2023年不動產(chǎn)租賃稅率和 不動產(chǎn)權(quán)租賃合同(優(yōu)質(zhì)8篇)

范文為教學(xué)中作為模范的文章，也常常用來指寫作的模板。常常用于文秘寫作的參考，也可以作為演講材料編寫前的參考。寫范文的時候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？接下來小編就給大家介紹一下優(yōu)秀的范文該怎么寫，我們一起來看一看吧。

不動產(chǎn)租賃稅率和篇一

甲：出租方

乙：承租方

甲方愿將市（縣）街（路）號房屋租賃給乙方使用，依據(jù)《民法典》有關(guān)規(guī)定，經(jīng)協(xié)商達(dá)成以下協(xié)議：

1、甲方租給乙方房屋間，面積平方米，供乙方營業(yè)使用。

2、乙方每向甲方交納租賃費(fèi)元。

3、雙方一致同意租賃期為年，自______年____月____日至______年____月____日。

4、其他事項(xiàng)

甲：單位蓋章（個人簽字）

乙：（法定代表人簽字）

______年____月____日

不動產(chǎn)租賃稅率和篇二

在人民愈發(fā)重視法律的社會中，合同出現(xiàn)的次數(shù)越來越多，簽訂合同也是非常有必要的行為。那么相關(guān)的合同到底怎么寫呢？下面是小編收集整理的不動產(chǎn)房屋租賃合同，希望對大家有所幫助。

出租方：_________________(以下簡稱甲方)

承租方：_________________(以下簡稱乙方)

甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，一致達(dá)成以下協(xié)議：_________________

一甲方將其所在位于_______________路__________弄__________號__________室的房屋出租給乙方使用。

二租賃期限：自20_____年_____月__________日起至20_____年_____月__________日止。

三租金及付款方式：

1.租金優(yōu)惠至每季_____________元整(大寫數(shù)字/元整)，乙方在起租日前十天支付給甲方。

2.租金先付后用，一季一付。

4.甲方在收到乙方租金(包括押金)后，應(yīng)開具收據(jù)給乙方。

四甲方提供設(shè)備如下：

全裝修房一套，含：

五乙方履約事項(xiàng)：

1、乙方及時清付所使用的水、電、煤氣等費(fèi)用。

2、乙方保證不轉(zhuǎn)租房屋，并遵守國家法律、法規(guī)和物業(yè)的管理制度，如乙方造成甲方房屋和鄰居利益受損，甲方可以提前解約，除不返還預(yù)付的房租和押金外，還可進(jìn)一步向乙方索賠和采取其它法律措施。

七租賃期滿，甲方對協(xié)議書第四條和第五條進(jìn)行驗(yàn)收，如無損壞，乙方也無其他違約行為，甲方應(yīng)退還押金，否則甲方有權(quán)酌情扣除押金，并保留采取法律措施的權(quán)利。

八本協(xié)議一式二份，經(jīng)雙方簽字即生效。

不動產(chǎn)租賃稅率和篇三

(以下簡稱甲方)自____年__月__日起，將______外交人員公寓__樓___單元___號公寓___套租給___國駐華大使館(以下簡稱乙方)作住宅之用。

如房屋結(jié)構(gòu)、裝置或設(shè)備有缺陷由甲方負(fù)責(zé)修理并承擔(dān)費(fèi)用。

雙方茲訂立租賃合同如下：

第一條

自本合同生效之日起，乙方須按季度預(yù)付租金(外匯支票)____美元(或其他外幣，或外匯兌換券___元)。

乙方接到甲方的收租通知單后，應(yīng)在三十天內(nèi)一次付清。

逾期須按日支付千分之____的滯納金，以補(bǔ)償甲方所受的損失。

甲方根據(jù)北京地區(qū)物價和房屋修繕費(fèi)用提高的幅度，可以對乙方承租的公寓租金進(jìn)行調(diào)整，但應(yīng)提前三個月通知乙方。

第二條

甲方負(fù)責(zé)向乙方承租的房屋提供水、電、煤氣和熱力。

乙方須按儀表數(shù)據(jù)繳付電費(fèi)和煤氣費(fèi)。

由于甲方對乙方承租的房屋設(shè)備維修不及時，引起水、電和熱力的供應(yīng)中斷，甲方將酌情減收相應(yīng)的費(fèi)用。

第三條

甲方對出租房屋進(jìn)行定期檢查，并負(fù)責(zé)下列自然損耗的免費(fèi)維修：

1.屋頂漏雨，地板糟朽;

2.門窗五金配件、門窗紗的修理和更新;

4.燈口、插座、電門和電線的修理和更換;

5.公用樓道的粉刷，首層每二年一次，二層以上每三年一次;

6.電梯故障的及時排除和對乘員的人身安全保險。

乙方應(yīng)將承租的公寓和設(shè)備損壞的情況及時通知甲方，甲方在接到通知后應(yīng)盡快修理，甲方未能及時修理的，乙方可以自行修理，修理費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

不動產(chǎn)租賃稅率和篇四

承租方：____________________________

簽訂地點(diǎn)：__________________________

簽訂時間：__________年_____月_____日

根據(jù)《中華人民共和國民法典》及有關(guān)規(guī)定，為明確出租方與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。

第一條租賃財產(chǎn)及附件的名稱、數(shù)量、質(zhì)量與用途

第二條租賃期限

租賃期共_____年零_____月，出租方從_____年_____月_____日起將______交付承租方使用，至_____年_____月_____日收回。

第三條租金和租金的交納期限

第四條租賃期間租賃財產(chǎn)的維修保養(yǎng)

第五條出租方與承租方的變更

1.在租賃期間，出租方如將出租財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移第三方，不必征求承租方同意，但應(yīng)告知承租方所有權(quán)轉(zhuǎn)移情況。所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，出租財產(chǎn)所有權(quán)以得方即成為本合同的當(dāng)然出租方，享有原出租方享有的權(quán)利，承擔(dān)原出租方承擔(dān)的義務(wù)。

2.承租方如因工作需要，將租用財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第三方承租使用，必須事先征得出租方的同意。

第六條違約責(zé)任

第七條爭議的解決方式

第八條其它約定事項(xiàng)

第九條本合同在規(guī)定的租賃期屆滿前______日內(nèi)，雙方如愿意延長租賃期，應(yīng)重新簽訂合同。

本合同未盡事宜，一律按《中華人民共和國民法典》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)合同雙方共同協(xié)商，作出補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等效力。

本合同一式______份，合同雙方各執(zhí)______;合同副本______份，送____________單位備案。

出租方(章)__________承租方(章)________

單位地址：____________單位地址：__________

法定代表人：__________法定代表人：________

委托代理人：__________委托代理人：________

電話：________________電話：______________

電掛：________________ 電掛：______________

開戶行：______________ 開戶行：__

不動產(chǎn)租賃稅率和篇五

根據(jù)《中華人民共和國民法典》及有關(guān)規(guī)定，為明確出租方與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。

第一條：租賃機(jī)械的名稱、型號、機(jī)號、數(shù)量、附件。

第二條：租賃機(jī)械的期限：

租賃期從報停日收回。

第三條：租金機(jī)械的期限交納方式、期限： 租金的計算：

租金的支付方式：

春節(jié)期間扣除15天租金(每月均按30天計算) 以上租金包含租賃機(jī)械的運(yùn)輸、安裝、調(diào)試、驗(yàn)收的費(fèi)用及隨機(jī)人員的工資。

第四條：租賃期間機(jī)械的維修、保養(yǎng)和各類事故的處理：

1、維修：出租方負(fù)責(zé)，其費(fèi)用由出租方承擔(dān)。

2、保養(yǎng)：出租方負(fù)責(zé)，其費(fèi)用由出租方承擔(dān)。

3、機(jī)械故障：出租方負(fù)責(zé)，其費(fèi)用由出租方承擔(dān)。

4、安全事故;責(zé)任方承擔(dān)，其費(fèi)用由責(zé)任方承擔(dān)。

第五條：出租方與承租方的變更

1、租賃機(jī)械的所有權(quán)屬出租方、在租賃期間，出租方若將所有權(quán)移交第三方，出租方應(yīng)在所有權(quán)移交日的15天前書面通知承租方，承租方與出租方的合同關(guān)系自然過渡至第三方。

2、在租賃期間，承租方若將使用權(quán)移交第三方，承租方必須在使用權(quán)移交日的15天前向出租方提出書面要求， 在付清租金款的同時，取得出租方的簽證認(rèn)可方可移交，承租方租出租方的合同關(guān)系過渡至第三方。

第六條：違約責(zé)任

1、未經(jīng)雙方同意，任何一方不得中途變更或解除合同，違約方按《民法典》的有關(guān)條款處理。

2、承租方不按規(guī)定支付租金，出租方有權(quán)要求承租方及時支付租金。 3、因出租方原因造成租賃機(jī)械不能按期交付，出租方應(yīng)承擔(dān)每延誤一天向承租人支付1000元的違約金。

4、出租方必須確保每臺電梯雙籠15小時運(yùn)行，15小時外保證單籠24小時可以運(yùn)行。

5、機(jī)械如發(fā)生故障若4小時不能及時修復(fù)，承租方有權(quán)扣除當(dāng)日租金。 6、出租方派出的操作工應(yīng)持證上崗，服從承租方工作安排。

第七條：其它約定事項(xiàng)：施工升降機(jī)樓層呼叫裝置分機(jī)，如正常損壞由乙方承擔(dān)，如人為損壞或丟失由甲方承擔(dān)(發(fā)射頭每個90元，分機(jī)每個110元)。

第八條：爭議的解決方式：如發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決。

第九條：在本合同規(guī)定的租賃期屆滿前15天內(nèi)，如承租方要延長租賃期限，應(yīng)與出租方協(xié)商，并辦理重新簽訂合同的手續(xù)。

本合同一式五份，甲方三份，乙方貳份。

出租單位： 承租單位：

代表人： 代表人：

電話： 電話：

簽約日期： 年 月 日

不動產(chǎn)租賃稅率和篇六

個人所得稅(inpidual income tax)，是以個人(自然人)取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得為對象征收的一種稅，是調(diào)整征稅機(jī)關(guān)與自然人(居民、非居民人)之間在個人所得稅的征納與管理過程中所發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。個人所得稅的納稅人是指在中國境內(nèi)有住所，或者雖無住所但在境內(nèi)居住滿一年，以及無住所又不居住或居住不滿一年但有從中國境內(nèi)取得所得的個人，包括中國公民、個體工商戶、外籍個人等。

個人所得稅的課稅原則有“屬地主義原則”和“屬人主義原則”之分。按照屬地主義原則只對來源于本國的收入征稅，而不論納稅人是否屬于公民還是居民;按照屬人主義原則只對本國的公民或居民征稅，而不論其收入來源于國內(nèi)還是國外。

個人所得稅的課稅對象是個人所得額，但如何確定應(yīng)稅所得，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)界有兩種對立的理論：一種是“所得來源說”即認(rèn)為只有從一個可以獲得固定收入的永久性“來源”中取得的收入，才應(yīng)被視為應(yīng)稅所得;另一種是“凈增值說”即認(rèn)為應(yīng)稅所得應(yīng)包括所有的凈收益和由第三者提供勞務(wù)以貨幣價值實(shí)現(xiàn)的福利，所有的贈與、遺產(chǎn)、中獎收入、投資收入和年金等各種周期性收益，但要從中扣除所有已支付的利息和資本損失，國際上通行的個人所得稅稅制有分類所得稅制、綜合所得稅制、混合所得稅制三種模式。

國家對本國公民、居住在本國境內(nèi)的個人的所得和境外個人來源于本國的所得征收的一種所得稅。

在有些國家，個人所得稅是主體稅種，在財政收入中占較大比重，對經(jīng)濟(jì)亦有較大影響。 中國在中華民國時期，曾開征薪給報酬所得稅、證券存款利息所得稅。1950年7月，政務(wù)院公布的《稅政實(shí)施要則》中，就曾列舉有對個人所得課稅的稅種，當(dāng)時定名為“薪給報酬所得稅”。但由于我國生產(chǎn)力和人均收入水平低，實(shí)行低工資制，雖然設(shè)立了稅種，卻一直沒有開征。1980年9月10日由第五屆全國人民代表大會第三次會議通過《中華人民共和國個人所得稅法》。(直至1980年以后，為了適應(yīng)我國對內(nèi)搞活、對外開放的政策，我國才相繼制定了《中華人民共和國個人所得稅法》?！吨腥A人民共和國城鄉(xiāng)個體工商業(yè)戶所得稅暫行條例》以及《中華人民共和國個人收入調(diào)節(jié)稅暫行條例》。

上述三個稅收法規(guī)發(fā)布實(shí)施以后，對于調(diào)節(jié)個人收入水平、增加國家財政收入、促進(jìn)對外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作與交流起到了積極作用，但也暴露出一些問題，主要是按內(nèi)外個人分設(shè)兩套稅制、稅政不統(tǒng)一、稅負(fù)不夠合理。)為了統(tǒng)一稅政、公平稅負(fù)、規(guī)范稅制，1993年10月31日，八屆全國人大會四次會議通過了《全國人大會關(guān)于修改中華人民共和國個人所得稅法的決定》，同日發(fā)布了新修改的《中華人民共和國個人所得稅法》(簡稱稅法)，1994年1月28日國務(wù)院配套發(fā)布了《中華人民共和國個人所得稅法實(shí)施條例》。1999年8月30日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議決定第二次修正，并于當(dāng)日公布生效。

不動產(chǎn)租賃稅率和篇七

出租方：____________________(以下簡稱甲方)

承租方：____________________(以下簡稱乙方)

根據(jù)《^v^合同法》及有關(guān)規(guī)定，為明確甲方與乙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，雙方在自愿、平等、等價有償?shù)脑瓌t下經(jīng)過充分協(xié)商，特定立本合同。

第一條租賃內(nèi)容

1、甲方將位于______市______區(qū)______號門面租賃給乙方。甲方對所出租的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)。

2、甲租賃給乙方的房屋建筑面積為______平方米，使用面積為______平方米。甲方同意乙方所租房屋作為經(jīng)營用，其范圍以乙方營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)。

3、甲方為乙方提供的房間內(nèi)有：消防設(shè)施及供配電等設(shè)備。上述設(shè)備的運(yùn)行及維修費(fèi)用，包含在租金之內(nèi)，乙方不再另行付費(fèi)。

第二條租賃期限

租賃期______年，自______年______月______日起至______年______月______日止。

第三條租金及其它費(fèi)用

1、合同有效年度租金共計為______元(人民幣)

2、每一個租賃年度按月計算。

3、電費(fèi)按日常實(shí)際使用數(shù)(計量)收費(fèi)，每月10日前交上月電費(fèi)(甲方出示供電局收費(fèi)發(fā)票)其它費(fèi)用，雙方協(xié)商補(bǔ)充于本條款內(nèi)。

第四條雙方的權(quán)利和義務(wù)

(一)甲方

1、甲方應(yīng)保證所出租的房屋及設(shè)施完好并能夠正常使用，并負(fù)責(zé)年檢及日常維護(hù)保養(yǎng)、維修;凡遇到政府部門要求需對有關(guān)設(shè)施進(jìn)行改造時，所有費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)。

2、對乙方所租賃的房屋裝修或改造時的方案進(jìn)行監(jiān)督和審查并及時提出意見。

3、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本地區(qū)各有關(guān)部門的關(guān)系，并為乙方辦理營業(yè)執(zhí)照提供有效的房產(chǎn)證明及相關(guān)手續(xù)。

4、甲方保證室內(nèi)原有的電線、電纜滿足乙方正常營業(yè)使用，并經(jīng)常檢查其完好性(乙方自設(shè)除外)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時向乙方通報。由于供電線路問題給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)給予乙方全額賠償。

5、在合同期內(nèi)，甲方不得再次引進(jìn)同類(飾品)商戶。如違約應(yīng)向乙方賠償______元人民幣經(jīng)濟(jì)損失費(fèi)，并清除該商戶。

6、甲方應(yīng)保證出租房屋的消防設(shè)施符合行業(yè)規(guī)定，并向乙方提供管轄區(qū)防火部門出具的電、火檢合格證書復(fù)印件。

上述設(shè)備、設(shè)施出現(xiàn)問題甲方應(yīng)及時修復(fù)或更換，如甲方不能及時實(shí)施，乙方有權(quán)代為修復(fù)或更換，費(fèi)用(以發(fā)票為準(zhǔn))由房租扣除。

(二)乙方

1、在國家法律、法規(guī)、政策允許的范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營及辦公。

2、合同有效期內(nèi)，對所租賃的房屋及設(shè)施擁有合法使用權(quán)。

3、按合同內(nèi)容交納租金及其它費(fèi)用。

第五條付款方式及時間

1、乙方在簽訂合同時付給甲方______元人民幣為定金，在正式入住后五日內(nèi)將第一月的租金______元人民幣付給甲方。

2、乙方從第二次付款開始，每次在本月前5天交付。

3、乙方向甲方支付的各項(xiàng)費(fèi)用可采用銀行轉(zhuǎn)帳、支票、匯票或現(xiàn)金等方式。

第六條房屋裝修或改造

乙方如需要對所租賃房屋進(jìn)行裝修或改造時，必須先征得甲方書面同意，改造的費(fèi)用由乙方自負(fù)。在合同終止、解除租賃關(guān)系時，乙方裝修或改造與房屋有關(guān)的設(shè)施全部歸甲方所有(可移動設(shè)施除外)。

第七條續(xù)租

1、在本合同期滿后，乙方有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。

2、乙方如需續(xù)租，應(yīng)在租期屆滿前二個月向甲方提出，并簽訂新租賃合同。

第八條其它

1、甲方和乙方中任何一方法定代表人變更、企業(yè)遷址、合并，不影響本合同繼續(xù)履行。變更、合并后的一方即成為本合同當(dāng)然執(zhí)行人，并承擔(dān)本合同的內(nèi)容之權(quán)利和義務(wù)。

2、本合同的某項(xiàng)條款需要變更時，必須用書面方式進(jìn)行確定，雙方訂立補(bǔ)充協(xié)議，接到函件方在十天內(nèi)書面答復(fù)對方，在十天內(nèi)得不到答復(fù)視同同意，最后達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。

3、雙方各自辦理財產(chǎn)保險，互不承擔(dān)任何形式之風(fēng)險責(zé)任。

4、乙方營業(yè)時間根據(jù)顧客需要可適當(dāng)調(diào)整。

第九條違約

1、甲、乙雙方簽訂的房屋租賃合同。乙方已交納定金后，甲方未能按期完好如數(shù)向乙方移交出租房屋及設(shè)備，屬于甲方違約。甲方每天按年租金的______%向乙方支付延期違約金，同時乙方有權(quán)向甲方索回延誤期的定金，直至全部收回終止合同。

2、在合同有效期內(nèi)未經(jīng)乙方同意，甲方單方面提高租金，乙方有權(quán)拒絕支付超額租金。

3、任何一方單方面取消、中斷合同，應(yīng)提前二個月通知對方。

4、乙方未按時向甲方支付所有應(yīng)付款項(xiàng)屬于乙方違約，每逾期一天，除付清所欠款項(xiàng)外，每天向甲方支付所欠款______%的違約金。超過60日甲方有權(quán)采取措施，收回房屋。

5、因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行時，不視為違約。甲方應(yīng)將乙方已預(yù)交的租金退還給乙方。

6、因甲方原因使乙方未能正常營業(yè)，給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失，由甲方承擔(dān)責(zé)任并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。

第十條合同生效、糾紛解決

1、本合同經(jīng)甲、乙雙方單位法定代表人或授權(quán)代理人簽字后，乙方交付定金后生效，即具有法律效力。

2、在本合同執(zhí)行過程中，若發(fā)生糾紛，由雙方友好協(xié)商，如協(xié)商不成時，可訴請房屋所在地人民法院解決。

3、本合同未盡事宜，由甲、乙雙方協(xié)商解決，并另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，其補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

4、甲、乙雙方需提供的文件作為本合同的附件。

5、本合同正本一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)壹份。

簽字日期：______年______月______日

不動產(chǎn)租賃稅率和篇八

(以下簡稱甲方)自____年__月__日起，將______外交人員公寓__樓___單元___號公寓___套租給___國駐華大使館(以下簡稱乙方)作住宅之用。

如房屋結(jié)構(gòu)、裝置或設(shè)備有缺陷由甲方負(fù)責(zé)修理并承擔(dān)費(fèi)用。

雙方茲訂立租賃合同如下：

第一條

自本合同生效之日起，乙方須按季度預(yù)付租金(外匯支票)____美元(或其他外幣，或外匯兌換券___元)。

乙方接到甲方的收租通知單后，應(yīng)在三十天內(nèi)一次付清。

逾期須按日支付千分之____的滯納金，以補(bǔ)償甲方所受的損失。

甲方根據(jù)北京地區(qū)物價和房屋修繕費(fèi)用提高的幅度，可以對乙方承租的公寓租金進(jìn)行調(diào)整，但應(yīng)提前三個月通知乙方。

第二條

甲方負(fù)責(zé)向乙方承租的房屋提供水、電、煤氣和熱力。

乙方須按儀表數(shù)據(jù)繳付電費(fèi)和煤氣費(fèi)。

由于甲方對乙方承租的房屋設(shè)備維修不及時，引起水、電和熱力的供應(yīng)中斷，甲方將酌情減收相應(yīng)的費(fèi)用。

第三條

甲方對出租房屋進(jìn)行定期檢查，并負(fù)責(zé)下列自然損耗的免費(fèi)維修：

1.屋頂漏雨，地板糟朽;

2.門窗五金配件、門窗紗的修理和更新;

4.燈口、插座、電門和電線的修理和更換;

5.公用樓道的粉刷，首層每二年一次，二層以上每三年一次;

6.電梯故障的及時排除和對乘員的人身安全保險。

乙方應(yīng)將承租的公寓和設(shè)備損壞的情況及時通知甲方，甲方在接到通知后應(yīng)盡快修理，甲方未能及時修理的，乙方可以自行修理，修理費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

【內(nèi)容提要】為規(guī)范融資租賃活動并維護(hù)融資租賃市場秩序的《融資租賃法》正在醞釀之中，以不動產(chǎn)作為融資租賃標(biāo)的物是否具有合法性，亦將成為一個重要的問題。

對此，律海揚(yáng)帆法律編輯推薦此文，不動產(chǎn)能否作為融資租賃中的租賃物進(jìn)行討論。

一、司法解釋的規(guī)制路徑

不動產(chǎn)能否作為售后回租的標(biāo)的物?這是實(shí)務(wù)界普遍關(guān)注的重要問題。

對此，最高法院《融資租賃司法解釋(征求意見稿)》第四條曾規(guī)定：“有下列情形之一的，人民法院應(yīng)認(rèn)定融資租賃合同無效：……(二)以房屋等不動產(chǎn)作為租賃物的”，但是在最后頒布施行的正式稿中前述規(guī)定被刪除了，根據(jù)“法無禁止即可為”的一般原則，實(shí)務(wù)界有觀點(diǎn)認(rèn)為，司法解釋并不禁止不動產(chǎn)作為融資租賃的標(biāo)的物，該觀點(diǎn)有一定的說服力，但不完全符合司法解釋的本意。

根據(jù)最高法院《融資租賃司法解釋的理解與適用》所披露的立法本意，司法解釋正式稿之所以沒有堅持前述《征求意見稿》第四條的規(guī)定，原因有二：一是如果直接否定不動產(chǎn)融資租賃合同的效力立法依據(jù)不足;二是如果直接認(rèn)定無效，將會影響大量的存量合同的履行。

據(jù)此理解，相對于有效合同支付租金、利息及息差的義務(wù)而言，承租人依據(jù)無效合同或許能夠取得免除息差的結(jié)果，如果合同無效成為比較確定的預(yù)期則承租人可能以此為由不履行部分合同義務(wù)。

由此，不難看出司法解釋呵護(hù)市場的立意。

那么，司法解釋雖然沒有直接規(guī)定不動產(chǎn)融資租賃的合同效力，是否意味著不動產(chǎn)租賃就沒有效力風(fēng)險呢?對此，應(yīng)整體解讀司法解釋的全部規(guī)定，尤其是第一條開宗明義所要求的“人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第二百三十七條的規(guī)定，結(jié)合標(biāo)的物的性質(zhì)、價值、租金的構(gòu)成以及當(dāng)事人的合同權(quán)利和義務(wù)，對是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系作出認(rèn)定。

”“對名為融資租賃合同，但實(shí)際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院按其實(shí)際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。

”在此，司法解釋調(diào)整了規(guī)范合同效力的方式，不再簡單地以“不是有效就是無效”的標(biāo)準(zhǔn)來考察效力問題，而是以法律關(guān)系的構(gòu)成要件為判斷標(biāo)準(zhǔn)，以是否執(zhí)行融資租賃內(nèi)含的權(quán)利義務(wù)關(guān)系作為糾紛裁判的方法。

按此規(guī)定，我們可以這樣理解不動產(chǎn)融資租賃的效力問題，即，以不動產(chǎn)為標(biāo)的的融資租賃雖然不會直接因?yàn)闃?biāo)的物的原因而被認(rèn)定合同無效，但是卻可能不被認(rèn)定為融資租賃法律關(guān)系，因此導(dǎo)致融資租賃公司預(yù)期的合同利益得不到全面保護(hù)。

二、如何判斷是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系

根據(jù)前述司法解釋第一條的規(guī)定，判斷是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系有四項(xiàng)要素，標(biāo)的物的'性質(zhì)則排在第一位，由此不難看出其重要性。

那么，實(shí)務(wù)中，租賃物的性質(zhì)應(yīng)達(dá)到什么要求才能構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系呢?根據(jù)最高法院《融資租賃司法解釋的理解與適用》的解讀，融資租賃法律關(guān)系中的租賃物應(yīng)滿足以下條件：

1.使用價值。

融資租賃是融資和融物兩重交易的交易的結(jié)合，承租人通過融資租賃交易需要直接獲得租賃物的使用價值。

因此，如果在交易中的租賃物并不能滿足承租人對標(biāo)的物使用價值的需求，或者承租人從事租賃交易其目的并不是為了獲得租賃物的使用價值，那么該項(xiàng)交易即便名為融資租賃，實(shí)質(zhì)上因其不符合融資租賃的通常目的，因此不認(rèn)定其構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。

2.擔(dān)保功能。

融資租賃交易另外一個典型特征是，出租人需要保留租賃物的所有權(quán)以擔(dān)保其對承租人租金債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，同時這也是融資租賃法律關(guān)系中租賃物的重要法律功能。

要滿足上述功能，租賃的權(quán)屬必須確定，而不動產(chǎn)權(quán)屬的確定需要建立在權(quán)屬登記的基礎(chǔ)之上，因此，對缺乏權(quán)屬登記的財產(chǎn)其無法承擔(dān)出租人保留所有權(quán)以擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的功能。

對于售后回租交易而言，承租人所擁有不動產(chǎn)的所有權(quán)應(yīng)真實(shí)轉(zhuǎn)讓給出租人，所有權(quán)變更登記是不動產(chǎn)權(quán)屬變更的要件。

當(dāng)然，除了上面兩個條件之外，從人民法院所負(fù)擔(dān)的對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的保障職能而言，國家產(chǎn)業(yè)政策也會間接影響對某項(xiàng)交易是否按融資租賃關(guān)系予以保護(hù)的取向，尤其是對國家宏觀調(diào)控限制發(fā)展的建設(shè)項(xiàng)目，如果通過融資租賃交易變相提供貸款支持，則人民法院也有可能以前述使用價值和擔(dān)保功能等要件缺失為由認(rèn)定其不構(gòu)成融資法律關(guān)系。

三、對不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的交易如何處理

人民法院審理合同糾紛，堅持實(shí)質(zhì)重于形式的原則，不受當(dāng)事人自行約定的合同名稱的限制，對上述情形，司法解釋明確規(guī)定“對名為融資租賃合同，但實(shí)際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院按其實(shí)際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。

”實(shí)務(wù)中，不構(gòu)成融資租賃關(guān)系的交易實(shí)際構(gòu)成何種關(guān)系，同樣需要根據(jù)標(biāo)的物的性質(zhì)、當(dāng)事人約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系等要素進(jìn)行衡量。

一般而言，其可能構(gòu)成的法律關(guān)系可能是借貸關(guān)系、租賃關(guān)系、租購關(guān)系等。

如果認(rèn)定實(shí)際構(gòu)成借貸關(guān)系，那么當(dāng)事人之間的糾紛就轉(zhuǎn)化為借貸合同糾紛，有關(guān)合同效力、當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系隨之將按借貸合同糾紛的規(guī)則進(jìn)行審理。

對企業(yè)間的借貸合同，最高法院法復(fù)〔1996〕15號批復(fù)認(rèn)定無效，因此，如果執(zhí)行該批復(fù)，對轉(zhuǎn)化為企業(yè)間借貸糾紛的不動產(chǎn)融資租賃合同最終仍然面臨無效的法律后果，相應(yīng)的為承租人(已經(jīng)轉(zhuǎn)化人債務(wù)人)提供的擔(dān)保也會被認(rèn)定無效。

當(dāng)然，有關(guān)企業(yè)間借貸合同的效力，根據(jù)最高法院2013年在全國商事審判工作會議上傳達(dá)的政策，“不具備從事金融業(yè)務(wù)資質(zhì)的企業(yè)之間，為生產(chǎn)經(jīng)營需要所進(jìn)行的臨時性資金拆借行為，如提供資金的一方并非以資金融通為常業(yè)，不屬于違反國家金融管制的強(qiáng)制性規(guī)定的情形，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借款合同無效。

”根據(jù)該項(xiàng)政策的字面含義，其適用條件為：(1)借款人借款系為生產(chǎn)經(jīng)營需要;(2)融資租賃公司系以自有資金拆借;(3)融資租賃公司并不以資金拆借為常業(yè)。

按照這三個要件，部分不動產(chǎn)融資租賃即便轉(zhuǎn)化為企業(yè)間借貸糾紛，其合同效力仍可能得到維持。

假設(shè)合同有效，那么當(dāng)事人的合同中約定的租金和利息條款如果不超過人民法院的保護(hù)范圍，則融資公司仍然可以全額獲得預(yù)期的合同利益。

當(dāng)然，還有觀點(diǎn)認(rèn)為，“借貸發(fā)生在不具備從事金融業(yè)務(wù)資質(zhì)的企業(yè)之間”也是該政策適用的要件之一，如果該觀點(diǎn)成立的話，則金融租賃公司從事的不動產(chǎn)融資租賃的效力又面臨另外一重不確定性。

當(dāng)然，全面解讀2013年在全國商事審判工作會議報告的精神，似不宜將前述有關(guān)借貸法律關(guān)系發(fā)生的背景描述理解為相關(guān)政策適用的前提條件。

四、區(qū)別對待不動產(chǎn)融資租賃中的經(jīng)營風(fēng)險和法律風(fēng)險

這里所謂的經(jīng)營風(fēng)險，系指在以不動產(chǎn)為標(biāo)的的融資租賃交易中可能出現(xiàn)的承租人無法支付租金的債務(wù)風(fēng)險，而所謂法律風(fēng)險，則是指因不動產(chǎn)融資租賃導(dǎo)致訴訟糾紛而可能出現(xiàn)的最終被認(rèn)定為合同無效的風(fēng)險。

顯然，經(jīng)營風(fēng)險是導(dǎo)致法律風(fēng)險產(chǎn)生的前提，換言之，即便是存在法律風(fēng)險的不動產(chǎn)融資租賃如果承租人能夠如約履行按期付租的合同義務(wù)，那么潛在的法律風(fēng)險并不會發(fā)生，因此，經(jīng)營風(fēng)險應(yīng)該是實(shí)務(wù)中考慮的主要因素。

尤其是在一些企業(yè)集團(tuán)中，融資租賃交易發(fā)生在集團(tuán)內(nèi)的關(guān)聯(lián)公司之間，相對而言其經(jīng)營風(fēng)險較小，在業(yè)務(wù)發(fā)展的考量中適當(dāng)降低對法律風(fēng)險的顧慮當(dāng)然也是可行的。