：項(xiàng)目管理是為一個(gè)相對(duì)短期的目標(biāo)去計(jì)劃、組織、指導(dǎo)和控制公司的資源。進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目管理就是利用系統(tǒng)的管理方法將職能人員安排到特定的項(xiàng)目中去。

由此，結(jié)合項(xiàng)目管理和設(shè)計(jì)的定義，筆者對(duì)建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理的定義可以表述如下：建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理指的是以建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目為對(duì)象的一種系統(tǒng)的管理方法，其通過(guò)尋找能夠勝任的項(xiàng)目經(jīng)理、工程師、設(shè)計(jì)師、概預(yù)算人員等來(lái)建立一個(gè)臨時(shí)的專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對(duì)建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目實(shí)施高效率的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)與控制，從而來(lái)實(shí)現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目全周期的整合，設(shè)計(jì)所需資源合理調(diào)配和設(shè)計(jì)項(xiàng)目目標(biāo)的協(xié)調(diào)與優(yōu)化。

2.2設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理通有的固有屬性：

（1）目標(biāo)的指標(biāo)性。設(shè)計(jì)項(xiàng)目的標(biāo)的具有確定的各項(xiàng)指標(biāo)，這些指標(biāo)共同描述了一個(gè)項(xiàng)目最終產(chǎn)品。指標(biāo)可能是從設(shè)計(jì)項(xiàng)目的耗費(fèi)時(shí)間、資金和項(xiàng)目范圍等方面來(lái)具體限定的。

（2）過(guò)程的復(fù)雜性。隨著建筑市場(chǎng)的發(fā)展和蛻變，建筑設(shè)計(jì)的內(nèi)容也越來(lái)越多元化、建筑設(shè)計(jì)的程序也越來(lái)越復(fù)雜。

（3）外界力量和資源的借助。建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中不僅僅需要研究該項(xiàng)目的實(shí)際情況，還需要借助其他外界力量和資源來(lái)更好的進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)。

（4）項(xiàng)目的一次性。根據(jù)工程項(xiàng)目管理的知識(shí)，每個(gè)項(xiàng)目都具有一次性，而不具備重復(fù)性，建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目作為項(xiàng)目的一種表現(xiàn)形式，自然也具備該種性質(zhì)。

（5）限時(shí)性。項(xiàng)目與重復(fù)性工作不一樣，一般都會(huì)有自己的開(kāi)始時(shí)間和結(jié)束時(shí)間，在此我們更多的是強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的結(jié)束時(shí)間，即設(shè)計(jì)圖紙的交付時(shí)間。

（6）甲乙雙方的確定性。建筑工程在正式初步設(shè)計(jì)之前，甲乙雙方都是已經(jīng)確定了的，雙方各取所需，在建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目進(jìn)程中扮演著不同的角色。

3.合理組織建筑設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)。

項(xiàng)目管理發(fā)展至當(dāng)今，現(xiàn)代設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理能否取得成功的一個(gè)重要支撐點(diǎn)就是項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建立?，F(xiàn)代設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)組織的建立過(guò)程雖然跟傳統(tǒng)意義上的組織架構(gòu)的建立有異曲同工之處，但也會(huì)因?yàn)闀r(shí)代的特點(diǎn)和具體項(xiàng)目的特征而導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)意義中的設(shè)計(jì)項(xiàng)目項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建立與傳統(tǒng)意義上的組織架構(gòu)的建立不盡相同。單論兩者之間的不同之處，傳統(tǒng)意義上的組織架構(gòu)的建立較現(xiàn)代設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)組織的建立而言可能有組織的穩(wěn)固性更強(qiáng)，項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人的作用也不會(huì)顯得那么重要。總而言之，設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的組織架構(gòu)形式很大程度上決定了項(xiàng)目的成敗。

項(xiàng)目式組織架構(gòu)的建立機(jī)理在于，不同的組織團(tuán)隊(duì)之間區(qū)分的界限是不同的項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)的項(xiàng)目都有人力、物力和資金等各種資源來(lái)支撐以便其貫徹實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目經(jīng)理，亦即項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，是銜接設(shè)計(jì)院高級(jí)管理層和具體設(shè)計(jì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組織的重要角色。各個(gè)不同的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)之間不存在任何隸屬關(guān)系。

建筑設(shè)計(jì)是很多人都要參與的一個(gè)集體性活動(dòng)，也是一個(gè)需要很多專業(yè)人士參加的創(chuàng)作型過(guò)程，其特點(diǎn)是復(fù)雜且綜合要求很高。所有如此一個(gè)復(fù)雜且綜合要求高的活動(dòng)在具體開(kāi)展過(guò)程中，若沒(méi)有一個(gè)中流砥柱式的中堅(jiān)人物來(lái)組織所有的參與方和相關(guān)者團(tuán)結(jié)一致工作，項(xiàng)目的最終目的（按時(shí)、保質(zhì)和在預(yù)算范圍里完成項(xiàng)目）是很難達(dá)到的。在這種條件下，設(shè)計(jì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是一個(gè)明智的選擇。設(shè)計(jì)項(xiàng)目經(jīng)理在整體設(shè)計(jì)過(guò)程中體現(xiàn)的素質(zhì)和處理問(wèn)題的能力直接決定了整個(gè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)在此過(guò)程中的工作質(zhì)量，該過(guò)程質(zhì)量又直接決定了建筑設(shè)計(jì)作品的質(zhì)量和該作品能否被認(rèn)可。設(shè)計(jì)項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任和作用由此可見(jiàn)一斑。

正如同設(shè)計(jì)項(xiàng)目組織架構(gòu)的選擇一樣，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)建也并沒(méi)有一個(gè)程序化的方式，而是具體問(wèn)題具體對(duì)待，什么樣的項(xiàng)目條件，就要?jiǎng)?chuàng)建什么樣的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)：

（1）合理的管理層次與管理幅度原則。管理層次是指管理過(guò)程中管理層的多少，而管理幅度是指在一個(gè)管理層中上一級(jí)直接管控下級(jí)的個(gè)數(shù)。對(duì)于同等規(guī)模的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，管理層次和管理幅度是反比例關(guān)系的。在管理過(guò)程中選擇合理的管理層次和管路幅度是一個(gè)需要慎重考慮的問(wèn)題。

（2）責(zé)權(quán)對(duì)等原則。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，不論是項(xiàng)目經(jīng)理、專業(yè)負(fù)責(zé)人還是普通設(shè)計(jì)者，其所承擔(dān)的責(zé)任和其享受的權(quán)力必須是一一對(duì)應(yīng)的。

（3）才位相當(dāng)原則。才指的是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的成員在項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的運(yùn)行過(guò)程中能夠?yàn)閳F(tuán)隊(duì)做出貢獻(xiàn)的能力大小，位指的是團(tuán)隊(duì)成員在項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中所處的職位高低，這兩者是必須相當(dāng)?shù)摹?/p>

（4）統(tǒng)一指揮原則。該條原則主要是針對(duì)于設(shè)計(jì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的成員而言的，意指設(shè)計(jì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的成員在項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的運(yùn)行過(guò)程中要避免多頭領(lǐng)導(dǎo)的情況出現(xiàn)。

4.項(xiàng)目管理在建筑設(shè)計(jì)院質(zhì)量管理中的應(yīng)用。

我國(guó)系統(tǒng)的進(jìn)行項(xiàng)目管理的`時(shí)限并不是特別長(zhǎng)，項(xiàng)目管理水平在國(guó)際上也并沒(méi)有處于一個(gè)領(lǐng)先的地位。但是在這么多年的項(xiàng)目管理實(shí)踐中，業(yè)內(nèi)對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量管理原則還是有了一定深度的認(rèn)識(shí)，也總結(jié)出了一定的規(guī)律，目前業(yè)內(nèi)普遍接受并推廣的項(xiàng)目質(zhì)量管理原則可以大致概括如下：

（1）以顧客為核心；

（2）領(lǐng)導(dǎo)的作用；

（3）全員參與；

（4）過(guò)程方法；

（5）管理的系統(tǒng)方法；

（6）持續(xù)改進(jìn)；

（7）以事實(shí)為決策基礎(chǔ)；

（8）與供應(yīng)商保持互利的關(guān)系。

此八條原則的重要性和權(quán)威性不言而喻，這些原則在現(xiàn)行的項(xiàng)目質(zhì)量管理框架中都是極具參考價(jià)值的，但是隨著時(shí)代的變遷和項(xiàng)目管理科學(xué)的發(fā)展，我們期待更符合實(shí)情原則的提出。

質(zhì)量保證需要做的是在項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題之前提前做出的預(yù)防工作，運(yùn)用的是項(xiàng)目管理工作中的主動(dòng)控制原理，分為內(nèi)部和外部。項(xiàng)目?jī)?nèi)部質(zhì)量保證是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)向自身提供的質(zhì)量保證，而項(xiàng)目外部質(zhì)量保證是從質(zhì)量的角度對(duì)外的承諾。設(shè)計(jì)評(píng)審、驗(yàn)證和確認(rèn)是筆者認(rèn)為在建筑設(shè)計(jì)院推行設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理過(guò)程中有效的質(zhì)量保證手段。

項(xiàng)目的質(zhì)量保證是“疾病的預(yù)防”，但是在建設(shè)過(guò)程中保證完全不出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題是不可能達(dá)到的目標(biāo)，所以我們需要質(zhì)量控制來(lái)起到補(bǔ)充作用。質(zhì)量控制是指在項(xiàng)目啟動(dòng)后運(yùn)行的過(guò)程中對(duì)質(zhì)量進(jìn)行全面的監(jiān)控，找出出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題并采取措施來(lái)處理出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，這樣才能保證項(xiàng)目的質(zhì)量得到持續(xù)的改進(jìn)。項(xiàng)目的質(zhì)量控制從某種意義上是類似于疾病的治療，其存在是為了彌補(bǔ)質(zhì)量保證中沒(méi)有得到徹底解決的缺憾，追求質(zhì)量的完美。

5.項(xiàng)目管理在建筑設(shè)計(jì)院成本管理中的應(yīng)用。

成本管理是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中項(xiàng)目計(jì)劃編制、成本估算、預(yù)算和控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱。這些過(guò)程和活動(dòng)的目的是為了保證項(xiàng)目的實(shí)際成本不超過(guò)項(xiàng)目的預(yù)算成本。也可以理解為，項(xiàng)目成本管理是為了確保完成目標(biāo)，在計(jì)劃所批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)，對(duì)項(xiàng)目的成本運(yùn)營(yíng)相關(guān)事宜的管理過(guò)程。

成本管理是一個(gè)精細(xì)化的管理過(guò)程，本文筆者認(rèn)為，作為一個(gè)管理者若能培養(yǎng)下文介紹的兩種科學(xué)意識(shí)，在我們進(jìn)行成本管理時(shí)是非常有幫助的：

（1）項(xiàng)目全壽命周期成本管理。

項(xiàng)目全壽命周期成本管理的管理意識(shí)就是我們要有一個(gè)系統(tǒng)化的意識(shí)，要把整個(gè)成本管理的過(guò)程看成是一個(gè)密不可分的過(guò)程，其中各個(gè)階段的成本管理都是對(duì)其他階段有著相當(dāng)影響作用的。

（2）項(xiàng)目的全面成本管理。

所謂全面管理，是從成本管理的內(nèi)容這個(gè)角度來(lái)說(shuō)的，從成本管理的字面來(lái)看管理的內(nèi)容應(yīng)該是成本，但是建筑設(shè)計(jì)時(shí)一個(gè)精細(xì)化和復(fù)雜化的過(guò)程，只從成本的角度來(lái)進(jìn)行管理是難以達(dá)到成本管理的效果的，我們?cè)谶M(jìn)行管理的過(guò)程中必須要擴(kuò)大管理的范圍，全面管理的內(nèi)容不僅包括成本，還要包括項(xiàng)目的資源、風(fēng)險(xiǎn)等因素。y先生提出來(lái)的。

建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目成本控制指的是在制定了設(shè)計(jì)項(xiàng)目成本估算和成本預(yù)算的前提下，通過(guò)成本基準(zhǔn)計(jì)劃的安排，為確保項(xiàng)目實(shí)際推進(jìn)過(guò)程中的成本不超過(guò)預(yù)算成本而做出的一系列努力和控制行為這樣一個(gè)舉動(dòng)，其具體的程序如下：

（1）建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中時(shí)刻關(guān)注成本的分項(xiàng)發(fā)生和累計(jì)成本。

（2）分析實(shí)際檢測(cè)到的客觀情況與建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目預(yù)算成本是否存在偏差。

（3）在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中一般都會(huì)遇到不同原因?qū)е碌脑O(shè)計(jì)變更，而設(shè)計(jì)變更一般在計(jì)劃中沒(méi)有一個(gè)確定的單項(xiàng)，所以當(dāng)設(shè)計(jì)變更發(fā)生的時(shí)候，需要適時(shí)的對(duì)成本基準(zhǔn)計(jì)劃作出修改或者變更。

（4）當(dāng)檢測(cè)到偏差發(fā)生的時(shí)候，要第一時(shí)間組織討論該偏差是否可控，若可控采取什么措施來(lái)控制，若不可控又該如何處理。

我們對(duì)建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目管理的過(guò)程是包括很多環(huán)節(jié)的管理，在其中的管理切忌因?yàn)槌杀竟芾淼男枨蠖趸踔梁鲆暺渌h(huán)節(jié)的管理從而對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的后果產(chǎn)生不利的影響。

參考文獻(xiàn)：

[1]白思俊.現(xiàn)代項(xiàng)目管理.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，.

[2]駱.項(xiàng)目管理教程.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，.

[3]邱菀華.沈建明.楊愛(ài)華等.現(xiàn)代項(xiàng)目管理導(dǎo)論.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2005.

[4][美]拉烏夫?g?加塔（s），[美]桑德拉?l?麥基（）著.楊磊.王增東譯.實(shí)用項(xiàng)目管理.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，.

[5][英]f?l?哈里森著.楊磊.李佳川等譯.高級(jí)項(xiàng)目管理-一種結(jié)構(gòu)化方法.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2003.

[7]伍春來(lái).王振雨.項(xiàng)目管理.北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社，2004.

[8]甘華鳴.項(xiàng)目管理.北京：中國(guó)國(guó)際廣播出版社，2004.

[9]李自新.關(guān)于設(shè)計(jì)院體制創(chuàng)新的思考.建筑設(shè)計(jì)管理，.4：26～31.

住宅物業(yè)論文篇二

10月28日，發(fā)生在寧波一處民宅的一場(chǎng)火災(zāi)令人痛心疾首。28日上午，寧波海曙文苑風(fēng)荷小區(qū)內(nèi)，一處民宅突發(fā)大火，一名母親和兒子被防盜窗困在了火場(chǎng)。由于小區(qū)消防道路被私家車甚至小型貨車占道，導(dǎo)致消防登高車無(wú)法駛?cè)?，只能?？啃^(qū)門(mén)口，消防員僅依靠消防梯為失火民宅破除防盜窗。半個(gè)多小時(shí)后，兩人被消防員救出，送醫(yī)后經(jīng)搶救無(wú)效死亡。面對(duì)這場(chǎng)民宅火災(zāi)，消防隊(duì)員極力救援，最終母子仍錯(cuò)失生機(jī)，令人痛心疾首，難以釋?xiě)选?/p>

在市場(chǎng)化的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中，物業(yè)市場(chǎng)在中國(guó)孕育并發(fā)展，物業(yè)管理成為與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的一種新型房屋管理體制，其所涉及的范圍之大影響到每個(gè)家庭?，F(xiàn)如今論及城市小區(qū)公共事務(wù)治理與物業(yè)企業(yè)的管理服務(wù)是離不開(kāi)的。作為一種面對(duì)社區(qū)的基礎(chǔ)性公共管理體制，其在發(fā)展過(guò)程中必然或多或少出現(xiàn)矛盾和問(wèn)題，譬如物業(yè)管理的性質(zhì)、管理權(quán)限的依據(jù)、管理事務(wù)的邊界等。這些問(wèn)題不加以明確，小區(qū)物業(yè)公司管理困境將無(wú)法得到改善。

2物業(yè)管理體制的運(yùn)行現(xiàn)狀。

現(xiàn)代物業(yè)管理制度與建筑物區(qū)分所有有著密切關(guān)系，它是區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生以來(lái)人們?yōu)樽非笪飿I(yè)利用和管理優(yōu)化、有序的結(jié)果。共有公共設(shè)施的存在使得業(yè)主對(duì)于這種“非競(jìng)爭(zhēng)性”的公共產(chǎn)品負(fù)擔(dān)著維護(hù)的義務(wù)，而如果缺少專業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理，業(yè)主難以建立起井然有序的共同的物業(yè)利用秩序。物業(yè)管理企業(yè)在這種情況下應(yīng)運(yùn)而生。在本質(zhì)上，小區(qū)業(yè)主是物業(yè)管理的權(quán)利主體，而物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主的授權(quán)下進(jìn)行物業(yè)管理的具體實(shí)施，代表業(yè)主的意志行使管理職能。在物業(yè)管理內(nèi)容方面，國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》重點(diǎn)規(guī)范了住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)。然而，物業(yè)管理在自身發(fā)展和處理小區(qū)事務(wù)的過(guò)程中也顯露出了不少矛盾。小區(qū)物業(yè)管理的制度基礎(chǔ)并不牢固，經(jīng)常陷入業(yè)主與物業(yè)公司長(zhǎng)期對(duì)抗困境。由于管理權(quán)限的模糊、管理方式的不科學(xué)，加之部分業(yè)主對(duì)公共資源的搶占行為，導(dǎo)致小區(qū)公共資源的利用秩序被破壞。目前，物業(yè)管理已逐漸市場(chǎng)化，政府更多采取一種不干涉的態(tài)度，交由市場(chǎng)機(jī)制對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理公司的糾紛進(jìn)行自我解決。業(yè)主方面并不對(duì)物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)時(shí)常認(rèn)同，也并不承認(rèn)物業(yè)管理公司的公共管理權(quán)，認(rèn)為其只是單純的代管理者，無(wú)權(quán)對(duì)業(yè)主在公共領(lǐng)域的行為過(guò)多干涉。正如業(yè)主們肆意將私家車停放于小區(qū)主干道和消防通道，認(rèn)為這是其享有物權(quán)的合理權(quán)利，因此對(duì)小區(qū)物業(yè)的車輛停放規(guī)定或勸阻視而不見(jiàn)。部分業(yè)主占用公共空間的行為長(zhǎng)期得不到規(guī)范和制約，造成了惡性蔓延，加大了物業(yè)治理的難度。

目前，政府對(duì)基層社區(qū)的管控和治理已逐漸發(fā)展為社區(qū)自治的模式。但是，我國(guó)在推動(dòng)社區(qū)自治的發(fā)展進(jìn)程中，社會(huì)自我治理力量并未形成有效行動(dòng)機(jī)制，權(quán)利義務(wù)關(guān)系和管理權(quán)限并不明確。城市住宅小區(qū)這個(gè)系統(tǒng)內(nèi)部的居民有著普遍的權(quán)利感，有時(shí)將自身權(quán)利無(wú)限放大，無(wú)視其與物業(yè)管理公司的管理契約，肆意侵害小區(qū)公共物業(yè)資源。這種權(quán)力介入機(jī)制的缺乏、物業(yè)管理權(quán)的虛化，是導(dǎo)致小區(qū)公共秩序混亂的重要原因。

(一)公共產(chǎn)品理論。

美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅·薩繆爾森在其著作《公共支出的純粹理論》中，給公共產(chǎn)品做了經(jīng)典定義：“公共物品是指具有非競(jìng)爭(zhēng)性和非排他性的物品?！泵鞔_提出“公共產(chǎn)品必須是由集體中所有成員均等消費(fèi)的商品，如果集體中的任何一個(gè)成員可以得到一個(gè)單位，那么該集團(tuán)中的每一個(gè)成員也必須可以得到一個(gè)單位。每一個(gè)成員對(duì)商品的消費(fèi)不會(huì)造成其他成員消費(fèi)的減少?！备鶕?jù)薩繆爾森的理論，社會(huì)產(chǎn)品可以分為純公共產(chǎn)品、準(zhǔn)公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品。在日常的現(xiàn)實(shí)生活中，準(zhǔn)公共產(chǎn)品的范疇很廣，包括道路、教育、醫(yī)療、物業(yè)管理等等。依照公共產(chǎn)品理論，我國(guó)的物業(yè)管理具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的屬性。物業(yè)管理的事務(wù)面對(duì)公眾，對(duì)受其管理的所有業(yè)主而言，都是非競(jìng)爭(zhēng)、非排他的。然而，這種排他也不完全，業(yè)主可以依其意志更換物業(yè)，物業(yè)也可以將其管理或服務(wù)的事項(xiàng)分類交由其他專門(mén)公司進(jìn)行代管。因此，物業(yè)管理的準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)表明，物業(yè)管理在市場(chǎng)化運(yùn)行中需要有公權(quán)力主體的監(jiān)管、政策法規(guī)的制約，以實(shí)現(xiàn)其資源和合理配置和有效運(yùn)作。

(二)公務(wù)法人理論。

在法國(guó)行政法理論中，公務(wù)法人是在以地域?yàn)榛A(chǔ)的國(guó)家和地方團(tuán)體以外的另一種行政主體，它以實(shí)施公務(wù)為目的，可以是國(guó)家行政組織，也可以是具有獨(dú)立法律人格的社會(huì)組織。我國(guó)法律并未引入公務(wù)法人制度，但我國(guó)存在的多數(shù)“法律、法規(guī)授權(quán)組織”存在許多類似之處。隨著行政事務(wù)的增多，行政民主化、靈活化、多樣化成為一種勢(shì)不可擋的必然趨勢(shì)。越來(lái)越多的社會(huì)服務(wù)僅靠政府是絕對(duì)提供不了的，于是在某些新出現(xiàn)的公共服務(wù)當(dāng)中，越來(lái)越多地將復(fù)雜的行政事務(wù)以地域或事務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)分配于社會(huì)的其它組織。公務(wù)學(xué)說(shuō)適應(yīng)了行政活動(dòng)的范圍和形式不斷拓寬的特點(diǎn)，行政機(jī)關(guān)的活動(dòng)超出了傳統(tǒng)意義上行使權(quán)力的行為。德國(guó)和日本的行政法理論認(rèn)為，除了公法人可以成為公務(wù)法人之外，一些私益法人也可成為公務(wù)法人，只要私法人具有獨(dú)立法律人格、享有權(quán)利并能夠獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。實(shí)質(zhì)上，物業(yè)管理應(yīng)是政府公共性服務(wù)職能的重要內(nèi)容。雖然從管理性來(lái)分析，物業(yè)管理企業(yè)還是一個(gè)私法人，是有獨(dú)立法律地位的企業(yè)法人，按企業(yè)的管理方式開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。因此，物業(yè)管理具有管理性與公共性。在市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天，物業(yè)管理公司在一定領(lǐng)域內(nèi)承擔(dān)著公共事務(wù)的管理職能，其活動(dòng)應(yīng)當(dāng)在遵循相關(guān)法律法規(guī)之下，在政府主管部門(mén)的監(jiān)督指導(dǎo)下行使一定的公共管理權(quán)限，實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)。

公共治理在現(xiàn)代行政中強(qiáng)調(diào)政府與社會(huì)共同管理，形成合作網(wǎng)絡(luò)。公共治理是“為實(shí)現(xiàn)與增進(jìn)公共利益，政府部門(mén)和非政府部門(mén)等眾公共行動(dòng)主體彼此合作，在互相依存的.環(huán)境中分享公共權(quán)力，共同管理公共事務(wù)的過(guò)程”。公共治理實(shí)質(zhì)上是一種合作管理，是公共權(quán)力部門(mén)整合全社會(huì)力量，管理公共事務(wù)、解決公共問(wèn)題、提供公共服務(wù)，實(shí)現(xiàn)公共利益的過(guò)程?！皬奈飿I(yè)管理的角度來(lái)看，住宅小區(qū)是一個(gè)集居住、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)功能于一體的社會(huì)縮影”。物業(yè)管理是在政府引導(dǎo)與監(jiān)督之下，作為政府之外的第二部門(mén)對(duì)小區(qū)資源合理優(yōu)化配置和管理，這要求物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)處理好政府、企業(yè)與社會(huì)之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)社會(huì)共治。

4物業(yè)管理改革創(chuàng)新的構(gòu)想與建議。

(一)加快物業(yè)管理領(lǐng)域立法的修繕。

我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》自修訂后至今已有8年之多，但是各地具有針對(duì)性、地方性特色的法規(guī)體系仍未建立起來(lái)。如今，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，不完善甚至滯后的法律法規(guī)體系在規(guī)范業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系、處理矛盾和糾紛時(shí)顯露出了無(wú)力感。例如小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的車輛對(duì)公共小區(qū)道路的侵占，業(yè)主肯定物業(yè)管理公司對(duì)外來(lái)車輛的停放規(guī)制行為，但當(dāng)自己的車輛占道時(shí)卻以自己是小區(qū)業(yè)主而拒不承認(rèn)自己的侵占行為，并無(wú)視物業(yè)公司對(duì)自己車輛占道的管理。這樣一來(lái)，小區(qū)物業(yè)公司便陷入了對(duì)業(yè)主行為無(wú)法有效管理的窘境，那么，本文開(kāi)頭的真實(shí)案例的發(fā)生也就不足為奇了。近年來(lái)，廣東雖然制定了《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》等法規(guī)政策對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、小區(qū)業(yè)主的違規(guī)行為、處罰內(nèi)容等做了規(guī)定，但在實(shí)際的物業(yè)管理活動(dòng)中由于實(shí)施不足、缺乏有效監(jiān)管，違規(guī)行為舉證難、處理難、爭(zhēng)議大，出現(xiàn)的糾紛和問(wèn)題仍未能及時(shí)解決。

在今天看來(lái)，公務(wù)理論對(duì)我國(guó)諸多社會(huì)領(lǐng)域的管理問(wèn)題仍具有極大的啟發(fā)意義。根據(jù)我國(guó)建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)是具有獨(dú)立法人資格的。物業(yè)管理公司與其他具有經(jīng)營(yíng)性的企業(yè)并不完全相同，其日?；顒?dòng)是在一定領(lǐng)域中行使公共管理行為，具有公共性和管理性。作為具有公共屬性的私法人，物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主發(fā)生提供公共服務(wù)和管理的關(guān)系，以物管公司的名義行使其權(quán)限范圍內(nèi)的各種活動(dòng)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，物業(yè)管理公司實(shí)際上承擔(dān)了基層社區(qū)管理者的相當(dāng)職能，對(duì)一定領(lǐng)域內(nèi)的物和人進(jìn)行公共管理。然而，由于其公共管理權(quán)并未在法律上得到確認(rèn)，因此其實(shí)際管理經(jīng)常受阻。明確物業(yè)管理公司公共管理權(quán)，使其合法管理行為能獲得業(yè)主及小區(qū)外來(lái)人員的認(rèn)可并得到遵守，小區(qū)公共秩序才能得到更好的維護(hù)。

(三)政府充當(dāng)規(guī)則引導(dǎo)者與監(jiān)督者角色。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政府職能調(diào)整，政府在較大程度上放松了對(duì)社會(huì)的管控，對(duì)社會(huì)關(guān)系的治理關(guān)注相對(duì)較少，尚未建立一套行之有效的社會(huì)調(diào)節(jié)程序。雖然物業(yè)管理公司在小區(qū)管理中是最直接管理者，但政府作為規(guī)則引導(dǎo)者和監(jiān)督者的角色必不可少。小區(qū)物業(yè)公司行使公共管理權(quán)的過(guò)程中，往往會(huì)出現(xiàn)行動(dòng)機(jī)制未有效建立、行動(dòng)力量不足、物業(yè)處理權(quán)力有限的真空地帶等問(wèn)題，需要政府的適當(dāng)干預(yù)和引導(dǎo)。這種干預(yù)和引導(dǎo)并非對(duì)小區(qū)事務(wù)的直接控制，而是對(duì)復(fù)雜事物進(jìn)行補(bǔ)位式的主動(dòng)介入。

住宅物業(yè)論文篇三

隨著百姓物質(zhì)條件的逐漸豐富，消費(fèi)能力的日漸增強(qiáng)，以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的工作、生活的巨大壓力，使其對(duì)住房的要求已由“有房住”、“住得下”發(fā)展到“住得好”，住宅小區(qū)不僅要環(huán)境優(yōu)美、舒適、方便、安全，更要承擔(dān)起社區(qū)精神文明建設(shè)的責(zé)任和功能，為業(yè)主提供一個(gè)和諧、文明、奮進(jìn)的精神家園。而這就需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自身及社區(qū)基層管理組織等，以文化為媒介在住宅小區(qū)管理的不同階段播種文明之花，建設(shè)和諧社區(qū)。

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)，文化為先導(dǎo)。

物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)系統(tǒng)工程中舉足輕重。如果把一個(gè)項(xiàng)目比作一輛“坦克”的話，那么，其對(duì)市場(chǎng)的“摧毀力”完全取決于規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量。但建筑不只是鋼筋、混凝土、玻璃體，更有著人文與情感，是文化傳承的載體，是語(yǔ)言的道具箱，在欣賞視覺(jué)效果的同時(shí)，更令人感動(dòng)的是其深遠(yuǎn)的文脈背景、內(nèi)涵。只有擁有人文與情感的建筑，才是有生命的建筑。古人云：“感人心者，莫先乎情?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)外部環(huán)境(造型、配套、設(shè)施、樓名等)設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注重物業(yè)的文化品位與文化含量，突出物業(yè)的附加價(jià)值與鮮明個(gè)性，使社區(qū)不僅成為建筑文化和景觀文化的展示地，同時(shí)也是社區(qū)文化發(fā)展的舞臺(tái)。

二、物業(yè)服務(wù)，文化是靈魂。

物業(yè)文化設(shè)計(jì)與定位的秉承。作為物業(yè)的.售后服務(wù)組織，物業(yè)企業(yè)一旦從房地產(chǎn)企業(yè)手中接管了物業(yè)，便不可能再按自己的文化設(shè)計(jì)去重新改變轄區(qū)的硬件環(huán)境，只能去秉承其原本設(shè)計(jì)的文化品味，為此，在其規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物業(yè)企業(yè)就應(yīng)盡早介入，積極揣摩房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)社區(qū)的文化定位，以發(fā)展的眼光并結(jié)合自己的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，向房地產(chǎn)企業(yè)提出科學(xué)合理的設(shè)計(jì)建議，以利于日后社區(qū)文化的順利開(kāi)展。

物業(yè)管理中文化的整合與傳播。物業(yè)管理中的文化涉及物業(yè)企業(yè)文化、服務(wù)文化和社會(huì)公眾文化。

物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)的必要性。物業(yè)管理行業(yè)有八字箴言，叫做“物的管理、人的服務(wù)”。首先，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是服務(wù)，對(duì)其質(zhì)量的管理除制定標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范外，更多地強(qiáng)調(diào)對(duì)員工個(gè)人素養(yǎng)的培養(yǎng)和訓(xùn)練;其次，物業(yè)服務(wù)傳遞的是形象，如果不通過(guò)企業(yè)文化建設(shè)對(duì)員工進(jìn)行引導(dǎo)和熏陶，業(yè)主難以接受。

物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)的原則。第一，“以人為本”原則?！耙匀藶楸尽笔俏飿I(yè)管理企業(yè)文化建設(shè)的首要原則和根本原則，有雙層含義，其一是指在經(jīng)營(yíng)理念中突出以業(yè)主(或使用人)為本，業(yè)主至上,在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，向業(yè)主提供人性的滿足，即對(duì)人的尊嚴(yán)、價(jià)值、個(gè)性、身份、地位、審美、情感、時(shí)尚等需求的滿足，使服務(wù)呈現(xiàn)人性化、個(gè)性化、層次化、傳統(tǒng)化、流行化等;其二是指突出以員工為本，為員工營(yíng)造公平、公正、透明的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，不斷激發(fā)員工的積極性和創(chuàng)造性。第二，突出團(tuán)隊(duì)精神的原則。以此激發(fā)員工的歸屬感和責(zé)任感，促使每一員工、每一部門(mén)、每一管理區(qū)域協(xié)調(diào)一致。

物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)的內(nèi)容。物業(yè)企業(yè)文化是指物業(yè)企業(yè)全體員工在長(zhǎng)期的創(chuàng)業(yè)和發(fā)展過(guò)程中培育形成并共同遵守的最高目標(biāo)、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、基本信念和行為規(guī)范，可劃分為精神層、物質(zhì)層和制度層。

物業(yè)企業(yè)文化的三個(gè)層密切相關(guān)：其中物質(zhì)層是物業(yè)企業(yè)文化的外在表現(xiàn)和載體，也是制度層和精神層的物質(zhì)基礎(chǔ);制度層則約束和規(guī)范著物質(zhì)層及精神層的建設(shè)，沒(méi)有嚴(yán)格的規(guī)章制度，物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)便無(wú)從談起，精神層是形成物質(zhì)層和制度層的思想基礎(chǔ)，也是物業(yè)企業(yè)文化的核心和靈魂。

2、服務(wù)文化建設(shè)。

所謂服務(wù)文化，是企業(yè)在長(zhǎng)期的對(duì)客戶服務(wù)過(guò)程中所形成的服務(wù)理念、職業(yè)觀念等服務(wù)價(jià)值取向的總和。服務(wù)文化是以服務(wù)價(jià)值觀為核心，以創(chuàng)造顧客滿意、贏得顧客忠誠(chéng)、提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力為目標(biāo)，以形成共同的服務(wù)價(jià)值認(rèn)知和行為規(guī)范為內(nèi)容的文化。物業(yè)服務(wù)對(duì)象的復(fù)雜性及物業(yè)服務(wù)工作的無(wú)形性、突變性、隨機(jī)性、不可恢復(fù)性、不標(biāo)準(zhǔn)性等，決定了服務(wù)文化建設(shè)的必要性。服務(wù)文化是路標(biāo)系，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有導(dǎo)向功能;服務(wù)文化是文化場(chǎng)，可以形成一種文明服務(wù)氛圍;服務(wù)文化是共振鏈，有激活組織的功能;服務(wù)文化是免疫系統(tǒng)，可以在一定程度上防御不利事態(tài)的發(fā)生或擴(kuò)展;服務(wù)文化是一種心理契約，可以傳遞信任和快樂(lè);服務(wù)文化是興奮劑潤(rùn)滑劑，可以使服務(wù)硬件充滿生命力與活力;服務(wù)文化是一種監(jiān)督制約，對(duì)服務(wù)起著無(wú)形的巨大的監(jiān)控作用。

3.社會(huì)公眾文化建設(shè)。

談到社會(huì)公眾文化，即社區(qū)文化，人們就粗淺地理解為娛樂(lè)游戲。其實(shí)它是一個(gè)極富內(nèi)涵的概念，它是物業(yè)開(kāi)發(fā)者、經(jīng)營(yíng)者、政府部門(mén)和小區(qū)業(yè)主共同創(chuàng)造出的具有小區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的結(jié)合。就外延來(lái)看，它體現(xiàn)在社區(qū)文化觀、社區(qū)價(jià)值觀、社區(qū)精神、道德規(guī)范、行為準(zhǔn)則、社區(qū)制度等各個(gè)層面，社區(qū)文化是房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)管理者和業(yè)主共同的追求。當(dāng)今的城市家居生活，鄰里關(guān)系淡薄，各自封閉，老死不相往來(lái)成為都市流行病，如何營(yíng)造良好的社區(qū)生活氛圍，使人們走出自己的家門(mén)，傳播中國(guó)人互敬互讓、互幫互愛(ài)的傳統(tǒng)美德，并使之發(fā)揚(yáng)光大，已成為社會(huì)的一個(gè)共同話題。作為物業(yè)的開(kāi)發(fā)者、管理者以及政府基層組織擁有天時(shí)、地利、人和之優(yōu)勢(shì)，建設(shè)社區(qū)文化責(zé)無(wú)旁貸，但這只是一種過(guò)渡形式，社區(qū)文化最大的受益者應(yīng)是物業(yè)的住用者，社區(qū)文化建設(shè)最終也應(yīng)成為物業(yè)住用者的自覺(jué)活動(dòng)。

物業(yè)企業(yè)文化與社區(qū)文化在內(nèi)涵上互相影響、互相滲透、互相促進(jìn)。物業(yè)企業(yè)本身負(fù)有建設(shè)社區(qū)文化的管理目標(biāo)。但長(zhǎng)期以來(lái)，在社區(qū)文化建設(shè)上，物業(yè)管理公司只偏重于小區(qū)文娛活動(dòng)的組織和支持，滿足于建立幾個(gè)業(yè)余文藝團(tuán)隊(duì)。這些工作雖然也是必須的，但卻是淺層次的。社區(qū)文化建設(shè)的根本目標(biāo)應(yīng)該是通過(guò)各種載體將公司的服務(wù)理念滲透到業(yè)主和使用人的日常生活中去，引導(dǎo)他們形成共同的生活方式、共同的價(jià)值觀，公共意識(shí)，建立和諧、高雅的生活工作氛圍。

物業(yè)企業(yè)適應(yīng)業(yè)主對(duì)社區(qū)文化的需要進(jìn)行社區(qū)文化建設(shè)，是對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的積極主動(dòng)反應(yīng);物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)企業(yè)文化在社區(qū)中的滲透力、輻射力，提高公司品牌知名度，是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略;社區(qū)文化實(shí)質(zhì)上是物業(yè)企業(yè)文化在社區(qū)的延伸與外化，是物業(yè)企業(yè)文化在社區(qū)交往行為上的表現(xiàn)，是物業(yè)企業(yè)文化的載體與表現(xiàn)形式。物業(yè)企業(yè)應(yīng)充分利用社區(qū)文化體現(xiàn)物業(yè)管理特色，用社區(qū)文化塑造文明社區(qū)，通過(guò)社區(qū)文化項(xiàng)目的建設(shè)、社區(qū)文明氛圍的塑造、社區(qū)生活服務(wù)項(xiàng)目的展開(kāi)以及社區(qū)意識(shí)的培養(yǎng)與精神文明建設(shè)等多種途徑，來(lái)為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)“居住安心、環(huán)境舒心、生活稱心、娛樂(lè)歡心”的生活家園。

現(xiàn)代化的物業(yè)管理需要現(xiàn)代化的文化建設(shè)與傳播，可以說(shuō)，沒(méi)有文化的環(huán)境不是文明，沒(méi)有文化的商品不是精品，沒(méi)有文化的服務(wù)不是享受，沒(méi)有文化的競(jìng)爭(zhēng)不能取勝。只要我們堅(jiān)持運(yùn)用文化眼光對(duì)待住宅小區(qū)的物業(yè)管理，就會(huì)創(chuàng)造出充滿文化氛圍的環(huán)境，就會(huì)形成獨(dú)特的管理風(fēng)格，使物業(yè)管理具有鮮明的生命力;有了這種認(rèn)識(shí)，進(jìn)行文化建設(shè)與傳播就有了自覺(jué)性和動(dòng)力，就會(huì)為建設(shè)和諧社區(qū)、和諧社會(huì)開(kāi)創(chuàng)新局面。

參考文獻(xiàn):。

[1]聶繼軍.打造“一鳴驚人”的品牌[j].銷售與管理，，1：21～23.

[2]劉聚梅，陳步峰.中國(guó)服務(wù)文化建設(shè)[m].北京：華商出版社，，5：45～47.

住宅物業(yè)論文篇四

摘要：社區(qū)文化建設(shè)在物業(yè)管理中起著舉足輕重的作用。在對(duì)社區(qū)文化基本概念界定的基礎(chǔ)上，進(jìn)而指出物業(yè)管理工作和社區(qū)文化建設(shè)的相互作用，探討了社區(qū)文化建設(shè)的不足和面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，指出開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)必須有資金支持和場(chǎng)地等。

隨著社會(huì)的發(fā)展，社區(qū)文化開(kāi)始走進(jìn)人們的生活，社區(qū)文化是物業(yè)管理行業(yè)的重要特征，是創(chuàng)造良好人文環(huán)境和提高居民生活品位的重要手段，是實(shí)施物業(yè)管理工作的潤(rùn)滑劑。社區(qū)文化包括環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化四個(gè)方面。人們已經(jīng)普遍接受了“買(mǎi)房買(mǎi)環(huán)境，買(mǎi)房買(mǎi)享受”的觀念，而這種生活方式恰恰最直接地體現(xiàn)于社區(qū)文化之中。健康向上的社區(qū)文化直接反映了小區(qū)的生命力，關(guān)系到物業(yè)的保值、增值，因此，社區(qū)文化建設(shè)在構(gòu)建和諧社區(qū)中起著相當(dāng)大的作用。

住宅小區(qū)本身具有兼容性和凝聚性的特點(diǎn)，各種環(huán)境設(shè)備設(shè)施的設(shè)立和業(yè)主之間的接觸為社區(qū)文化建設(shè)提供一個(gè)良好環(huán)境。深圳萬(wàn)廈居業(yè)——一個(gè)在全國(guó)物管行業(yè)中被反復(fù)傳頌和效仿的著名品牌，為了更好地發(fā)展社區(qū)文化，深圳萬(wàn)廈居業(yè)從各方面籌集資金，增加文體設(shè)施和場(chǎng)地。目前，社區(qū)及周邊學(xué)校的體育設(shè)施配套不斷完善，已建成游泳場(chǎng)1個(gè)、健身廣場(chǎng)1個(gè)、籃球場(chǎng)6個(gè)、網(wǎng)球場(chǎng)2個(gè)、羽毛球館5個(gè)。此外，在梅林一村開(kāi)通社區(qū)網(wǎng)站，設(shè)立24小時(shí)服務(wù)熱線。這些無(wú)疑為社區(qū)文化建設(shè)的發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)[1]。

無(wú)論什么樣風(fēng)格的建筑只是個(gè)外殼，社區(qū)文化才是靈魂。通過(guò)社區(qū)文化的建設(shè)，可以增強(qiáng)業(yè)主對(duì)居住區(qū)的認(rèn)同感和歸屬感。住宅小區(qū)有限的生活空間加強(qiáng)了業(yè)主之間的相互依存關(guān)系。鄰里關(guān)系、小區(qū)內(nèi)的安全秩序，都容易成為業(yè)主共同關(guān)注的話題，容易形成社區(qū)的認(rèn)同感。開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)不僅可以減少業(yè)主的煩躁、焦慮心理，也為凈化人們心靈找到了切入點(diǎn)[2]。物業(yè)管理應(yīng)以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、文明家庭、文明樓棟評(píng)選等一系列社區(qū)活動(dòng)為契機(jī)，努力把社區(qū)建設(shè)成為管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的社會(huì)生活共同體。

物業(yè)管理公司要想提高管理水平，社區(qū)文化建設(shè)是不可或缺的。物業(yè)管理企業(yè)是社區(qū)文化建設(shè)的組織者、引導(dǎo)者、推動(dòng)者，可以進(jìn)一步完善服務(wù)項(xiàng)目，如提供老人保健咨詢、兒童教育幫助、家庭生活服務(wù)等多種活動(dòng)，讓小區(qū)內(nèi)業(yè)主覺(jué)得有依靠、有溫暖、有歸屬感。在此基礎(chǔ)之上，引導(dǎo)大家開(kāi)展一些有益的社區(qū)活動(dòng)便具有號(hào)召力?？梢酝ㄟ^(guò)循序漸進(jìn)的文化建設(shè)，發(fā)揮文化的導(dǎo)向功能、約束功能、激勵(lì)功能，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。

二、開(kāi)展社區(qū)文化所面臨的市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

社區(qū)文化作為當(dāng)代人類文明的重要標(biāo)志，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，充分認(rèn)識(shí)到開(kāi)展社區(qū)文化的重要作用。為了改善人民的生活，提高人民的幸福指數(shù)，不能單純依靠國(guó)家提供各種福利，在很大程度上要從社區(qū)做起，即由最基層的社會(huì)公眾參與，提出自己的需要并切實(shí)加以解決。而社區(qū)文化建設(shè)的目的就是滿足人們的精神需要，使社區(qū)業(yè)主在長(zhǎng)期的文化熏陶中培養(yǎng)高尚的.道德情操，陶冶美化人們的心靈，自覺(jué)抵制不健康文化，不斷提升社區(qū)業(yè)主的文化品位，引導(dǎo)人們追求真、善、美。

但在文化封閉的一些地區(qū)，很多業(yè)主沒(méi)有接觸社區(qū)文化。業(yè)主之間意識(shí)冷漠，有的小區(qū)業(yè)主平時(shí)溝通不夠，信任基礎(chǔ)不夠，使人們?cè)诮煌鶗r(shí)顧慮重重。連開(kāi)展“認(rèn)識(shí)我的鄰居”活動(dòng)都比較困難，患上人際關(guān)系淡薄這一“現(xiàn)代都市癥”。這一病癥像一堵無(wú)形的圍墻阻擋了社區(qū)成員間的溝通與融洽，給精神文明建設(shè)帶來(lái)消極影響。針對(duì)住宅小區(qū)社區(qū)文化所面臨的挑戰(zhàn)，物業(yè)管理公司更應(yīng)該重視企業(yè)文化發(fā)展，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力、親和力，為社區(qū)文化的形成和發(fā)展創(chuàng)造各種條件。

對(duì)社區(qū)文化建設(shè)的重要性認(rèn)識(shí)不足，定位不準(zhǔn)。不少物業(yè)管理公司把社區(qū)文化建設(shè)簡(jiǎn)單地等同于住宅小區(qū)內(nèi)的休閑和健身娛樂(lè)，認(rèn)為無(wú)非是組織業(yè)主說(shuō)說(shuō)唱唱、跳跳蹦蹦，社區(qū)文化建設(shè)流于形式，簡(jiǎn)單化。通常重視環(huán)境的美化、硬件設(shè)施的達(dá)標(biāo)，而輕視人文環(huán)境的營(yíng)造。在對(duì)物業(yè)管理工作的檢查、指導(dǎo)、考核中，社區(qū)文化建設(shè)始終沒(méi)有成為關(guān)注的主要內(nèi)容。這些制約了社區(qū)文化建設(shè)的發(fā)展，甚至取得成果也難以鞏固，必然影響著社區(qū)文化邁向成熟。

社區(qū)文化硬件設(shè)施不完善也影響社區(qū)文化活動(dòng)開(kāi)展。

在現(xiàn)代社會(huì)，由于消費(fèi)者購(gòu)房心理發(fā)生變化，消費(fèi)者對(duì)大自然的渴望日益強(qiáng)烈，開(kāi)發(fā)商在小區(qū)環(huán)境的規(guī)劃和設(shè)計(jì)中，景觀非常漂亮，用雕塑、假山、水池、噴泉、亭臺(tái)裝扮小區(qū)，使小區(qū)景色優(yōu)美、清幽宜人，但是卻沒(méi)有小區(qū)會(huì)所。即使小區(qū)會(huì)所建成后，由于缺乏資金，不能更新、添置設(shè)備，文化活動(dòng)和培訓(xùn)活動(dòng)不能正常開(kāi)展。住宅小區(qū)無(wú)法在節(jié)假日向業(yè)主提供文體活動(dòng)。

社區(qū)文化活動(dòng)的覆蓋面不夠廣泛，社區(qū)成員參與度不高。表現(xiàn)在參與的主要力量是老人、兒童、以及部分下崗、失業(yè)人員，他們多屬于社會(huì)的“弱勢(shì)群體”。并且其中一部分是以“旁觀者”的角色來(lái)參與社區(qū)文化活動(dòng)的，并沒(méi)有意識(shí)到自己就是社區(qū)文化建設(shè)的主體。而社區(qū)中的“強(qiáng)勢(shì)群體”——中青年參與卻不多，造成社區(qū)文化活動(dòng)參與群體的單一化，開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)的功能沒(méi)有完全體現(xiàn)。大多物業(yè)管理公司都遇到過(guò)此類難題，甚至小區(qū)業(yè)委會(huì)經(jīng)過(guò)幾年的醞釀?dòng)捎诰蓸I(yè)主不愿意參與而成立不起來(lái)。

另外，開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)不足，資源難以整合。物業(yè)管理公司是保本微利型行業(yè)，大多保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)已較為困難，很難有充足的資金舉辦社區(qū)文化活動(dòng)。市、區(qū)政府社區(qū)文化建設(shè)的投入基本沒(méi)有，在政策上也缺乏支持力度，開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)主要靠物業(yè)管理公司自身解決問(wèn)題，沒(méi)有經(jīng)費(fèi)社區(qū)文化活動(dòng)就得不到保障。

首先要提高認(rèn)識(shí)水平，對(duì)社區(qū)文化建設(shè)的重要作用有深刻認(rèn)識(shí)。住宅小區(qū)作為城市的基層細(xì)胞，社區(qū)文化建設(shè)的好不好直接關(guān)系到一座城市的文明和穩(wěn)定發(fā)展?？梢酝ㄟ^(guò)宣傳教育，使廣大業(yè)主認(rèn)識(shí)到自己既是社區(qū)文化建設(shè)的主體，又是社區(qū)文化建設(shè)的受益者，積極參與社區(qū)文化建設(shè)也是自己的一份責(zé)任。加強(qiáng)社會(huì)文化建設(shè)有利于增強(qiáng)業(yè)主成員的社區(qū)意識(shí)，激勵(lì)大家共建美好家園的積極性和創(chuàng)造性;有利于形成良好的業(yè)主成員間的文明交往方式，培育融洽的人際關(guān)系。其次，大力加強(qiáng)社區(qū)文化的“硬件”建設(shè)。設(shè)施和活動(dòng)應(yīng)兩應(yīng)俱全，不能一則以喜，一則以憂[3]。首先要求規(guī)劃好業(yè)主會(huì)所，作為休閑健身的場(chǎng)所，會(huì)所也給業(yè)主提供了良好的社交場(chǎng)所;還可以在住宅小區(qū)內(nèi)成立書(shū)畫(huà)中心、戲曲角等區(qū)內(nèi)各種活動(dòng)基地，使業(yè)主休閑娛樂(lè)有去處，鍛煉學(xué)習(xí)有場(chǎng)所，業(yè)余生活更充實(shí)。開(kāi)發(fā)商和規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)應(yīng)將業(yè)主會(huì)所的場(chǎng)地設(shè)施納入規(guī)劃，物業(yè)管理企業(yè)在前期介入階段要從業(yè)主角度提出合理化建議，這樣社區(qū)活動(dòng)開(kāi)展的場(chǎng)所就有了切實(shí)的保障。

社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展還需要一定的資金支持。物業(yè)管理公司每年從物業(yè)管理費(fèi)中提取一定比例用于社區(qū)文化建設(shè)，還可以尋求企事業(yè)單位和個(gè)人贊助?？梢园言谧≌^(qū)舉辦的社區(qū)活動(dòng)與企業(yè)贊助相結(jié)合，這樣既給社區(qū)文化建設(shè)提供了活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，又給企業(yè)做了廣告，提高了企業(yè)的知名度和美譽(yù)度，實(shí)現(xiàn)社區(qū)與企業(yè)互利雙贏。也可以業(yè)主需求為導(dǎo)向，物業(yè)管理公司舉辦社區(qū)學(xué)?；蚋黝惻嘤?xùn)班等形式(如少兒藝術(shù)口才班、書(shū)畫(huà)學(xué)習(xí)班、老年電腦輔導(dǎo)班等等)，收取一定的培訓(xùn)費(fèi)，以補(bǔ)償物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足，維系社區(qū)文化的可持續(xù)性發(fā)展。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、各物業(yè)公司之間可以進(jìn)行協(xié)商，以“功能互補(bǔ)，服務(wù)共享”為原則，制訂社區(qū)文化設(shè)施資源整合方案[4]。距離較近的幾家社區(qū)共享文化設(shè)施使用權(quán)，如各小區(qū)健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池、圖書(shū)室、兒童活動(dòng)中心等，使文化設(shè)施最大限度地發(fā)揮作用，使不同小區(qū)的業(yè)主可以實(shí)現(xiàn)資源共享。

最后開(kāi)展社區(qū)文化要雅俗共賞，既要有超前意識(shí)，還要有短期規(guī)劃。社區(qū)文化活動(dòng)的內(nèi)容既有格調(diào)較高的高雅藝術(shù)，又有適合于一般業(yè)主的通俗文化。隨著我國(guó)人口結(jié)構(gòu)老齡化速度的加快，老年人占總?cè)丝诒戎卦絹?lái)越大，因此各個(gè)物業(yè)小區(qū)在文化建設(shè)過(guò)程中更應(yīng)針對(duì)老年人開(kāi)展一些活動(dòng)。組織住宅小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)也應(yīng)該盡量照顧不同文化層次、不同愛(ài)好業(yè)主的文化需求。目前，社區(qū)文化活動(dòng)的形式多樣、內(nèi)容豐富。通俗的活動(dòng)如家庭卡拉ok比賽、雙升比賽、烹飪技巧交流活動(dòng)等，高雅的活動(dòng)如舉辦交響音樂(lè)會(huì)、春游、少兒書(shū)畫(huà)展、保健知識(shí)講座等。不同年齡層次的業(yè)主可以分享到社區(qū)文化活動(dòng)的無(wú)窮樂(lè)趣，并能從中得到教育、交流和提高。社區(qū)文化的特點(diǎn)是以文“化”人，從人的成長(zhǎng)來(lái)看，社區(qū)文化的潛移默化作用對(duì)人的素質(zhì)和整體人格的影響是最大、最持久的。隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，特別引導(dǎo)物業(yè)管理專業(yè)在校大學(xué)生積極參與到社區(qū)文化建設(shè)中來(lái)，讓他們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中得到鍛煉，增長(zhǎng)才干，取得鍛煉人、培養(yǎng)人的雙重效果。

五、結(jié)論。

物業(yè)管理小區(qū)和社區(qū)文化建設(shè)是相輔相成的關(guān)系，社區(qū)文化建設(shè)發(fā)展至今，有其自身的特點(diǎn)，物業(yè)管理的充分發(fā)展為其建設(shè)的內(nèi)容和進(jìn)程提供了強(qiáng)大的原動(dòng)力，社區(qū)文化建設(shè)的不斷發(fā)展也提高了物業(yè)對(duì)內(nèi)的凝聚力和對(duì)外的領(lǐng)導(dǎo)力。

參考文獻(xiàn)：

[1]高占祥主編.論社區(qū)文化[m].北京：文化藝術(shù)出版社，1994:89.

[2]段洪義,袁永勝.探索物業(yè)管理為社區(qū)建設(shè)服務(wù)的新道路[j].中國(guó)物業(yè)管理,(2):38.

[3]洪文霞,盧培猛.智能管理系統(tǒng)在住宅小區(qū)的應(yīng)用[j].住宅科技，(4):125.

[4]龔貽洲.論社區(qū)文化及其建設(shè)[j].華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)，(3):20.

住宅物業(yè)論文篇五

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，小區(qū)整體環(huán)境也在不斷改善，小區(qū)的物業(yè)綠化逐漸受到物業(yè)管理部門(mén)的重視。本文分析了小區(qū)物業(yè)綠化系統(tǒng)的組成部分，接著分析了小區(qū)物業(yè)綠化管理存在的問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上從幾個(gè)方面提出了小區(qū)物業(yè)綠化管理措施。

關(guān)鍵詞：小區(qū)物業(yè);綠化管理;探討。

小區(qū)綠化能夠很好的凈化小區(qū)的空氣，改善小區(qū)的居住環(huán)境，增加空氣的相對(duì)濕度，使氣溫降低，在一定程度上緩解了城市熱島效應(yīng)。除此之外，還陶冶了小區(qū)居民的情操，有益居民身心健康。因此，小區(qū)物業(yè)綠化管理也逐漸受到重視。

一、小區(qū)物業(yè)綠化系統(tǒng)的組成部分。

小區(qū)物業(yè)綠化建設(shè)主要包含小區(qū)的綠地建設(shè)、恢復(fù)整頓綠地以及提高綠地的級(jí)別三個(gè)內(nèi)容，其綠化系統(tǒng)主要包含以下幾個(gè)方面：

(1)公共綠地。所謂公共綠地，又可以稱作時(shí)候組團(tuán)綠地，這是小區(qū)內(nèi)所有的居民一起使用的綠地，比如，小區(qū)里的花園等。

(2)公共建筑綠地以及公共設(shè)施綠地。比如，停車場(chǎng)周圍的綠地，小區(qū)商店周圍的綠地。

(3)住宅旁邊的綠地，道路路兩側(cè)栽培的苗木和花花草草等。

(4)垂直綠化。比如，陽(yáng)臺(tái)邊的綠化，屋頂?shù)木G化，墻面的綠化等等。

二、小區(qū)物業(yè)綠化管理存在的問(wèn)題。

在最近幾年，雖然小區(qū)物業(yè)綠化管理取得了一定的成就，但是還是存在一些問(wèn)題需要解決。比如，部分小區(qū)的園林綠化規(guī)劃跟設(shè)計(jì)不是特別合理，這就不能達(dá)到服務(wù)小區(qū)業(yè)主的目的，也沒(méi)有美化環(huán)境的效果。還有一些小區(qū)在綠地建設(shè)方面欠妥，選的苗木不適合當(dāng)?shù)氐臍夂?，加上綠化景觀比較單調(diào)，沒(méi)有形成自身的特色，不能給人賞心悅目的感覺(jué);另外一些小區(qū)在綠化養(yǎng)護(hù)方面的水平不是特別高，對(duì)苗木的養(yǎng)護(hù)不是特別到位，導(dǎo)致綠化成果不是特別持久;還有的小區(qū)業(yè)主配合物業(yè)進(jìn)行綠化管理的意識(shí)不是特別強(qiáng)，需要進(jìn)一步引導(dǎo)。

三、小區(qū)物業(yè)綠化管理措施分析。

(一)加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)綠化的總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)。

土地資源是十分寶貴的，在小區(qū)內(nèi)可以綠化的土地面積也是十分有效的。因此，在小區(qū)綠化建設(shè)的時(shí)候，要加強(qiáng)整體的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，在有效的空間內(nèi)創(chuàng)造更加豐富的園林空間。

(1)形成系統(tǒng)。根據(jù)具體的使用要求，在小區(qū)綠地整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)的時(shí)候，要根據(jù)重點(diǎn)與一般，集中跟分散，點(diǎn)線面結(jié)合在一起的設(shè)計(jì)規(guī)劃原則，系統(tǒng)與周圍的環(huán)境要和諧。

(2)節(jié)約用地。結(jié)合小區(qū)的地形和地貌，可以利用洼地、坡地等地形進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)。

(3)因地制宜。根據(jù)物業(yè)區(qū)域的位置和具體的土質(zhì)狀況，結(jié)合小區(qū)業(yè)主的文化修養(yǎng)以及具體的物業(yè)管理實(shí)際狀況來(lái)進(jìn)行選擇。比如，在高低起伏的地形上，由于這樣的地形相對(duì)比較復(fù)雜，則可以選擇那些土壤肥沃的地段來(lái)進(jìn)行綠地的創(chuàng)造，在比較平坦的地形上，綠地建設(shè)和分布要均勻。

(4)注意景觀。通過(guò)合理的選種和配置，達(dá)到追求長(zhǎng)期藝術(shù)效果的目的，要在不同季節(jié)和時(shí)間下都有景觀。

(二)積極進(jìn)行綠地建設(shè)管理。

1.選擇合適的苗木。綠化施工人員在進(jìn)行苗木的選擇的時(shí)候，要根據(jù)小區(qū)所在地區(qū)的氣候等特點(diǎn)，因地制宜，選擇合適的樹(shù)種，還要選擇那些質(zhì)量比較高的苗木，這樣才能更好的保證苗木的成活率。大家都知道，選擇的苗木的質(zhì)量跟成活的水平是成正比的關(guān)系，也決定了綠化養(yǎng)護(hù)的成本還成效。一般來(lái)說(shuō)，那些質(zhì)量比較高的苗木的根系比較發(fā)達(dá)，冠根也比較適宜，苗木健壯，病蟲(chóng)害也比較少，還要留有一定的修剪空間，對(duì)于那些不符合標(biāo)準(zhǔn)的苗木一律剔除在外，不能以次充好。

2.有效處理種植土壤。綠化建設(shè)在進(jìn)行施工的時(shí)候，要認(rèn)真研究小區(qū)的地貌狀況，工作人員要對(duì)土壤進(jìn)行理化性質(zhì)的分析，確保土壤符合苗木的移植要求，要選擇肥沃、透氣的土壤，酸堿度要平衡，對(duì)于那些不合格的土層進(jìn)行清除。比如，在常綠喬木的土壤選擇上，比較理想的土壤應(yīng)該是ph值左右，質(zhì)地適中。可以選擇帶蓬栽植的方案，這樣能夠提高苗木的成活率，而且栽植的苗木生長(zhǎng)狀態(tài)比較好。

3.植物配置。在小區(qū)物業(yè)綠化過(guò)程中，要重視植物的配置，要取得“綠”的效果，還要給小區(qū)的人們帶來(lái)美的感受。在接近建筑物的地方，可以采用整齊、對(duì)稱的規(guī)則來(lái)進(jìn)行綠化布置，離建筑物比較遠(yuǎn)的地方，可以采用活潑和優(yōu)美的方式布置。要注重灌木跟喬木之間的搭配，還有常綠苗木跟落葉苗木之間的搭配，快速生長(zhǎng)樹(shù)木與緩慢生長(zhǎng)樹(shù)木之間的搭配。除此之外，還要關(guān)注樹(shù)木種植的密度是不是得當(dāng)，樹(shù)木跟建筑的距離是不是得當(dāng)?shù)鹊取?/p>

(三)認(rèn)真做好綠化養(yǎng)護(hù)管理。

1.提供適宜的水分。在苗木生長(zhǎng)過(guò)程中，適宜的水分是非常重要的。所以，對(duì)于那些剛栽植的苗木來(lái)說(shuō)，工作人員要進(jìn)行相應(yīng)的灌溉工作，還要注意排水。要堅(jiān)持“一次澆透和定期澆水結(jié)合”的原則，要把跟部位澆透，還要澆灌枝條和頁(yè)面，在剛開(kāi)始澆水的時(shí)候不要操之過(guò)急，樹(shù)穴外緣用細(xì)土培成“酒釀潭”，澆水水量要足，并培土封堰。澆水的時(shí)間選擇在清晨或者在傍晚都比較適宜。要保持苗木的生長(zhǎng)狀態(tài)良好，最好進(jìn)行定期的灌溉，讓土壤保持濕潤(rùn)狀態(tài)。可以選擇一些苗木，在土球外側(cè)大約50厘米的地方進(jìn)行鉆孔，這樣可以方便查看這個(gè)植株在根部是不是缺水，更好的對(duì)澆灌次數(shù)進(jìn)行調(diào)整。

2.土壤施肥、除草。施肥是為了更好的保持苗木的生長(zhǎng)，從而發(fā)揮苗木的景觀效益，達(dá)到小區(qū)綠化的作用。但是，一般來(lái)說(shuō)，為了保持小區(qū)整體環(huán)境的整潔，當(dāng)樹(shù)葉飄落下來(lái)之后一般都有清潔工打掃干凈，不容易使落葉與土壤之間形成自然循環(huán)。而且，有的地方的土壤還比較貧瘠，這都需要工作人員進(jìn)行定期向綠地施肥，從而改良土壤，保持土壤的生產(chǎn)能力，還能為苗木補(bǔ)充生長(zhǎng)的營(yíng)養(yǎng)。此外，要對(duì)對(duì)移栽的苗木進(jìn)行中耕作業(yè)，可以讓土壤的表層更好的維持松動(dòng)的狀態(tài)，這樣能更好的起到透氣和保溫等功效，對(duì)苗木的生長(zhǎng)有利。除草可以防止一些雜草來(lái)?yè)寠Z苗木的水分和養(yǎng)分，而且還能降低發(fā)病率，消除潛伏的病蟲(chóng)害，保持小區(qū)的整潔。

3.控制病蟲(chóng)害。病蟲(chóng)害會(huì)對(duì)苗木的生長(zhǎng)產(chǎn)生危害，一旦出現(xiàn)了病蟲(chóng)害，苗木的生長(zhǎng)就會(huì)出現(xiàn)一種不良的狀態(tài)，使整個(gè)小區(qū)綠化的質(zhì)量降低，還影響了觀賞的效果。因此，在后期的養(yǎng)護(hù)工作中，要運(yùn)用合理的措施來(lái)對(duì)病蟲(chóng)害的發(fā)病率進(jìn)行控制，保護(hù)環(huán)境，保證苗木的快速生長(zhǎng)。此外，剛移栽的苗木還要防止自然災(zāi)害，工作人員要利用有效措施對(duì)當(dāng)?shù)氐奶鞖膺M(jìn)行預(yù)測(cè)，從而制定相應(yīng)的災(zāi)害防護(hù)對(duì)策。

(四)綠化管理部門(mén)與業(yè)主齊抓共管。

在小區(qū)物業(yè)綠化管理方面，除了物業(yè)管理部門(mén)起到的主導(dǎo)作用，還離不開(kāi)整個(gè)小區(qū)業(yè)主的理解和支持。作為物業(yè)管理部門(mén)，要制定相應(yīng)的綠化養(yǎng)護(hù)的規(guī)章制度，加強(qiáng)綠化養(yǎng)護(hù)人員的培訓(xùn)力度，結(jié)合具體的崗位制定相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施規(guī)范化管理。除此之外，要加大宣傳力度，提高小區(qū)居民的綠化意識(shí)，為積極配合小區(qū)綠化管理工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。還要向業(yè)主公布關(guān)于小區(qū)綠化管理方面的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于那些違反規(guī)定的行為給于相應(yīng)的處罰，從而更好的維護(hù)小區(qū)綠化成果。

住宅物業(yè)論文篇六

優(yōu)質(zhì)的公共經(jīng)濟(jì)管理,對(duì)體現(xiàn)社會(huì)公平、改善民生、維護(hù)公民權(quán)益能夠發(fā)揮積極有效的促進(jìn)作用。社會(huì)健康成熟發(fā)展的顯著特征在于,不僅可以實(shí)現(xiàn)公共需求的優(yōu)化提升,還可以做好產(chǎn)品與服務(wù)的合理分配。新時(shí)期,公共經(jīng)濟(jì)發(fā)展中全覆蓋、優(yōu)質(zhì)共享、民生改善的實(shí)踐目標(biāo)逐步被重視,以政府組織為核心,全面提供優(yōu)質(zhì)公共產(chǎn)品、優(yōu)化公共服務(wù)已經(jīng)成為核心任務(wù)。

發(fā)展公共經(jīng)濟(jì)可有效滿足民生需求,其內(nèi)涵以及范疇伴隨社會(huì)發(fā)展建設(shè)水平的全面提升,持續(xù)拓寬,由傳統(tǒng)生存需求,逐步豐富至勞動(dòng)保障、衛(wèi)生服務(wù)、教育管理等綜合需求層面,令改善民生逐步變?yōu)楫?dāng)前保護(hù)民眾利益,實(shí)現(xiàn)社會(huì)文明和諧發(fā)展的根本。政府開(kāi)展公共經(jīng)濟(jì)管理階段中,需要承擔(dān)優(yōu)質(zhì)服務(wù)、提供產(chǎn)品、統(tǒng)籌財(cái)政支出等重要職能,契合民生需要。因此應(yīng)由從多層面入手,制定科學(xué)有效的服務(wù)管理策略,方能真正改善民生,滿足大眾需求,構(gòu)建和諧社會(huì),實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

二、公共經(jīng)濟(jì)管理對(duì)民生的影響。

(一)公共產(chǎn)品服務(wù)可全面滿足民生需求。

改革開(kāi)放進(jìn)程的持續(xù)深入,令民眾不再僅僅滿足于生存水平的提升,更注重教育、福利待遇等方面的核心需求。而公共經(jīng)濟(jì)管理中提供的公共產(chǎn)品服務(wù)則較難跟上需求的擴(kuò)充步伐速率?；诮逃?、保障服務(wù)與醫(yī)療事業(yè)呈現(xiàn)的外部產(chǎn)品特征,雖然部分內(nèi)容可以通過(guò)私人經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn),但最為核心有效的供應(yīng)方仍舊為政府機(jī)構(gòu)。因此,只有政府全面服務(wù)社會(huì),優(yōu)化公共產(chǎn)品管理,方能真正滿足大眾需求,改善民生。

(二)公共經(jīng)濟(jì)職能可推進(jìn)公平發(fā)展。

改善民生,并非是部分人群受益,而應(yīng)是大群體、甚至是整體群眾的受益,是全社會(huì)生活水平的'優(yōu)化提升,即體現(xiàn)良好的公平性。為此只有借助政府力量,做好市場(chǎng)資源的優(yōu)化協(xié)調(diào),方能實(shí)現(xiàn)優(yōu)化民生。

(三)公共支出能優(yōu)化市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

公共產(chǎn)品的全面供應(yīng),需要政府機(jī)構(gòu)提供合理的補(bǔ)助管理模式。由效率以及公平的角度來(lái)講,較為契合的是,政府組織可通過(guò)間接生產(chǎn),扮演好掌舵人的角色,借助市場(chǎng)秩序的有效管控協(xié)調(diào),采用有效的支出預(yù)算管理規(guī)劃,對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)刺激影響,進(jìn)而營(yíng)造公平有序的公共產(chǎn)品管理供應(yīng)環(huán)境,吸引多方參與實(shí)踐活動(dòng),進(jìn)而通過(guò)良好的公共支出模式,實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的優(yōu)化調(diào)節(jié)。

(四)健全公共財(cái)政制度,實(shí)現(xiàn)法治化公共經(jīng)濟(jì)管理。

為優(yōu)化改善民生,公共財(cái)政制度應(yīng)予以全面完善。當(dāng)前顯著的民生問(wèn)題在于供應(yīng)有限,因此應(yīng)優(yōu)化調(diào)節(jié)財(cái)政支出體系結(jié)構(gòu),有效縮減非公共性投入支出,使服務(wù)投資向著公共服務(wù)的模式發(fā)展,并將重點(diǎn)制定為公共教育服務(wù)、社會(huì)與醫(yī)療保障服務(wù),擴(kuò)充公共投入至民生范疇領(lǐng)域之中,全面給予公共產(chǎn)品服務(wù)以有效的支持,方能優(yōu)化改善民生,實(shí)現(xiàn)以人為本的科學(xué)發(fā)展。為完善制度保障,應(yīng)持續(xù)豐富公共事務(wù),合理應(yīng)對(duì)逐步復(fù)雜多元的公共問(wèn)題。政府機(jī)構(gòu)也應(yīng)持續(xù)優(yōu)化公共經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐管理效率,合理應(yīng)用法律工具,實(shí)現(xiàn)公共經(jīng)濟(jì)的制度化和規(guī)范化。同時(shí)完善法規(guī)體系,組織開(kāi)展規(guī)范的公共經(jīng)濟(jì)實(shí)踐活動(dòng),將法律體系引入其中,做好公共經(jīng)濟(jì)實(shí)踐與權(quán)責(zé)職能的明確規(guī)范,令公共經(jīng)濟(jì)真正的依法、守法,實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo),在制度層面上全面保障民生利益。

三、強(qiáng)化公共經(jīng)濟(jì)管理,優(yōu)化改善民生。

為全面改善民生,保障公民利益,公共經(jīng)濟(jì)管理還應(yīng)明確同改善民生的核心聯(lián)系,并基于改善民生的核心訴求實(shí)現(xiàn)優(yōu)化調(diào)節(jié)。政府機(jī)構(gòu)應(yīng)合理轉(zhuǎn)變工作職能,健全公共服務(wù)模式,優(yōu)化公共服務(wù)管理。政府應(yīng)承擔(dān)起必要的滿足民眾公共需求的核心職能,將公共資源有效的傾斜至社會(huì)管理和公共服務(wù)層面,進(jìn)而推進(jìn)社會(huì)事業(yè)的全面、持續(xù)優(yōu)化與民生的良好改善。

同時(shí),還應(yīng)提升公共政策的合理公平性,實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策,引入民主化管理,完善群眾積極參與制定并監(jiān)督?jīng)Q策的科學(xué)管理制度。應(yīng)通過(guò)全面調(diào)研、綜合評(píng)估、合理決策、有效執(zhí)行、優(yōu)化監(jiān)督管理,通過(guò)政策保障推進(jìn)社會(huì)各類資源的合理公平應(yīng)用與分配。

財(cái)權(quán)向中央集成、事權(quán)下放的管理模式,將令保障事業(yè)、服務(wù)管理以及公共產(chǎn)品服務(wù)較多得由地方政府部門(mén)擔(dān)負(fù)?；谄湄?cái)政能力的限定,以及融資渠道的有限,會(huì)對(duì)公共事務(wù)產(chǎn)生不良影響,降低公共產(chǎn)品服務(wù)的整體質(zhì)量與可靠性。為此,應(yīng)有效提升民生工程的實(shí)效性,通過(guò)有效劃分、明確權(quán)責(zé),做好中央和地方的公共經(jīng)濟(jì)良好協(xié)調(diào)、優(yōu)質(zhì)社會(huì)管理,承擔(dān)必要的權(quán)責(zé),方能提升公共經(jīng)濟(jì)管理水平。再者,為維護(hù)大眾合法權(quán)益,應(yīng)注重群眾訴求表達(dá),拓展政務(wù)公開(kāi)。應(yīng)在進(jìn)行公共利益管理以及事務(wù)決策制定階段中,廣泛征求民眾意見(jiàn),創(chuàng)建有效的公眾表達(dá)訴求、傳達(dá)信息的良好制度,發(fā)揮媒體橋梁作用,豐富輿論渠道。民生決策管理中,應(yīng)真正令大眾全面參與,通過(guò)開(kāi)放研討,明確各方利益需要,全面改善民生,實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)。

總之,強(qiáng)化公共經(jīng)濟(jì)管理非常重要。我們只有明確公共經(jīng)濟(jì)發(fā)展同改善民生的客觀關(guān)系,研究民生經(jīng)濟(jì)的重要影響作用,方能真正地體現(xiàn)民意,服務(wù)大眾,提升公共經(jīng)濟(jì)核心水平,實(shí)現(xiàn)共贏發(fā)展。

住宅物業(yè)論文篇七

社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展引發(fā)的城市人口激增、上地資源短缺等問(wèn)題,以及社會(huì)成員之間愈漸復(fù)雜緊密的聯(lián)系,推動(dòng)現(xiàn)代社會(huì)的居住模式發(fā)生了不可逆轉(zhuǎn)的改變,即原先分散在獨(dú)立住宅的社會(huì)成員,轉(zhuǎn)而住進(jìn)了“數(shù)戶合一樓”、“數(shù)樓合一地”的建筑之中,社會(huì)群體對(duì)同一土地、建筑物以及配套設(shè)施設(shè)備等資源的共享成為必然.因此,同一土地、建筑物及其附屬物之上原本單一的權(quán)利不得不分割出多個(gè)單元權(quán)利,并由多個(gè)成員個(gè)體分別享有.這便構(gòu)成了建筑物區(qū)分所有權(quán),以及住宅小區(qū)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ).

《物權(quán)法》雖確認(rèn)了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”,業(yè)主區(qū)分所有權(quán)利保護(hù)有所改觀,但有關(guān)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)利的司法實(shí)踐仍存疑義,業(yè)主直面“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”仍感到困惑,法律條文設(shè)計(jì)與民眾法律意識(shí)發(fā)生裂痕,業(yè)主區(qū)分所有權(quán)利并未得到期待中的落實(shí).本文嘗試以“住宅小區(qū)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)”行使的法律規(guī)范和法律保護(hù)為切入點(diǎn)及核心,從民法學(xué)的視角,對(duì)其進(jìn)行審視,并作一較為深刻的探討與研究.自上世紀(jì)八十年代,我國(guó)深圳市成立了第一家物業(yè)服務(wù)公司至今,我國(guó)物業(yè)管理已走過(guò)二十多個(gè)年頭,但我國(guó)物業(yè)管理仍未形成良性、完善的運(yùn)作機(jī)制.現(xiàn)實(shí)生活中,物業(yè)管理關(guān)系混亂,物業(yè)服務(wù)公司不能經(jīng)濟(jì)有效地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的目的,因物業(yè)管理產(chǎn)生的糾紛層出不窮.因此,本文通過(guò)分析物業(yè)管理的法理基礎(chǔ),即“業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)”,以及我國(guó)物業(yè)管理目前存在的種種弊端,旨在探求消解業(yè)主區(qū)分所有權(quán)行使與物業(yè)管理服務(wù)之間的矛盾,為營(yíng)造健康、和諧、良性的居住環(huán)境提供法治的保障.

本文共分為五章,其內(nèi)容概要如下：

第一章建筑物區(qū)分所有權(quán)通論.本章首先從建筑物所有權(quán)區(qū)分的理論入手,從建筑物區(qū)分所有權(quán)的歷史沿革、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念選擇與立法模式、我國(guó)的建筑物所有權(quán)理論和立法例分析入手,明確建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)和類型,闡明建筑物區(qū)分所有權(quán)制度產(chǎn)生的一般理論.

第二章住宅小區(qū)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容.首先對(duì)“住宅小區(qū)”、“業(yè)主”、“建筑區(qū)劃與公共服務(wù)設(shè)施”等相關(guān)概念的界定,進(jìn)而論述“業(yè)主區(qū)分所有權(quán)”由業(yè)主房屋專有權(quán)、業(yè)主共有權(quán)和業(yè)主成員權(quán)三部分構(gòu)成,其中業(yè)主共有權(quán)包括共有部分持份權(quán)和住宅區(qū)共有權(quán)兩部分,擴(kuò)大了基于住宅區(qū)業(yè)主的法律關(guān)系的調(diào)整范圍和建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利主體范圍與權(quán)利客體范圍,更利于建構(gòu)一個(gè)體系完備、形式理性的現(xiàn)代住宅所有權(quán)制度.

第三章物業(yè)管理.物業(yè)管理立法興起于19世紀(jì),在20世紀(jì)獲得了重大的發(fā)展.立法發(fā)展的主要?jiǎng)右蚴莾纱问澜绱髴?zhàn)導(dǎo)致的住房危機(jī)和隨后的建筑物重建、新建及建筑區(qū)分所有法律觀念的發(fā)展.2003年9月1日xxx正式頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》為物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利的法律保護(hù)實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一立法.但我國(guó)目前并沒(méi)有形成具有特色的物業(yè)管理立法模式,還需要對(duì)域外的物業(yè)管理法律立法模式加以借鑒和參考.本章對(duì)國(guó)內(nèi)及域外的物業(yè)管理制度進(jìn)行了梳理和總結(jié),對(duì)物業(yè)管理法律制度進(jìn)行了理論分析,并具體闡述了住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)的方式、內(nèi)容、規(guī)約和費(fèi)用.

第四章物業(yè)管理服務(wù)與業(yè)主區(qū)分所有權(quán)行使之間的沖突.經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的需要使物業(yè)管理公司的出現(xiàn)成為必然,但隨之而來(lái)的是小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間關(guān)于物業(yè)服務(wù)瑕疵方面產(chǎn)生的矛盾,由此引發(fā)了對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)以及以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)的業(yè)主自治問(wèn)題和物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)及特征等問(wèn)題的思考.本篇章分析了此種沖突的特點(diǎn)和原因,列舉了前期物業(yè)服務(wù)造成的沖突、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同義務(wù)造成的沖突、業(yè)主違反義務(wù)造成的沖突三種典型沖突類型,分析了各種沖突產(chǎn)生的原因、域外的考察與借鑒、目前我國(guó)的立法現(xiàn)狀和對(duì)策建議.基于對(duì)雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系劃分的討論,對(duì)物業(yè)服務(wù)糾紛的立法、司法現(xiàn)狀進(jìn)行分析并針對(duì)此類現(xiàn)實(shí)問(wèn)題提出了反思.筆者通過(guò)定性分析研究方法中歸納、演繹、概括的思維方法,依照從微觀到宏觀,從個(gè)別問(wèn)題到整體把握的結(jié)構(gòu)功能范式的研究邏輯,為此類沖突解決機(jī)制的建立提供了建設(shè)性意見(jiàn).

第五章完善住宅小區(qū)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)制度的建議.隨著建筑物區(qū)分所有權(quán)的確立,那么,對(duì)區(qū)分所有建筑物的管理進(jìn)行立法就成了其邏輯必然,這也是法律對(duì)社會(huì)變遷的一種應(yīng)有反應(yīng).從提升物業(yè)服務(wù)立法層次和效力,并確立物業(yè)服務(wù)管理法模式和物業(yè)服務(wù)合同的名名稱十分重要.另外,要建立物業(yè)管理監(jiān)督制度,完善業(yè)主的救濟(jì)制度,例如通過(guò)肯定業(yè)主的抗辯權(quán),實(shí)施遞進(jìn)式的舉證責(zé)任等方式完善單個(gè)業(yè)主救濟(jì)途徑實(shí)施遞進(jìn)式的舉證責(zé)任等.本章主要從完善我國(guó)物業(yè)管理法律體系、建立物業(yè)管理監(jiān)督制度、構(gòu)建業(yè)主區(qū)分所有權(quán)的救濟(jì)體系三個(gè)角度提出設(shè)想和建議,以期更好地解決物業(yè)管理服務(wù)與業(yè)主區(qū)分所有權(quán)行使之間的沖突、彌補(bǔ)我國(guó)物業(yè)管理法律制度的不足,進(jìn)而完善住宅小區(qū)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)制度.

住宅物業(yè)論文篇八

公有老舊小區(qū)最初是基于當(dāng)時(shí)的社會(huì)發(fā)展水平建設(shè)的，小區(qū)建設(shè)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃。隨著城市的發(fā)展，公有老舊小區(qū)由于建設(shè)年代久遠(yuǎn)，工程質(zhì)量、房屋結(jié)構(gòu)、使用功能上都存在著這樣或那樣的問(wèn)題。小區(qū)內(nèi)不僅基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)不完善，而且養(yǎng)護(hù)也不得當(dāng)，到如今已經(jīng)處于落后的局面，有的時(shí)候更像文明城市建設(shè)的瘡疤。在公有老舊小區(qū)里上下水管網(wǎng)老化嚴(yán)重，漏水、冒水現(xiàn)象嚴(yán)重；供暖系統(tǒng)不完善，供暖不及時(shí)，溫度不達(dá)標(biāo)問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)；機(jī)動(dòng)車位嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致許多居民占用行人通道來(lái)停車，這種情況引發(fā)小區(qū)多重安全問(wèn)題，給小區(qū)居民出行帶來(lái)極大不便，特別是對(duì)老人、小孩的安全造成了嚴(yán)重威脅。并且公有老舊小區(qū)的綠化少、休閑區(qū)域更少，各類違章搭建多，環(huán)境臟亂差。不止小區(qū)內(nèi)部環(huán)境差，也影響到周邊環(huán)境，由于小區(qū)長(zhǎng)期缺乏管理，一些商販便在區(qū)內(nèi)及周邊隨意擺攤設(shè)點(diǎn)，時(shí)間長(zhǎng)了就會(huì)自動(dòng)成為一個(gè)露天的自由市場(chǎng)，導(dǎo)致其周邊的流動(dòng)人口增大、人員更復(fù)雜，這給原本就缺乏安保的公有老舊小區(qū)帶來(lái)了更多的安全隱患。還有噪音污染大、自私改建、占用小區(qū)綠地等現(xiàn)象，都導(dǎo)致居民生活水平大打折扣，導(dǎo)致許多居民搬離老舊小區(qū)。他們之中很多人將原有住房以出租、或私下出售的形式轉(zhuǎn)給他人，由于房租或房?jī)r(jià)低廉，所以接手這些老舊住宅的`人經(jīng)常是經(jīng)濟(jì)能力一般的人員，因此，使小區(qū)管理性收費(fèi)愈加困難；而房屋主人不在，部分租客主人意識(shí)差，甚至許多人員對(duì)小區(qū)管理概念模糊，不愿意繳納小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用，因此，用于小區(qū)物業(yè)管理與維護(hù)的費(fèi)用已經(jīng)嚴(yán)重入不敷出，己經(jīng)難以為繼，更使得小區(qū)不能得到及時(shí)養(yǎng)護(hù)。這種惡性循環(huán)導(dǎo)致公有老舊小區(qū)的物業(yè)管理越來(lái)越難于實(shí)施與進(jìn)行。

公有老舊小區(qū)之所以出現(xiàn)上述問(wèn)題究其根本是一個(gè)“公”字。我國(guó)公有住房的產(chǎn)權(quán)來(lái)源形式多樣，既有國(guó)有房產(chǎn)，即歸國(guó)家所有的房產(chǎn)，包括由政府接管、國(guó)家經(jīng)租、收購(gòu)、新建以及由國(guó)有單位用自籌資金建設(shè)或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，又有城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)，即集體所有制單位投資建造、購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)形式的多樣化使公有住宅小區(qū)的管理形式也多樣化了起來(lái)，有的實(shí)行直屬公房管理，有的實(shí)行委托管理，還有自行管理或社區(qū)管理等等。這種共存現(xiàn)象必然會(huì)導(dǎo)致管理上出現(xiàn)諸多矛盾。一些社區(qū)管理委員會(huì)并沒(méi)有真正的管理制度，缺乏相應(yīng)的管理人才、管理知識(shí)，有的甚至?xí)在A利為目的，不惜以破壞小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、設(shè)施為代價(jià)，為一些無(wú)證經(jīng)營(yíng)的小商販提供便宜的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。由于房屋的公有性質(zhì)，導(dǎo)致國(guó)家居民和物業(yè)在義務(wù)、責(zé)任、收益等方面的問(wèn)題不明確，從而使得居民繳費(fèi)的積極性不高，管理者費(fèi)用缺口大，管理效果不佳。而部分居民的老舊觀念也是導(dǎo)致許多小區(qū)管理制度沒(méi)有有效實(shí)施的直接原因。老舊小區(qū)的居民多半對(duì)現(xiàn)有的居住環(huán)境也已經(jīng)習(xí)慣，并不想做出改變，對(duì)于生活簡(jiǎn)樸的他們更不愿對(duì)非實(shí)物進(jìn)行消費(fèi)。而另一部分公有老舊小區(qū)的居民往往是低收入人群，所以很難讓他們?cè)贋楦纳骗h(huán)境，維護(hù)安全等買(mǎi)單，甚至出現(xiàn)抵觸情緒和逆反情緒，給小區(qū)管理工作帶來(lái)更大的阻力。

1.3物業(yè)管理是市場(chǎng)化、專業(yè)化的管理。

作為城市的重要組成部分，公有老舊住宅小區(qū)在突飛猛進(jìn)的城市發(fā)展中，只有解決自身問(wèn)題，改頭換面重新煥發(fā)生機(jī)，才能使公有老舊小區(qū)跟上城市發(fā)展的腳步。否則即使再潔凈的地面，只要有一團(tuán)污漬，都不會(huì)令人覺(jué)得賞心悅目。如何在投資經(jīng)費(fèi)有限的情況下，修繕、保養(yǎng)公有老舊住宅小區(qū)，延長(zhǎng)其使用壽命，同時(shí)改善居民的居住環(huán)境，使城市得到全方位發(fā)展，推進(jìn)現(xiàn)代化城市的進(jìn)程是加快城市發(fā)展進(jìn)程的問(wèn)題關(guān)鍵。在諸多條件限制下，推倒重建不如修繕、修繕不如保養(yǎng)，改善公有老舊住宅小區(qū)管理既可以提高居民生活質(zhì)量，還能推動(dòng)城市發(fā)展。由此可見(jiàn)，改善公有老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理具有十分重大的意義。

住宅物業(yè)論文篇九

摘要在梳理職能管理與項(xiàng)目管理各自運(yùn)行模式的基礎(chǔ)上，分析二者在公共圖書(shū)館管理過(guò)程中的差異性，認(rèn)為職能管理與項(xiàng)目管理在并行環(huán)境下會(huì)出現(xiàn)一些難點(diǎn)。結(jié)合佛山市圖書(shū)館項(xiàng)目管理實(shí)踐，總結(jié)出難點(diǎn)主要表現(xiàn)在組織結(jié)構(gòu)、資源分配、評(píng)分機(jī)制、多重角色、部門(mén)協(xié)調(diào)等方面；針對(duì)難點(diǎn)提出對(duì)策。

關(guān)鍵詞公共圖書(shū)館項(xiàng)目管理職能管理佛山市圖書(shū)館。

在傳統(tǒng)職能管理模式主導(dǎo)下，為了打破業(yè)務(wù)管理中部門(mén)因素的制約，更有效地協(xié)調(diào)和調(diào)動(dòng)全館員工的創(chuàng)造性和積極性，以佛山市圖書(shū)館為代表的一些國(guó)內(nèi)圖書(shū)館探索項(xiàng)目管理模式，以完成有時(shí)間要求、目的性強(qiáng)的工作，收到了較好的效果。任何管理模式都有其特定的運(yùn)行條件與運(yùn)行環(huán)境，不同管理模式同時(shí)運(yùn)行會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題。

為了更好地在傳統(tǒng)管理模式正常運(yùn)行的同時(shí)發(fā)揮項(xiàng)目管理模式的效用，有必要研究這兩種不同管理模式之間可能產(chǎn)生的問(wèn)題，并尋求有效機(jī)制來(lái)應(yīng)對(duì)。

我國(guó)公共圖書(shū)館大都采用傳統(tǒng)的直線職能式管理模式，也就是所謂的職能管理模式。這種管理模式是基于職能分工原理，按照崗位職責(zé)和部門(mén)設(shè)置對(duì)圖書(shū)館的日常業(yè)務(wù)工作進(jìn)行管理[1].項(xiàng)目管理模式主要是通過(guò)構(gòu)建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，打破部門(mén)限制，構(gòu)建項(xiàng)目管理部門(mén)來(lái)對(duì)圖書(shū)館項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行管理。顯而易見(jiàn)，職能管理和項(xiàng)目管理在管理對(duì)象、管理原理、管理手段和管理目標(biāo)等方面都存在著明顯的差異；兩種管理模式的組織結(jié)構(gòu)也存在差異。

公共圖書(shū)館作為典型的非營(yíng)利性公益組織，大都按照不同業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)設(shè)置業(yè)務(wù)部門(mén)，如典型的采編部、借閱部、參考咨詢部、閱讀推廣部，通過(guò)館長(zhǎng)-部門(mén)主任-組長(zhǎng)-員工等不同層面進(jìn)行直線管理。同時(shí)，公共圖書(shū)館在館長(zhǎng)和業(yè)務(wù)部門(mén)中間設(shè)置職能部門(mén)，如行政辦公室、業(yè)務(wù)辦公室、安全保衛(wèi)等部門(mén)，它們按照各自職能劃分，協(xié)助館長(zhǎng)在全館進(jìn)行某個(gè)職能方面的管理。二者的結(jié)合即為組織管理學(xué)上典型的直線職能式管理結(jié)構(gòu)[2],見(jiàn)圖1.

項(xiàng)目管理則是以項(xiàng)目小組或項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)形式來(lái)開(kāi)展項(xiàng)目實(shí)施活動(dòng)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)或項(xiàng)目小組是臨時(shí)性、跨部門(mén)的組織形式，其成員按照項(xiàng)目目的和項(xiàng)目要求臨時(shí)在全館各部門(mén)人員中組建而成，一旦項(xiàng)目完成，所有項(xiàng)目組成員自動(dòng)返回到原有職能或業(yè)務(wù)部門(mén)。圖書(shū)館在引進(jìn)項(xiàng)目管理模式時(shí)，基本上都采取在原有組織結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上嵌入項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，即矩陣式組織結(jié)構(gòu)體系，如佛山市圖書(shū)館現(xiàn)行的組織結(jié)構(gòu)，見(jiàn)圖2.

職能管理組織結(jié)構(gòu)強(qiáng)調(diào)的是責(zé)任明確、各司其職、分工協(xié)作；而項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)則是打破原有部門(mén)條塊分割組建跨部門(mén)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目組成員之間的團(tuán)隊(duì)協(xié)作。必須指出的是，圖書(shū)館項(xiàng)目管理的組織結(jié)構(gòu)建立在直線職能式組織結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)之上，項(xiàng)目管理過(guò)程中各種資源的配置在一定程度上依賴于各個(gè)職能部門(mén)或業(yè)務(wù)部門(mén)。

所以，在進(jìn)行兩種管理模式的制度設(shè)計(jì)中，不能把兩種管理模式擺在完全對(duì)立的狀態(tài)之下，而要建立在一個(gè)共有的嵌入式結(jié)構(gòu)之中，使兩種管理模式相互依存，互為補(bǔ)充，形成合力，實(shí)現(xiàn)圖書(shū)館管理效能的最大化。由于這些差異的存在，在職能管理和項(xiàng)目管理并行狀態(tài)下，如果協(xié)調(diào)不足，便容易出現(xiàn)運(yùn)行沖突。佛山市圖書(shū)館經(jīng)過(guò)五年的探索和實(shí)踐，成功化解主要沖突，為公共圖書(shū)館應(yīng)用項(xiàng)目管理模式提供了借鑒經(jīng)驗(yàn)。

2職能管理與項(xiàng)目管理并行的難點(diǎn)。

2.1抵觸變革的心理。

慣性思維和最小努力原則是人之常情。個(gè)體員工對(duì)管理變革的反應(yīng)往往會(huì)在誘因和成本之間快速計(jì)算而得出。首先，開(kāi)展項(xiàng)目不直接增加工資收益；其次，圖書(shū)館暫無(wú)生存危機(jī)，沒(méi)必要自加壓力，其他圖書(shū)館不開(kāi)展項(xiàng)目管理，收入也分文不少；第三，項(xiàng)目管理意味著在本職工作之外增加立項(xiàng)、執(zhí)行、結(jié)項(xiàng)、評(píng)比等一連串瑣碎的事情；第四，項(xiàng)目活動(dòng)如果吸引讀者，會(huì)帶來(lái)更多的工作壓力等。圖書(shū)館戰(zhàn)略變革在最初施行時(shí)會(huì)遇到員工的不理解或疑慮。例如，部分館員可能會(huì)質(zhì)疑圖書(shū)館引進(jìn)項(xiàng)目管理理念是否可行、項(xiàng)目管理方法是否適用于圖書(shū)館的業(yè)務(wù)流程等；部分館員可能會(huì)擔(dān)心這種管理方法會(huì)影響到自己的日常工作，增加工作量和工作壓力；部分館員可能會(huì)認(rèn)為變革對(duì)于改變現(xiàn)狀的意義并不大。特別是老館員習(xí)慣現(xiàn)有的工作模式和管理方式，參與項(xiàng)目活動(dòng)的積極性可能并不是很高。因此，如何有效獲取全館范圍內(nèi)對(duì)項(xiàng)目管理的認(rèn)同和信任，并積極主動(dòng)地參與到項(xiàng)目實(shí)踐中去是項(xiàng)目管理初期面臨的主要問(wèn)題。

2.2組織結(jié)構(gòu)的矛盾。

“職能-項(xiàng)目”矩陣模式中挑戰(zhàn)法約爾十四條管理原則中“統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)”原則的就有“雙重領(lǐng)導(dǎo)”問(wèn)題。在圖書(shū)館的矩陣型組織結(jié)構(gòu)中，項(xiàng)目成員不僅受項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)，還受職能負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目成員需同時(shí)對(duì)兩個(gè)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。當(dāng)項(xiàng)目工作與職能工作在時(shí)間、資源等方面發(fā)生沖突時(shí)，項(xiàng)目成員往往難以抉擇，這種多頭領(lǐng)導(dǎo)無(wú)疑會(huì)增加項(xiàng)目成員的壓力。例如，部分館員參與的跨部門(mén)項(xiàng)目活動(dòng)，在參與項(xiàng)目時(shí)首先要征求本部門(mén)負(fù)責(zé)人的同意，同時(shí)受本部門(mén)負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)，還要兼顧自己的本職工作和項(xiàng)目工作，這會(huì)增加項(xiàng)目成員的壓力，還可能會(huì)給項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的人員管理造成困難。

2.3職能工作與項(xiàng)目工作的平衡。

圖書(shū)館項(xiàng)目管理的難點(diǎn)不是位于兩端的職能和項(xiàng)目，而是位于中間連續(xù)過(guò)渡地帶的日常運(yùn)作“項(xiàng)目化”.典型的職能工作（如采編部門(mén)分編圖書(shū)）和典型的項(xiàng)目任務(wù)（如新館建設(shè)、回溯建庫(kù)等）比較容易區(qū)分，但是日常運(yùn)作中哪些工作內(nèi)容可以打包成項(xiàng)目？哪些不能？如何解決職能分工的差異？例如，有些部門(mén)的本職工作非常符合項(xiàng)目特征，容易立項(xiàng)；掌握資源的部門(mén)容易參與項(xiàng)目；而從事持續(xù)性、重復(fù)性工作的部門(mén)面臨立項(xiàng)難、參與項(xiàng)目難的兩難困境。而項(xiàng)目立項(xiàng)后，則可能出現(xiàn)延續(xù)性的問(wèn)題。在項(xiàng)目管理后期，會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目成果職能化的現(xiàn)象，即將原本一次性、創(chuàng)新性、臨時(shí)性的某些項(xiàng)目活動(dòng)固化為職能工作，變例外為體例，使圖書(shū)館的創(chuàng)新工作呈現(xiàn)出“職能-項(xiàng)目-職能”的循環(huán)發(fā)展趨勢(shì)。那么轉(zhuǎn)為本職工作的項(xiàng)目還要不要做？如果接著做，由項(xiàng)目轉(zhuǎn)化而來(lái)的本職工作將越來(lái)越多，一是工作壓力會(huì)不斷加大，二是沒(méi)有分?jǐn)?shù)回報(bào)，這會(huì)挫傷員工的積極性，除非增加人手分擔(dān)工作；或者放棄項(xiàng)目的延續(xù)，放棄長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)出來(lái)的品牌服務(wù)。

2.4如何分配資源。

根據(jù)項(xiàng)目導(dǎo)向、效率優(yōu)先的原則，年輕的能力強(qiáng)的員工是熱門(mén)“資源”,而年齡偏大、身體欠佳、精力和能力不強(qiáng)的員工被選為項(xiàng)目成員的機(jī)會(huì)較少，從而影響其項(xiàng)目分，對(duì)個(gè)人績(jī)效考核有所影響。如何平衡員工之間項(xiàng)目參與機(jī)會(huì)以及項(xiàng)目間人力資源的分配是不能不面對(duì)的問(wèn)題。

2.5考評(píng)機(jī)制的爭(zhēng)議。

在矩陣式組織結(jié)構(gòu)中，圖書(shū)館對(duì)員工大都采用職能與項(xiàng)目相結(jié)合的考核方式，即項(xiàng)目與職能綜合計(jì)分的方式，但是分?jǐn)?shù)不直接兌現(xiàn)為獎(jiǎng)金或晉升等激勵(lì)。比如，佛山市圖書(shū)館個(gè)人計(jì)分由四大塊構(gòu)成：資歷分、科研成果分、榮譽(yù)分、項(xiàng)目分。但是，館員分?jǐn)?shù)高低不能完全反映館員工作實(shí)際付出的差異；部門(mén)間分?jǐn)?shù)差異源于部門(mén)職能和業(yè)務(wù)性質(zhì)；項(xiàng)目間分?jǐn)?shù)差異不能完全體現(xiàn)項(xiàng)目難度、強(qiáng)度和時(shí)長(zhǎng)差異；如果對(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人數(shù)缺乏相應(yīng)的.控制，可能會(huì)出現(xiàn)“搭便車”現(xiàn)象。

2.6部門(mén)協(xié)作的問(wèn)題。

項(xiàng)目活動(dòng)往往涉及多個(gè)部門(mén)甚至整個(gè)組織，因此，項(xiàng)目管理更強(qiáng)調(diào)部門(mén)與組織間的合作與協(xié)作精神，需要保證最大限度的信息暢通。而在傳統(tǒng)圖書(shū)館中，職能分工不同容易導(dǎo)致各部門(mén)形成壁壘，加上項(xiàng)目工作與職能工作的差異性，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)與職能部門(mén)在信息溝通上會(huì)存在無(wú)形的阻礙，可能會(huì)出現(xiàn)信息不對(duì)稱、信息滯后、信息不明確等問(wèn)題。

3對(duì)策。

圖書(shū)館職能管理與項(xiàng)目管理沖突的根本問(wèn)題在于如何對(duì)常態(tài)工作與項(xiàng)目工作進(jìn)行區(qū)分與結(jié)合，項(xiàng)目工作來(lái)源于常態(tài)工作，是對(duì)常態(tài)工作的升華和改進(jìn)。本文結(jié)合佛山市圖書(shū)館近幾年的項(xiàng)目管理實(shí)踐，提出以下幾點(diǎn)對(duì)策：

3.1消除疑慮，獲得信任。

為有效化解員工初期的抵觸心理，佛山市圖書(shū)館在項(xiàng)目管理初期作了以下嘗試：在管理變革之初，為全館職工提供了溝通交流的環(huán)境。一方面，通過(guò)舉辦座談會(huì)、交流會(huì)、培訓(xùn)等形式，在“項(xiàng)目立館”初期針對(duì)館內(nèi)對(duì)管理變革的態(tài)度，結(jié)合館員提出的合理化建議，先后頒布相關(guān)文件，如《佛山市圖書(shū)館項(xiàng)目實(shí)施步驟》《佛山市圖書(shū)館項(xiàng)目答疑》，以緩解管理變革給員工帶來(lái)的疑慮和不安的心理。另一方面，鼓勵(lì)全館員工開(kāi)展項(xiàng)目。年佛山市圖書(shū)館引入項(xiàng)目管理理念，當(dāng)年立項(xiàng)14個(gè)，開(kāi)了個(gè)好頭。在項(xiàng)目管理初期，為了推動(dòng)館員積極開(kāi)展項(xiàng)目活動(dòng)，佛山市圖書(shū)館在立項(xiàng)時(shí)并沒(méi)有作過(guò)多嚴(yán)格的界定。通過(guò)2011年的項(xiàng)目管理初探，館內(nèi)員工切身體會(huì)到了項(xiàng)目管理手段所帶來(lái)的工作成效，于是積極參與項(xiàng)目，至年底共立項(xiàng)339個(gè)，員工項(xiàng)目參與率100%.如今項(xiàng)目管理深入人心，成為佛山市圖書(shū)館工作的常態(tài)手段。

3.2優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)。

引入項(xiàng)目管理模式后，佛山市圖書(shū)館的組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化著眼于兩個(gè)方面：一是減少職能部門(mén)責(zé)任交叉。實(shí)施項(xiàng)目管理以來(lái)，佛山市圖書(shū)館為提升組織效率，減少部門(mén)責(zé)任交叉，適時(shí)調(diào)整部門(mén)設(shè)置。2011年成立數(shù)字資源部，負(fù)責(zé)數(shù)字資源建設(shè)、管理和服務(wù)工作；年成立公共活動(dòng)部，專門(mén)負(fù)責(zé)全館活動(dòng)策劃、組織和統(tǒng)籌，將負(fù)責(zé)講座的南風(fēng)講壇部并入公共活動(dòng)部，進(jìn)一步明晰了各部門(mén)職責(zé)。目前佛山市圖書(shū)館共設(shè)置部門(mén)14個(gè)，各部門(mén)職能清晰、權(quán)責(zé)到位。二是充分發(fā)揮項(xiàng)目管理領(lǐng)導(dǎo)小組及其常設(shè)機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目監(jiān)管職能。2011年7月，佛山市圖書(shū)館設(shè)立業(yè)務(wù)管理部，是圖書(shū)館業(yè)務(wù)管理、協(xié)調(diào)和規(guī)劃部門(mén)，兼行項(xiàng)目管理辦公室（pmo）職能，是推進(jìn)項(xiàng)目管理的核心部門(mén)和管理項(xiàng)目的常設(shè)機(jī)構(gòu)。業(yè)務(wù)管理部輔助對(duì)項(xiàng)目全面管理和監(jiān)控項(xiàng)目的運(yùn)作，制定各項(xiàng)管理程序、標(biāo)準(zhǔn)、表格，管理項(xiàng)目文件，立項(xiàng)評(píng)估和結(jié)項(xiàng)驗(yàn)收，定期項(xiàng)目匯報(bào)，協(xié)調(diào)和解決職能部門(mén)和項(xiàng)目小組以及項(xiàng)目小組間因資源、人員等方面原因而產(chǎn)生的矛盾，并為項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人提供及時(shí)的支持和指導(dǎo)。

3.3完善項(xiàng)目管理制度。

構(gòu)建科學(xué)、公平、合理的項(xiàng)目管理制度是圖書(shū)館項(xiàng)目化進(jìn)程的基本保證。完善項(xiàng)目管理制度須從項(xiàng)目活動(dòng)的全過(guò)程入手。首先，構(gòu)建公開(kāi)透明的項(xiàng)目立項(xiàng)制度[3].佛山市圖書(shū)館成立項(xiàng)目管理小組，由館領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)管理部、項(xiàng)目咨詢團(tuán)隊(duì)、職工代表等聯(lián)合把控項(xiàng)目立項(xiàng)的原則與標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)項(xiàng)目活動(dòng)的具體內(nèi)容并結(jié)合圖書(shū)館的整體發(fā)展戰(zhàn)略等對(duì)所征集的項(xiàng)目進(jìn)行劃分與定級(jí)，經(jīng)館領(lǐng)導(dǎo)班子審批，最后全館公示三天，無(wú)異議則立項(xiàng)。其次，在項(xiàng)目活動(dòng)開(kāi)展過(guò)程中，制定科學(xué)合理的項(xiàng)目進(jìn)度和成本管理制度。佛山市圖書(shū)館采用項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目活動(dòng)全過(guò)程負(fù)全責(zé)，并定期在項(xiàng)目管理系統(tǒng)中反饋?lái)?xiàng)目進(jìn)度。為控制項(xiàng)目成本，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需填寫(xiě)項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)申請(qǐng)表，經(jīng)業(yè)務(wù)管理部、館領(lǐng)導(dǎo)審批，然后提交財(cái)務(wù)。最后，構(gòu)建嚴(yán)格的項(xiàng)目成果評(píng)估驗(yàn)收制度。由項(xiàng)目管理小組對(duì)已完結(jié)項(xiàng)目對(duì)比項(xiàng)目交付成果與項(xiàng)目預(yù)期成果，對(duì)項(xiàng)目活動(dòng)成果進(jìn)行評(píng)估驗(yàn)收，經(jīng)館領(lǐng)導(dǎo)班子審批，進(jìn)行結(jié)項(xiàng)公示，無(wú)異議方可結(jié)項(xiàng)。

3.4合理配置資源。

（1）制定資源優(yōu)先級(jí)別。圖書(shū)館在制定資源優(yōu)先級(jí)別時(shí)，首先應(yīng)保證圖書(shū)館日常業(yè)務(wù)工作及活動(dòng)的正常開(kāi)展；其次可按照項(xiàng)目的重要程度和涉及范圍等來(lái)劃分。項(xiàng)目活動(dòng)具有臨時(shí)性、創(chuàng)新性等特點(diǎn)，制定資源優(yōu)先級(jí)別時(shí)應(yīng)具有靈活性，應(yīng)具體問(wèn)題具體分析。

（2）多項(xiàng)目并行的資源配置?？山Y(jié)合館內(nèi)項(xiàng)目分級(jí)分類的制度，將并行的多項(xiàng)目進(jìn)行組合管理。同一類型的項(xiàng)目活動(dòng)由于結(jié)構(gòu)類似、內(nèi)容相近，其所需的資源可以共享，因此，可將同一等級(jí)下的同一類型或不同等級(jí)下的同一類型的項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行組合管理，按實(shí)際所需合理配置資源，并科學(xué)引導(dǎo)同類型項(xiàng)目活動(dòng)的資源共享[4].

（3）探索項(xiàng)目固化為職責(zé)后的資源配置。在項(xiàng)目管理的后期出現(xiàn)項(xiàng)目職能化的趨勢(shì)。面對(duì)這些“多出來(lái)”的工作，圖書(shū)館首先應(yīng)識(shí)別資源需求，即需明確各項(xiàng)目固化為職責(zé)后，這部分新增職責(zé)的資源需求，分析各職責(zé)在人力、物力、財(cái)力等各方面的資源訴求；其次分析資源約束，即分析館內(nèi)資源現(xiàn)狀，對(duì)緊缺資源、保障性資源等進(jìn)行分析，明確館內(nèi)資源配置的動(dòng)態(tài)信息；最后制定資源計(jì)劃，在資源需求和資源約束中尋求最佳平衡點(diǎn)，制定資源計(jì)劃時(shí)兼顧館內(nèi)各項(xiàng)工作的順利實(shí)施。

3.5優(yōu)化考評(píng)方式。

在職能管理與項(xiàng)目管理并行的環(huán)境下，績(jī)效考核與項(xiàng)目計(jì)分，只采用其中任何一種考評(píng)方式都是不公平不科學(xué)的。最好的方法是根據(jù)本館具體情況，兩種或多種考評(píng)方式并行，并賦予相應(yīng)的比重，盡可能做到公平科學(xué)。同時(shí)輔以其他獎(jiǎng)勵(lì)手段，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神獎(jiǎng)勵(lì)相結(jié)合，以充分調(diào)動(dòng)員工的工作熱情。佛山市圖書(shū)館根據(jù)近幾年的實(shí)踐，不斷探索更為合理的考評(píng)機(jī)制，主要做了以下探索：

（1）優(yōu)化項(xiàng)目等級(jí)劃分。2015年修訂《佛山市圖書(shū)館項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)》，在原有的a、b、c三個(gè)項(xiàng)目等級(jí)的基礎(chǔ)上增加d級(jí)，適用于一些創(chuàng)新性強(qiáng)、項(xiàng)目工期短、難度不大的微型、小型項(xiàng)目。制定了在項(xiàng)目分類下再分級(jí)的原則，按照業(yè)務(wù)屬性、內(nèi)容、對(duì)象、成果形式不同，將圖書(shū)館項(xiàng)目分為讀者活動(dòng)類、學(xué)術(shù)類、業(yè)務(wù)提升類、技術(shù)研發(fā)類、其他等五個(gè)類別。這些調(diào)整既有利于激發(fā)全館的創(chuàng)新意識(shí)，又有利于豐富圖書(shū)館項(xiàng)目的內(nèi)容，激發(fā)館員參與項(xiàng)目的熱情與激情。

（2）變動(dòng)調(diào)整項(xiàng)目分值。2015年佛山市圖書(shū)館項(xiàng)目管理新政策對(duì)原有的項(xiàng)目分值作出適當(dāng)調(diào)整，增加d級(jí)項(xiàng)目的分值，將b級(jí)項(xiàng)目一般成員的分值從10分調(diào)整到15分，b級(jí)項(xiàng)目參與成員的分值由3分調(diào)整到5分。一方面調(diào)動(dòng)館員參與項(xiàng)目活動(dòng)的積極性；另一方面全面協(xié)調(diào)、保證公平，構(gòu)建團(tuán)結(jié)和諧的組織氛圍。

（3）調(diào)整項(xiàng)目計(jì)分規(guī)則。項(xiàng)目計(jì)分沿用按結(jié)項(xiàng)計(jì)分的方法，即項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)公示后，相關(guān)人員獲得相應(yīng)的分?jǐn)?shù)。2015年對(duì)項(xiàng)目計(jì)分規(guī)則進(jìn)行了完善，主要集中在對(duì)跨年度重大項(xiàng)目采取分段計(jì)分的方法，這樣的變動(dòng)在一定程度上調(diào)動(dòng)了員工參與大項(xiàng)目的積極性，使得項(xiàng)目計(jì)分的細(xì)則更為完善和公平。

（4）平衡不同崗位間、部門(mén)間項(xiàng)目。針對(duì)一些項(xiàng)目參與熱門(mén)崗位，如宣傳、后勤、電工、多媒體資料收集與整理等崗位，特制定文件嚴(yán)格界定其項(xiàng)目參與程度，避免出現(xiàn)某些崗位人員項(xiàng)目分過(guò)高。針對(duì)一些業(yè)務(wù)工作占比例較大的部門(mén)，比如采編部，在項(xiàng)目申報(bào)時(shí)適當(dāng)放寬審核標(biāo)準(zhǔn)，以平衡部門(mén)間項(xiàng)目量。此外，對(duì)借調(diào)人員不能參與項(xiàng)目，規(guī)定在借調(diào)期間的項(xiàng)目分值以當(dāng)年全館結(jié)項(xiàng)項(xiàng)目平均分為基礎(chǔ)，根據(jù)借調(diào)時(shí)間進(jìn)行分值計(jì)算。

佛山市圖書(shū)館的以上探索取得了明顯成效，得到員工認(rèn)可。為進(jìn)一步建立科學(xué)合理的考評(píng)機(jī)制，建議佛山市圖書(shū)館劃分職能與項(xiàng)目分值權(quán)重，具體而言，可以表現(xiàn)為兩種方案：一是三級(jí)區(qū)分。即在圖書(shū)館中根據(jù)職稱（高級(jí)職稱-中級(jí)職稱-初級(jí)職稱）分級(jí)，在考評(píng)中對(duì)項(xiàng)目工作和基礎(chǔ)工作的側(cè)重點(diǎn)有所區(qū)別。比如，高級(jí)職稱的績(jī)效與項(xiàng)目考評(píng)比重為3∶7,高級(jí)職稱的館員在知識(shí)、閱歷、經(jīng)驗(yàn)等方面都較為全面，這部分人員可能對(duì)項(xiàng)目活動(dòng)的貢獻(xiàn)更多，因此，其考評(píng)導(dǎo)向應(yīng)更注重項(xiàng)目考核。中級(jí)職稱的績(jī)效與項(xiàng)目考評(píng)比重為4∶6,中級(jí)職稱是圖書(shū)館業(yè)務(wù)工作的中堅(jiān)力量，在考評(píng)導(dǎo)向中，一方面應(yīng)保證績(jī)效考評(píng)的比重，另一方面還要調(diào)動(dòng)這部分人員參與項(xiàng)目活動(dòng)的積極性。初級(jí)職稱的績(jī)效與項(xiàng)目考評(píng)比重為5∶5,在于保證基礎(chǔ)人員堅(jiān)持職能工作與項(xiàng)目工作兩不誤的標(biāo)準(zhǔn)。二是兩級(jí)分層，即部室主任和普通員工，部室主任的績(jī)效與項(xiàng)目考評(píng)比重為4∶6;普通員工的績(jī)效與項(xiàng)目考評(píng)比重為5∶5.

3.6利用項(xiàng)目管理平臺(tái)溝通協(xié)作。

項(xiàng)目管理全過(guò)程貫穿著各種各樣的項(xiàng)目表單，如立項(xiàng)表、項(xiàng)目變更表、結(jié)項(xiàng)表、評(píng)估表，表單過(guò)于繁雜一方面會(huì)遏制組織成員參與項(xiàng)目活動(dòng)的積極性，另一方面也不利于項(xiàng)目的管理，在一定程度上也阻礙了項(xiàng)目信息的傳遞[5].因此，有必要在項(xiàng)目信息溝通這一環(huán)節(jié)進(jìn)行探索。佛山市圖書(shū)館就在這一方面作出了有益嘗試，根據(jù)本館實(shí)際，與第三方合作建立項(xiàng)目管理平臺(tái)，并于2015年1月26日起試運(yùn)行。該系統(tǒng)集項(xiàng)目申報(bào)、項(xiàng)目審批、項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)、項(xiàng)目公示、分值查詢等功能于一體。館員可自主在系統(tǒng)上進(jìn)行項(xiàng)目申報(bào)、提交項(xiàng)目進(jìn)度、管理項(xiàng)目成員、提交項(xiàng)目變更、查看項(xiàng)目公示、結(jié)項(xiàng)等各項(xiàng)操作。項(xiàng)目管理小組、館領(lǐng)導(dǎo)班子將在系統(tǒng)上進(jìn)行在線審批，不再使用原有的表格文檔。該系統(tǒng)使得項(xiàng)目活動(dòng)全過(guò)程中的溝通和協(xié)調(diào)更為高效和便捷，也有利于項(xiàng)目管理部門(mén)對(duì)項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行系統(tǒng)的管理和控制，同時(shí)使項(xiàng)目信息公開(kāi)透明，加深部門(mén)間、項(xiàng)目小組間的相互了解，很好地解決了信息溝通和部門(mén)協(xié)作的問(wèn)題。

通過(guò)以上論述，可以看出，項(xiàng)目管理和職能管理在并行中雖然會(huì)出現(xiàn)各種各樣的難點(diǎn)和問(wèn)題，但公共圖書(shū)館內(nèi)部如果能夠加以協(xié)調(diào)和引導(dǎo)，這兩種管理模式會(huì)在并行環(huán)境下不斷發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，并進(jìn)行有效互補(bǔ)。隨著項(xiàng)目管理的不斷深入，二者在磨合中可能會(huì)出現(xiàn)新的問(wèn)題，但只要圖書(shū)館管理者和工作人員能夠不斷創(chuàng)新和求變，這些新問(wèn)題會(huì)被一一化解，同時(shí)更多更有效的管理理念也會(huì)不斷融入到公共圖書(shū)館的管理中去。

參考文獻(xiàn)：

[3]胡芳。我國(guó)公立高校科層制管理困境研究---基于資源依賴?yán)碚摰姆治鯷d].成都：西南交通大學(xué)，.

[5]戚安邦。項(xiàng)目管理學(xué)[m].北京：科學(xué)出版社，:24.