招商小故事

在日常學(xué)習(xí)、工作或生活中，大家總少不了接觸作文或者范文吧，通過文章可以把我們那些零零散散的思想，聚集在一塊。寫范文的時候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？下面我給大家整理了一些優(yōu)秀范文，希望能夠幫助到大家，我們一起來看一看吧。

招商小故事一

學(xué)院秉承"厚德博學(xué)，睿智健體"的校訓(xùn)，堅持黨的教育方針，以人才培養(yǎng)為第一使命，立足體育，致力于培養(yǎng)高素質(zhì)"一專多能"應(yīng)用型人才;學(xué)院長期堅持 "注重內(nèi)涵發(fā)展-以精取勝、強(qiáng)化育人使命-以用為上、優(yōu)化人才資源-以師為先"的教育思想觀念;形成了"堅持以質(zhì)量求生存、堅持以特色謀發(fā)展、堅持以學(xué)科鑄品牌、堅持以師資拓優(yōu)勢"的辦學(xué)思路;淬煉形成了"以體為主，體醫(yī)滲透、體文結(jié)合，培養(yǎng)'一專多能'應(yīng)用型人才"的鮮明辦學(xué)特色。

二、活動說明

為貫徹落實省教育廳億萬學(xué)生陽光體育文件的精神，發(fā)展社會主義先進(jìn)文化，弘揚(yáng)時代新風(fēng)同時為激發(fā)廣大師生對于體育鍛煉的熱情;增強(qiáng)各班級的凝聚力和集體榮譽(yù)感;展示全院師生良好的精神面貌和追求“更快、更高、更強(qiáng)”的進(jìn)取精神。成都體育學(xué)院定于10月29號舉行大型田徑運(yùn)動會。

注 ： 時間：10月29日--30日

地點：學(xué)院田徑場

三、招商說明

為了使學(xué)院運(yùn)動會的正常有序開展，同時本著學(xué)校與社會互溶，學(xué)生與商家互惠的目的，增加校商間的交流與合作，共同學(xué)習(xí)，共同發(fā)展。我院決定對外尋求合作伙伴。積極尋求與外部合作。

四、市場分析

1. 大學(xué)生有著自己消費(fèi)特點：

(1)消費(fèi)群體范圍集中，針對性強(qiáng)，消費(fèi)量大

(2)容易受周圍環(huán)境的影響，消費(fèi)易引導(dǎo)

(3)容易形成潮流，而且迅速向周邊地區(qū)輻射

(4)接受能力強(qiáng)，尤其對新鮮事物的接受能力

2. 同電視、報刊傳媒相比，在學(xué)校宣傳有良好的性價比，可用很少的資金做到最好的宣傳。

3.學(xué)校消費(fèi)地域集中，針對性強(qiáng)，產(chǎn)品品牌容易深入人心。公司如能在這種環(huán)境中進(jìn)行宣傳，效果可想而知。

4.如條件允許的話,商家還可以同我們學(xué)院建立一個長期友好合作關(guān)系 。因為我院將計劃在今后每年都舉辦一次相類似的籃球賽以及運(yùn)動會等賽事，這樣商家在學(xué)院內(nèi)外的知名度將不斷加深，極具有長遠(yuǎn)意義!

5.便捷的活動申請：商家在校內(nèi)搞宣傳，一定要經(jīng)過一系列的申請，而通過和我們學(xué)院合作，貴公司可以方便快捷獲得校方批準(zhǔn)，并且得到我們學(xué)生會各部的大力協(xié)作配合。

6. 高效廉價的宣傳：以往的校內(nèi)活動中，我們積累了不少的宣傳經(jīng)驗，本次活動中，我們將利用學(xué)校內(nèi)外強(qiáng)大的宣傳網(wǎng)進(jìn)行深入的宣傳，在學(xué)校建有強(qiáng)大的宣傳網(wǎng)絡(luò)，可以在短時間內(nèi)達(dá)到很好的宣傳效果。而且有足夠的人力資源為貴公司完成宣傳活動!

五、活動招商與宣傳方式

1.冠名權(quán)：獨家贊助擁有活動的冠名權(quán)，本次活動可以“×贊助商×”等來命名。 (贊助總金額達(dá)到一定程度)

2.橫幅:為期三天(時間長度取決于根據(jù)贊助商提供的資金多少)的橫幅宣傳，在學(xué)校將帶有商家名稱的橫幅懸掛在食堂等人流量最多的位置。懸掛時間是一天24小時不間斷性。(贊助商以私人名義是無法申請到橫幅懸掛的)

3.海報：我們將在文化節(jié)前期在全校各宣傳欄內(nèi)張貼海報,海報印有贊助商名稱及贊助商標(biāo)識，在保證有關(guān)活動的宣傳的情況下, 體現(xiàn)贊助商的利益?？晌覀冏约菏掷L亦可由贊助商提供。

4.展板：活動前期在校內(nèi)人口流動量大的道路上和食堂前等醒目位置擺放展板，展板將展示社團(tuán)文化節(jié)宣傳單，節(jié)目單, 并張貼體現(xiàn)贊助商公司良好形象的1-2張海報與展板上，以求對贊助商的宣傳達(dá)到最好最全面的效果。(前期宣傳)

5.立式廣告牌：在新生杯籃球賽期間作為獨立的宣傳方式在學(xué)校內(nèi)進(jìn)行宣傳。(由貴公司提供)

6.校廣播站做為期三天(時間長度取決于根據(jù)贊助商提供的資金多少)有關(guān)貴公司的廣播宣傳，建議公司自備1~2分鐘錄音節(jié)目,在廣播站中播出。(各相關(guān)資料,已備刊物排版){視具體情況，要另收一些宣傳資金}

7.宣傳棋方陣。在社團(tuán)文化節(jié)期間在禮堂外等顯眼位置放置彩旗進(jìn)行宣傳。

8.調(diào)查問卷：活動結(jié)束后，幫貴商家或公司進(jìn)行一次校園市場調(diào)查，調(diào)查問卷內(nèi)容可由貴商家或公司單獨裁定，也可以有我們雙方共同商定。我方人員負(fù)責(zé)問卷在我校內(nèi)發(fā)放，回收統(tǒng)計，最后交與貴商家或公司作為制定發(fā)展規(guī)劃使用。

9.在社團(tuán)文化節(jié)期間在校內(nèi)設(shè)立咨詢臺。

10.宣傳單:宣傳單上商家或公司以贊助商的身份出現(xiàn)或同時派發(fā)公司的宣傳單，委派學(xué)生在校內(nèi)食堂及宿舍樓等人流聚集的地方散發(fā)宣傳單。

11.獎品宣傳：獎品由贊助商贊助、提供，可印有贊助商標(biāo)識。

12.工作人員用品宣傳：工作人員可穿戴商家提供的服飾、胸牌或其他代表貴公司形象的物品宣傳。

13.嘉賓發(fā)言:贊助商可派代表到現(xiàn)場參加我們的新生杯籃球賽，并可在活動期間以嘉賓的身份上臺發(fā)言或為優(yōu)秀班級上臺頒獎。

14.展賣:貴商家或公司可以在學(xué)校內(nèi)人口流動頻繁的路口展示自己的產(chǎn)品，開展促銷活動、展銷活動。

15.產(chǎn)品宣傳: 商家或公司產(chǎn)品可作為該活動的唯一指定用品。(贊助產(chǎn)品必須滿足現(xiàn)場需要方可)

16.產(chǎn)品代理:貴商家或公司的產(chǎn)品可由我院學(xué)生會，可長期合作。

注：商家或公司可參加展板與海報設(shè)計并對宣傳活動發(fā)表觀點及看法，我們將酌情采納。

六、經(jīng)費(fèi)預(yù)算

注：經(jīng)費(fèi)預(yù)算只做參考用，可根據(jù)實際情況酌情變動。

七、致贊助商

1、大學(xué)生充滿激情，是對例如運(yùn)動會等大型活動的積極參與者;他們是帶動當(dāng)今中國消費(fèi)的主力高潮，是消費(fèi)市場上具有不可磨滅地位的消費(fèi)群體。

2、如果您想提高您的品牌或商店的知名度并進(jìn)行產(chǎn)品宣傳的話，眼前就是一個絕佳的機(jī)會。此次運(yùn)動會就是各大贊助商向我院的學(xué)子介紹自己，宣傳自身的產(chǎn)品，策劃自身形象的大好時機(jī)。運(yùn)動會是學(xué)校難得的大型活動，受到學(xué)校各層次的人員廣大的關(guān)注，同時必將吸引校外人士的目光。如此黃金時機(jī)怎能錯過?

3、我們向您保證，我們會盡自己最大的努力，最大的心血，在我校推廣您的產(chǎn)品。讓您的投資獲得最高的回報! 且此次賽事為我院本學(xué)期最大也是最后一次大型活動，也是我院學(xué)生會向全院乃至全校師生展示我們良好形象的一次平臺，我們肯定會加倍努力把這次賽事的組織和宣傳工作做到最好，讓贊助商感到滿意。

4、最后，我們誠摯邀請各位贊助商朊友與我們合作，共同把這次大賽辦好，實現(xiàn)各自期待的價值。

招商小故事二

一、賽事背景

寧波市第十五屆運(yùn)動會由寧波市人民政府主辦,寧波市體育局承辦的全市性綜合性運(yùn)動會，是寧波大市范圍內(nèi)規(guī)模最大影響最廣的大型賽事，每隔四年舉辦一次。此次比賽共設(shè)40余個參賽項目，其中競技體育部22個，大眾體育部21個，共產(chǎn)生金牌 593塊。比賽從4月開始，到9月結(jié)束，分別在我市的老三區(qū)、慈溪、寧海等縣(市)、區(qū)舉行。

舉辦賽事的目的是為了全面貫徹寧波市委、市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)體育工作，加快體育事業(yè)發(fā)展的決定》的精神，充分發(fā)揮綜合性運(yùn)動會推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會進(jìn)步的多元功能，增強(qiáng)全民參與體育的意識，推進(jìn)《全民健身計劃綱要》的實施;促進(jìn)我市競技體育綜合實力和水平的提高，為《奧運(yùn)爭光計劃綱要》的全面落實作貢獻(xiàn)。通過賽事的舉辦，可以深化體育體制改革，選好苗子，打好基礎(chǔ)，發(fā)現(xiàn)、輸送合格的優(yōu)秀體育后備人才，提倡重在參與，堅持比賽公平、公開、公正的原則，注重競賽效益，賽出風(fēng)格，賽出水平，樹立誠信體育形象，為繁榮和發(fā)展我市體育事業(yè)，創(chuàng)建體育強(qiáng)市而努力。

二、指導(dǎo)思想

通過以青少年為主體的競技體育比賽，檢驗我市體教結(jié)合的訓(xùn)練成效，鍛煉后備隊伍，培養(yǎng)優(yōu)秀體育后備人才;通過以成年人為主體的大眾體育比賽，達(dá)到檢閱群體工作成就，推動和普及群眾體育活動的目的，為我市參加全國體育大會選拔人才，增強(qiáng)全民的體育意識和健康素質(zhì)，提升體育在人民生活中的地位。

三、舉辦單位

主辦單位：寧波市人民政府 承辦單位：寧波市體育局

四、舉辦時間

2007年4月-9月，其中：2007年9月舉行開幕式，部分項目的比賽提前于4月至8月舉行。

五、舉辦地點

開、閉幕式及主要參賽項目放在市區(qū)，部分參賽項目在慈溪、鄞州、寧海、奉化等縣(市)區(qū)舉行。

六、招商資源

(一)體育賽事安排表

競技體育部

大眾體育部

(二)賽事資源

開幕式冠名贊助、協(xié)辦單位、支持單位及祝賀單位。?

(三)資金募集

1.開幕式冠名(120萬元，獨家)

2.各協(xié)辦單位(30萬元，10家) 3.支持單位(15萬元，20家) 4.祝賀單位(5萬元)

七、權(quán)益與回報

(一)開幕式冠名(獨家120萬)

1.享有市運(yùn)會大型開幕式文體晚會冠名權(quán)，即“寧波市第十五屆運(yùn)動會開幕式“”之夜文體晚會”;

2.文體晚會獨家冠名企業(yè)作為本屆市運(yùn)會的合作伙伴;

3.邀請文體晚會冠名企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)出任市運(yùn)會組委會副主任，并在閉幕式頒獎酒會上享有2次頒獎權(quán);

4.在開幕式場內(nèi)安放廣告牌4塊、橫幅2條、外場氣拱門2個;在雅戈爾體育館南大門墻體設(shè)置(5m×8m)大型彩色噴繪廣告2塊;在開幕式外場周邊設(shè)置冠名企業(yè)框架廣告2塊;

5.開幕式外場設(shè)置具名冠名單位名稱升空氣球8個;

6.總秩序冊中封二、封四及跨版企業(yè)形象廣告宣傳;

7.開、閉幕式前后共十天內(nèi)在寧波電視臺某一頻道體育新聞進(jìn)行時滾動播出市運(yùn)會合作伙伴的企業(yè)名稱(其次數(shù)和時段由組委會決定);

8、在寧波市級主流報刊中作為市運(yùn)會的合作伙伴予以體現(xiàn);

9.在市運(yùn)會官方網(wǎng)站、寧波體育網(wǎng)及其他相關(guān)網(wǎng)站媒體中予以宣傳體現(xiàn);

10.以冠名單位的身份作為特邀貴賓出席冠名新聞發(fā)布會、開幕式;

11.由市領(lǐng)導(dǎo)在文體晚會中頒發(fā)市運(yùn)會開幕式文體晚會“冠名單位”紀(jì)念杯及榮譽(yù)證書;

12.為冠名企業(yè)在晚會現(xiàn)場大型電子屏幕宣傳;

13.贈市運(yùn)會大型開幕式文體晚會入場券200張(可組成方陣);

14.在開幕式和閉幕式期間共10-20天，在市三區(qū)設(shè)置30塊框架廣告中出現(xiàn)“冠名單位”名稱;

15.以“冠名單位”名義向社會弱勢群體贈送田徑比賽門票1000張，樹立合作伙伴企業(yè)積極參與構(gòu)建和諧社會的優(yōu)良形象。

(二)協(xié)辦單位(30萬元)10家

1.作為本屆市運(yùn)會協(xié)辦單位之一;

2.協(xié)辦單位的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)出任市運(yùn)會組委會委員，享有頒獎權(quán)一次;

3.在開幕式和閉幕式期間節(jié)，在市三區(qū)設(shè)置30塊框架廣告中出現(xiàn)“協(xié)辦單位”名稱及外場廣告牌中出現(xiàn)“協(xié)辦單位”名稱;

4.比賽現(xiàn)場有豎幅或橫幅1條，開幕式現(xiàn)場有2條豎幅或橫幅;

5.大型開幕式節(jié)目單和總秩序冊整版企業(yè)形象宣傳，市運(yùn)會大型開幕式文體晚會入場券體現(xiàn);

6.在寧波市級主流報刊上祝賀專版刊登單位名稱;

7.在市運(yùn)會官方網(wǎng)站、寧波體育網(wǎng)及其他相關(guān)網(wǎng)站媒體中予以宣傳體現(xiàn);

8.單位領(lǐng)導(dǎo)一人出席開、閉幕式，在嘉賓席就坐，由組委會領(lǐng)導(dǎo)頒發(fā)紀(jì)念杯和榮譽(yù)證書;

9.贈市運(yùn)會大型開幕式文體晚會入場券30張，贈市運(yùn)會比賽入場券若干張。

(三)支持單位(15萬)20家

1.作為本屆市運(yùn)會支持單位之一;

2.在寧波市級主流報刊上祝賀專版刊登支持單位名稱;?

3.在市運(yùn)會官方網(wǎng)站、寧波體育網(wǎng)及其他相關(guān)網(wǎng)站媒體中予以宣傳體現(xiàn);

4.單位領(lǐng)導(dǎo)出席開、閉幕式，在嘉賓席就坐;

5.在閉幕式上由組委會領(lǐng)導(dǎo)向支持單位頒發(fā)紀(jì)念杯和榮譽(yù)證書;

6.在開幕式和閉幕式期間節(jié)，在市三區(qū)設(shè)置30塊框架廣告中出現(xiàn)“支持單位”名稱;

7.大型開幕式節(jié)目單和總秩序冊中一版企業(yè)形象宣傳;

8.贈市運(yùn)會大型開幕式文體晚會入場券10張。

(四)祝賀單位(5萬元)

1.作為“寧波市第十五屆運(yùn)動會”祝賀單位;

2.在市級主流報刊的祝賀版面上刊出單位名稱;

3.大型開幕式文體晚會節(jié)目單和秩序冊中進(jìn)行列名宣傳;

4.在市運(yùn)會官方網(wǎng)站、寧波體育網(wǎng)及其他相關(guān)網(wǎng)站媒體中予以宣傳體現(xiàn);

5.發(fā)市運(yùn)會榮譽(yù)證書;

6.贈市運(yùn)會大型開幕式文體晚會入場券2張;?

7.贈市運(yùn)會各類比賽入場券若干張。

招商小故事三

<>：通過此次招商會議，達(dá)成參會經(jīng)銷商及時與公司合作的意向，為啟動市場做好鋪墊。

<>：倡導(dǎo)健康，創(chuàng)造佳品，引領(lǐng)雙贏。

<>：xx年10月15日-10月17日期間，第一天下午報到，第二天

上午8：30正式會議。

<>

1、政府領(lǐng)導(dǎo)，包括政府領(lǐng)導(dǎo)，家電協(xié)會會長

2、康佳集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、廚衛(wèi)事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)部代表、品質(zhì)部代表、全國區(qū)域經(jīng)理

3、全國經(jīng)銷商

4、會議工作人員：籌備組、調(diào)度組、后勤組、接待組、交通組、現(xiàn)場策劃組成員

<>

<>

1、9月20日成立由部門領(lǐng)導(dǎo)組成的籌備組，并分配責(zé)任人，負(fù)責(zé)相關(guān)工作；

2、9月21日前由營銷部提交(招商會議方案)草案，并交籌備組討論，總經(jīng)理審批通過。

3、9月22日-10月5日由各區(qū)域經(jīng)理向已有合作意向的各省其他知名生活電器經(jīng)銷商和國美、蘇寧等全國連鎖銷售企業(yè)發(fā)出(招商邀請函)。

4、10月1日之前確定好會議地址與參會人員(政府機(jī)關(guān)、媒體及業(yè)界人員)名單。

5、公司內(nèi)部成立司儀組或請專業(yè)司儀公司負(fù)責(zé)接待工作。

6、人員分工(詳見表2)

7、10月14日之前完成公司及工廠現(xiàn)場5s工作，完成相關(guān)接待物品的采購及信息傳遞。

8、10月5日之前營銷部經(jīng)理負(fù)責(zé)整個招商會議的費(fèi)用預(yù)算，報營銷總監(jiān)審核，總經(jīng)理簽字通過。

<>

1、具體會議流程(詳見表1)；

2、各組工作內(nèi)容及要求見表2(人員分工及工作職責(zé)說明)；

<>

1、會議現(xiàn)場的清理；

2、與酒店的費(fèi)用結(jié)算；

3、帶領(lǐng)經(jīng)銷商參觀公司及生產(chǎn)現(xiàn)場；

3、會議結(jié)束后，各區(qū)域經(jīng)理負(fù)責(zé)區(qū)域經(jīng)銷商的招商洽談及返程事宜的協(xié)助。

<>

1、招商會議工作總結(jié)

2、下期工作計劃及目標(biāo)

表一：

一、會議議程

日期 時間 項目 發(fā)言/負(fù)責(zé)人 備注

10.15 12：00-18：30 與會嘉賓接待 接待組

18：30-21：00 晚餐 后勤組

10.16 7：00-8：00 早餐 后勤組

8：00-8：30 與會人員入場 接待組 播放公司宣傳廣告片

8：30-8：40 主持人致開幕詞、介紹與會嘉賓 主持人 開場音樂

8：40-8：50 招商峰會啟動儀式 主持人、啟動嘉賓 激昂音樂

8：50-9：05 家電協(xié)會代表致辭

9：05-9：15 集團(tuán)總裁致歡迎辭

9：15-9：45 公司總經(jīng)理主題發(fā)言(公司愿景及發(fā)展規(guī)劃) 總經(jīng)理 播放ppt發(fā)言稿

9：45-10：00 會間休息10分鐘 播放公司廣告片

10：00-10：40 招商主題及市場運(yùn)營思路 營銷總監(jiān) 播放ppt

10：40-11：00 新產(chǎn)品揭幕儀式、宣布訂貨政策 主持人、揭幕嘉賓

11：00-12：00 分組座談會 各區(qū)域銷售經(jīng)理

12：00-13：30 午餐及休息時間 后勤組

13：30-14：00 與會人員入會場 接待組 播放公司廣告片

14：00-15：30 座談會，宣布訂貨最高獎及頒獎 主持人 激昂背景音樂

15：30-15：50 宣布代理商名單及頒發(fā)代理證書 主持人、頒證嘉賓 播放音樂，注意現(xiàn)場氣氛、頒證嘉賓及代理商的互動

15：50-16：30 代理商代表發(fā)言及決心(2名) 講話稿

16：30-17：00 集體合影留念 攝影組

17：00-18：00 集體參觀工廠 營銷總監(jiān)

18：00-18：30 休息30分鐘 后勤組

18：30-21：00 晚宴，抽獎活動 后勤組

10.17 7：00-8：00 早餐 后勤組

中午12點前 退房、返程 后勤組、交通組

二、會議紀(jì)律及溫馨

提示

會議紀(jì)律

1、 參會人員必須講究文明禮貌，注意儀容儀表，保持衣著整潔得體大方，言談舉止文明；

2、 會議期間不得無故缺席、遲到、早退，不得中途退會；

3、 會議期間將手機(jī)調(diào)至無聲或震動狀態(tài)，禁止在會議室抽煙、大聲喧嘩、交頭接耳、打瞌睡或接聽電話，重要事項請在會議休息期間或會議結(jié)束后解決；

4、 參會人員不準(zhǔn)做與會議無關(guān)的雜事，不得在會場上隨意走動；

5、 休息期間不要干擾正常秩序，不得高聲喧嘩、嬉戲；

6、 請愛護(hù)酒店內(nèi)的設(shè)施，不在會議室的課桌上亂涂亂畫，不要有亂吐、亂扔等破壞會議環(huán)境的行為；

7、 個人財產(chǎn)自行保管，人離鎖柜鎖門，貴重物品隨身攜帶；

8、 對酒店任何物品或設(shè)施造成損壞都要照價賠償；

9、 參會人員不準(zhǔn)泄露會議機(jī)密，妥善保管會議材料，不得向無關(guān)人員泄露會議內(nèi)容。

溫馨

提示

1、 區(qū)域經(jīng)理負(fù)責(zé)各區(qū)域代理商的業(yè)務(wù)洽談、跟蹤，及其他事情的協(xié)助辦理；

2、 產(chǎn)品展廳設(shè)在發(fā)布會現(xiàn)場，展示康佳新品，揭幕儀式為16日上午；

3、 會議期間提供早餐、午餐和晚餐，用餐時敬請帶好嘉賓證及餐劵，酒店憑嘉賓證及餐劵用餐；

4、 16日晚宴期間舉行“幸運(yùn)抽獎”活動和節(jié)目表演，請帶好嘉賓證，憑嘉賓證編號參與抽獎；

5、 會議期間為了您的人身及財產(chǎn)安全，請配合會議日程安排，不得擅自離開酒店，遵守酒店管理制度，個人財物妥善保管，您有什么需要，可與會務(wù)組聯(lián)系。

6、 會務(wù)組聯(lián)絡(luò)表：

組織項目 項目內(nèi)容 聯(lián)系人 聯(lián)系電話

會議協(xié)調(diào) 協(xié)調(diào)整個會議所有事項

膳食住宿安排 安排所有參會人員中餐及晚餐(含用餐人數(shù)、地點等)，安排所有參會人員住宿(含住宿人數(shù)、地點、房間編排等)

會務(wù)組織 會議期間事務(wù)跟進(jìn)、參會人員接送車輛安排、返程車票的預(yù)定

會議預(yù)算方案

1、交通費(fèi)用,交通費(fèi)用可以細(xì)分為：

(1)、出發(fā)地至?xí)?wù)地的交通費(fèi)用——包括航班、鐵路、公路、客輪，以及目的地車站、機(jī)嘗碼頭至住宿地的交通

(2)、會議期間交通費(fèi)用——主要是會務(wù)地交通費(fèi)用，包括住宿地至?xí)慕煌?、會所到餐飲地點的交通、會所到商務(wù)交際場地的交通、商務(wù)考察交通以及其他與會人員可能使用的預(yù)定交通。

(3)、歡送交通及返程交通——包括航班、鐵路、公路、客輪及住宿地至機(jī)嘗車站、港口交通費(fèi)用。

2、會議室/廳費(fèi)用

具體可細(xì)分為：

(1)、會議場地租金——通常而言，場地的租賃已經(jīng)包含某些常用設(shè)施，譬如激光指示筆、音響系統(tǒng)、桌椅、主席臺、白板或者黑板、油性筆、粉筆等，但一些非常規(guī)設(shè)施并不涵蓋在內(nèi)——比如投影設(shè)備、臨時性的裝飾物、展架等，需要加裝非主席臺發(fā)言線路時也可能需要另外的預(yù)算。

(2)、會議設(shè)施租賃費(fèi)用——此部分費(fèi)用主要是租賃一些特殊設(shè)備，如投影儀、筆記本電腦、移動式同聲翻譯系統(tǒng)、會場展示系統(tǒng)、多媒體系統(tǒng)、攝錄設(shè)備等，租賃時通常需要支付一定的使用保證金，租賃費(fèi)用中包括設(shè)備的技術(shù)支持與維護(hù)費(fèi)用。值得注意的是，在租賃時應(yīng)對設(shè)備的各類功效參數(shù)作出具體要求(通?？上?qū)I(yè)的會議服務(wù)公司咨詢，以便獲得最適宜的性價比)，否則可能影響會議的進(jìn)行。另外，這些會議設(shè)施由于品牌、產(chǎn)地及新舊不同，租賃的價格可能相差很大。

(3)、會場布置費(fèi)用——如果不是特殊要求，通常而言此部分費(fèi)用包含在會場租賃費(fèi)用中。如果有特殊要求，可以與專業(yè)的會議服務(wù)商協(xié)商。

(4)、其他支持費(fèi)用——這些支持通常包括廣告及印刷、禮儀、秘書服務(wù)、運(yùn)輸與倉儲、娛樂保艦媒介、公共關(guān)系等。基于這些支持均為臨時性質(zhì)，如果會議主辦方分別尋找這些行業(yè)支持的話，其成本費(fèi)用可能比市場行價要高，如果讓專業(yè)會議服務(wù)商代理，將獲得價格相對比較低廉且服務(wù)專業(yè)的支持。

對于這些單項服務(wù)支持，主辦方應(yīng)盡可能細(xì)化各項要求，并單獨簽訂服務(wù)協(xié)議。

3、住宿費(fèi)用

住宿的費(fèi)用應(yīng)該非常好理解——值得注意的只是住宿費(fèi)里面有些價格是完全價格，而有點是需要另外加收政府稅金的。對于會議而言，住宿費(fèi)可能是主要的開支之一。找專業(yè)的會展服務(wù)商通常能獲得較好的折扣。

正常的住宿費(fèi)除與酒店星級標(biāo)準(zhǔn)、房型等因素有關(guān)外，還與客房內(nèi)開放的服務(wù)項目有關(guān)——譬如客房內(nèi)的長途通訊、洗換、迷你吧酒水、一次性換洗衣物、互聯(lián)網(wǎng)、水果提供等服務(wù)是否開放有關(guān)。會議主辦方應(yīng)明確酒店應(yīng)當(dāng)關(guān)閉或者開放的服務(wù)項目及范圍。

4、餐飲費(fèi)用

會議的餐飲費(fèi)用可以很簡單，也可以很復(fù)雜，這取決于會議議程需要及會議目的。

(1)、早餐

早餐通常是自助餐，當(dāng)然也可以采取圍桌式就餐，費(fèi)用按人數(shù)計算即可(但考慮到會議就餐的特殊性及原材料的預(yù)備，所以預(yù)計就餐人數(shù)不得與實際就餐人數(shù)相差到15％，否則餐館有理由拒絕按實際就餐人數(shù)結(jié)算——而改為按預(yù)定人數(shù)收取費(fèi)用)

(2)、中餐及午餐

中餐及午餐基本屬于正餐，可以采取人數(shù)預(yù)算——自助餐形式，按桌預(yù)算——圍桌式形式。如果主辦方希望酒水消費(fèi)自行采購而非由餐館提供，餐館可能會收取一定數(shù)量的服務(wù)費(fèi)用。

(3)、酒水及服務(wù)費(fèi)

通常，如果在高星級酒店餐廳就餐，餐廳是謝絕主辦方自行外帶酒水消費(fèi)的，如果可以外帶酒水消費(fèi)，餐廳通常需要加收服務(wù)費(fèi)。在高星級酒店舉辦會議宴會，通常在基本消費(fèi)水準(zhǔn)的基礎(chǔ)上加收15％左右的服務(wù)費(fèi)。

(4)、會場茶歇

此項費(fèi)用基本上是按人數(shù)預(yù)算的，預(yù)算時可提出不同時段茶歇的食物、飲料組合。承辦者告知的茶歇價格通常包含服務(wù)人員費(fèi)用，如果主辦方需要非程序服務(wù)，可能需要而外的預(yù)算。通常情況下，茶歇的種類可分為西式與中式兩種——西式基本上以咖啡、紅茶、西式點心、水果等為主，中式則以開水、綠茶或者花茶、果茶、水果、咖啡、水果及點心為主。

(5)、聯(lián)誼酒會/舞會

事實上，聯(lián)誼酒會/舞會的預(yù)算可能比單獨的宴會復(fù)雜，宴會只要設(shè)定好餐標(biāo)與規(guī)模，預(yù)算很容易計算。但酒會/舞會的預(yù)算設(shè)計到場地與節(jié)目支持，其預(yù)算可能需要比較長的時間確認(rèn)：

6、視聽設(shè)備

除非在室外進(jìn)行，否則視聽設(shè)備的費(fèi)用通?？梢院雎浴Ｈ绻麨榱斯碴P(guān)系效果而不得不在室外進(jìn)行，視聽設(shè)備的預(yù)算就比較復(fù)雜，包括：

●設(shè)備本身的租賃費(fèi)用，通常按天計算

●設(shè)備的運(yùn)輸、安裝調(diào)試及控制技術(shù)人員支持費(fèi)用，可讓會展服務(wù)商代理

●音源——主要是背景音樂及娛樂音樂選擇，主辦者可自帶，也可委托代理

c、演員及節(jié)目

通常可以選定節(jié)目后按場次計算——預(yù)算金額通常與節(jié)目表演難度及參與人數(shù)正相關(guān)。在適宜地點如果有固定的演出，那預(yù)算就很簡單，與觀看表演的人數(shù)正相關(guān)——專場或包場除外。

d、其他——點心、水果及調(diào)制色酒

5、雜費(fèi)

雜費(fèi)是指會展過程中一些臨時性安排產(chǎn)生的費(fèi)用，包括打英臨時運(yùn)輸及裝卸、紀(jì)念品、模特與禮儀服務(wù)、臨時道具、傳真及其他通訊、快遞服務(wù)、臨時保艦翻譯與向?qū)А⑴R時商務(wù)用車、匯兌等等。雜費(fèi)的預(yù)算很難計劃，通?？梢栽跁?wù)費(fèi)用預(yù)算中增列不可預(yù)見費(fèi)用。

招商小故事四

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1、全面啟動商業(yè)

由于本項目周邊商業(yè)基礎(chǔ)薄弱，原有長江路、越秀路、浦江路、裕安路等商業(yè)為社區(qū)基本生活配套，尚未形成對外的商業(yè)輻射，本項目不具有傳統(tǒng)的商業(yè)基礎(chǔ)和先天的商業(yè)氛圍。如果實行單一的銷售策略，而在沒有后期的招商管理和規(guī)劃跟進(jìn)的情況下，將使銷售形成壓力，同時在客觀上無法具體執(zhí)行項目前期定位和業(yè)態(tài)具體規(guī)劃。如果在個體投資者無法進(jìn)行有效的自主招商和租賃的情況下，將不利于項目的后期銷售和市場推廣，并將造成不良的項目形象和社會形象。只有通過前期的統(tǒng)一招商和對主力店鋪的專向引入，通過合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃及具體業(yè)態(tài)的導(dǎo)入，使項目在整體建筑完工后進(jìn)入開盤階段能快速形成有效的整體商業(yè)市場，并在最大程度上保持項目前期的業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃，培養(yǎng)合理有序的整體商業(yè)形象和市場形象，推動項目的全面進(jìn)展。

2、快速回籠資金，緩解銷售壓力

蕪湖整體商業(yè)市場以中山路商圈為核心，商業(yè)較為集中。而城北板塊地域、居住區(qū)、人流、商業(yè)據(jù)點相對分散，作為城北板塊的核心商業(yè)項目，近7.4萬平方米的商業(yè)體量對銷售將形成巨大的壓力。為了在項目運(yùn)作過程中能快速回籠資金，在分區(qū)銷售的同時，對部分大體量、大業(yè)態(tài)、以及特殊主題區(qū)塊進(jìn)行有效的統(tǒng)一招商，通過前期的租金回籠，從而減輕項目的整體銷售壓力。

3、增加項目賣點，促進(jìn)銷售

項目通過前期的實質(zhì)招商策略，通過對市場知名商家和具體主力業(yè)態(tài)的專向?qū)?，將更好地提高項目的整體市場吸引力，進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)營者和投資者對本項目市場的發(fā)展前景信心和項目投資價值預(yù)期的信心。在項目的運(yùn)作前期，具體建筑和商業(yè)業(yè)態(tài)尚未完全形成的前提下，同時在城北尚未形成聚集的商業(yè)群體，投資者和經(jīng)營戶對商業(yè)項目將存有諸多憂慮。在項目的前期推廣過程中招商政策可以作為項目的一大賣點進(jìn)行有效的商業(yè)推廣，增加本項目的市場競爭力，減弱市場對本項目的地段和交通等不利因素的抗性。

4、增加項目的后期價值和回報價值

商業(yè)項目在培養(yǎng)成熟后，開發(fā)商可以長期持有項目部分區(qū)塊產(chǎn)權(quán)，通過穩(wěn)定的租金回報，作為一項長期的投資和資本增長點。同時也可以通過轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)而銷售，在商業(yè)價值已經(jīng)形成的基礎(chǔ)上，獲得數(shù)倍于前期銷售價格的利潤。

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在進(jìn)行多元的市場全面招商的過程中，我們必須結(jié)合項目本身的相關(guān)特點和制約因素，從實際出發(fā)，進(jìn)行有步驟、有計劃、有質(zhì)量、有績效的招商工作，同時吻合項目的整體利益。根據(jù)項目的總體運(yùn)作思路和項目的總體發(fā)展，必須尊重以下原則：

1、吻合項目的市場定位

通過對項目規(guī)劃區(qū)塊的全面招商，使項目能在發(fā)展的預(yù)期內(nèi)合理推進(jìn)。同時各項招商工作能吻合項目的前期總體規(guī)劃，招商內(nèi)容吻合項目既定的市場定位和相關(guān)各項項目的前期規(guī)劃。

2、執(zhí)行項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃

為了形成統(tǒng)一的項目形象和整體商業(yè)形象，提升項目整體的商業(yè)價值和市場價值，在招商過程中必須以前期的業(yè)態(tài)規(guī)劃為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上執(zhí)行主題業(yè)態(tài)的集中和多業(yè)態(tài)的分區(qū)，使商業(yè)形態(tài)滿足前期的合理規(guī)劃，使項目業(yè)態(tài)規(guī)劃的優(yōu)勢發(fā)揮至最大化。

3、品牌化

在招商工作中，應(yīng)以相關(guān)對應(yīng)業(yè)態(tài)的主力品牌作為突破口，以項目的主力店鋪結(jié)合有市場影響力的品牌商家，形成聯(lián)動的商業(yè)效應(yīng)。即可促進(jìn)下一步的招商工作，同時將有效提升項目的商業(yè)形象和商業(yè)號召力，進(jìn)而促進(jìn)銷售的有效展開，為投資者和經(jīng)營戶樹立市場信心。

4、主題化

在具體業(yè)態(tài)的招商過程中，應(yīng)以主題化經(jīng)營和特色經(jīng)營的品牌商家為一線范圍，從而強(qiáng)化項目的主題化和核心競爭力，而蕪湖傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)形成一定的市場差異。

5、輻射力

作為城北區(qū)塊的商業(yè)核心區(qū)，商業(yè)在覆蓋城北區(qū)域的同時，將輻射整個蕪湖區(qū)域。因此，商業(yè)業(yè)態(tài)需要有效的支撐，只有具有輻射力的業(yè)態(tài)和商業(yè)形式才能形成本項目的整體輻射力，最終形成真正意義上的城北核心商圈。

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根據(jù)最新的規(guī)劃方案，項目按區(qū)域分為沿街商業(yè)區(qū)、商業(yè)街、臨湖商業(yè)區(qū)(休閑、娛樂、餐飲)、綜合樓(浴場、大型主題餐飲、主題家居館)、賓館、商業(yè)辦公區(qū)(soho辦公、酒店式公寓)、水岸餐廳。

其中臨湖商業(yè)區(qū)(休閑、娛樂、餐飲)、綜合樓(浴場、大型主題餐飲、主題家居館)、賓館、水岸餐廳等區(qū)塊體量較大，單體銷售總價較高，在整體商業(yè)氛圍尚未形成、項目尚未成熟的市場前期，銷售具有一定的難度。同時這些區(qū)塊相對具有獨立性和整體性，業(yè)態(tài)規(guī)劃執(zhí)行相對具有現(xiàn)實可行性，容易操作。我們建議把此四大區(qū)塊作為項目統(tǒng)一招商區(qū)塊，進(jìn)行前期的招商運(yùn)營，和商業(yè)街及沿街商鋪形成區(qū)化互補(bǔ)，力求逐個突破，帶動項目其他區(qū)塊的順利銷售，最終使項目形成成型的商業(yè)形態(tài)

1、招商業(yè)態(tài)規(guī)劃圖

2、招商區(qū)塊具體規(guī)劃

a區(qū)塊

臨湖休閑風(fēng)情街

(主要業(yè)態(tài)：休閑、娛樂、餐飲)

(1)其中東區(qū)和西區(qū)分別為獨立的2層結(jié)構(gòu)，可以作為單體進(jìn)行整體招商，具體業(yè)態(tài)初步設(shè)計為主題餐飲或小型浴場。

(2)a區(qū)塊中間三大區(qū)塊為4層結(jié)構(gòu)，可以考慮1—2層、3—4層分層招商。沿湖區(qū)域的1—2層具體業(yè)態(tài)初步設(shè)計為主題西餐廳、咖啡吧、酒吧、演藝吧、茶樓;其中靠商業(yè)街區(qū)域的1—2層具體業(yè)態(tài)初步設(shè)計為主題酒吧、演藝吧、美容、餐飲等。

(3)a區(qū)塊中3—4層具體業(yè)態(tài)初步設(shè)計為足浴、桑拿、按摩、ktv、美容美體、spa美容中心、棋x室、健身中心等

可以將蕪湖市此類處于市中心的休閑娛樂業(yè)態(tài)進(jìn)行洽談，同時向合肥、南京等地進(jìn)行招商，向有意進(jìn)駐蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)此類業(yè)態(tài)進(jìn)行招商洽談。

項目休閑娛樂設(shè)施主要包括足浴、桑拿、按摩、美容美體、spa美容中心、棋x室、健身中心、酒吧、茶樓、咖啡吧、西餐廳等。

此類業(yè)態(tài)招商主要面對蕪湖本地市場及在安徽設(shè)立連鎖的品牌

店，同時考慮在南京、杭州等地進(jìn)行相關(guān)業(yè)態(tài)品牌招商，提升整體休閑娛樂設(shè)施的檔次。

ktv——根據(jù)周邊消費(fèi)者特點及消費(fèi)能力，建議引入量販?zhǔn)絢tv，如泡泡龍、城市花園ktv、銀樂迪(如結(jié)合銀泰百貨頂層空間)等量販?zhǔn)絢tv。

b區(qū)塊

綜合樓

(主要業(yè)態(tài)：家居廣場、浴場主題餐飲、辦公)

(1)b區(qū)塊中沿街一樓部分將作為商業(yè)街底商進(jìn)行統(tǒng)一銷售，不作具體招商。

(2)其中2層區(qū)域具體業(yè)態(tài)初步設(shè)計為主題小型家居廣場、主題飲浴場。家居廣場業(yè)態(tài)招商商家以擴(kuò)展型華東連鎖品牌店為主，即可作整體招商，同時可擴(kuò)大項目的商業(yè)影響力。浴場——建議在蕪湖、馬鞍山、南京、合肥等一帶已發(fā)展較為成熟的品牌店進(jìn)行招商，如馬鞍山翠林洗浴中x等。

(3)其中3層及以上區(qū)域具體業(yè)態(tài)初步設(shè)計為辦公、商務(wù)空間。可以作為小型公司的積聚地，主要公司形式為：外貿(mào)公司、貿(mào)易公司、銷售公司、企業(yè)辦事處、咨詢公司、廣告公司、裝潢設(shè)計公司、圖文公司、網(wǎng)絡(luò)公司、it、美體、健身、家政公司、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、主題店行政區(qū)等。

c區(qū)塊

賓館

(主要業(yè)態(tài)：賓館、餐飲)

d區(qū)塊

水岸餐廳

(主要業(yè)態(tài)：主題餐飲)

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由于項目現(xiàn)階段業(yè)態(tài)規(guī)劃為中小型業(yè)態(tài)，單體業(yè)態(tài)體量較小，同時沒有大型主題廣場和百貨中心等主力店的規(guī)劃。所以結(jié)合項目現(xiàn)有狀況和具體業(yè)態(tài)規(guī)劃，招商工作將以蕪湖為主體市場，進(jìn)行點對點的專向招商。同時結(jié)合局部的個體業(yè)態(tài)的規(guī)劃需要，進(jìn)行異地招商(上海、南京、杭州、廣州等城市)

1、休閑業(yè)態(tài)

具體業(yè)態(tài)主要為西餐廳、咖啡吧、茶樓、足浴、浴場、桑拿、按摩、美容美體、spa美容中心、棋x室、健身中心等，主要招商區(qū)域為蕪湖市。

主要商家有城市花園酒吧、上島咖啡、都市花園咖啡館、風(fēng)雅老樹咖啡、六和村茶館、雨之林紅茶坊、良子足浴、雅室工藝等。

外地商家為(主要為上海地區(qū))：兩岸咖啡、左岸咖啡、星巴克咖啡。

2、娛樂業(yè)態(tài)

具體業(yè)態(tài)主要為酒吧、演藝吧、夜總會、ktv。主要招商區(qū)域為蕪湖市。

主要商家有城市花園ktv、金壁輝煌ktv、及其他娛樂個體。

3、餐飲業(yè)態(tài)

具體業(yè)態(tài)主要為飯店、餐廳、主題餐廳、特色飯店、茶餐廳、中式快餐。主要招商區(qū)域為蕪湖市。

餐飲招商主要為大型酒樓的招商工作，其招商對象主要面對蕪湖本地客戶，以在蕪湖本地發(fā)展的'特色餐飲為主，同時考慮外地餐飲連鎖品牌的引入，如各色連鎖快餐店等。

4、購物業(yè)態(tài)(綜合樓區(qū)域)

具體業(yè)態(tài)主要為小型藝術(shù)家居廣場，主要內(nèi)容為居家用品、整體廚房、床上用品、生活用品、家藝等。主要招商區(qū)域為蕪湖市。

其中入駐商家以強(qiáng)調(diào)生活藝術(shù)的品牌為首選。參考品牌有“博洋家紡”、“帥康整體廚房”、“大洋窗簾”、“美克美家”、“藝藤居”、“布老虎”等。

5、辦公業(yè)態(tài)(綜合樓區(qū)域)

主要招商區(qū)域為蕪湖市。

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商業(yè)物業(yè)項目招商的方式主要有兩種，委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目招商，自己搭建招商團(tuán)隊進(jìn)行招商工作。

1、委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目招商

對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，將國際知名零售商或者國內(nèi)著名的主題百貨公司請進(jìn)來有利于整個項目的招商，通常國內(nèi)專業(yè)的招商咨詢機(jī)構(gòu)更具有國際知名零售商和國內(nèi)著名的主題百貨公司的關(guān)聯(lián)度，所以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項目的前期招商更能有效促進(jìn)項目的進(jìn)展，同時可以連帶后期的商業(yè)管理和運(yùn)營，對項目的市場推廣和后期運(yùn)營更為有利。缺點是成本較高，同時需要前期對當(dāng)?shù)厥袌龊晚椖勘旧磉M(jìn)行深度的調(diào)查和研究。

2、自己搭建招商團(tuán)隊

作為具有商業(yè)項目運(yùn)營經(jīng)驗的開發(fā)商，已經(jīng)具有一定的招商經(jīng)驗和成熟的招商團(tuán)隊，自己搭建招商團(tuán)隊進(jìn)行自主招商可以切合項目，對招商工作是非常有利的，同時對項目的把握和當(dāng)?shù)厥袌龅南M(fèi)狀況及投資需求的研究有充分的優(yōu)勢。但同時容易使開發(fā)商分散精力，在項目后期中不易脫身，如果項目招商一旦陷入僵局，將使問題更加復(fù)雜化。

本項目如果確定自己搭建招商團(tuán)隊自行招商，就必須組建具有商業(yè)運(yùn)營招商經(jīng)驗的團(tuán)隊，彌補(bǔ)開發(fā)商在經(jīng)驗上的不足;同時須具有商業(yè)項目后期經(jīng)營管理的經(jīng)驗，招商團(tuán)隊可以作為項目后期開業(yè)經(jīng)營的管理公司的基本團(tuán)隊。

a、招商團(tuán)隊架構(gòu)表

b、招商相關(guān)工作經(jīng)營管理架構(gòu)圖

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1、廣告招商

常規(guī)招商最常見的就是通過廣告招商，它主要是通過各種廣告媒體將項目的招商信息傳播出去，通過電話、傳真、信件等方式來收集客戶資料，通過進(jìn)一步談判，引導(dǎo)投資者對項目產(chǎn)生興趣。對于招商團(tuán)隊不健全或者相關(guān)經(jīng)驗尚不到位的情況下，這種招商方式是比較合適的，并能快速地開發(fā)市場。

廣告招商的費(fèi)用較高，對于商業(yè)項目初期不適合用投放大量招商廣告的方式進(jìn)行招商。由于消費(fèi)者在選擇投資項目時往往比較謹(jǐn)慎，對于缺乏品牌知名度的新新項目缺乏信心，因此廣告招商的效果不是很明顯。廣告招商的優(yōu)點是傳播面廣，能夠找出很多招商人員無法找到的潛在投資者。其缺點是費(fèi)用高，招商質(zhì)量低，針對性差。采用此種方式的關(guān)鍵在于，要選擇經(jīng)銷商關(guān)注的媒體發(fā)布招商廣告。

在這里我們建議，在項目前期可以通過適量的媒體進(jìn)行廣告的全面推廣，在達(dá)到直接招商效果的基礎(chǔ)上，為后期的點對點招商形成認(rèn)知的基礎(chǔ)。全國性的招商廣告發(fā)布媒體已經(jīng)越來越集中，報紙基本集中在《中國經(jīng)營報》、《南方周末》、《環(huán)球時報》;雜志則集中在《銷售與市場》、《商界》、《南風(fēng)窗》。因此這些是大型商業(yè)項目首選的全國招商廣告媒體。作為本項目將以蕪湖市場為基礎(chǔ)，適當(dāng)輻射周邊區(qū)域巢湖市、馬鞍山市、銅陵市、南京市。針對蕪湖市場主流媒體基本以《大江晚報》、《蕪湖日報》為主;針對周邊區(qū)域以《金陵晚報》為主流媒體;針對上海區(qū)域以《新民晚報》為主流媒體;針對浙江區(qū)域以《錢江晚報》為主流媒體。

2、展覽會招商

通過蕪湖房地產(chǎn)交易會或住宅博覽會，以及相關(guān)的行業(yè)展會進(jìn)行展覽會招商，同時針對外地市場可以參加上海、南京、浙江等地區(qū)的專業(yè)性展覽會。展覽會上信息和業(yè)內(nèi)人士比較集中，是招商的大好時機(jī)，而且通過這種方式的招商成本最小。

3、項目洽談會

項目洽談會是招商最為常見的一種形式。由招商團(tuán)隊與擬合資、合作或引進(jìn)的項目，有針對性地與投資者和商家洽談。其特點是針對性強(qiáng)，易于吸引有興趣的客商。影響大，實效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專家與客商直接進(jìn)行接洽。

4、項目發(fā)布會

項目發(fā)布會是招商經(jīng)常采用的方式。它是由主辦者在一定的場合公布擬引進(jìn)投資、合作的項目，闡述本項目的總體情況、發(fā)展規(guī)劃、投資前景、商業(yè)前景，以期吸引投資者和客商。

5、專家研討會

專家研討會是一種較小型、時間較短的招商形式。可以通過由政府部門、經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)舉行的區(qū)域性投資戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢的研究討論會的方式，進(jìn)行項目的互動、傳播和招商。其特點是靈活，即是務(wù)虛，又重務(wù)實，可以公布一些項目進(jìn)行招商，可以介紹本地區(qū)的投資前景和項目的未來規(guī)劃，以及相關(guān)的優(yōu)惠政策，達(dá)到宣傳的效果。

6、點對點招商

根據(jù)現(xiàn)有的招商區(qū)塊規(guī)劃和具體業(yè)態(tài)體量現(xiàn)狀，進(jìn)行有針對性、有目標(biāo)的專向招商。其特點是機(jī)動靈活，針對性強(qiáng)，氣氛融洽，同時招商效果理想，績效明顯。

7、通過人脈關(guān)系招商

開發(fā)商可以利用現(xiàn)有的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和人際關(guān)系，進(jìn)行有針對性的招商，雖然圈子和招商面小，但成功率高。

招商小故事五

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1.面向人群：希望擁有一份事業(yè)，有一定自由支配時間并尋求高收入者(大學(xué)生、全職媽媽、上班族做兼職、時間自由安排者、創(chuàng)業(yè)者)

2.基礎(chǔ)條件：有責(zé)任心、有耐心，了解微信體系的基礎(chǔ)功能。

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1.公司加盟

加盟費(fèi)為：省會一線城市10萬元，市級5萬元，縣級3萬元。。

加盟城市注冊分公司，團(tuán)隊運(yùn)作，共享城市生活百事通品牌?？偣炯夹g(shù)全程跟蹤支持，可面向全國加盟招商。

2.個人加盟采用0加盟費(fèi)用，一部手機(jī)成就你的創(chuàng)業(yè)夢想!

加盟費(fèi)為：省會一線城市5000元，市級3600元，縣級2600元。

共享城市生活百事通品牌，當(dāng)?shù)胤止炯夹g(shù)支持，當(dāng)?shù)胤止緢F(tuán)隊保證，可面向全國招商加盟。

貢獻(xiàn)值累計達(dá)到15000元，全額返還合作者當(dāng)初繳納的合作履約金。

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1.確定加盟意向，篩選加盟城市。

2.加盟人身份核實，身份證掃描件或者拍照(入檔)

3.繳納代理保證金

4.發(fā)放電子合同，確定合同內(nèi)容

5.發(fā)放統(tǒng)一平臺號、授權(quán)書等文件及權(quán)限

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1.公司加盟

確定加盟城市并簽訂合同后，由總公司培訓(xùn)部進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，學(xué)習(xí)專項技能技巧，增強(qiáng)業(yè)務(wù)知識理解。

公司技術(shù)部為分公司制作統(tǒng)一微信平臺，并現(xiàn)場或遠(yuǎn)程指導(dǎo)分公司技術(shù)指導(dǎo)。

總公司全程跟蹤分公司發(fā)展，不同時期給予不同的策劃方案，并全程指導(dǎo)分公司方案實施。

2.個人加盟

確定加盟城市并簽訂合同后，由總公司通知當(dāng)?shù)胤止具M(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)(如當(dāng)?shù)貨]有設(shè)立加盟分公司，由總公司培訓(xùn)部培訓(xùn))，學(xué)習(xí)專項技能技巧，增強(qiáng)業(yè)務(wù)知識理解。

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概述：城市生活百事通一個半公益的網(wǎng)絡(luò)推廣平臺，作為平臺管理員，利用微信朋友圈做信息展示平臺，通過平臺收集篩選、發(fā)布便民信息(免費(fèi))和商業(yè)信息(收費(fèi))

1.便民信息分類：房屋租賃、房屋出售、尋人交友、招聘求職、二手買賣、信息咨詢、順風(fēng)車等

2.便民信息處理：管理員在日常平臺維護(hù)中應(yīng)耐心責(zé)任的處理用戶提供的信息，屏蔽不良信息，反饋優(yōu)質(zhì)信息。

3.商業(yè)信息定義：任何企業(yè)、組織或個人利用我平臺以達(dá)成銷售、推廣、集粉等直接或間接盈利為目的的信息都定義為商業(yè)信息。

4.商業(yè)信息發(fā)布：自付費(fèi)日起按規(guī)定時間、格式、要求發(fā)布信息到朋友圈。

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1、廣告費(fèi)收益：

a個人加盟：根據(jù)合作者談來廣告費(fèi)用提取70%一次性返給合作者。剩余30%屬于合作者對公司的貢獻(xiàn)值，貢獻(xiàn)值累計達(dá)到15000元，全額返還合作者當(dāng)初繳納的合作履約金。(注：公司獎勵的廣告單不記為貢獻(xiàn)值即總公司或分公司接單會分發(fā)到個人合作者)

b公司加盟：加盟分公司即成為百事通網(wǎng)絡(luò)廣告推廣公司，團(tuán)隊獨自承接微商和實體店廣告業(yè)務(wù)，賺取相應(yīng)地區(qū)的廣告費(fèi)用以及百事通大團(tuán)隊之間的相互推廣的廣告費(fèi)用。

個人加盟者加盟相應(yīng)地區(qū)的個人代理，代理費(fèi)用除推廣人員提成外的所有費(fèi)用歸分公司所有。

2、廣告單獎勵：

a團(tuán)隊合作者成功推薦其他微友與百事通公司合作以后，獎勵價值800元~1700元不等的廣告單。

3、銷售收益：根據(jù)合作者所賣公司產(chǎn)品每單收益30%~50%不等。

統(tǒng)一管理

統(tǒng)一昵稱

統(tǒng)一設(shè)置微信

統(tǒng)一頭像

統(tǒng)一朋友圈

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城市生活百事通網(wǎng)絡(luò)技術(shù)服務(wù)有限公司堅持為合作伙伴創(chuàng)造價值為核心，以全國首創(chuàng)“公司團(tuán)隊加個人代理模式”。力爭在全國打造一個最具影響力的網(wǎng)絡(luò)平臺。

招商小故事六

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1、考核對象

（1）重點對象。15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個街道、bb**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、**工業(yè)集中區(qū)和14個市直部門（同xx年）組成20個作戰(zhàn)單位，下達(dá)工作指標(biāo)見（20xx年**市招商引資暨工業(yè)固投指標(biāo)分解表）。

（2）其他對象。其他市直部門及垂直管理部門不下達(dá)具體考核指標(biāo)，以招商引資500萬元為獎勵起始指標(biāo)。

2、考核范圍

（1）落戶**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的固定資產(chǎn)（土地、廠房、設(shè)備等，下同）投資額達(dá)到1000萬元以上（含1000萬元），且投資強(qiáng)度不低于xx萬元的項目。

（2）落戶**工業(yè)集中區(qū)的固定資產(chǎn)投資額達(dá)到1000萬元以上（含1000萬元），且投資強(qiáng)度不低于1500萬元的項目。

（3）進(jìn)入兩區(qū)孵化器的固定資產(chǎn)投資額達(dá)到200萬元以上（含200萬元）的項目。

（4）落戶各鄉(xiāng)鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資500萬元以上的資產(chǎn)盤活及新建工業(yè)項目。

（5）落戶各鄉(xiāng)鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1000萬元以上的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭項目及旅游開發(fā)類項目。

（6）續(xù)建項目固投5000萬元以下的跨1個年度考核；5000萬元至1億元的跨2個年度考核；1億元以上的跨3個年度考核。

（7）當(dāng)年固定資產(chǎn)投資超1000萬元的其它項目（不包括房地產(chǎn)開發(fā)項目）。

（8）已交土地款，尚未摘牌，未開工的項目不考核。

3、計分標(biāo)準(zhǔn)

重點對象計分標(biāo)準(zhǔn)：

（1）基礎(chǔ)分：完成市里下達(dá)指標(biāo)數(shù)的得基礎(chǔ)分100分；完成指標(biāo)數(shù)在60%-100%的按百分比得基礎(chǔ)分；完成指標(biāo)數(shù)低于60%的不得基礎(chǔ)分。

（2）成果分：符合考核范圍要求的項目，固定資產(chǎn)每到位100萬元得1分，上不封頂。

（3）各項加分：

①新建大項目加分：新建1個固投3000－5000（含3000）萬元的項目，另加25分；新建1個當(dāng)年固投到位5000萬－1億（含5000萬元）的項目，另加50分；新建1個當(dāng)年固投到位1億元以上的項目，另加100分。每到位1000萬元另加50分，以此類推，上不封頂；

②續(xù)建大項目加分：續(xù)建項目當(dāng)年固定資產(chǎn)投資到位3000萬元以上的項目，另加20分，在此基礎(chǔ)上，每增加1000萬元另加10分，以此類推，上不封頂；

③外資項目加分：外資項目固定資產(chǎn)到位資金經(jīng)換算后按同比增加20%計；

④規(guī)模以上工業(yè)加分：新增1戶規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（以統(tǒng)計局認(rèn)定為準(zhǔn)）加5分，上不封頂。

其它對象計分標(biāo)準(zhǔn)：

完成招商引資500萬元獎勵起始指標(biāo)的基礎(chǔ)分為10分，其余各項計分標(biāo)準(zhǔn)比照重點對象計分標(biāo)準(zhǔn)計算。

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考核工作采取現(xiàn)場實際踏查與查驗相關(guān)證明材料相結(jié)合的方式進(jìn)行，主要看新增固定資產(chǎn)投資完成情況。各相關(guān)部門要對所考核項目出具以下相關(guān)證明材料：

（1）土地出讓繳款憑證（租賃協(xié)議）。

（2）基本建設(shè)完稅憑證。

（3）設(shè)備購置發(fā)票、生產(chǎn)性車輛購置發(fā)票及行車證。

（4）考核組要求提供的其它證明材料。

（5）聯(lián)合引進(jìn)項目雙方單位出具的分成比例協(xié)議書。

沒有上述憑證的固定資產(chǎn)投資，以考核組現(xiàn)場認(rèn)定或經(jīng)有資質(zhì)的中介部門評估為準(zhǔn)。

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1、20xx年市財政列支250萬元作為招商引資和大項目獎金，按分計獎，分值為：總獎金×全市平均完成率÷全市總得分。如果獎金節(jié)余，滾入下年。

2、設(shè)立特大項目獎，當(dāng)年完成固定資產(chǎn)投資1億元（含1億元）至2億元的項目，每一個項目另獎2.5萬元，當(dāng)年完成固定資產(chǎn)投資2億元（含2億元）以上的項目，每一個項目另獎5萬元。

3、重點考核對象實行一票否決制，被一票否決的單位，其它各項目工作不得分，不排序，不能評為各類先進(jìn)，并給予通報批評。

附件2：

招商小故事七

**年是我縣實施“開放興縣”戰(zhàn)略的關(guān)鍵一年。為強(qiáng)力推進(jìn)招商引資工作，在新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展競爭中搶抓機(jī)遇、乘勢而上，加快跨越發(fā)展，實現(xiàn)進(jìn)位趕超，特制定本實施方案。

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指導(dǎo)思想：緊緊圍繞縣委、縣政府決策部署，緊扣“落實年、突破年”總要求，深入實施“生態(tài)立縣、工貿(mào)強(qiáng)縣、開放興縣”三大戰(zhàn)略，解放思想，提升境界，持之以恒抓招商、優(yōu)結(jié)構(gòu)、搭平臺、促發(fā)展，加快打造“現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展集聚地、文化生態(tài)旅游新高地、綠色有機(jī)農(nóng)業(yè)示范地”，全力譜寫“生態(tài)**、活力**、幸福**”新篇章。

工作思路：實施中心項目帶動戰(zhàn)略，以“招商引資突破年”活動為總抓手，始終堅持大上項目、上大項目；以重點產(chǎn)業(yè)、重點區(qū)域、重要客商為主線，整合資源，創(chuàng)新方式，全力全速推動產(chǎn)業(yè)招商、專業(yè)招商、資本招商、資源招商，提升招商實效。

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在招商引資總量上實現(xiàn)新突破。全縣力爭實際到位縣外資金50億元，實際利用境外資金20xx萬美元。

在招商引資體量上實現(xiàn)新突破。全縣力爭引進(jìn)過億元產(chǎn)業(yè)項目35個，其中過十億元工業(yè)項目2個。

在招商引資質(zhì)量上實現(xiàn)新突破。著力引進(jìn)央企、世界500強(qiáng)、國內(nèi)00強(qiáng)、知名企業(yè)等戰(zhàn)略投資者；著力招引支撐潛力強(qiáng)的工業(yè)項目、核心競爭力強(qiáng)的“高、大、外”項目、對地方財政貢獻(xiàn)大的稅源項目，在招大引強(qiáng)上實現(xiàn)新突破。

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（一）解放思想，更新觀念實現(xiàn)新突破。進(jìn)一步解放思想，更新觀念，真正把解放思想落實到招商引資上項目上，統(tǒng)一到優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境上。樹立與大開放、大招商相適應(yīng)的思想觀念，既要看到自我的優(yōu)勢和長處，更要看到不足和壓力，始終持續(xù)昂揚(yáng)奮發(fā)的精神狀態(tài)。勇于開拓，構(gòu)成有利于加強(qiáng)招商引資、項目建設(shè)、推動工業(yè)經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展的思想和理念，進(jìn)一步激發(fā)全社會的創(chuàng)業(yè)激情和工作動力，努力在全縣凝聚起跨越發(fā)展、奮發(fā)進(jìn)取的強(qiáng)大合力，掀起大招商、招大商的持續(xù)熱潮。

（二）精心策劃，項目儲備實現(xiàn)新突破。充實完善項目儲備庫。根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、投資導(dǎo)向和市場變化，及時對項目庫進(jìn)行調(diào)整、完善和更新，確保重大項目儲備不斷檔。充分利用政府門戶網(wǎng)站和招商網(wǎng)，推進(jìn)項目庫的網(wǎng)絡(luò)發(fā)布，吸引戰(zhàn)略投資者和民間資本投資重大項目。

（三）鎖定目標(biāo)，信息搜集實現(xiàn)新突破。透過招商推介會等多種形式，及時捕捉大型央企、民營巨頭投資動向；廣泛收集國家、省、市發(fā)布的與我縣產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各類產(chǎn)業(yè)信息，及時了解產(chǎn)業(yè)發(fā)展動向；透過招商小分隊駐點招商、舉辦老鄉(xiāng)聯(lián)誼會、召開外來客商座談會、聘任招商代理等多種方式搜集招商信息；完善信息匯集、篩選、分流、反饋制度，不定期發(fā)布招商信息，實現(xiàn)資源共享。

（四）集中招商，成果轉(zhuǎn)化實現(xiàn)新突破。繼續(xù)堅持招商引資“天字號”工程不動搖，多方組織推介會、洽談會等活動。一是結(jié)合市里組織的招商活動，適時召開招商投資環(huán)境說明會，拜訪重點客商，推進(jìn)重點項目。二是根據(jù)我縣實際狀況，組織集中招商活動。充分發(fā)揮各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）和相關(guān)縣直部門的用心性、主動性，集中時間，集中力量，采取靈活多樣的形式，抓好項目簽約落地，不斷提高土地利用率、單位建設(shè)用地面積gdp、財稅貢獻(xiàn)率、合同履約率，確保全面超額完成全年招商引資任務(wù)。

（五）突出重點，引資實效實現(xiàn)新突破。以京津唐、環(huán)渤海、長三角、珠三角為中心區(qū)域，成立10個以縣級領(lǐng)導(dǎo)任組長的區(qū)域及重點產(chǎn)業(yè)招商小組，開展產(chǎn)業(yè)招商。開拓日韓、港臺等國家或地區(qū)，擴(kuò)大利用外資規(guī)模。在招商領(lǐng)域上，著力引進(jìn)投資5億元、10億元、20億元以上具有帶動效應(yīng)的工業(yè)項目；著力引進(jìn)科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好、成長性強(qiáng)的大項目、好項目；著力引進(jìn)升級改造現(xiàn)有企業(yè)，實現(xiàn)合資合作；注重現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等產(chǎn)業(yè)項目的招商。在招商重點上，依托六大產(chǎn)業(yè)和新醫(yī)藥、新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保等產(chǎn)業(yè)用心推介，引進(jìn)一批產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的基地型、龍頭型企業(yè)，構(gòu)成核心層企業(yè)、配套層企業(yè)、關(guān)聯(lián)層企業(yè)緊密銜接的產(chǎn)業(yè)鏈條；整合要素資源，扶持骨干企業(yè)群體，鼓勵中小企業(yè)對外合資合作。在招商對象上，用心吸引“國字號”“民字號”龍頭企業(yè)以及國內(nèi)外大公司，主動對接世界500強(qiáng)、國內(nèi)500強(qiáng)、民企500強(qiáng)和行業(yè)100強(qiáng)，來我縣投資合作。

（六）創(chuàng)新理念，以企招商實現(xiàn)新突破。集中突破企業(yè)招商，學(xué)習(xí)借鑒兗礦、如意、太陽紙業(yè)等集團(tuán)的成功經(jīng)驗，加大以商招商力度，抓好落戶項目的延伸招商，構(gòu)成“一點突破，多點對接”“引來一個，帶動一串”的倍增效應(yīng)。突破資本市場招商，幫忙縣域骨干企業(yè)制定上市規(guī)劃，加快實現(xiàn)企業(yè)上市融資。突出企業(yè)主體招商，用心引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴，在合資合作中加速核變膨脹。引導(dǎo)優(yōu)勢企業(yè)有計劃、有步驟、有目標(biāo)地實行對點招商、“一對一”招商，構(gòu)成“政府推動、企業(yè)主動、中介聯(lián)動”的“以商招商”新格局。

（七）做強(qiáng)園區(qū)，承載平臺實現(xiàn)新突破。把**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為最大的項目來運(yùn)作，作為承接項目的主戰(zhàn)場、主陣地。借助“招商引資突破年”活動和產(chǎn)業(yè)加速轉(zhuǎn)移的重要戰(zhàn)略機(jī)遇，持續(xù)加大財政投入，完善路、水、電、氣、熱等配套基礎(chǔ)設(shè)施，加快物流、信息、科技等生產(chǎn)性服務(wù)設(shè)施建設(shè)，全面提升開發(fā)區(qū)承載潛力，滿足項目進(jìn)駐和企業(yè)發(fā)展需求。保障大項目、好項目用地。完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)園區(qū)，吸附中小企業(yè)入園，盡快構(gòu)成企業(yè)小群聚、大聚集工業(yè)框架。

（八）科學(xué)論證，項目落地實現(xiàn)新突破。由縣招商引資指揮部組織開發(fā)區(qū)、財政、發(fā)改、環(huán)保、住建、國土等相關(guān)行業(yè)的專家和技術(shù)人員，從產(chǎn)業(yè)前景、環(huán)境影響、投資強(qiáng)度、科技含量、用地需求、稅收貢獻(xiàn)等進(jìn)行綜合評估，論證其科學(xué)性、可行性。繼續(xù)實行聯(lián)審聯(lián)批制度，提高招引項目的準(zhǔn)確性、實效性，以最小的成本獲取最大的招商成果。

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（一）強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。進(jìn)一步完善招商引資指揮部運(yùn)作體制，具體負(fù)責(zé)全縣招商引資工作的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。由縣委、縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)任總指揮，縣委、縣政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)任區(qū)域、專業(yè)招商組組長，相關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人為成員。各單位“一把手”為本單位招商引資工作第一職責(zé)人，要帶頭走出去。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）黨（工）委書記、鄉(xiāng)鎮(zhèn)長（辦事處主任）要實行二分之一工作法，確保招商時間；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要明確一名班子成員離職招商；有億元招商任務(wù)的單位要明確一名副局長（副主任）離職招商。各單位要周密安排，精心組織，制定具體的招商引資工作方案，落實職責(zé)，細(xì)化目標(biāo)，強(qiáng)化措施，全力出擊，確保招商工作取得實效。

（二）強(qiáng)化經(jīng)費(fèi)保障。進(jìn)一步加大對招商引資工作的財力支持，年初縣財政安排專項經(jīng)費(fèi)，用于信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、人員培訓(xùn)、項目包裝、推介洽談等活動。撥付各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、經(jīng)濟(jì)主管部門及各招商小組招商活動經(jīng)費(fèi)10萬元，先期撥付3萬元，其余經(jīng)費(fèi)根據(jù)項目進(jìn)展?fàn)顩r和考核完成狀況撥付。

（三）強(qiáng)化調(diào)度考核。堅持公開、公平、公正的原則，突出導(dǎo)向、注重實效，充分調(diào)動各單位招商引資工作的用心性和主動性。強(qiáng)化平時工作調(diào)度，縣招商引資指揮部繼續(xù)對各單位工作進(jìn)展?fàn)顩r，實行動態(tài)管理，建立臺賬，強(qiáng)化督查，跟蹤督辦，定期調(diào)度，定期通報。在考核工作中，堅持定性與定量相結(jié)合，既注重量的擴(kuò)張，更注重質(zhì)的提高，把到位資金狀況和大項目狀況納入考核體系，確定考核權(quán)重。繼續(xù)實行日?？己恕肽昕己伺c年終考核相結(jié)合制度，推廣完善考核結(jié)果公示制和舉報制。

（四）強(qiáng)化服務(wù)意識。一是廣泛收集投資信息。用心與沿海地區(qū)、重點招商區(qū)域及企業(yè)商會聯(lián)系，結(jié)合項目信息，與各單位有效做好項目對接，實現(xiàn)資源共享，信息互通，不斷提高招商效率。二是用心主動服務(wù)客商。做好項目銜接，用心為招商引資項目建設(shè)服務(wù)，加快項目落地。三是構(gòu)建項目推進(jìn)“綠色通道”。簡化辦事程序，提高工作效率，更好地為外來投資者帶給優(yōu)質(zhì)、快捷、高效的服務(wù)。四是營造親商、重商、愛商、安商的良好社會氛圍。為外來投資企業(yè)帶給更便利、更貼身的服務(wù)，共同為建設(shè)“生態(tài)**、活力**、幸福**”而團(tuán)結(jié)奮斗。

招商小故事八

為了做好招商引資工作，確保全年招商引資工作任務(wù)順利完成，特制定本工作方案。

一、指導(dǎo)思想

高舉中國特色社會主義偉大旗幟，以黨的十八大精神為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，牢牢把握發(fā)展第一要務(wù)，堅持在認(rèn)真搞好審計業(yè)務(wù)工作的同時，把招商引資作為加快發(fā)展的第一要務(wù)，解放思想，開拓創(chuàng)新，強(qiáng)化措施，完善機(jī)制，優(yōu)化環(huán)境，切實提高招商引資的質(zhì)量和水平，確保全年招商引資任務(wù)完成，為推動我縣經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

二、目標(biāo)任務(wù)及完成時限

全年完成招商引資到位資金500萬元以上，趕**年12月底完成。

三、項目意向

符合國家產(chǎn)業(yè)政策和我縣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，重點在房地產(chǎn)開發(fā)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面開展招商。

四、工作措施

（一）強(qiáng)化發(fā)展意識，營造招商氛圍。充分認(rèn)識招商引資是加快縣域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的一項基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性工作，落實全面招商的工作要求，把招商引資作為全局的一項重要工作來抓。全體干部要樹立全民招商的思想，積極搜集、尋求招商信息，宣傳優(yōu)惠政策，千方百計鼓勵、吸引投資者來我縣投資興業(yè)，努力營造良好的招商氛圍。

（二）豐富招商方式，健全招商網(wǎng)絡(luò)。要積極利用親友招商、網(wǎng)絡(luò)招商、以商招商等方式招商的同時，積極探索代理招商的方式。充分利用和聯(lián)系彬縣藉在外人才資源優(yōu)勢，主動加強(qiáng)與沿海地區(qū)商會、科研院校的聯(lián)系和溝通，搜集和掌握招商引資信息。及時成立招商小分隊，主動出擊，外出招商。

（三）成立工作機(jī)構(gòu)，落實工作責(zé)任。實施招商引資“一把手”工程，成立以局長為組長的招商引資工作領(lǐng)導(dǎo)小組。招商引資工作在局黨組的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下開展，實行主要領(lǐng)導(dǎo)全面抓，分管領(lǐng)導(dǎo)具體抓，全局上下共同抓，各負(fù)其責(zé)，責(zé)任到人。各股室要高度重視，切實增強(qiáng)招商引資的責(zé)任感和緊迫感，積極參與支持招商引資工作，挖掘發(fā)揮每位干部的人脈關(guān)系，積極開展招商引資，確保招商引資任務(wù)的全面完成。

（四）落實優(yōu)惠政策，重獎?wù)猩坦Τ肌０凑铡侗蚩h招商引資考核獎懲辦法》，制定以下優(yōu)惠獎勵政策。

1、凡局干部職工完成招商引資到位資金的一次性獎勵5萬元；對未完成任務(wù)的，按照到位資金情況，適當(dāng)給予獎勵。

2、凡需出外招商的，局里提供交通工具，每月增加100元的通訊費(fèi)。

3、外出招商期間工資、津貼照發(fā)，按規(guī)定報銷旅差費(fèi)，并優(yōu)先享受年度帶薪休假。

4、招商引資沒有成果的，差旅費(fèi)只報銷50%。

5、對招商引資工作成績突出的，作為評選先進(jìn)、組織推薦的優(yōu)先人選。

招商小故事九

一、 公司簡介

新鄉(xiāng)市盛潤房地產(chǎn)開發(fā)公司于xx年8月成立，注冊資金1000萬，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)，娛樂業(yè)、石油業(yè)為主，以房地產(chǎn)為龍頭的企業(yè)，下設(shè)天潤苑娛樂有限公司，開發(fā)的項目有黃崗別墅區(qū)、化工路營住房，盛潤城市印象（3萬多㎡），近期的新項目有亞太廣場（6萬多㎡）， 已經(jīng)開發(fā)好的面積有4萬多㎡。

二、盛潤廣場簡介

新鄉(xiāng)盛潤廣場是經(jīng)xx年新鄉(xiāng)市規(guī)劃委員會第一次會議研究同意，由新鄉(xiāng)市盛潤房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，武漢亞大商業(yè)策劃管理公司進(jìn)行策劃、籌備、招商，集購物、生活休閑、娛樂多功能一站式的購物中心。周邊高檔社區(qū)、政府機(jī)關(guān)單位、銀行、證券匯集，經(jīng)商氛圍異常濃厚。扼守市規(guī)劃向東南發(fā)展的咽喉之地，升值潛力巨大。

三、功能、設(shè)備配置介紹

1、 廣場地址：新鄉(xiāng)市主干道人民路中段 ，

2、廣場功能：擬定為商住綜合大樓 ，

3、廣場具備的條件：廣場建筑面積16000平方米，是新鄉(xiāng)市重點項目工程，也是人民路上的標(biāo)志性建筑，在人民路中段南側(cè)建設(shè)的一幢高層（a 座16層，b座12層）的綜合樓，北退人民路紅線10米，東退地界6米，西距高層營住樓16米，該樓為全框架結(jié)構(gòu)東西，東西總長49054米，南北進(jìn)深63.24米，地下室為停車場及設(shè)備間，一至四層為營業(yè)，建筑面積11937016平方米，a座五至十六層住宅樓住于綜合樓北端，東西長49054米，南北進(jìn)深19044米，高4809米，建筑面積11533066平方米；b座五層至十二層住宅樓位于綜合樓南端，東西長4905米，南北進(jìn)深12064米，高40.6米，住宅建筑面積4881.03平方米，外飾要求一至四層為深駝色面磚，四層以上部分為牙白色面磚配以黃色，蘭色外干墻漆。我公司將臨街負(fù)一層、一層、二層、三層、四層對外招租，（每層xx平方米—3000平方米）。每層貨載 kg，擬定商場配置扶梯6 部、觀光電梯1部、廣場設(shè)計停車位約3000平方米等設(shè)施。

四、投資前景分析

1、廣場的位置：盛潤廣場雄居主干道人民路中段，道路寬敞，交通便利，臨市區(qū)最高地勢－龜背廣場，西北接駁火車站和各大商場的龐大人流、物流，東邊人民公園、體育中心近在咫尺，休閑、娛樂、經(jīng)濟(jì)，一觸即發(fā)，適逢市規(guī)劃向東南發(fā)展，預(yù)計在不短時間內(nèi)，這里將代替僅一街之隔的商業(yè)繁華的平原大道，此處尚未有一家有規(guī)模的商場，但周邊的配套商業(yè)網(wǎng)點正在形成，如酒樓、攝影、上島咖啡、華聯(lián)超市、美容美發(fā)，小型步行街、小吃類等。沿盛潤廣場商住樓往東，大片的住宅樓正在建設(shè)之中，此處多為高級住宅區(qū)，應(yīng)有很好的發(fā)展前景。

2、廣場的周邊環(huán)境：盛潤廣場座落于商業(yè)、文化、行政、簇?fù)淼姆比A地段，商業(yè)氛圍異常濃厚，周邊財政局、區(qū)委、區(qū)政府，眾多行政機(jī)關(guān)單位云集，輝龍花園、金桂園、蓮花園、富達(dá)花園、富達(dá)大酒店等均屬于高檔社區(qū)不勝枚舉，這里文化氛圍良好，居民消費(fèi)檔次高，生活品味高，是新鄉(xiāng)市最適合做社區(qū)購物中心的地段，另外醫(yī)院、學(xué)校、銀行、證券公司遙相呼應(yīng)，道路寬敞，出行方便，能夠吸引四區(qū)八縣的消費(fèi)群體，是居家經(jīng)商的理想之地，也是有實力、有先進(jìn)管理水平的商家擴(kuò)大商業(yè)網(wǎng)點、打造至尊旺鋪的黃金寶地，盛潤廣場的原址被稱為“龜背仙地”集天時、地利、人和為一體 ，是商家云集的風(fēng)水寶地，可望在不久的將來，盛潤廣場必將成為決定全域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的商業(yè)中心。

3、盛潤廣場裝飾經(jīng)營配套情況：盛潤廣場是有著a級資質(zhì)證書的中國建設(shè)技術(shù)集團(tuán)有限公司設(shè)計而成，以歐式風(fēng)格為主體，創(chuàng)造出一種個性化、色彩很強(qiáng)的一種建筑風(fēng)格，體現(xiàn)出現(xiàn)代生活的快節(jié)奏、簡約和前衛(wèi)，大廈的商場部分全部由玻璃幕墻加以深駝色大理石石材而成，顯示出大廈的莊重、沉穩(wěn)，塔樓是橫向窗配以高級象牙色外墻涂料組成，體現(xiàn)大廈優(yōu)雅、高貴、莊重的特點。

4、兩棟塔樓全部由高檔住宅組成，負(fù)一層至四層商場部分（面臨人民路），為商場的總出路口，為解決商場內(nèi)人氣、人流互動，特設(shè)一部進(jìn)口垂直電梯，兩部扶梯，使顧客在商場內(nèi)的消費(fèi)真正做到步隨電梯，出梯選購的觀景式消費(fèi)。

5、物業(yè)管理及消防：盛潤廣場配以專業(yè)的物業(yè)管理公司，為商戶經(jīng)商解決后顧之憂，專業(yè)的經(jīng)營管理公司為商場出謀劃策，始終把握商機(jī)、商脈，商場內(nèi)的硬件配套由紅外線監(jiān)控、自動噴淋系統(tǒng)，每層的消火栓自救1至3個小時。

五、合作意向及方式：

盛潤廣場具有較好的地理位置和環(huán)境，而周邊尚未有大型品牌的綜合商業(yè)中心，是各界商家和集團(tuán)經(jīng)商的理想之地?？紤]社區(qū)的消費(fèi)市場和集團(tuán)購買的能力，公司擬定對外招租重點：

1、廣場作為大型一體式購物中心，誠招具有知名度，擁有暢通的物流渠道，有合理實效的市場布局，有品牌的商貿(mào)集團(tuán)公司；

2、其他方面的經(jīng)營意向可面談。

六、招租形式：

為配合廣場的初步定位和統(tǒng)一經(jīng)營管理，公司擬定將地下一樓、地上一樓至四樓開放式商鋪，整體招租。

七、附件一 地下1層、地上1-4層平面圖

附件二 盛潤廣場區(qū)域概況圖

附件三 盛潤廣場位置圖

附件四 盛潤廣場效果圖

我們誠為具有品牌實力的商家及專業(yè)公司提供良好的經(jīng)營場地，為其擴(kuò)大商業(yè)網(wǎng)點，施展才能，增加發(fā)展機(jī)遇，為有志之士提供用武之地。為了使有意的商家及集團(tuán)、公司共同參與設(shè)計、裝修經(jīng)營場地，確保在xx年中秋節(jié)前進(jìn)場，以期達(dá)到更佳的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，公司將以長期租賃方式，廣泛向社會招商，在前期與公司簽定初步意向協(xié)議的商家，在廣場建成后，我們將在同等條件下優(yōu)先考慮。

新鄉(xiāng)市盛潤廣場招商辦公室

地址：人民路中段與勞動路交叉口向西150路南

聯(lián)系電話： 聯(lián)系人：

招商小故事十

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招商工作的基本內(nèi)容包括：市場調(diào)查、項目定位與規(guī)劃、項目推廣與招商和進(jìn)場管理四大環(huán)節(jié)。績效管理圍繞上述內(nèi)容設(shè)計與實施。

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市場信息存在兩種狀態(tài)：一種是顯性的、現(xiàn)時的；另一種則是隱性的、未來的。由于商業(yè)地產(chǎn)項目的周期大都較為漫長，商業(yè)規(guī)劃必須打足“提前量”，以滿足未來消費(fèi)需求，因此，現(xiàn)時獲取信息的參考價值非常有限。市場調(diào)查環(huán)節(jié)績效管理的重點，在于信息把握的準(zhǔn)確性、客觀性和充分性，以及分析模型的科學(xué)性和分析結(jié)果的有效性。

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基于對未來判斷的不確定性，商業(yè)地產(chǎn)項目存在“定位規(guī)劃過高于、或過低于項目客觀定位規(guī)劃”的系統(tǒng)風(fēng)險。假定依據(jù)市場調(diào)查得出的結(jié)論對未來的判斷是客觀、準(zhǔn)確的，則該環(huán)節(jié)的績效管理重點，在于所創(chuàng)建的定位規(guī)劃體系能夠有效解決市場調(diào)查結(jié)論所顯現(xiàn)的待解決問題，以及判別其符合同類商業(yè)地產(chǎn)項目定位規(guī)劃的程度。上述兩個環(huán)節(jié)集中體現(xiàn)個體智慧容量和思維高度，績效管理主要管控時間與成本，次要管控質(zhì)量。

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項目推廣與招商包括：前期的商業(yè)推廣和意向客戶接洽，以及依據(jù)規(guī)劃鎖定目標(biāo)品牌客戶，全面展開招商工作。該環(huán)節(jié)集中體現(xiàn)招商團(tuán)隊績效水平高低和能力強(qiáng)弱，是招商績效管理的重中之重。市場調(diào)查及定位規(guī)劃的成果需要該環(huán)節(jié)的全面、有效實施才能實現(xiàn)，實施結(jié)果也將進(jìn)一步驗證市場調(diào)查及定位規(guī)劃成果的質(zhì)量，如：某項目由于定位過高，在超過預(yù)定的招商周期后，仍出現(xiàn)大量空場、填場情況，導(dǎo)致項目經(jīng)營癱瘓，直接驗證出前期市調(diào)結(jié)論的失真和定位規(guī)劃的不合理。該環(huán)節(jié)績效管理的重點，是針對日常工作目標(biāo)實施量化考核，確保招商目標(biāo)的達(dá)成。

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進(jìn)場管理的工作內(nèi)容包括：租賃及裝修合同的簽訂，裝修工作跟進(jìn)，客戶進(jìn)場安排，向營運(yùn)及物業(yè)管理職能移交現(xiàn)場等?？冃Ч芾碇攸c同樣在于對日常工作目標(biāo)的量化考核管理，尤其注重常規(guī)工作、細(xì)項工作的考核與管理。上述兩個環(huán)節(jié)綜合體現(xiàn)個體能力水平和團(tuán)隊合作效率，績效管理應(yīng)從時間、成本和質(zhì)量全方位把握。

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招商工作“項目”特性明顯，績效考核以商業(yè)地產(chǎn)項目的時間、質(zhì)量、成本要求為考核維度，分別設(shè)立目標(biāo)考核?？己酥芷诎ǎ喉椖靠傊芷诳己撕晚椖侩A段考核?？己酥笜?biāo)分為兩類：時間、質(zhì)量、成本總關(guān)鍵績效指標(biāo)；階段時間、質(zhì)量、成本關(guān)鍵績效指標(biāo)?？己藢ο蠓譃椋簩φ猩坦ぷ鲌F(tuán)隊的績效考核，和對招商人員（團(tuán)隊成員）的績效考核，團(tuán)隊績效的被考核人為團(tuán)隊負(fù)責(zé)人。

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一個清晰明確、可操作性強(qiáng)的工作計劃是招商工作按期、按質(zhì)完成的基本保障。完整的招商計劃應(yīng)涵蓋市場調(diào)查、定位與規(guī)劃、推廣與招商、進(jìn)場管理四個環(huán)節(jié)的全部重要工作。制定招商計劃的步驟包括：

① 進(jìn)行工作任務(wù)分解，羅列達(dá)成招商目標(biāo)所需的全部重要工作任務(wù)。

② 從眾多任務(wù)當(dāng)中，根據(jù)對時序、完成時間和重要性的判斷，確定一條完成招商工作的主要計劃線路，即“關(guān)鍵路徑”。

③ 確定“里程碑”及整個招商工作的完成時間。

④ 根據(jù)現(xiàn)有資源及能夠調(diào)度的資源情況，制定完成招商所需的成本費(fèi)用預(yù)算。

⑤ 明確招商各階段交付物的質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)。

⑥ 形成項目計劃。

以某二線城市總面積逾6萬平米的某購物中心為例，招商計劃制定過程如下：

① 項目分析資料

② 項目計劃

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制定項目計劃之后，可根據(jù)項目計劃在時間、質(zhì)量、成本三個維度分別設(shè)定考核指標(biāo)與考核目標(biāo)?？己酥笜?biāo)根據(jù)招商工作內(nèi)容進(jìn)行提煉，并形成指標(biāo)體系。每一考核指標(biāo)分別設(shè)定考核目標(biāo)。就項目而言，時間、質(zhì)量與成本是一體化目標(biāo)結(jié)構(gòu)，為實現(xiàn)考核的可操作性，往往對這三個維度的若干考核指標(biāo)設(shè)以權(quán)重，但實際上，任何一個維度的目標(biāo)未能達(dá)成，都會導(dǎo)致總目標(biāo)的不能實現(xiàn)。

如：某商業(yè)地產(chǎn)項目，自05年10月啟動展開全面招商，至預(yù)定的10個月招商工作周期完結(jié)，招商效果不能達(dá)到預(yù)期，導(dǎo)致交場延誤、已簽訂商戶解約等惡性事故，對項目形象產(chǎn)生嚴(yán)重影響。

由于招商工作周期較為漫長，僅設(shè)定項目總考核指標(biāo)和目標(biāo)進(jìn)行考核，不能有效度量項目進(jìn)程中的效率，不能及時發(fā)現(xiàn)問題，以便跟進(jìn)、解決，因此，除設(shè)定項目總指標(biāo)和目標(biāo)進(jìn)行考核，還須在各階段分別設(shè)定考核指標(biāo)和目標(biāo)。階段考核目標(biāo)的實現(xiàn)，促成總考核目標(biāo)的實現(xiàn)。

以下是某商業(yè)地產(chǎn)項目的考核指標(biāo)與目標(biāo)體系的制定案例：

① 招商績效考核總表

② 招商-市調(diào)階段績效考核表

③ 招商-推廣階段績效考核表

④ 招商-招商階段績效考核表

⑤ 招商-進(jìn)場階段績效考核表

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前述內(nèi)容主要針對招商團(tuán)隊考核。招商人員的工作成果是招商團(tuán)隊達(dá)成目標(biāo)的必要條件，對招商人員的考核，應(yīng)將團(tuán)隊目標(biāo)和個人工作緊密結(jié)合起來，既要保證其工作導(dǎo)向不偏離團(tuán)隊目標(biāo)，又要給予其個人能力發(fā)揮的空間，體現(xiàn)個人成果。

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避免以下不正確認(rèn)識，有利于管理層制定出適度的績效考核政策，也有利于被考核人以正確的心態(tài)來面對考核，完成任務(wù)，實現(xiàn)目標(biāo)。

① 招商“萬能”論。

這種觀點認(rèn)為：對商業(yè)地產(chǎn)項目而言，招商是唯一的勝負(fù)決定因素，其他因素都可以忽略不計，因此，所有資源都應(yīng)向招商傾斜。這種“唯我獨大”的觀點將招商的作用夸張到極致，其言論尤以一些進(jìn)入內(nèi)地市場的小團(tuán)隊為盛。個人認(rèn)為：這僅僅是對項目運(yùn)營缺乏全面認(rèn)識的一種無知的體現(xiàn)，或者竟是一種急功近利想要獲取收益的“障眼法”。對于商業(yè)地產(chǎn)項目而言，沒有任何一個獨立職能能夠完成其龐大、系統(tǒng)的運(yùn)營目標(biāo)，這是一個再簡單不過的道理。

② 沒有目標(biāo)，或目標(biāo)不實際。

介入項目不愿承擔(dān)任何責(zé)任，卻信誓旦旦宣稱自己是最專業(yè)的；拿不出一個可行的計劃，卻認(rèn)為自己的所作所為對這個項目而言已是最好的選擇。另外的情形是：請來專業(yè)人士，總是給他“不可能完成的任務(wù)”，以驗證他的能力缺乏。前一種情形出現(xiàn)在一些由所謂“精英人士”執(zhí)掌的項目當(dāng)中——既然他們認(rèn)為自己是最權(quán)威的，那么規(guī)則對于他們來說也就應(yīng)該是無效的。而后一種情形，主要出現(xiàn)在對商業(yè)地產(chǎn)項目營運(yùn)了解非常有限，卻又自認(rèn)為非常了解的開發(fā)商里面，在他們眼里，合格的商業(yè)地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人，幾乎是鳳毛麟角。

③ 唯資源論。

這種觀點認(rèn)為：在國內(nèi)，商業(yè)信息資源仍處于“信息不對稱時代”，以擁有別人尚未掌握的商業(yè)信息資源為榮。且不說根據(jù)不同的地域和經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點，這些信息資源的取舍標(biāo)準(zhǔn)本來就不一致，隨著社會進(jìn)步和商業(yè)發(fā)展，信息不對稱正逐漸被各種“一體化”思維和五花八門的網(wǎng)絡(luò)工具所打破，等到曾經(jīng)的“祖?zhèn)髅胤健倍甲兂陕啡私灾拿孛軙r，我們還可以憑借些什么來完成項目呢？

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在招商工作中，借鑒以下經(jīng)驗結(jié)論，結(jié)合績效管理的推動，將有效促進(jìn)招商工作的效率。這是與前述“認(rèn)識誤區(qū)”完全不同的客觀、公允的認(rèn)知。

① 招商應(yīng)以經(jīng)營場所實際狀況為先，制定的各類工作目標(biāo)要實實在在、不應(yīng)脫離實際。

② 招商工作的展開應(yīng)有效配合商業(yè)地產(chǎn)項目的整體規(guī)劃，而非“逮到什么做什么”。

③ 團(tuán)隊精神永遠(yuǎn)第一。團(tuán)隊精神的統(tǒng)一在業(yè)務(wù)中的體現(xiàn)是：策略一致、底線一致、口徑一致、形象一致。

④ 招商人員中，并不一定有資源、有經(jīng)驗就是最好的，個人素質(zhì)很重要。

3.招商人員的績效考核

招商人員考核內(nèi)容的組成包括：團(tuán)隊考核指標(biāo)提煉和目標(biāo)分解、個人工作計劃和能力態(tài)度考核三個部分，分別配以不同權(quán)重考核。將團(tuán)隊考核目標(biāo)分解，與個人績效掛鉤，可以促使個人更加關(guān)注團(tuán)隊目標(biāo)的達(dá)成；個人工作計劃的設(shè)定，能夠最大限度從過程上度量其工作績效；而定期的能力態(tài)度考核，則可以彌補(bǔ)除了業(yè)績考核之外，對工作態(tài)度和個人能力方面的綜合評估。

以下是某公司制定的招商人員考核內(nèi)容：

招商專員績效考核表（招商階段）

對招商人員的績效考核，應(yīng)多重視個人意識（包括：工作思路和命題能力）、談判能力（包括：工作思路實現(xiàn)、談判、交際、應(yīng)變能力等）和團(tuán)隊協(xié)作意識的考察與改進(jìn)，這是提升個人能力和業(yè)績的重要先決條件。

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開展招商績效考核的前提是確定招商項目計劃、訂立績效考核指標(biāo)和目標(biāo)。推進(jìn)項目招商、激勵工作團(tuán)隊，通過績效管理過程實現(xiàn)。招商績效管理中的關(guān)鍵核心過程包括：建立、健全績效管理制度；績效考核數(shù)據(jù)收集；績效溝通與改進(jìn)；績效結(jié)果應(yīng)用等。

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招商績效管理既有其操作上的特殊性，又有著任何績效管理體系所共有的通用性。為實施考核，組織內(nèi)部發(fā)布的績效管理文件一般包括：完整的績效管理制度、若干績效考核操作流程及相關(guān)作業(yè)表格等。這些文件應(yīng)簡明扼要，讓閱讀者清晰、易懂；配置于被考核人易于獲取的地方。

完整的績效管理制度包含的內(nèi)容如下：

① 目的與適用范圍

說明對招商工作開展績效管理的目的，以及績效管理制度所適用的范圍。

② 績效考核管理機(jī)構(gòu)

招商績效考核工作由公司授權(quán)的考核管理機(jī)構(gòu)實施，一般慣例是：由公司股東、董事會成員和企業(yè)高管組成績效管理委員會統(tǒng)籌；企業(yè)人力資源部負(fù)責(zé)執(zhí)行具體任務(wù)。

③ 考核對象

考核對象分為：對團(tuán)隊的考核和對團(tuán)隊成員的考核。團(tuán)隊考核實際上是對招商團(tuán)隊負(fù)責(zé)人的考核，在以招商部門為單位開展工作的企業(yè)中，團(tuán)隊考核對象就是該公司招商部負(fù)責(zé)人；在另一些企業(yè)中，招商工作往往由跨部門員工臨時組成的項目小組來完成，這樣的好處是減少了跨部門溝通成本，便于協(xié)調(diào)資源，是值得推薦的思路。在這樣的項目小組里，團(tuán)隊考核對象是項目負(fù)責(zé)人。

④ 考核周期

考核周期是指考核數(shù)據(jù)匯總、分析、評價和定性的時間周期。招商工作由于其項目性特征，其績效考核的總時間周期為項目開始-結(jié)束時期；階段時間周期分別為實施招商工作的四個階段的開始-結(jié)束時期。前三個階段獨立收集績效考核數(shù)據(jù)和進(jìn)行績效評估，第四個階段分別收集階段考核數(shù)據(jù)和總周期考核數(shù)據(jù)，并進(jìn)行總體績效評估。

⑤ 考核指標(biāo)和目標(biāo)體系

招商績效考核維度為項目計劃的時間、成本和質(zhì)量要求，考核指標(biāo)均從這三個維度分析、分解形成，構(gòu)成指標(biāo)體系。每一指標(biāo)根據(jù)項目計劃要求分解出具體目標(biāo)，作為考核績效是否達(dá)標(biāo)的參照標(biāo)準(zhǔn)。在僅使用關(guān)鍵績效指標(biāo)（kpi）的考核體系中，考核指標(biāo)和目標(biāo)體系是績效考核的主要內(nèi)容。

⑥ 績效考核數(shù)據(jù)收集

績效管理部門根據(jù)設(shè)定的績效指標(biāo)和目標(biāo)，定期收集反映考核對象績效表現(xiàn)的數(shù)據(jù)，根據(jù)數(shù)據(jù)分析考核對象的績效表現(xiàn)并公布考核結(jié)果?？己私Y(jié)果應(yīng)用于：績效改進(jìn)；獎懲激勵。

⑦ 績效申訴

對績效考核結(jié)果有異議，申訴的途徑和規(guī)則。

⑧ 績效溝通與改進(jìn)

對于績效結(jié)果中體現(xiàn)的問題，管理者與被考核人進(jìn)行溝通、分析與交流，共同制定措施，以改進(jìn)不足，提升績效。

⑨ 績效結(jié)果應(yīng)用

為起到激勵作用，針對績效考核結(jié)果所采取的，對應(yīng)的相關(guān)激勵措施。

績效管理所需流程包括：

① 績效指標(biāo)與目標(biāo)訂立、審批流程

訂立績效考核指標(biāo)和目標(biāo)，報送審批的工作流程。

② 績效數(shù)據(jù)收集流程

收集、統(tǒng)計績效數(shù)據(jù)，計算績效分值的工作流程。

③ 績效申訴流程

被考核人對績效結(jié)果進(jìn)行咨詢和申訴的工作流程。

④ 績效溝通與改進(jìn)流程

管理者與被考核人溝通績效結(jié)果，共同制定措施改進(jìn)不足的工作流程。

⑤ 績效結(jié)果應(yīng)用流程

根據(jù)績效結(jié)果實施相應(yīng)獎懲激勵的工作流程。

某公司績效申訴流程（示例）

績效管理所需作業(yè)表單包括：

① 崗位考核方式及權(quán)重一覽表——說明各崗位的考核方式和考核權(quán)重

② 績效考核表——說明績效考核指標(biāo)與目標(biāo)

③ 績效數(shù)據(jù)輸出責(zé)任一覽表——說明績效考核數(shù)據(jù)輸出的責(zé)任

④ 績效數(shù)據(jù)收集表——用于收集、記錄績效考核輸出數(shù)據(jù)

⑤ 績效考核評分表——記錄kpi考核分值

⑥ 工作計劃評分表——記錄月度工作計劃的考核分值

⑦ 能力態(tài)度考核表——記錄被考核人的能力與態(tài)度考核評分分值

⑧ 績效溝通記錄表——進(jìn)行績效溝通時使用，結(jié)果用于績效改進(jìn)

⑨ 績效改進(jìn)計劃——用于績效改進(jìn)

⑩ 績效申訴表——用于績效申訴

某公司能力態(tài)度考核表（示例）

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為獲得被考核人的真實績效，績效管理部門根據(jù)考核指標(biāo)、目標(biāo)對被考核人的績效數(shù)據(jù)進(jìn)行定期收集、匯總和統(tǒng)計?？冃Э己藬?shù)據(jù)的收集應(yīng)做到客觀、及時和準(zhǔn)確。

所謂客觀，就是指收集的考核數(shù)據(jù)客觀反應(yīng)被考核人績效達(dá)成情況，既不夸大，也不縮小，不失真，不杜撰；所謂及時，就是根據(jù)考核周期準(zhǔn)時收集、統(tǒng)計和公布，以達(dá)到及時溝通、及時改進(jìn)弱項的目的；所謂準(zhǔn)確，是指收集的數(shù)據(jù)能夠準(zhǔn)確度量出被考核人的績效水平，無論績效改善還是績效結(jié)果應(yīng)用，都建立在此前提之上。

招商績效考核數(shù)據(jù)分為：階段目標(biāo)考核數(shù)據(jù)和總目標(biāo)考核數(shù)據(jù)。階段目標(biāo)考核數(shù)據(jù)在階段計劃時間內(nèi)根據(jù)指標(biāo)特性收集，發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)異常隨時進(jìn)行績效溝通，促進(jìn)被考核人改善績效，達(dá)成目標(biāo)；總目標(biāo)考核數(shù)據(jù)在項目計劃即將終了時收集。

某公司績效考核數(shù)據(jù)輸出責(zé)任一覽表（示例）

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績效溝通與改進(jìn)，是構(gòu)成績效管理體系的有機(jī)組成，其主要目的在于：根據(jù)階段績效考核結(jié)果，及時鼓勵，并與被考核人就需要改進(jìn)之處進(jìn)行溝通，尋找解決辦法。績效溝通的周期一般在階段考核結(jié)束，績效數(shù)據(jù)輸出后，由被考核人上級進(jìn)行。

招商人員在績效考核中出現(xiàn)的問題，包括：因個人資源匱乏而無法完成目標(biāo)；因個人技能不足（溝通、談判、分析能力缺乏）而無法完成任務(wù)；以及換位思考、重新定義問題等思維限制而無法完成目標(biāo)。這個時候，上級根據(jù)績效數(shù)據(jù)所體現(xiàn)出來的情況，有針對性的給于指導(dǎo)，對被考核人工作的幫助是巨大的。

某公司招商總監(jiān)與某招商員就近期績效表現(xiàn)進(jìn)行績效溝通和改進(jìn)的過程（示例）

利用“因果圖”分析績效表現(xiàn)不足的示例

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應(yīng)用績效考核結(jié)果的目的是：及時、適度激勵被考核人，通過獎懲措施督促其改進(jìn)績效，實現(xiàn)目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)項目招商工作的激勵措施有很多，這里僅簡單介紹項目獎金、績效獎金和職位等級升降。

① 項目獎金

設(shè)立一個項目時，為促使項目團(tuán)隊努力實現(xiàn)目標(biāo)，可設(shè)定項目獎金及分配規(guī)則。如項目能夠按時完成，并實現(xiàn)了質(zhì)量、成本和時間目標(biāo)，則可按分配規(guī)則向項目團(tuán)隊成員分配項目獎金。由于項目的成功概論普遍較低，因此項目獎金是純粹以正激勵的方式來牽引團(tuán)隊實現(xiàn)目標(biāo)的方式。

② 績效獎金

在獎金體系中設(shè)立與績效完全掛鉤的部分，就是績效獎金。由于對獎金的傳統(tǒng)認(rèn)知是“做好了就有”，因此績效獎金的設(shè)立實際上包含了獎勵與懲罰的激勵措施：當(dāng)完成任務(wù)發(fā)放績效獎金，對被考核人是一種通常心態(tài)時，因為個人不足導(dǎo)致任務(wù)未能完成而未獲得績效獎金時，對被考核人來說，就是一種懲罰了。

③ 職位等級升降

項目團(tuán)隊成員以個人崗位職責(zé)執(zhí)行項目任務(wù)，未完成則視同存在履職缺陷，是不稱職的表現(xiàn)。在此情況下，給于適當(dāng)?shù)穆毼簧?，對?yīng)到個人利益的增加和減損，也是一種物質(zhì)的激勵方式。

通常，績效考核結(jié)果會被同時應(yīng)用于多種激勵措施。激勵措施必須運(yùn)用得當(dāng)，才能起到激勵作用。

商業(yè)地產(chǎn)招商工作的項目特征，顯示各項具體工作都具備不可逆性，這要求招商績效管理體系的運(yùn)作必須環(huán)環(huán)相扣，兼顧彼此；既重過程，也重結(jié)果；既關(guān)注團(tuán)隊，也關(guān)注個人。

從經(jīng)驗來看，商業(yè)地產(chǎn)項目運(yùn)營的成功，主要還是在于前期準(zhǔn)確的市調(diào)、定位與規(guī)劃，同時具備引進(jìn)與項目適配的主力店項目的能力。在這個充斥著經(jīng)驗分歧的領(lǐng)域提倡績效管理，無非是期望相關(guān)的管理工作能夠走向正軌，從而促進(jìn)招商工作效率的提升，和招商團(tuán)隊競爭能力和意識的整體進(jìn)步。

這，也是在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，每個商業(yè)地產(chǎn)工作團(tuán)隊負(fù)責(zé)人所期待的。

招商小故事十一

發(fā)展單位：dg市zz汽車客運(yùn)站有限公司

支持單位：dg市zz鎮(zhèn)人民政府

協(xié)助單位：dg市xx投資實業(yè)有限公司

zz汽車站物流廣場座落于有著“穗莞深重要交通樞紐、虎門港配套產(chǎn)業(yè)基地、嶺南水鄉(xiāng)生態(tài)特色鎮(zhèn)”美譽(yù)之稱的dg市zz鎮(zhèn)迎賓路

，地理位置得天獨厚。zz鎮(zhèn)毗鄰珠江口，地處粵港經(jīng)濟(jì)走廊腹地，正在籌建的穗莞深城際軌道途經(jīng)zz，zz不但是莞惠城際軌道的

起點，還是惠州至佛山城軌和廣深城際軌交匯點，將打造成為珠三角城際軌道的交通樞紐站。同時在dg市人民政府新戰(zhàn)略的規(guī)劃

下，zz鎮(zhèn)作為年輕的新型發(fā)展城鎮(zhèn)，將成為dg市經(jīng)濟(jì)騰飛的增長點，未來發(fā)展異常迅猛而美好，是廣大投資者掘金創(chuàng)富、尋求發(fā)

展的理想樂園。

zz汽車站物流廣場緊鄰文化廣場、zz新醫(yī)院和行政中心，是該鎮(zhèn)的中心地帶和黃金路段。zz汽車站占地面積44.2畝，總建筑面積

3萬多平方，按國家二級車站標(biāo)準(zhǔn)投建，設(shè)計日可發(fā)送旅客5000---10000人次，是dg西部最大的汽車站，而在此基礎(chǔ)規(guī)劃的zz汽

車物流廣場規(guī)模宏大、配套設(shè)施齊全、市場貨源充足。廣場內(nèi)的水電、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、風(fēng)味餐廳、休閑娛樂等相關(guān)設(shè)施

的配備，融匯了現(xiàn)代商業(yè)模式所倡導(dǎo)的“一站式”經(jīng)營理念，為淘金者們提供了一個精彩的演繹舞臺和可持續(xù)發(fā)展的龐大的發(fā)展

空間，也為投資加盟者提供了一個和諧、安全、舒適的工作氛圍和生活環(huán)境。

配套招商項目：zz至全國各地汽車客運(yùn)線路、特色餐飲（如湘菜館、海鮮酒樓、西餐廳等）、旅業(yè)、酒店、沐足、網(wǎng)吧、卡拉ok

娛樂場所、溜冰場、美容美發(fā)、大型人才市場、寫字樓等。

核心時尚物流廣場，升值潛力無可估量！

八大鼎力優(yōu)勢 為您保駕護(hù)航

一、市場優(yōu)勢：zz鎮(zhèn)及周邊數(shù)鎮(zhèn)，暫無一個大型的專業(yè)物流廣場，而這一區(qū)域內(nèi)廠家眾多，貨源十分充足，特別是位于該鎮(zhèn)即將

啟動的珠三角最大的鋼材交易市場----華南國際鋼鐵物流園，將進(jìn)駐近千家企業(yè)，年銷售額將達(dá)300億以上，極大地帶動了周邊

數(shù)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的飛越和物流業(yè)的蓬勃發(fā)展。而專業(yè)的運(yùn)輸和物流嚴(yán)重匱乏，急需現(xiàn)代化的物流基地作為天然的保障。zz汽車站物流廣

場橫空出世、閃亮登場，強(qiáng)勁地填補(bǔ)了這一物流市場的空白，為投資者們提供了千載難逢的巨大商機(jī)和廣闊的升值空間。

二、交通優(yōu)勢：位于鎮(zhèn)中心最為繁華的黃金口岸，多路公交車必經(jīng)之地，交通四通八達(dá)，并緊接于穗莞深城際軌道等交通網(wǎng)絡(luò)路

線。

三、規(guī)模優(yōu)勢：zz及周邊數(shù)鎮(zhèn)首家物流專業(yè)市場，上萬平方米的宏大規(guī)模，商機(jī)無限、“錢”途無量！

四、租金優(yōu)勢：租金1000元左右，免租期長達(dá)六個月之久。低成本投資、零風(fēng)險入駐、高收入回報；

五、政府優(yōu)勢：物流廣場作為zz鎮(zhèn)政府重點扶持的項目，政府將在工商、稅收、治安等各方面進(jìn)行全力支持和鼎力打造，積極為

投資者們營造一個良性和諧的經(jīng)營場所。

六、管理優(yōu)勢：實施現(xiàn)代化、科學(xué)化、升值化的物業(yè)管理模式，秉承“專業(yè)化、文明化、人性化”的服務(wù)宗旨，引用和借鑒國內(nèi)

外先進(jìn)的物流管理方式和經(jīng)驗，力創(chuàng)一個優(yōu)越安全的物流園區(qū)。

七、配套優(yōu)勢：物流廣場內(nèi)擁有賓館、餐飲、娛樂、休閑為“一站式”的配套設(shè)施，為您的加盟提供了舒爽便利的工作和生活環(huán)

境。

八、增值優(yōu)勢：成立市場服務(wù)中心，加強(qiáng)廣告宣傳和市場推廣力度，依照科學(xué)的管理模式，應(yīng)用先進(jìn)的營運(yùn)手段，推動商戶利潤

增值最大化。

招商程序：商家現(xiàn)場看鋪登記～～確定招商名額～～簽訂意向書并交付定金～～在規(guī)定的期限內(nèi)簽訂正式合同～～入場進(jìn)行鋪位

裝修～～正式開業(yè)經(jīng)營。

巨大商機(jī)黃金勝地 錯過再等一百年

zz汽車站物流廣場

誠邀您的加盟！

招商小故事十二

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1、考核對象

（1）重點對象。15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個街道、bb**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、**工業(yè)集中區(qū)和14個市直部門（同xx年）組成20個作戰(zhàn)單位，下達(dá)工作指標(biāo)見（20xx年**市招商引資暨工業(yè)固投指標(biāo)分解表）。

（2）其他對象。其他市直部門及垂直管理部門不下達(dá)具體考核指標(biāo)，以招商引資500萬元為獎勵起始指標(biāo)。

2、考核范圍

（1）落戶**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的固定資產(chǎn)（土地、廠房、設(shè)備等，下同）投資額達(dá)到1000萬元以上（含1000萬元），且投資強(qiáng)度不低于xx萬元的項目。

（2）落戶**工業(yè)集中區(qū)的固定資產(chǎn)投資額達(dá)到1000萬元以上（含1000萬元），且投資強(qiáng)度不低于1500萬元的項目。

（3）進(jìn)入兩區(qū)孵化器的固定資產(chǎn)投資額達(dá)到200萬元以上（含200萬元）的項目。

（4）落戶各鄉(xiāng)鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資500萬元以上的資產(chǎn)盤活及新建工業(yè)項目。

（5）落戶各鄉(xiāng)鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1000萬元以上的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭項目及旅游開發(fā)類項目。

（6）續(xù)建項目固投5000萬元以下的跨1個年度考核；5000萬元至1億元的跨2個年度考核；1億元以上的跨3個年度考核。

（7）當(dāng)年固定資產(chǎn)投資超1000萬元的其它項目（不包括房地產(chǎn)開發(fā)項目）。

（8）已交土地款，尚未摘牌，未開工的項目不考核。

3、計分標(biāo)準(zhǔn)

重點對象計分標(biāo)準(zhǔn)：

（1）基礎(chǔ)分：完成市里下達(dá)指標(biāo)數(shù)的得基礎(chǔ)分100分；完成指標(biāo)數(shù)在60%-100%的按百分比得基礎(chǔ)分；完成指標(biāo)數(shù)低于60%的不得基礎(chǔ)分。

（2）成果分：符合考核范圍要求的項目，固定資產(chǎn)每到位100萬元得1分，上不封頂。

（3）各項加分：

①新建大項目加分：新建1個固投3000－5000（含3000）萬元的項目，另加25分；新建1個當(dāng)年固投到位5000萬－1億（含5000萬元）的項目，另加50分；新建1個當(dāng)年固投到位1億元以上的項目，另加100分。每到位1000萬元另加50分，以此類推，上不封頂；

②續(xù)建大項目加分：續(xù)建項目當(dāng)年固定資產(chǎn)投資到位3000萬元以上的項目，另加20分，在此基礎(chǔ)上，每增加1000萬元另加10分，以此類推，上不封頂；

③外資項目加分：外資項目固定資產(chǎn)到位資金經(jīng)換算后按同比增加20%計；

④規(guī)模以上工業(yè)加分：新增1戶規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（以統(tǒng)計局認(rèn)定為準(zhǔn)）加5分，上不封頂。

其它對象計分標(biāo)準(zhǔn)：

完成招商引資500萬元獎勵起始指標(biāo)的基礎(chǔ)分為10分，其余各項計分標(biāo)準(zhǔn)比照重點對象計分標(biāo)準(zhǔn)計算。

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考核工作采取現(xiàn)場實際踏查與查驗相關(guān)證明材料相結(jié)合的方式進(jìn)行，主要看新增固定資產(chǎn)投資完成情況。各相關(guān)部門要對所考核項目出具以下相關(guān)證明材料：

（1）土地出讓繳款憑證（租賃協(xié)議）。

（2）基本建設(shè)完稅憑證。

（3）設(shè)備購置發(fā)票、生產(chǎn)性車輛購置發(fā)票及行車證。

（4）考核組要求提供的其它證明材料。

（5）聯(lián)合引進(jìn)項目雙方單位出具的分成比例協(xié)議書。

沒有上述憑證的固定資產(chǎn)投資，以考核組現(xiàn)場認(rèn)定或經(jīng)有資質(zhì)的中介部門評估為準(zhǔn)。

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1、20xx年市財政列支250萬元作為招商引資和大項目獎金，按分計獎，分值為：總獎金×全市平均完成率÷全市總得分。如果獎金節(jié)余，滾入下年。

2、設(shè)立特大項目獎，當(dāng)年完成固定資產(chǎn)投資1億元（含1億元）至2億元的項目，每一個項目另獎2.5萬元，當(dāng)年完成固定資產(chǎn)投資2億元（含2億元）以上的項目，每一個項目另獎5萬元。

3、重點考核對象實行一票否決制，被一票否決的單位，其它各項目工作不得分，不排序，不能評為各類先進(jìn)，并給予通報批評。

附件2：

招商小故事十三

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對招商人員設(shè)計招商激勵方案時，首先需要明確采取什么樣的“激勵策略”。

“激勵策略”是指公司采取“高保障、低激勵”還是“低保障、高激勵”的激勵手段對招商人員進(jìn)行激勵。商業(yè)地產(chǎn)公司在確定激勵策略時需區(qū)分對自有招商人員與住宅銷售人員與第三方招商人員的差異。一般來說，對住宅銷售人員和第三方商業(yè)管理機(jī)構(gòu)招商人員大多采取“低保障、高激勵”方式，常見的形式是銷售人員采取與銷售業(yè)績直接掛鉤的傭金制，而第三方招商團(tuán)隊采取的也是與簽約租金收入掛鉤的提成傭金制，其特點都是“低底薪、高提成”。對住宅銷售來說，因其產(chǎn)品本身的 “快銷”性質(zhì)，決定了銷售人員的價值體現(xiàn)在與客戶簽訂買賣合同的瞬間，而平時的工作產(chǎn)生的價值并不大甚至是沒價值的，所以公司并不需要銷售人員有多高的忠誠度，大部分公司也可以將銷售過程外包，所以采取“低保障、高激勵”的方式是合適的。而對于招商來說，簽訂租賃合同只是價值實現(xiàn)的開始，而價值真正實現(xiàn)是在后期的營運(yùn)，所招商的租戶能否按時上繳租金，能否為商場帶來客流、能否提升項目的品牌影響力。因此招商人員不僅只關(guān)注在項目開業(yè)前招到商戶進(jìn)場，還需要關(guān)注后期的營運(yùn)，招商價值的實現(xiàn)是一個長期的過程。招商價值實現(xiàn)特殊性要求企業(yè)需要培養(yǎng)對企業(yè)忠誠的招商團(tuán)隊，這也就要求公司在設(shè)計招商人員激勵方案時也應(yīng)該從長期保留和激勵招商人員的角度出發(fā)，既需要保障性也需要激勵性。而不能完全采取像針對銷售人員和第三方招商機(jī)構(gòu)那種只關(guān)注短期效益的“低保障、高激勵”的策略。如果采取這種方式，可能會出現(xiàn)招商人員只從自己的利益出發(fā)開展招商工作，他可能會將100元/平方米的租金，租到200-300元/平方米，看上去對公司是高回報，對雙方都有利，而他招來的商戶可能資質(zhì)根本達(dá)不到要求，3個月后可能招商人員拿了傭金就走了，而租戶也可能3個月、半年后運(yùn)營不下去也走了，最后吃虧的還是公司。

基于以上，我們可以對兩種策略做些總結(jié)，企業(yè)在選取什么樣的激勵可以做參考(如表1）。

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招商激勵方案的設(shè)計需要考慮到幾個問題：招商獎金基數(shù)的提取，獎金的分配和發(fā)放。

1.招商獎金基數(shù)的提取

對第三方招商機(jī)構(gòu)來說，招商獎金的提取較多采用的是按首月租金收入提取一定的比例，如半個月租金或一個月的租金。根據(jù)以上的分析，這種方式顯然不適合對自有招商團(tuán)隊的激勵。招商獎金的基數(shù)提取與哪些營運(yùn)指標(biāo)掛鉤，既要反映招商活動的主要價值創(chuàng)造點，也需要反映公司戰(zhàn)略關(guān)注點，公司關(guān)注什么才獎勵什么。如地產(chǎn)公司設(shè)計項目獎獎金基數(shù)往往都是和銷售收入或利潤直接掛鉤，這是因為對住宅銷售來說，公司的關(guān)注點就是銷售收入和利潤的達(dá)成，這也是銷售過程主要的價值創(chuàng)造點。

所以在設(shè)計招商獎金基數(shù)提取指標(biāo)時首先需要分析招商活動的價值創(chuàng)造體現(xiàn)在哪些方面。一般來說，招商過程產(chǎn)生的價值主要體現(xiàn)在如下三方面：①創(chuàng)造租金收入；②保證項目較高的開業(yè)率或出租率；③通過引入高端品牌提升項目品牌影響力。通過這三個主要的價值創(chuàng)造點，可以分別設(shè)計相應(yīng)的獎金提取指標(biāo)：

在明確招商活動對公司的價值創(chuàng)造點后，就需要從公司對招商關(guān)注點考慮到底選哪個指標(biāo)或哪幾個指標(biāo)作為招商獎金基數(shù)的提取指標(biāo)，從而使激勵方案更好的服務(wù)于公司經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)。在分析公司對招商關(guān)注點時需要做兩個層面的考慮：一是公司的經(jīng)營策略、經(jīng)營現(xiàn)狀以及項目定位的差異對招商的關(guān)注點可能是不一樣的，其考慮的獎金提取指標(biāo)就會不一樣；二是在項目的不同階段（項目開業(yè)前和開業(yè)后）公司對招商的關(guān)注點也是有差別的，其考慮的獎金提取指標(biāo)也是應(yīng)該有差異的。

首先我們從公司經(jīng)營策略、經(jīng)營現(xiàn)狀及項目定位的差異看招商關(guān)注點的不同，從而對招商獎金基數(shù)提取指標(biāo)的影響。從公司經(jīng)營策略來看，如果公司是采取快速擴(kuò)張、快速發(fā)展的策略，對招商的要求就是能快速完成招商、快速開業(yè)，而對租金收益的要求和品牌的要求不高時，就可以采取按開業(yè)時完成招商面積進(jìn)行獎勵，即按照每平米開業(yè)面積提取獎金（開業(yè)面積越大，獎金越多）這種方式最直接，這類代表性企業(yè)是萬達(dá)；從公司現(xiàn)狀來看，如果面臨開業(yè)不能保證或較高的空鋪率，其招商壓力較大時也可以采取按面積提取的方式進(jìn)行激勵，這類代表性企業(yè)是寶龍；從項目定位看，如果是定位高端的項目，一般滿鋪開業(yè)都可保證，這時主要是考慮招商的品牌和租金收益了，如廣州的太古匯廣場這樣的項目。

其次是要從項目不同的階段來看對招商的關(guān)注點的差異，從而對招商獎金基數(shù)提取指標(biāo)的影響。對于新開業(yè)項目，從一些標(biāo)桿企業(yè)的做法來看，主要是與開業(yè)面積掛鉤，這實際反映了公司在開發(fā)階段對招商關(guān)注的重點是開業(yè)率，所以一般商業(yè)地產(chǎn)公司還會專門針對新項目的開業(yè)設(shè)立開業(yè)獎。當(dāng)然對于新開業(yè)項目如果公司也關(guān)注租金達(dá)標(biāo)率，也可按超額租金收入進(jìn)行提取，超額租金收入是指實際簽約的租金收入超出按租金價格政策測算的收入。如果公司還關(guān)注新開業(yè)項目招商品牌的檔次，也可按所招商的高端品牌的個數(shù)進(jìn)行激勵。

對于已經(jīng)營運(yùn)期的項目，招商面積往往不再是關(guān)注的重點（如果項目出租率不高的情況例外），它只能反映招商人員勞動的工作量，不能體現(xiàn)對公司的價值，因此不宜作為獎金基數(shù)提取的指標(biāo)，或者不能完全以此作為標(biāo)準(zhǔn)。一般來說對已開業(yè)項目公司關(guān)注的重點是物業(yè)價值的提升和品牌檔次的提升，因此可選取的指標(biāo)可以是超額租金收入和所引入的高端品牌的個數(shù)。

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招商獎金基數(shù)的提取指標(biāo)往往只是從公司最重要的價值維度出發(fā)進(jìn)行提取，為體現(xiàn)管理的平衡，可以對其他需要關(guān)注點設(shè)計綜合的考核系數(shù)對招商獎金進(jìn)行考核。這個綜合考核系數(shù)是多個指標(biāo)按分配的權(quán)重進(jìn)行綜合的結(jié)果。

如筆者在某項目設(shè)計招商激勵方案時，新舊項目都按超額租金收入進(jìn)行招商獎金提取，但針對新、舊項目分別設(shè)定不同的考核系數(shù):

已營運(yùn)項目考核系數(shù)=平均出租率系數(shù)×30%＋租金收繳率系數(shù)×30%＋品牌調(diào)整達(dá)成率系數(shù)×40%

新項目考核系數(shù)=開業(yè)率系數(shù)*100%

注：針對各個系數(shù)設(shè)定范圍為0.8—1.2，并且明確相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn)。

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獎金的分配需要考慮四個層面的分配關(guān)系，下面對每一類分配方法在操作時的一些詳細(xì)做法介紹如下：

（1）一次分配。如果是二級或三級架構(gòu)，則首先需要考慮在總部招商中心/區(qū)域總部招商中心與項目商管公司之間完成一次分配，一般按總部和項目商管公司在招商任務(wù)分擔(dān)的比例進(jìn)行分配，但由于對有些已經(jīng)形成一定規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)公司，在總部已經(jīng)積累了較多的資源，所以招商的難度并不大，而項目商管公司是在陌生的環(huán)境里完成招商，反而招商的難度較大，因此在設(shè)計比例時也不能完全按招商任務(wù)的完成比例，而是會設(shè)定總部分配的最大比例。如萬達(dá)80%的招商都由總部完成，但因總部控制了較多的資源，且有很多的戰(zhàn)略合作伙伴，所以設(shè)定總部招商中心獎金分配比例最大不超過40%。

（2）二次分配。二次分配指招商獎金在項目商管公司招商部門負(fù)責(zé)人與品類招商小組之間進(jìn)行分配。一般招商組織工作都是按品類劃分品類招商小組，如餐飲招商小組、服裝招商小組。在考慮招商部門負(fù)責(zé)人的分配比例時，可以按部門負(fù)責(zé)人占部門薪酬的占比進(jìn)行分配，也可按其崗位價值系數(shù)進(jìn)行確定。

（3）三次分配。三次分配指招商獎金在各品類招商小組之間進(jìn)行分配，三次分配可以根據(jù)每個招商小組的實際業(yè)績進(jìn)行分配，即按每個小組實際產(chǎn)生的貢獻(xiàn)大小進(jìn)行分配。但因為在招商過程中可能會出現(xiàn)資源分配的問題，并且每個品類招商的難易程度也有差別，所以這個層面的分配辦法可以由招商部自行擬定，公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審核。

（4）四次分配。是指招商獎金在品類招商小組內(nèi)部成員之間進(jìn)行分配。這是根據(jù)每個人的貢獻(xiàn)分配獎金。分配的方案可以由品類招商小組的負(fù)責(zé)人擬定，報招商部負(fù)責(zé)人和公司領(lǐng)導(dǎo)審核。

在三、四次分配的時候，由于資源分配、招商的難易程度等問題，會產(chǎn)生一些分配不公平的問題，所以可以考慮在第二次分配時設(shè)定一定比例的獎金由招商部負(fù)責(zé)人進(jìn)行調(diào)配，以保證公平性。

以上四個層次的分配方法總結(jié)如表3

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獎金的發(fā)放可以在過程中分批發(fā)放，也可在年底一次性發(fā)放。如對于已開業(yè)項目可以按季度發(fā)放，但由于已開業(yè)項目是按超額租金收入進(jìn)行核算獎金，只有在年底財務(wù)才能統(tǒng)計確切的超額租金收入，因此如果在平時發(fā)放則是預(yù)提的形式，要做好比例的控制。對于新項目一般在正常開業(yè)后的次月發(fā)放一部分，另外一部分在開業(yè)3個月后或年底發(fā)放比較合適。因為商鋪只有在開業(yè)3個月內(nèi)，有可能出現(xiàn)吊鋪、逃鋪的現(xiàn)象，而出現(xiàn)這樣的問題不能算作有效招商，也不應(yīng)該有獎勵。

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1. 獎金總額的確定。招商獎金總額的確定需要基于公司的薪酬策略和薪酬結(jié)構(gòu)的規(guī)劃。獎金太少可能對招商人員沒有激勵性，太高又可能會失去內(nèi)部的平衡。所以確定獎金總額的確定應(yīng)該是基于薪酬預(yù)算和企業(yè)內(nèi)部文化充分權(quán)衡的一個過程。

2. 獎金的提取是否需要考慮其他的指標(biāo)掛鉤。如對已開業(yè)項目是否需要對空鋪時間、招商過程中承諾的工程條件等作約束；新項目可以考慮與開業(yè)率、租金達(dá)標(biāo)率等指標(biāo)掛鉤。

3. 對已開業(yè)項目如果按超額租金收益和品牌進(jìn)行獎勵，需要在權(quán)重設(shè)計時充分考慮到可能導(dǎo)致招商人員會“兩者取其輕”的做法。一般來說，檔次越高的品牌，租金收入都是很低的，進(jìn)入條件也很苛刻，但它對項目的品牌有重大的影響，公司哪怕是虧本也是愿意讓這樣的品牌入場的，但招商人員可能從自己的利益出發(fā)放棄這樣的品牌入場，而選擇租金收益高卻品牌檔次不高的品牌入場。

招商小故事十四

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商務(wù)局通過舉辦項目推介會、上門招商、網(wǎng)上招商和委托招商等多種方式拓寬招商引資渠道，做好招商引資的前期準(zhǔn)備工作，建立項目庫和項目臺帳，增強(qiáng)招商引資工作的針對性。

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商務(wù)局通過洽談溝通、實地考察及上網(wǎng)搜索，了解投資企業(yè)經(jīng)營狀況、經(jīng)濟(jì)實力，掌握擬投資我區(qū)項目具體內(nèi)容，包括投資額、投資強(qiáng)度、需地面積、投資后的年產(chǎn)值、稅收等情況，并形成文字材料報送相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門。

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商務(wù)局對擬引進(jìn)項目是否符合國家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和工業(yè)園產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進(jìn)行內(nèi)部評估、審查，必要時可邀請有關(guān)專家協(xié)助評估。對區(qū)域優(yōu)先發(fā)展的汽車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)、家電及家電零部件產(chǎn)業(yè)、新能源與新材料、生物醫(yī)藥、電子信息產(chǎn)業(yè)等項目優(yōu)先引進(jìn)。對不符合我區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃或達(dá)不到投資強(qiáng)度要求的項目，推薦到其他區(qū)域。

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經(jīng)商務(wù)局洽談、審查并報請管委會領(lǐng)導(dǎo)同意后，商務(wù)局出具選址聯(lián)系單，根據(jù)項目需求與規(guī)劃，與國土分局協(xié)商后完成項目初步選址。

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商務(wù)局與投資企業(yè)就項目選址及優(yōu)惠政策等進(jìn)一步溝通洽談，在初步達(dá)成一致意見的基礎(chǔ)上擬定投資協(xié)議。

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由商務(wù)局牽頭，經(jīng)貿(mào)、建設(shè)、規(guī)劃、財政、司法局、國土部門負(fù)責(zé)人及法制辦對投資協(xié)議會簽。會簽后，將協(xié)議上報管委會主任與投資商簽訂投資協(xié)議。

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商務(wù)局協(xié)助投資企業(yè)全程做好開工前期準(zhǔn)備工作，幫助企業(yè)早日開工、投產(chǎn)。

（一）協(xié)助項目單位去區(qū)政務(wù)大廳窗口辦理企業(yè)名稱核準(zhǔn)。協(xié)助投資企業(yè)到工商、稅務(wù)窗口辦理新設(shè)立企業(yè)的注冊及工商稅務(wù)登記手續(xù)。

（二）協(xié)助項目單位憑有關(guān)材料分別去發(fā)改局辦理立項審批手續(xù)。

（三）協(xié)助投資企業(yè)填寫建設(shè)項目環(huán)境影響申報（登記）表》，報區(qū)環(huán)保局辦理環(huán)境評估。

（四）由國土分局派人丈量、確定項目選址具體地塊面積，并由國土分局負(fù)責(zé)為企業(yè)辦理用地手續(xù)。

（五）協(xié)助項目單位去規(guī)劃局、建設(shè)局辦理規(guī)劃建設(shè)許可證、建設(shè)施工許可證等。

（六）項目單位開工建設(shè)。

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商務(wù)局負(fù)責(zé)制訂招商引資計劃，指導(dǎo)和督促各部門的招商引資工作，負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)投資項目的設(shè)立審批及管理服務(wù)；規(guī)劃局對需購地項目提供初步選址意見。

建設(shè)局、園區(qū)辦負(fù)責(zé)新開工項目的基礎(chǔ)設(shè)施完善并協(xié)助完成各項報建手續(xù)；國土分局負(fù)責(zé)需購地項目的用地指標(biāo)申報和土地證辦理；財政分局負(fù)責(zé)對給予企業(yè)優(yōu)惠政策進(jìn)行評審，并負(fù)責(zé)項目政策兌現(xiàn)；商務(wù)局具體承擔(dān)招商引資工作，為投資商提供全程服務(wù)。