舊城改造協(xié)議書封面舊房改造協(xié)議書(6篇)

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2023-01-12 11:17:39 小編：ZTFB

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推薦舊城改造協(xié)議書封面二

今天召開全市推進“三舊”改造工作會議，對“三舊”改造鼓勁加油作進一步動員部署。剛才，國土、規(guī)劃、財政三個部門和##鎮(zhèn)介紹了工作情況，小兵同志部署了下一階段任務，會議還印發(fā)了《**市“三舊”改造實施細則》，大家要加緊貫徹落實。下面，我談兩點意見。

一、著眼全局，切實增強“三舊”改造的緊迫感

以舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造為主要內容的“三舊”改造，是省委省政府順應國土資源管理和城鄉(xiāng)建設新形勢，著眼于促進經濟社會又好又快發(fā)展作出的戰(zhàn)略決策，是踐行科學發(fā)展觀、轉變經濟發(fā)展方式、推動城市和產業(yè)轉型升級的一項重大舉措。汪洋書記專門作出重要批示：“加快‘三舊’改造既可拉動經濟的即期增長，又可為轉型升級創(chuàng)造條件，對影響推進此項工作的難題，可從實際出發(fā)研究對策和措施，省委省政府集體拍板，創(chuàng)造‘騰籠換鳥’節(jié)約集約利用土地的條件”。國土資源部同意并支持我省在處置歷史用地遺留問題、按土地現狀辦理用地手續(xù)和供地方式等方面進行探索，省政府出臺了《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》及其實施意見，在佛山召開“三舊”改造現場會，部署全面推進全省“三舊”改造工作。黃華華省長最近來調研時，要求我市搶抓機遇大力推進“三舊”改造，確保按時完成改造任務。

當前我市產業(yè)結構調整任務緊迫，投資增長有待拉動，發(fā)展后勁亟需增強，環(huán)境代價和資源成本仍然偏高，面對珠三角兄弟城市爭先恐后、此消彼長的競爭態(tài)勢，我們受到越來越嚴峻的挑戰(zhàn)。加快推進“三舊”改造，有利于擴大內需，促進經濟又好又快發(fā)展;有利于調整產業(yè)結構，提高經濟發(fā)展水平;有利于建設宜居城市，推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展;有利于提升土地利用效率，破解土地供需矛盾;有利于做好民生工作，提高人民群眾生活質量，是拓寬發(fā)展空間、增強發(fā)展后勁的關鍵所在。同時，“三舊”改造是一項全新的、時效性很強的政策，機不可失、時不再來。對“三舊”改造政策哪個地方把握得好，哪個地方就能搶到先機，占得主動，率先受益;把握不好，就會錯失良機，影響發(fā)展。

近年來，市委市政府高度重視和積極推進“三舊”改造，市委會、市府常務會多次研究部署，8月17日市委會通過了我市“三舊”改造實施細則，陳根楷書記親自帶隊到沈陽考察和引進項目。20xx年至今全市已完成“三舊”改造79宗，面積7069畝，改造實際投入資金179.6億元，通過改造節(jié)約土地4438畝。特別是省“三舊”改造意見出臺以來，我市迅速召開工作會議，組織政策培訓班，赴佛山等地學習先進經驗，成立市“三舊”改造領導小組及辦公室，確定改造試點，出臺《關于“三舊”改造工作的若干意見》，編制專項規(guī)劃。各鎮(zhèn)區(qū)也相繼成立了“三舊”改造領導小組及辦公室，初步制定規(guī)劃和實施方案?？傮w看來，我市“三舊”改造已有一定工作基礎，呈現“市鎮(zhèn)村”三級聯動的好勢頭。盛景尚峰、大信商圈等一批項目成效明顯，興中廣場、人民醫(yī)院公交樞紐站等六大項目加快推進，金鷹廣場、華南家電產業(yè)服務創(chuàng)新區(qū)等五大項目完成前期工作即將實施改造，形成了良好的經濟社會效益，為我們全面推進“三舊”改造增強了信心和動力。

但是，我們必須清醒地認識到，目前我市“三舊”改造還處在起步階段，仍然存在政策理解偏、拆遷難度大、項目引入少、投入資金缺、改造起點低等困難和問題，與省內外有關城市相比，我們的總體進度不快、改造任務艱巨。經省確認，我市“三舊”改造總面積10.1萬畝。今年目標改造1萬畝，目前只完成3601畝，正在改造6422畝，下來還要啟動3622畝。要完成三年10萬畝、年內1萬畝的改造目標，任務十分艱巨。而佛山20xx年以來共啟動730多個項目，項目占地3萬畝，新增建筑面積2400萬平方米;今年佛山安排25個改造項目，投資額256.2億元。東莞今年計劃完成178宗改造、總面積達3.4萬畝，市財政今年起連續(xù)5年、每年劃撥10億元專項資金支持“三舊”改造。各市都是大氣魄、大手筆、大力度、大進展，比較起來，我們已經明顯落后。特別是根據省的規(guī)定，“三舊”改造規(guī)劃為期5年，但完善歷史用地手續(xù)的政策優(yōu)惠期只適用到20xx年底。根據初步調查，我市涉及完善歷史用地手續(xù)的“三舊”有5.82萬畝，報批工作才剛剛鋪開，工作量大，時間緊迫，必須抓緊落實。各級各部門一定要從全局戰(zhàn)略的高度，充分認識加快“三舊”改造的重要性和迫切性，把思想行動統(tǒng)一到市委市政府的決策部署上來，增強工作的責任感和緊迫感，以堅強的執(zhí)行力攻堅克難，積極主動做好各項工作，努力向“三舊”改造要新增長點、要發(fā)展后勁、要人民實惠。

二、著力提速，全面加快“三舊”改造的工作步伐

圍繞“一年出成效、兩年取得突破性進展”的要求，加大力度、真抓實干，突破重點、加快推進，力爭后來居上，確保全面完成“三舊”改造各項目標任務。

(一)進一步明確目標。總體來說，我市“三舊”改造工作要達到三個重要目標：一是盤活存量建設用地，緩解用地供需矛盾，今年完成1萬畝、三年完成10萬畝改造;二是依法理順一批歷史用地遺留問題，確保20xx年前完成;三是改善城鄉(xiāng)面貌，優(yōu)化城市功能，推動產業(yè)轉型升級。具體到今年的目標是，完成1萬畝改造任務，市鎮(zhèn)共建試點做出經驗，各鎮(zhèn)區(qū)有實質性效果，確保全市一年初見成效。從目前推進情況來看，部分鎮(zhèn)區(qū)較多的停留在解決歷史遺留問題、補辦歷史用地手續(xù)的層面，沒有上升到調整產業(yè)結構、拉動內需、提升城市形象、完善城鎮(zhèn)功能的高度。各鎮(zhèn)區(qū)各部門要切實轉變發(fā)展觀和用地觀，使“三舊”改造目標做到“五個同步”，即與城市規(guī)劃升級同步統(tǒng)籌，與基礎設施建設同步完善，與生態(tài)環(huán)保節(jié)能同步推進，與城市發(fā)展品位同步提升，與保護歷史人文同步落實，盡可能實現連片改造、綜合改造和彰顯特色。通過“三舊”改造，推動全市產業(yè)結構調整升級，促進城市功能形象提升，改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境，拓寬經濟發(fā)展空間，增強城市綜合實力。

(二)進一步理清思路。我們要認識到，作為一項探索性較強的工作，“三舊”改造沒有統(tǒng)一模式。周邊城市有不少好的經驗值得我們學習，但我們切莫呆板的復制某一模式，必須堅持因地制宜、求變創(chuàng)新，尋求創(chuàng)造性的解決之道，探索創(chuàng)新性的改造模式。要按照“三舊”改造政策和專項規(guī)劃要求，在不突破土地利用總體規(guī)劃的前提下，做到宜工則工、宜商則商、宜居則居、宜文則文，真正使“三舊”成為自己的“三新”、“三亮”。

(1)城區(qū)要以“三舊”改造為抓手，全面推進產業(yè)結構“優(yōu)二進三”，加強城市文化建設，增強服務功能輻射度，提高中心城區(qū)首位度，大力建設“首善城區(qū)”。

(2)五個試點鎮(zhèn)區(qū)今年必須有明顯進展，務求在全市率先走出具有示范意義的“三舊”改造路子。@@區(qū)重點打造北部輕軌商業(yè)圈、中部文化旅游區(qū)、南部休閑商貿區(qū)。@@區(qū)重點建設好服務業(yè)綜合改革試驗區(qū)、沙朗涌沿岸“舊村居”改造和彩虹“汽車一條街”的“兩點一線”，搭建一批高端服務業(yè)發(fā)展平臺。@@鎮(zhèn)重點改造舊城鎮(zhèn)和舊廠房，解決存量土地效益低下等問題，為城鎮(zhèn)發(fā)展提供新空間。@@鎮(zhèn)重點建設“華南家電產業(yè)服務創(chuàng)新區(qū)”等5大項目，推動家電產業(yè)和生產服務業(yè)升級發(fā)展，形成集商住、文化、休閑娛樂于一體，輻射作用好的新區(qū)。@@鎮(zhèn)重點探索中心區(qū)舊村居改造，加快推進騰步國際航海培訓等項目，加強可經營資源開發(fā)利用。

(3)其他各鎮(zhèn)區(qū)都要建立本鎮(zhèn)區(qū)試點，選擇重點突出、急需改造、容易見效的區(qū)域先行改造，做到邊試點邊推廣邊收效。

(三)進一步用好政策。“三舊”改造是政策性很強的工作，既需要科學的規(guī)劃作為指引，也需要完善的政策作為配套。我到鎮(zhèn)區(qū)調研，很多同志都說政策不錯，但是缺乏可操作性。現在出了實施細則，可操作性就強了一大步。說到底，可操作性就是利益問題，要處理好市、鎮(zhèn)、老百姓、社會力量的四者利益。市政府要主動讓利給鎮(zhèn)區(qū)，充分調動鎮(zhèn)區(qū)積極性?！叭f”改造不抓緊做，我們整體上就會受損失，對上交不了賬，對下錯過了從根本上提高老百姓生活質量的時機，上下都不好交代。省市都出臺了“三舊”改造政策，我市還出了專項規(guī)劃和實施細則，這些都為“三舊”改造提供了行動指南和政策保障。我們必須學好用好、用足用活各項政策，特別是用好處置歷史用地遺留問題、按現狀辦理用地手續(xù)、靈活供地方式、城中村改造簡化用地手續(xù)等方面的優(yōu)惠。我市實施細則還提出了更具鼓勵支持性的措施，比如：項目審批享受省市重點項目待遇，對影響后續(xù)審批和耗時較長的非關鍵資料按同步或后置審批方式處理;工業(yè)用地改造不改變原用途而提高容積率不再增繳土地價款;經營性用地改造在滿足規(guī)劃條件、符合技術規(guī)范的前提下，經審批可適當提高容積率;符合用地總體規(guī)劃而未辦合法手續(xù)且已使用的建設用地，發(fā)生在20xx年1月之前的直接辦理確權手續(xù)，發(fā)生在20xx年1月至20xx年6月之間的，免用地年度指標、免新增建設用地有償使用費、免耕地開墾費;“三舊”改造涉及農用地轉為建設用地的年度指標由市政府優(yōu)先安排，涉及建設用地改造為農用地的按20%獎勵用地年度指標等，都是含金量高的特殊政策。市財政還在多方面加大了對鎮(zhèn)區(qū)和用地者的讓利力度，比如：免收基礎設施配套費，財政收益用于項目貼息、獎勵資金和建設公共設施，提高征地管理費、土地補償費、出讓金收入、拍賣超低價收入等的返還比例，多項費用還實行全額返還。市“三舊”改造辦公室要加強指導，讓鎮(zhèn)區(qū)吃透省市政策精神，積極探索，大膽用政策效力推進“三舊”改造順利實施。

(四)進一步突破重點。

(1)要筑巢引鳳，在產業(yè)轉型升級上取得突破。“三舊”改造不是目的，而是手段。我們要加快實施土地整合與功能再造，做到有舍有得、大舍大得，有所為有所不為，打造“大航母”、轉移“小舢板”，騰出空間給大項目好項目，加快產業(yè)升級步伐。我經常說，在用地安排上要樹立一個理念，就是優(yōu)質項目要多給，重點項目要快給，有地不用或不節(jié)約用地的少給甚至不給。通過“三舊”改造，一方面促進加工貿易為主體的制造業(yè)加強研發(fā)、培育品牌、加快轉型，引導企業(yè)轉移落后生產環(huán)節(jié)，騰出空間發(fā)展技術創(chuàng)新和品牌開發(fā);另一方面，大力發(fā)展以現代服務業(yè)為主的第三產業(yè)，重點培育創(chuàng)意文化、新能源、新光源等戰(zhàn)略性新興產業(yè)，培育以低碳排放為特征的新經濟增長點。

(2)要拆舊建新，在宜居環(huán)境建設上取得突破。通過“三舊”改造，加快城市基礎設施建設，改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境，提升城市形象，增強城市功能，構筑宜居宜業(yè)的環(huán)境新格局。特別要加快城中村改造，城中村是影響城市發(fā)展的一大制約因素，如果改造得好，可以成為城市建設的一大亮點。要積極探索成片整體開發(fā)的改造模式，把城中村改造成為有特色的城鎮(zhèn)片區(qū)，成為城市的亮麗風景線。

(3)要有改有造，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展上有突破。把“三舊”改造與社會主義新農村建設結合起來，科學安排農村居民點、公益事業(yè)、產業(yè)發(fā)展等各類用地，推進土地連片平整、農田水利建設、耕地規(guī)模經營、農民集中居住等工作，改善農業(yè)生產條件和農民生活環(huán)境。把“三舊”改造與城鄉(xiāng)土地資源、資產資本有序流動結合起來，鼓勵農民用土地權益參與城市化進程，共享經濟發(fā)展成果。把硬件改造與農民素質提升結合起來，提高農民的市民意識，促進農民向市民轉變，提高城市化水平。

(五)進一步優(yōu)化管理?！叭f”改造政策性強、影響面廣，改造過程要做好規(guī)劃先行、規(guī)范管理、優(yōu)質服務和維護穩(wěn)定工作。

(1)抓規(guī)劃先行。實行“三舊”改造一盤棋，在全市總體規(guī)劃框架下，各鎮(zhèn)區(qū)要盡快完善“三舊”改造規(guī)劃，使“三舊”改造專項規(guī)劃與國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、產業(yè)發(fā)展規(guī)劃以及實施珠三角《規(guī)劃綱要》相互銜接。

(2)抓規(guī)范管理。必須依法依規(guī)推進“三舊”改造，政策確定的用地類型不得隨意更改和擴大適用范圍，采取協(xié)議方式出讓“三舊”用地必須統(tǒng)一操作辦法，公示審批結果。確?！叭f”改造全過程公開公平公正，合法合規(guī)順利推進。

(3)抓優(yōu)質服務。各級各相關部門和市“三舊”改造辦公室要積極主動做好服務，為基層排憂解難、點路增效，在堅持走正道的前提下，幫助基層走便道快道、走綠色通道。

(4)抓維護穩(wěn)定。在處理歷史遺留的土地、房屋產權問題時，要做好過細工作，避免發(fā)生不穩(wěn)定事件。對“三舊”改造涉及的拆遷補償安置、簽訂履行合同協(xié)議、完善歷史用地手續(xù)等問題，司法部門要依法支持和積極參與。確保“三舊”改造目標任務順利完成，真正將“三舊”改造工程建成優(yōu)質工程、惠民工程、廉潔工程。

同志們，推進“三舊”改造工作時間緊、任務重、意義大。各級各部門要進一步認準目標、鼓足干勁，開拓創(chuàng)新、狠抓落實，盡快打開我市“三舊”改造新局面，向歷史機遇、城市發(fā)展和**人民交上又快又好的答卷。

推薦舊城改造協(xié)議書封面四

為全面落實市委市政府關于城中村改造工作的指示精神，進一步推動城中村改造工作，加快我區(qū)城鄉(xiāng)一體化進程，政協(xié)xx區(qū)委員會對我區(qū)“城中村”問題進行了深入的調研。20xx年5月下旬至7月，調研組深入到“城中村”以及居民家中，通過現場看點、聽取匯報、情況介紹、座談討論和發(fā)放調查問卷等形式，對城中村發(fā)展及管理工作產生的困難和問題進行了詳細了解，對存在問題的原因進行了深入分析，并就如何解決“城中村”管理工作中所遇到的困難和問題進行了探討研究?，F將我區(qū)“城中村”的基本概況、存在的問題及解決措施綜合報告如下：

一、xx區(qū)“城中村”的基本概況及改造必要性

1、基本概況。xx區(qū)位于xx市湘江西濱，以湘江主航道為界，劃江而治，區(qū)屬現有86個城中村(含四個鎮(zhèn))，農業(yè)人口228493人，耕地面積144450.26畝。如不含四鎮(zhèn)則我區(qū)共有城中村35個，農業(yè)人口66190人，耕地面積13796.65畝。xx區(qū)的城中村大體有三種類型：一是已成型的城中村，處于城市建成區(qū)內部，村集體土地基本被城市建設征用，自身發(fā)展沒有太多的空間和余地，如銀盆嶺村、望岳村、茶場村等;二是發(fā)育型的城中村，處于城市建成區(qū)與城郊的結合部，與城市建成區(qū)緊密相連，與城市建設用地相互嵌入，大規(guī)模的開發(fā)建設正在實施或已完成，如五星村、茶子山村、黃鶴村、青山村等;三是潛在的城中村，處于城市建成區(qū)外圍，還有較多農用地，基本保留鄉(xiāng)村特點，是城鄉(xiāng)一體化推進的重點區(qū)域，急需進行規(guī)劃控制和建設引導，如聯絡村、中塘村和四鎮(zhèn)的51個村等。本次調研選取了西湖漁場、茶子山村、銀盆嶺村、付家洲村、岳華村和望岳村六個較典型的城中村進行了調查。

2、存在的問題。xx區(qū)城中村目前所存在著的問題有如下幾類：

違章搭建多。在城市迅速擴張的過程中，村莊被高樓大廈快速包圍，地價、房價、租價也水漲船高、大幅上漲，受房屋租金和拆遷補償利益驅動，村民見縫插針，私搭亂建，諸如“填平補齊”、“新建擴建”、“接高翻建”等形式多樣的違法強建、亂建現象層出不窮，屢禁不止。

環(huán)境衛(wèi)生差。城中村基本上沒有圍墻，無法實施封閉式的物業(yè)管理。外來租戶較多，人員雜亂，環(huán)境管理較差，并存在著各種安全隱患。此外，各類設施薄弱，公共綠地與體育等基礎設施缺乏。成為城市衛(wèi)生死角，城中村的農民期望改善居住環(huán)境，問卷調查中有57.6%建議安置小區(qū)應與周圍環(huán)境相協(xié)調，統(tǒng)一規(guī)劃，配套設施的同步建設。同時在回答“有關改造方案，你最關心的問題是什么?”時，有24.2%的人選擇了“新住房的戶型及周圍環(huán)境”。

管理難度大?！俺侵写濉蓖狈y(tǒng)一的科學管理和規(guī)范化指導。xx市在近幾年快速城市化過程中，政府在取得城市發(fā)展需要的土地后，基本上將“城中村”事務原封不動留給村委會自己解決。一個城市兩種管理制度，城市與“城中村”各執(zhí)行一套管理制度，“城中村”并沒有真正納人城市統(tǒng)一的管理中。因此，即使現在村委會變居委會后，他們依然執(zhí)行傳統(tǒng)的管理模式，既要負擔本村的基礎設施和公共服務設施的建設，又要維護本村的計劃生育、社會福利、社會治安等社會管理職能。在傳統(tǒng)的村落組織結構和管理思維下，管理難度很大。

村民期望高。xx區(qū)城中村居民因為有房屋出租等優(yōu)勢，家庭收入比較城市一般家庭而言，并不低。調查發(fā)現村民在回答 “您家庭每月的收入”時，12人選擇1000元以下，占36.4%;13人選擇1000元——20xx元，占39.4%;6人選擇20xx元—5000元，占18.2%;1人選擇5000元，占3%;同時據西湖漁場干部反映，該區(qū)多數家庭的年收入往往都高過10萬。在這種情況下，他們對于改造的期望較高，并且期待在改造后能夠獲得比原來更高的收入。此外，對于改造中的各項費用，比如社保，城中村居民通常都希望由政府或開發(fā)商買單，而不愿意自己出錢。這也給城中村改造帶來較大的難度。

遺留問題多。從調查情況看城中村普遍存在著原60號令征地拆遷中遺留的規(guī)劃安置地沒有落實問題，安置房建設經費短缺問題，未安置農民數量仍較多的問題，另外村集體資產如何處置，村民改市民后工作出路，社保資金缺口巨大等問題如何解決都困擾和拖累著城中村改造前進的步伐。

3、改造的必要性。

城中村改造是城市土地高效利用的要求。城中村的村民建筑常以單家獨戶為主，占地面積大.建筑密度高，造成了土地占有率高但利用率低的緊張局面。另外，很多城中村占據了城市的優(yōu)越地帶，但在綜合開發(fā)上卻遠遠落后于周邊地帶，這是對土地資源的極大浪費。在現代城市生活中，人們不但注重生活環(huán)境，也很重視人文環(huán)境，城中村不僅從外觀上看是城市的敗筆而且內部社會治安差，人口素質低，普通市民往往不愿與之為鄰，導致城中村附近的土地房屋等資產的價值也倍受影響而有所貶值。我國是土地資源稀缺的國家，城市正從粗放的外延式擴張走向內涵式集約發(fā)展。改造城中村，盤活效率低下的城中村土地已經成為歷史的必然，合理改造城中村將會大大促進城市土地潛力的提高及城市經濟的發(fā)展。

城中村改造是加快推進城市化進程的需要。我國正處在城市化進程的加速期。城中村的改造不同于舊城改造。宅基地、自留地、祖屋、出租屋以及各種違法建筑，形成了各種各樣的土地房屋關系。村民、集體、開發(fā)商以及全社會的利益交織在一起，錯綜復雜，所以城中村問題被稱為是城市化進程中最大的難題。因而，加快城中村的改造將為城市化發(fā)展提供良好的發(fā)展環(huán)境。

城中村改造是加強城市精神文明建設的需要。城中村村民雖然居住在城市中，但大都沒有正式工作，且文化水平不高，生存技能缺乏，多靠出租屋的收入作為經濟來源，部分居民整天無所事事。有的變得貪圖享樂、不思進取，待原有的拆遷補償款用完后，將重返貧困，成為新的社會問題。另外，由于他們主要依賴于房屋出租，這樣也就造成了城中村屢禁不止的違法建筑問題。同時城中村的出租屋由于散亂、容易成為藏污納垢之地，與城市的形象格格不入，同時也影響城市精神文明建設。

城中村改造是減少集體資產消耗的需要。城中村公共基礎設施建設和維護還沒有完全納入城市體系，大部分城中村居民還沒有享受到城市居民的社會保障。公共設施維護、村民生活補助、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等各項公共福利支出大部分由村集體經濟支付，進而使得集體資產不斷的被消耗。城中村改造后，集體資產會量化并且以股份制公司的形式經營、壯大，集體資產不斷的增值。同時，政府再承擔本身應當承擔的公共福利支出，使得村集體經濟發(fā)展的壓力進一步減少，客觀上壯大了集體經濟，增加了城中村股民的收入，提高了股民的生活水平。

關于“城中村”現狀及改造的調研報告關于“城中村”現狀及改造的調研報告城中村改造是構建和諧社會，提升人民幸福感的需要。城中村物質和社會形態(tài)存在的問題已經給城市經濟、社會可持續(xù)發(fā)展帶來了不利影響。這些問題的存在使城中村與城市其他區(qū)域構成強烈反差的區(qū)域，成為社會問題的高發(fā)區(qū)。如果不及時進行改造，城中村有可能成為未來的貧民窟。因此，對城中村的改造有利于實現城市物質形態(tài)的現代化，有利于實現城市社會管理的現代化，有利于解決城市治安、衛(wèi)生和環(huán)境等社會問題，有利于提高城市綜合競爭力。

二、xx區(qū)“城中村”改造所面臨的困難

1. 政策時效性問題。在城市擴張中，對農村土地的征用往往不是一次性到位，而是分階段進行、歷時數年甚至更長，于是，在同一個村由于不同時期多次征地，導致所實施的政策不一致。有的按5號令，有的按60號令，有的按103號令。政策的變遷是順應時代的發(fā)展和城中村改造的發(fā)展而做出的調整，是必要而合理的，但是在執(zhí)行過程中出現了一個村在拆遷過程中使用了三種政策標準，使得按5號令拆遷和按60號令拆遷的村民，也期望在這次拆遷中獲得103號令的政策待遇。

2. 安置土地落實問題?？傮w上來看，目前的城中村改造對象往往是最具有開發(fā)價值的土地已經開發(fā)完畢，而留下的邊角余地開發(fā)價值不大，不少村已經出現兩安用地都難以落實的情況。如西湖街道根據60號令已拆遷地應補償的土地是320畝，已經劃歸街道167畝作為生產安置用地，還有153畝土地沒有劃歸街道;茶子山村政府應劃34畝生產用地沒有落實;岳華村兩安用地應批531畝，已批351畝，尚有179畝沒有落實。

3.資金缺口問題。根據基層干部自身的初步核算，西湖街道社會保障資金需要3.2億元，濱湖小區(qū)改為高層建筑建設資金缺口1.8億元;茶子山村的拆遷補償金，政府還拖欠1.2億元;銀盆嶺村安置房建設缺口1億元。其中最突出的是部分城中村因為面積較小，維持現狀的開發(fā)強度，也難以達到改善城市環(huán)境的要求。而要維持這種起碼的城市環(huán)境標準，不僅開發(fā)商無利可圖，業(yè)主也不易接受。這也使得引進開發(fā)商建設的困難加大，而且村民自身的能力有限，如果要徹底改造就需要政府大量投入。

4.資產量化問題。“村改居”農民全部轉為市民后，在這種不明晰的產權制度安排下，原村級集體資產歸誰所有，成為廣大農民群眾最關注的問題。不論集體資產屬于集體“成員”還是屬于集體“組織”，但將集體資產歸屬追蹤到個人時，集體資產應屬于集體組織全體成員所有。但就一個具體的村而言，集體經濟組織有多少資產，特別是可計量的經營性資產如流動資產、長期投資、固定資產、無形資產等，每個集體經濟組織成員又擁有其中的多少股份，集體經濟組織成員并不清楚。因此有人形象地描述村民與集體資產的關系是“人人所有，人人沒有”，“玻璃箱子，看得見摸不著”。意思是說，雖然集體資產集體所有，但并沒有規(guī)定集體資產屬于哪些具體成員的，各個成員又擁有多少，就好像玻璃箱子里面的金錢，隔著玻璃看得清清楚楚，但就是摸不到。村民一方面擔心集體資產被平調流失，多年來辛辛苦苦創(chuàng)造積累的財富一夜“付之東流”，另一個方面又擔心今后集體資產的經營效益，怕福利沒有保障。在本次調查中就有60.6%的村民關注“拆遷過程中的違法行為”;

5.拆遷問題。調查顯示，96.9%的村民表示支持城中村改造。但由于“城中村”是在城市總體規(guī)劃內仍然保留和實行農村集體所有制、農村經營體制的“農村社區(qū)”，村民在“城中村”改建中害怕失去已有的既得利益，69.7%和72.7%的村民表示分別對“補償安置的方式和標準”和“房屋拆遷后的生活來源”存在疑問，因此，對“城中村”改造抱消極態(tài)度。由于“城中村”居民文化程度普遍不高，長期生活在相對封閉的村落文化環(huán)境中，對社區(qū)管理、城市觀念、城市生活方式產生一種抵觸情緒，阻礙了“城中村”的改造進程。相當部分“城中村”居民只看到“城中村”改造給他們帶來租金收入和股份分紅減少等短期利益損失，而看不到“城中村”改造給他們帶來的長遠好處，從而對“城中村”的改造有抵觸情緒。一些村民依戀故土、怕變求安的思想和對改革后生活出路問題的諸多憂慮，使村民害怕變化安于現狀，存在對改造的恐懼，抵制甚至對抗情緒，這種思想成為“城中村”改造工作的巨大障礙。最重要的是“城中村”的村民害怕政府承諾不兌現。有些村莊就算同意改造，也會擔心政府承諾不兌現，經濟損失得不到合理的補償。農民的后顧之憂不除，阻力自然大。因此，“城中村”改造面臨著村民的意愿與改造最終目的相悖的困境。

三、xx區(qū)“城中村”改造的對策建議

鑒于前述提出的“城中村”存在的問題和困難，建議結合“城中村”的改造具體情況采取以下措施：

(一)建立城中村改造的長效機制，穩(wěn)步扎實推進城中村改造。

1、建立改造長效機制。隨著城市建設范圍的不斷擴大與發(fā)展，應建立健全長效的“城中村”綜合改造工作機制，為改造工作的順利進行提供保障。建議進一步健全機構，成立“城中村”問題的長期性機構，簡化辦理全市“城中村”綜合改造的規(guī)劃、用地、拆遷及其建設手續(xù);加強與區(qū)、村“城中村”綜合改造部門的交流;對區(qū)、村“城中村”綜合改造部門實施行業(yè)管理和業(yè)務指導;完善“城中村”綜合改造工作的長效投入機制，加強對“城中村”綜合改造資金的監(jiān)督管理，落實各項優(yōu)惠政策，加大對村民轉居民后的社會保障投入。

2、加強城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃。城中村改造絕非一時一地之事，而是伴隨著城市化過程中所出現的必然產物。因此，城中村改造應當樹立長遠的目標，在新的城市化過程中，就應當避免出現那種利用價值高的土地開發(fā)殆盡，而農民則局促于一小塊土的“城中村”死角現象。這些死角現象，歸根結底，終究需要政府加大投入才能改造。這次調研給我們的啟示是，我區(qū)應當加大城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，盡可能實現整村開發(fā)，整村改造。這樣做，表現上看，初始投入較高，但最終來看，要比留下最后的死角再讓政府來買單的做法，其實節(jié)約了巨大的資金和人力、物力。這樣做，對于各方來說，是一個雙贏的結局?？傊?，統(tǒng)一思想，充分認識“城中村”改造工作的重要性和長期性，加強城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，用以指導我區(qū)未來的城市建設進程，這也是建設大河西先導區(qū)的重要方針。

3、引導村民樹立正確的權利和義務意識。目前城中村部分村民的心態(tài)不是很健康，還不能適應規(guī)范化的城市社會管理要求。他們一方面期盼拆遷，一方面期待一夜暴富;得錢可以，出錢不行;小區(qū)封閉式管理可以，出物業(yè)管理費不行。這種心態(tài)對于城中村改造的順利開展構成嚴重的障礙。對此，一方面要加強村民的教育，引導村民樹立正確的權利和義務意識;另一方面，也要求政府不能手軟，針對極個別態(tài)度惡劣，影響很壞的典型，應當嚴格依據法律程序處理，避免法外妥協(xié)，從而給其他人樹立壞榜樣。

(二)多方籌集資金，做好土地文章，力保城中村改造順利穩(wěn)步推進

1、加強市場引導、完善投資機制，促進政府、村集體、開發(fā)商等多元化的資金籌措格局的形成。要本著“宣傳引導、注重實效、推向市場”的原則,吸引有資質、有信譽的知名大企業(yè)介入“城中村”改造，推動xx市“城中村”改造工作的開展。優(yōu)先鼓勵采取市場出讓土地的方式來推進城中村改造。這樣做的好處在于，相比較村集體自我改造，其資金實力雄厚，規(guī)劃設計更能夠滿足城市建設需求，同時也減少政府的負擔。鼓勵村集體自身籌措資金開發(fā)或者與開發(fā)商聯合開發(fā)，最大程度實現城中村改造中的農民利益。公益性拆遷則由政府負擔。

2、做好土地文章，充分發(fā)掘村級土地的儲備。針對所有60號令承諾的兩安用地尚未落實或者雖然劃撥但未建設的城中村(西湖街道等)，應當按照103號令執(zhí)行，將兩安用地收回，和其他村(岳華村、望岳村等)可開發(fā)的土地一起進入市場。通過盤活土地，提高土地利用率，改變土地利用結構，讓村集體經濟壯大，讓老百姓受益，城中村改造才能順利進行。

一是要靠村集體主導。在二元體制下，城中村實際與城市管理相脫節(jié)，所以確定城中村改造的主體非常重要。如果由開發(fā)商主導城中村的改造，其矛盾會變得非常尖銳，改造工作會變得非常被動。若由村集體充當改造主體，村民的障礙問題可以迎刃而解，村集體代表村民利益，改造之后村民是最大收益者，村民就會有動機參與和出謀劃策，有利于改造工作的推進和項目實施的合理化，所以“坐地主體”在城中村改造中有其社會必要。

二是要靠土地資產經營。在城中村改造中，拆遷安置補償，改造工程實施都需要資金支撐。實踐證明，當前最可行的辦法是利用村集體土地發(fā)展村集體經濟，由政府出臺政策，置換土地或變換集體土地為國有土地，用土地和房屋抵押貸款，以土地換資金的方式進行城中村改造，從土地運營中解決村民的社會保障和村集體經濟發(fā)展的資金困惑，又以集體經濟的收益解決村民的生存生活問題。

三是要靠完善政策保障。城中村改造完全依賴政府是不現實的，只能出臺相應的優(yōu)惠政策，如土地性質變換、產權確認、拆遷安置、社會保障、審批稅費、土地出讓等政策，只有政策出臺了，改造的主體才會變得多元化，村民的參與熱情和市場的投資熱情才會與日俱增。

(三)立足具體情況，穩(wěn)步開展改造工作

首先，應盡快起草、制定《xx區(qū)農村集體資產管理辦法》?！掇k法》應該包括以下內容：

1、明確農村集體資產的法律定義。一般包括以下幾項內容:(1)法律規(guī)定為集體經濟組織所有的土地、魚塘、牧場、水面等自然資源，農村的宅基地、自留地;(2)集體經濟組織投資形成的房屋建筑物、構筑物、交通工具、機械設備、農田水利設施以及教育、文化、衛(wèi)生、體育等設施;(3)集體經濟組織所有的積累資金和債權，以及通過公共積累、投資投勞所興辦的集體企業(yè)資產;(4)集體經濟組織在股份制企業(yè)、股份合作制企業(yè)、聯營企業(yè)和中外合作、合資企業(yè)中按照協(xié)議及章程規(guī)定屬于集體所有的資產;(5)接受國家、經濟組織、社會團體及個人無償資助的資產;(6)集體經濟組織出資購買的股票、債券、國庫券等有價證券;(7)集體經濟組織所有的無形資產及待界定資產;(8)依法屬于村集體經濟組織所有的其他資產。

關于“城中村”現狀及改造的調研報告各類報告2、明確集體資產產權量化到個人的基本原則。我們認為，在處理這個問題時應堅持四個原則:一是必須保持農村社會穩(wěn)定;二是不能贊成農村集體資產流失或分光吃凈;三是要照顧到社區(qū)絕大多數農民的切身利益;四是應盡量避免不負責任的擱置問題。應當將集體資產產權量化到個人作為一個基本的原則。同時要對股權設置的原則、貢獻股的比例與集體股的比例、收益用途以及使用主體等重大問題予以明確。

3、健全資產經營公司法人治理結構。對農村集體經濟組織的性質至今沒有比較統(tǒng)一的明確的規(guī)范，因此立法中農村集體經濟組織的問題最主要的是解決其性質問題。農村集體資產量化到個人為建立健全有效的法人治理結構創(chuàng)造了條件。股東代表大會的主要作用是選舉董事會和監(jiān)事會的成員，批準董事會的年度預算、決算方案，以及重大投資決策。董事會的主要職責是決定公司的經營計劃和投資方案，制訂公司的年度預算、決算方案，決定公司內部管理機構的設置和基本管理制度，聘任或者解聘公司經理。董事長應由董事會選舉產生，總經理由董事會聘用，徹底改變村黨委書記兼任董事長的政企不分格局。這有利于強化集體資產營運的有效監(jiān)督，減少集體資產的流失。

4、規(guī)范農村集體資產的管理方式。農村集體資產既不同于國有資產，也不同于城鎮(zhèn)集體企業(yè)的資產。根據它所具有的社區(qū)性、廣泛性、復雜性等特殊性質，農村集體資產管理必須按照民主、公開的原則，社區(qū)全體農民參與監(jiān)督管理與社區(qū)集體經濟組織代行管理相結合進行。因此，為防止集體資產的流失，辦法中應特別強調建立健全社區(qū)農民的四項監(jiān)督管理制度:一是民主管理制度，即成員(代表)大會制度，凡涉及集體資產運營等與群眾利益密切相關的重大事項，都必須按權屬關系經成員(代表)大會討論決定;二是民主決策制度。在社區(qū)內部建立主要由農民代表組成的集體資產管理機構，作為社區(qū)農民參與資產管理的日常決策機構，也是成員(代表)大會的日常機構;三是民主理財制度。在社區(qū)全體農民選出成員代表大會基礎上，由成員代表選出若干名成員組成民主理財小組;四是農村集體資產管理公開制度。在規(guī)范管理的基礎上，明確集體資產的用途，合理設置貢獻股的標準，為集體資產尋找最佳的投資途徑，形成集體經濟發(fā)展的新優(yōu)勢，實現集體資產的保值增值。

其次，根據本區(qū)各村的實際情況，制定最佳的改造方案。目前，全國各地城中村改造大概有五種模式：政府統(tǒng)征儲備模式。即由政府將“城中村”集體土地統(tǒng)一征收為國有土地，對城中村進行拆遷改造，對拆遷戶進行妥善安置，騰出土地的收益用于彌補城中村改造支出，如我區(qū)西湖漁場可采取該種模式進行城中村改造;市場開發(fā)運作模式。即由開發(fā)商融資改造，政府主要負責編制控制性規(guī)劃，對改造項目用地進行“招、拍、掛”;社區(qū)自主改造模式。即對經濟條件較好，村民比較富裕的村莊(社區(qū))由社區(qū)自行或與居民入股聯營組建經濟實體聯營聯建，政府進行指導協(xié)調，相關部門依法監(jiān)管;村(企)、村(園)共建模式。即由企業(yè)園區(qū)出資對村莊進行改造，村莊騰出土地用于企業(yè)園區(qū)發(fā)展，這一模式主要用于工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、科技園區(qū)和生態(tài)園區(qū)附近的村莊;“土地整理”“村莊治理”“騰村換地”模式。比較適宜于離城鎮(zhèn)和交通干線較遠的地方。xx區(qū)各個城中村應該根據怎樣的模式改造，要“因村制宜，在資金籌措多元化、資金利用市場化、基礎設施社會化”上找出路。

最后，抓住機遇，順應發(fā)展，推動本區(qū)城中村改造步伐。城中村的改造不僅包括前期的拆遷，還應當包括后期的小區(qū)公共基礎設施建設，物業(yè)管理等方面?，F在已經建成的安置小區(qū)在xx區(qū)數量較大，普遍缺乏物業(yè)管理，基礎設施薄弱，致使已經“村轉居”的村民仍然享受不到城市小區(qū)的好處。因此，在城中村公共物品和服務的供給上，政府必須向城中村提供一定數量和質量的公共物品，但政府供給不一定必須采取政府直接向居民供給的形式。由于物業(yè)管理企業(yè)有著與業(yè)主“全天侯”接觸、溝通、交流的特點，政府可以將大量的事務性的工作通過有償委托的方式由物業(yè)管理公司完成，這樣即可以在“不增人增編”的情況下把政府的基層工作做好，減輕基層領導的工作量，還可以使企業(yè)取得一定的效益，有利于創(chuàng)造政府、業(yè)主和物業(yè)公司共贏的局面，實現政府對基層的高效管理。

四、總結

“城中村”是中國城市化進程中的一個必然現象,有其長期的歷史原因和社會原因,在城市建設的不斷發(fā)展過程當中，“城中村”改造成為城市發(fā)展的焦點，因此徹底解決“城中村”問題也將是個漫長的歷史過程，是項長期性的工作。在進一步的城市進化進程中，需要建立有效政府監(jiān)管機制，加大對“城中村”改造項目招商引資活動的扶持力度,加強城市一體化管理，同時根據可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略去強調生態(tài)體,強調人與自然的融合,并尊重歷史和文化的發(fā)展,以最快、最優(yōu)的方式進行“城中村”的改造,實現xx區(qū)、xx市乃至全國城鄉(xiāng)結合的繁榮新局面。

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