幼兒園租賃合同糾紛案例(匯總11篇)

合同的簽訂可以為交易提供法律依據(jù)，減少交易風(fēng)險(xiǎn)。如何起草一份合格的合同是非常重要的，因?yàn)橐环莺侠淼暮贤軌虮Ｗo(hù)你的權(quán)益。以下是小編為大家收集的合同范本，希望能對(duì)您的合同起草有所幫助。

幼兒園租賃合同糾紛案例篇一

基本案情]。

原告：杭州市古蕩鎮(zhèn)益樂村村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱益樂村）。

被告：浙江益愛電子發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱益愛公司）。

第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡(jiǎn)稱大排大公司）。

第三人：中國(guó)建設(shè)銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡(jiǎn)稱文西分理處）。

第三人：杭州新時(shí)代裝飾材料市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱新時(shí)代市場(chǎng)）。

第三人：杭州榮達(dá)裝飾材料有限公司（以下簡(jiǎn)稱榮達(dá)公司）。

原告益樂村和被告益愛公司于1994年6月9日簽訂了一份租賃合同，合同約定益樂村將其位于杭州古蕩文三路邊，建筑面積共計(jì)2萬(wàn)平方米的6幢商業(yè)用房及空?qǐng)龅爻鲎饨o益愛公司開設(shè)杭州電子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益樂村在1994年9月30日前完成6幢樓房的室內(nèi)地磚鋪設(shè)、外墻貼瓷條磚、四周鐵柵圍墻、場(chǎng)內(nèi)空地混凝土平整、修通文三路至電子城的道路等項(xiàng)目，逾期不能交付使用，作違約處理。合同還對(duì)租金的數(shù)額、交付的時(shí)間及違約責(zé)任，合同變更、解除的條件等均作了規(guī)定。合同訂立后，益樂村將上述6幢商業(yè)樓交付益愛公司使用。因益樂村未依約對(duì)樓房進(jìn)行裝飾和修通道路，益愛公司則自行出資修建。同年11月28日，益樂村出具授權(quán)書一份，明確將合同規(guī)定的6幢樓房出租權(quán)授予益愛公司，授權(quán)期自1995年1月1日至2024年12月31日，期間的房屋管理及由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任由益愛公司負(fù)擔(dān)。9月5日，益樂村與益愛公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，益愛公司同意益樂村收回原合同中的1號(hào)、2號(hào)、4號(hào)和5號(hào)等四幢商業(yè)樓，所欠租金在該4幢大樓的裝飾及其他投資款中相抵結(jié)算。同月，雙方又重新簽訂租賃合同一份，約定：益樂村將6幢商業(yè)用房中的3號(hào)、6號(hào)樓計(jì)6399平方米及空?qǐng)龅爻鲎饨o益愛公司開設(shè)杭州電子城，租用期從198月1日至12月31日止；年12月31日前的月租金為每平方米12元，以后每?jī)赡暝谠饨饠?shù)額上遞增2元，益愛公司按月支付租金，拖欠兩個(gè)月以上，益樂村有權(quán)終止合同、收回房屋；本合同經(jīng)雙方簽字、蓋章后生效，原租賃合同同時(shí)終止，有關(guān)原合同所約定的租金，以雙方9月5日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。上述補(bǔ)充協(xié)議、合同簽訂后，益愛公司將1號(hào)、2號(hào)、4號(hào)和5號(hào)樓歸還了益樂村，并將其在該4幢樓房中的裝飾、改建及修路費(fèi)共計(jì)4617263.30元的清單交給益樂村。隨即益樂村將上述4幢樓房轉(zhuǎn)租給他人使用，但未對(duì)益愛公司提交的費(fèi)用清單進(jìn)行審核。益愛公司則就其承租的3號(hào)、6號(hào)樓進(jìn)行改建并增添設(shè)施（鑒定價(jià)值為343184元）并先后與文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時(shí)代市場(chǎng)分別訂立了使用面積、租用期及租金不等的房屋租賃合同，并交付使用。其中益愛公司與新時(shí)代市場(chǎng)后來(lái)又簽訂一份協(xié)議，協(xié)議約定新時(shí)代市場(chǎng)租用的3號(hào)樓第一、二層（部分）1200平方米營(yíng)業(yè)房，益愛公司同意從7月1日起退還給益樂村，再由益樂村與新時(shí)代市場(chǎng)另行簽訂租房協(xié)議。但新時(shí)代市場(chǎng)既未與益樂村簽訂協(xié)議，也未將所租用的營(yíng)業(yè)房歸還給益樂村。1月29日，益樂村因與益愛公司就租金支付及裝飾、修路費(fèi)用等發(fā)生爭(zhēng)議，向杭州市中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求終止雙方間的房屋租賃合同，判令益愛公司支付租金及利息8320878.49元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。

益愛公司則提出反訴，請(qǐng)求判令益樂村支付未按約裝飾樓房和修通道路的違約金40萬(wàn)元，并負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)。

[裁判要旨]。

杭州市中級(jí)人民法院在審理過程中，依法追加大排大公司、文西分理處、新時(shí)代市場(chǎng)和榮達(dá)公司為本案第三人。經(jīng)審理，杭州中院認(rèn)為：益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的補(bǔ)充協(xié)議及租賃合同，明確約定1994年6月的租賃合同終止。益樂村在收回4幢樓房后，應(yīng)對(duì)益愛公司在其中的裝修改建投資款委托有關(guān)部門審計(jì)，折抵益愛公司的租金。但益樂村未按約定履行，便將4幢樓房另行出租他人后改建，致使現(xiàn)在無(wú)法審計(jì)，由此而造成的損失應(yīng)由益樂村承擔(dān)。而益愛公司未按約定支付房租，已構(gòu)成違約，益樂村據(jù)此要求終止租賃關(guān)系，由益愛公司支付拖欠租金的理由正當(dāng)，予以支持。鑒于雙方在合同履行過程中均存在違約行為，由各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。益樂村與益愛公司間的租賃關(guān)系終止后，益愛公司應(yīng)歸還房屋，文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時(shí)代市場(chǎng)亦應(yīng)隨之歸還。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十一條、第一百一十三條之規(guī)定，該院于2月2日作出以下判決：

一、益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。

二、益愛公司、新時(shí)代市場(chǎng)、榮達(dá)公司、大排大公司、文西分理處在判決生效后一個(gè)月內(nèi)將其使用的位于杭州文三路北側(cè)屬益樂村的3號(hào)、6號(hào)樓房歸還給益樂村。

三、益愛公司于判決生效后10日內(nèi)支付益樂村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至201月31日止，扣除已付租金）。

四、益樂村在判決生效后10日內(nèi)支付益愛公司1、2、4、5號(hào)樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20元。

五、新時(shí)代市場(chǎng)在判決生效后10日內(nèi)支付益樂村房屋使用費(fèi)551000元（自197月1日起至年1月31日止）。

六、駁回益樂村的其他訴訟請(qǐng)求。

七、駁回益愛公司的反訴請(qǐng)求。

一審判決后，第三人大排大公司、文西分理處不服，分別上訴至浙江省高級(jí)人民法院；原審被告益愛公司也曾提出上訴，但因其未按規(guī)定預(yù)交二審訴訟費(fèi)，依法被視為自動(dòng)撤回上訴。

大排大公司上訴稱：我司與益樂村訂立房屋租賃合同，同時(shí)又與益樂村、益愛公司三方訂立協(xié)議，益樂村將其在租賃合同中的權(quán)利義務(wù)一并委托給益愛公司享有，我司已按約支付了房租，原審判令我司承擔(dān)騰退承租房，與事實(shí)和法律規(guī)定不符。請(qǐng)求查清事實(shí)，依法改判。被上訴人益樂村辯稱，三方協(xié)議為辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照所用，不具有法律效力，要求駁回大排大公司的上訴。益愛公司對(duì)大排大公司提出的上訴理。

由無(wú)異議。

文西分理處上訴稱：益樂村與益愛公司訂立房屋租賃合同的目的，系由益愛公司開辦電子市場(chǎng)進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)，且益樂村還出具授權(quán)書，將6幢房屋的出租權(quán)授予益愛公司，事實(shí)證明益愛公司原本就不是房屋的直接使用者；分理處據(jù)此與益愛公司簽訂合同，付清租金而取得承租房使用權(quán)的行為合法，且不存在履行合同義務(wù)的過錯(cuò)，原審判令分理處騰退房屋違反法律規(guī)定。請(qǐng)求將案件發(fā)回重審或撤銷原判第二項(xiàng)，改判分理處不需騰退房屋和享有繼續(xù)使用的權(quán)利。益樂村辯稱，分理處與益愛公司訂立的房屋租賃合同，并未經(jīng)我村同意，屬非法轉(zhuǎn)租，要求駁回分理處的上訴請(qǐng)求。

浙江省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：益樂村與益愛公司在履行租賃合同過程中均有違約之行為，原判終止合同的履行，并以各自過錯(cuò)相抵的認(rèn)定合理，符合民法的公平原則。但益愛公司基于其與益樂村的房屋租賃合同及房屋出租授權(quán)書，開辦電子市場(chǎng)招商轉(zhuǎn)租房屋；大排大公司、文西分理處、榮達(dá)公司、新時(shí)代市場(chǎng)等原審第三人據(jù)此與益愛公司訂立租賃合同，依約占用房屋，并不違反法律規(guī)定，且符合本案各方當(dāng)事人訂立合同時(shí)所追求的合同目的。依民法誠(chéng)實(shí)信用原則，當(dāng)事人各方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)從相互間合同的約定。據(jù)此，為穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，保證當(dāng)事人的交易安全，在出租人益樂村與承租人益愛公司間的房屋租賃合同終止履行后，益愛公司原與大排大公司等本案原審第三人間訂立的房屋租賃合同依法應(yīng)繼續(xù)履行。鑒于本案實(shí)際情況，益愛公司在上述租賃合同中的權(quán)利義務(wù)，可由益樂村承受，大排大公司等原審第三人已支付的租金，應(yīng)由益樂村與益愛公司結(jié)算；未支付的租金，則由益樂村依合同行使權(quán)利。上訴人大排大公司、文西分理處要求繼續(xù)使用承租房屋的上訴主張成立，原判要求第三人騰退房屋的實(shí)體處理，及對(duì)益愛公司應(yīng)歸還的3號(hào)、6號(hào)樓房中增添的附屬物未作認(rèn)定，均屬不當(dāng)，應(yīng)予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十五條、第一百一十一條，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》第86條之規(guī)定，浙江省高級(jí)人民法院于2000年8月15日判決如下：

一、維持杭州市中級(jí)人民法院杭民初字第15號(hào)民事判決第一、三、四、六、七項(xiàng)。

二、撤銷杭州市中級(jí)人民法院（1999）杭民初字第15號(hào)民事判決第二、五項(xiàng)及訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)部分。

三、益愛公司應(yīng)于本判決送達(dá)后30日內(nèi)，將其使用的位于杭州文三路西益樂路1號(hào)屬益樂村所有的3號(hào)、6號(hào)樓中的房屋，騰空歸還給益樂村。

四、益愛公司對(duì)3號(hào)、6號(hào)樓的房屋改建，由益樂村折價(jià)補(bǔ)償益愛公司343184元，于本判決送達(dá)后10日內(nèi)付清。

五、2000年2月1日至房屋實(shí)際騰退之日的租金，益愛公司應(yīng)按1996年9月租賃合同確定的月租金數(shù)額，于騰退之日據(jù)實(shí)償付給益樂村。

六、益愛公司原與大排大公司等原審第三人間訂立的房屋租賃合同繼續(xù)履行，益愛公司的合同權(quán)利義務(wù)由益樂村承受。

[法理評(píng)析]。

本案法律關(guān)系相對(duì)復(fù)雜，存在出租和轉(zhuǎn)租兩個(gè)法律關(guān)系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解兩個(gè)租賃合同的法律效力，尤其是當(dāng)出租合同被要求終止時(shí)，如何認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同的效力，成了本案的關(guān)鍵問題。另外，本案的審理還涉及第三人的追加、附屬物的`認(rèn)定、違約責(zé)任的處理、轉(zhuǎn)租合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移等諸多法律問題，現(xiàn)擇其要進(jìn)行分析。

益樂村和益愛公司就房屋租賃先后簽訂有合同兩份和補(bǔ)充協(xié)議一份，雙方意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，依法應(yīng)認(rèn)定有效。對(duì)此，一審、二審亦無(wú)歧見。益樂村在履行租賃合同過程中，沒有按照約定對(duì)出租的樓房進(jìn)行裝飾和修通道路，在益愛公司自行出資修建后，又沒有及時(shí)對(duì)益愛公司依補(bǔ)充協(xié)議交回的4幢樓房進(jìn)行有關(guān)費(fèi)用的審核，以折抵租金；而是直接將該4幢樓房出租給他人，導(dǎo)致被改建后無(wú)法審計(jì)，對(duì)本案的糾紛負(fù)有一定的責(zé)任，其行為已構(gòu)成部分違約。承租人益愛公司在出租人益樂村沒有及時(shí)依約修膳房屋和道路的情況下，為推動(dòng)合同履行，減少損失，主動(dòng)墊資修建，值得肯定。由于益愛公司和益樂村事后又重新簽訂補(bǔ)充協(xié)議和新的租賃合同，明確將原租賃合同廢除，據(jù)此可以認(rèn)定益愛公司對(duì)益樂村不按約修房建路的行為已達(dá)成諒解，雙方的權(quán)利義務(wù)以新的租賃合同為準(zhǔn)。一審法院駁回益愛公司的反訴應(yīng)屬正當(dāng)。惟益愛公司沒有遵照新租賃合同的約定，逾期兩個(gè)月以上未交租金，已構(gòu)成對(duì)新合約的根本性違反，益樂村根據(jù)合同規(guī)定，要求終止履行租賃合同理由正當(dāng)，一審、二審法院對(duì)此均予以支持。鑒于益樂村也有部分違約的事實(shí)，一審法院根據(jù)《民法通則》第一百一十三條的規(guī)定，判令雙方各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，即益樂村承擔(dān)怠于審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，4幢樓房的修繕及修路費(fèi)用，主要參照益愛公司提交的“投資款清單”核定，其間損失由益樂村承受。這樣處理違約責(zé)任，可謂自負(fù)其責(zé)，符合民法的公平原則。

（二）轉(zhuǎn)租合同的效力及合同主體變更。

對(duì)出租合同，一審、二審都支持了益樂村的主張，同意終止履行。但出租合同被終止后，轉(zhuǎn)租合同的效力如何，是否應(yīng)繼續(xù)履行？?jī)蓪彿ㄔ阂庖娪蟹制?，杭州中院根?jù)益樂村和益愛公司出租合同“拖欠兩月租金終止合同、收回房屋”的規(guī)定，判令終止雙方的租賃合同，除承租人益愛公司外，次承租人文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時(shí)代市場(chǎng)所占用的房屋亦應(yīng)一并歸還。也即出租合同的效力及于轉(zhuǎn)租合同，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。這樣處理，單從出租合同角度考慮，并無(wú)不當(dāng)，但次承租人的權(quán)利卻無(wú)端受損，值得推敲。二審浙江高院經(jīng)審理，否定一審對(duì)轉(zhuǎn)租合同效力的判定，改判繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同，由益樂村取代益愛公司繼受合同的權(quán)利義務(wù)。應(yīng)當(dāng)說，二審的判決是有相當(dāng)?shù)拈_創(chuàng)性的。

亦應(yīng)受到法律的平等保護(hù)。從權(quán)利的來(lái)源看，不論出租還是轉(zhuǎn)租合同，其終極權(quán)利都來(lái)源于出租人對(duì)租賃物所擁有的合法的使用權(quán)、收益權(quán)，本案中益樂村將房屋出租給益愛公司，就是出租人對(duì)其房屋使用權(quán)能的一種處分。在益愛公司“拖欠租金”的情況下，法院根據(jù)雙方當(dāng)事人的約定依法終止出租合同的效力，是對(duì)出租人租賃物使用權(quán)的一種保護(hù)。轉(zhuǎn)租合同中的轉(zhuǎn)租人，同時(shí)也是出租合同中的承租人。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人；承租人未經(jīng)出租人同意而擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?？梢?，轉(zhuǎn)租合同之所以成立，首先是基于出租人對(duì)承租人的授權(quán)，沒有出租人的許可，轉(zhuǎn)租的行為無(wú)效。從這一意義上講，次承租人根據(jù)轉(zhuǎn)租合同租賃房屋是出租人的意志在轉(zhuǎn)租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人違約而被終止，由次承租人按轉(zhuǎn)租合同的約定繼續(xù)使用租賃物和履行相關(guān)義務(wù)，并不會(huì)造成對(duì)出租人權(quán)益的侵犯。從衡平的角度講，一方面，次承租人已經(jīng)在約定的時(shí)空緯度內(nèi)占有、使用租賃物，并且完全按轉(zhuǎn)租合同的約定履行了其應(yīng)盡的義務(wù)；另一方面，出租人對(duì)轉(zhuǎn)租是明確同意的；再者，由次承租人繼續(xù)承租，并不會(huì)損害出租人先前期許的利益，因此維持轉(zhuǎn)租合同對(duì)次承租人的效力，符合民法的公平原則。如果轉(zhuǎn)租合同隨出租合同的終止而終止，那么，次承租人使用房屋的權(quán)利就會(huì)始終處于變動(dòng)之中，交易的安全因此被破壞。循之，則影響市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定，也與當(dāng)今世界租賃權(quán)“物權(quán)化”的司法潮流不符。二審法院綜合兩個(gè)租賃合同的約定，全面考量合同訂立當(dāng)時(shí)各方當(dāng)事人的真實(shí)意思，依據(jù)民法誠(chéng)實(shí)信用原則，從穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，保障交易安全的角度出發(fā)，判令未履行完畢的轉(zhuǎn)租合同不受出租合同終止的影響，按原約定繼續(xù)履行。這樣判決，既依法處理了出租人與承租人之間的法律關(guān)系，同時(shí)又妥當(dāng)保護(hù)轉(zhuǎn)租關(guān)系中的次承租人利益，維護(hù)了市場(chǎng)的秩序，是對(duì)法律“活”的運(yùn)用，值得贊同。

第二、“舉重以明輕”法律解釋方法的運(yùn)用。舉重明輕作為法律解釋的方法，也是一項(xiàng)法律邏輯上的基本論證。舉重明輕的推理方式為：“尚且……當(dāng)然”；所謂的“重”和“輕”，指其法律要件的寬嚴(yán)或法律效果的廣和狹?，F(xiàn)行法律對(duì)本案所涉情形如何適用法律雖無(wú)明文規(guī)定，但最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十九、《合同法》第二百二十九條對(duì)“買賣不破租賃”都作了明確規(guī)定，本案當(dāng)然不屬于“買賣不破租賃”的情況，但根據(jù)“舉重以明輕”的法律解釋方法，本案情形與“買賣不破租賃”在法律政策基礎(chǔ)上有相通之處。即“買賣尚且不破租賃，出租合同終止當(dāng)然……”，并且本案中出租人對(duì)轉(zhuǎn)租是同意的，與“買賣”相比，可謂“輕”。二審法院判決雖然沒有點(diǎn)明“舉重以明輕”，但其法律思維上顯現(xiàn)了對(duì)“舉重明輕”法律解釋方法的大膽運(yùn)用。

第三、直接判決由原出租人繼受轉(zhuǎn)租合同。在出租合同依法被終止，轉(zhuǎn)租人喪失轉(zhuǎn)租權(quán)的情形下，轉(zhuǎn)租合同要繼續(xù)履行，就必然涉及到合同主體的變更。由于本案的起因主要是益愛公司拖欠房租而引起，益樂村出租房屋的初衷沒變，其將收回的1號(hào)、2號(hào)、4號(hào)和5號(hào)樓房，隨即又出租給他人使用，亦可說明。并且，轉(zhuǎn)租是取得了出租人的同意的，由出租人取代轉(zhuǎn)租人繼受合同，于出租人并無(wú)不利之處。據(jù)此，二審法院為避免次承租人的租賃權(quán)因出租人與承租人之間的法律關(guān)系變動(dòng)而被危及，從穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序出發(fā)，判令轉(zhuǎn)租合同由出租人和次承租人繼續(xù)履行，應(yīng)屬合理。

幼兒園租賃合同糾紛案例篇二

案情簡(jiǎn)介。

趙某擁有私房三間，使用面積共計(jì)二十七點(diǎn)五平方米，多年來(lái)一直租于馬某居住?，F(xiàn)在該房?jī)?nèi)居住的有馬某及其女兒、女婿、外孫女。趙某除該處房產(chǎn)外，在他處無(wú)其他住房，多年來(lái)一直隨子女居住。

一九九九年一月，趙某以自已所有的私房三間現(xiàn)由馬某一人租住，且自己住房困難為由，起訴至原審法院，要求將該房收回自住。

法院審判。

原審法院經(jīng)審理確認(rèn)，馬某承租趙某私房未違反租賃合同，且趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節(jié)，未向法院提供相應(yīng)證據(jù)，遂于一九九九年三月判決：駁回原告趙某收房之訴訟請(qǐng)求。判決后，趙某不服，以原判認(rèn)定事實(shí)不清，處理不公為由，上訴至二審法院，要求撤銷原判，由馬某騰出訴爭(zhēng)之房。

二審法院經(jīng)審理，查明趙某與馬某曾于80年代初簽訂房屋租賃契約，租賃期限未定。后馬某一直于該房?jī)?nèi)居住，現(xiàn)在該房?jī)?nèi)居住人系馬某一家四口人，趙某在他處無(wú)其他住房，一直隨子女居住。上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述、房產(chǎn)所有證、私房租賃契約、證人證言等證據(jù)材料在案佐證。但趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節(jié)，未向法院提供相應(yīng)證據(jù)。

二審法院在判決書中指出：“公民合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)。雙方訴爭(zhēng)之房系趙某之私產(chǎn)房，其對(duì)該房享有占有、使用之權(quán)利，且趙某現(xiàn)他處無(wú)正式住房，其居住困難大于承租人馬某。馬某一家四口人占住西房三間，具備騰退部分房屋的條件，故原審法院判決駁回趙某收房之訴訟請(qǐng)求，適用法律不當(dāng)，本院依法予以改判，根據(jù)馬某家庭人口情況，趙某要求將房屋全部收回，依據(jù)不足，本院不予支持?！倍彿ㄔ河?月，作出終審判決如下：一。撤銷一審民事判決；二。二審判決生效后十五日內(nèi)，馬某及其共居人將三間爭(zhēng)訟房屋中的西向第一間騰空交予趙某。由趙某負(fù)責(zé)將該房與第二間之間隔斷墻上的門封堵，并該房另行開門。

三。駁回趙某其他訴訟請(qǐng)求。

專家評(píng)析。

房屋租賃糾紛是一種較為常見的.房地產(chǎn)案件。由于我國(guó)及北京市房地產(chǎn)政策的歷史遺留問題，造成大量產(chǎn)權(quán)人雖在名義上擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但房屋被歷史上形成的承租人長(zhǎng)期租住的情況。在這種承租關(guān)系中，房屋租金往往是一直在依照歷史上形成的極低廉的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，名為承租但實(shí)際上并未支付租金的例子亦屢見不鮮。近幾年來(lái)，房屋產(chǎn)權(quán)人因不滿原有租金或自身住房困難，要求收回房屋而引起的訴訟十分普遍。

那么，這種未定期限的房屋租賃合同關(guān)系，是否可以退租騰房，應(yīng)依據(jù)何種法律呢？對(duì)于此種情況，我國(guó)法律中相應(yīng)的規(guī)定不夠完備，僅在“最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問題的意見”第119條中規(guī)定：“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。承租人有條件搬遷的，應(yīng)責(zé)令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋”.根據(jù)該條規(guī)定，此種案件是否判決退租騰房，主要考察兩個(gè)情節(jié)：一是產(chǎn)權(quán)人收回房屋是否自住，主要是看產(chǎn)權(quán)人住房條件是否困難；二是看承租人是否有其他房屋，是否可以搬遷。在實(shí)踐中，根據(jù)雙方居住條件的具體情況，主要有三種解決方法：一。承租人確有其他房屋居住的，則無(wú)論產(chǎn)權(quán)人住房是否困難，均應(yīng)退租騰房。在產(chǎn)權(quán)人住房困難的情況下，理應(yīng)準(zhǔn)許其行使對(duì)自有房屋的使用權(quán)；即使產(chǎn)權(quán)人住房條件比較寬裕，出于民法的基本原則，未定期限的合同，雙方均有權(quán)隨時(shí)提出解除，只需給對(duì)方留出必要的準(zhǔn)備期限即可，一旦產(chǎn)權(quán)人提出解除租賃關(guān)系，亦應(yīng)準(zhǔn)許，但應(yīng)給承租人搬遷騰房必要的時(shí)間。

[1][2]。

幼兒園租賃合同糾紛案例篇三

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

幼兒園租賃合同糾紛案例篇四

微信等網(wǎng)聊記錄可作民事案件證據(jù)。

經(jīng)過歷時(shí)兩年的論證起草和5次審委會(huì)討論，最高人民法院有史以來(lái)制定條文最多、篇幅最長(zhǎng)的司法解釋——《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》2月4日起正式施行。

“2012年8月31日，十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十八次會(huì)議審議通過了修改民事訴訟法的決定，此后最高法便著手制定新民訴法司法解釋，并確立了‘搞批發(fā)，不搞零售’的思路，即對(duì)1992年發(fā)布實(shí)施的民訴法司法解釋進(jìn)行全面修訂，以便于法官、律師和當(dāng)事人查閱與適用?！弊罡叻▽徫瘯?huì)專職委員杜萬(wàn)華說，《民訴法司法解釋》分23章，共552條，最高法在起草過程中召開各類座談會(huì)共150多場(chǎng)，使得這部司法解釋成為內(nèi)容最為豐富、參加起草部門和人員最多的司法解釋。

保障訴權(quán)。

變立案審查制為立案登記制，規(guī)范撤訴行為。

為貫徹落實(shí)黨的十八屆四中全會(huì)決定中關(guān)于改革人民法院案件受理制度的要求，依法保護(hù)起訴權(quán)，建立立案登記制，《民訴法司法解釋》規(guī)定，人民法院接到當(dāng)事人提交的民事起訴狀時(shí)，對(duì)符合民事訴訟法第一百一十九條規(guī)定的起訴條件，且不屬于民事訴訟法第一百二十四條規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)?shù)怯浟?對(duì)當(dāng)場(chǎng)不能判定是否符合起訴條件的，應(yīng)當(dāng)接收起訴材料，并出具注明收到日期的書面憑證。需要補(bǔ)充必要相關(guān)材料的，人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知當(dāng)事人。在補(bǔ)齊相關(guān)材料后，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)決定是否立案。

“《民訴法司法解釋》還依法保護(hù)和規(guī)范當(dāng)事人一審、二審、再審各個(gè)階段申請(qǐng)撤訴行為，增加規(guī)定反訴構(gòu)成的要件，明確規(guī)定因重復(fù)起訴不予受理的判斷標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)當(dāng)事人在訴訟中變更或者增加訴訟請(qǐng)求作出細(xì)化規(guī)定?！倍湃f(wàn)華說。

法庭紀(jì)律。

未經(jīng)許可現(xiàn)場(chǎng)傳播審判信息，法院可強(qiáng)制刪除。

近年來(lái)，隨著現(xiàn)代科技和信息網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展，案件審理過程中，出現(xiàn)了個(gè)別訴訟參與人未經(jīng)準(zhǔn)許進(jìn)行錄音、錄像、攝影和利用郵件、博客、微博客、微信等方式報(bào)道庭審活動(dòng)現(xiàn)象;出現(xiàn)了個(gè)別訴訟參與人、旁聽人員沖擊、哄鬧法庭，在法庭上公然毆打?qū)Ψ疆?dāng)事人，辱罵法官的現(xiàn)象，引發(fā)輿論關(guān)注。

對(duì)此，《民訴法司法解釋》規(guī)定，未經(jīng)準(zhǔn)許進(jìn)行錄音、錄像、攝影的，未經(jīng)準(zhǔn)許以移動(dòng)通信等方式現(xiàn)場(chǎng)傳播審判活動(dòng)的，人民法院可以暫扣訴訟參與人或者其他人進(jìn)行錄音、錄像、攝影、傳播審判活動(dòng)的`器材，并責(zé)令其刪除有關(guān)內(nèi)容;拒不刪除的，人民法院可以采取必要手段強(qiáng)制刪除。

審判公開是實(shí)現(xiàn)審判公正的重要保障?！睹裨V法司法解釋》嚴(yán)格執(zhí)行開庭審理規(guī)定，對(duì)二審、再審程序可以不開庭審理的情形予以限制，進(jìn)一步規(guī)范裁判文書制作，規(guī)定了申請(qǐng)查閱裁判文書的范圍和方式。

“作為與《民訴法司法解釋》配套的成果，我們正在制定人民法院民事訴訟文書樣式，全面梳理、規(guī)范民事訴訟涉及的法律文書，制定可操作性規(guī)則，以此切實(shí)提高裁判文書制作水平和質(zhì)量。”最高法貫徹實(shí)施修改后民事訴訟法領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任孫佑海說。

電子證據(jù)。

明確短信、微博、網(wǎng)聊記錄等可作證據(jù)。

證據(jù)制度是現(xiàn)代民事訴訟制度的基石。黨的十八屆四中全會(huì)《決定》指出，要全面貫徹證據(jù)裁判規(guī)則的要求，嚴(yán)格依法收集、固定、保存、審查、運(yùn)用證據(jù)，完善證人、鑒定人出庭制度，保證庭審在查明事實(shí)、認(rèn)定證據(jù)、保護(hù)訴權(quán)、公正裁判中發(fā)揮決定性作用。對(duì)此，《民訴法司法解釋》增加舉證證明責(zé)任分配原則的規(guī)定，合理分配舉證證明責(zé)任;對(duì)逾期舉證及其后果作出了分層次、分情形予以處罰的規(guī)定;增加關(guān)于法官組織質(zhì)證、進(jìn)行認(rèn)證的規(guī)定，指引和規(guī)范法官組織質(zhì)證、進(jìn)行認(rèn)證活動(dòng);增加關(guān)于法官審查判斷證據(jù)的原則的規(guī)定，要求法官公開對(duì)證據(jù)審查判斷的理由和結(jié)果。

根據(jù)《民訴法司法解釋》，通過電子郵件、電子數(shù)據(jù)交換、網(wǎng)上聊天記錄、博客、微博客、手機(jī)短信、電子簽名、域名等形成或者存儲(chǔ)在電子介質(zhì)中的信息，也可以作為民事案件的證據(jù)。

誠(chéng)信原則。

被執(zhí)行人不履行義務(wù)的納入“黑名單”

“近年來(lái)，民事訴訟中的虛假陳述、偽證、虛假調(diào)解、惡意串通損害他人利益、規(guī)避執(zhí)行等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，必須予以嚴(yán)厲制裁。”杜萬(wàn)華說，修改后的民事訴訟法在總則部分增加了民事訴訟應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則的規(guī)定，在分則部分增加了禁止虛假訴訟、規(guī)避執(zhí)行的規(guī)定，并修改提高了對(duì)妨害民事訴訟行為的罰款上限，加大了制裁力度。

為促進(jìn)訴訟誠(chéng)信，《民訴法司法解釋》規(guī)定，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人拒不簽署保證書，待證事實(shí)又欠缺其他證據(jù)證明的，人民法院對(duì)其主張的事實(shí)，不予認(rèn)定。證人拒絕簽署保證書的，不得作證，并自行承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。對(duì)被執(zhí)行人不履行法律文書確定的義務(wù)的，人民法院除對(duì)被執(zhí)行人予以處罰外，還可以根據(jù)情節(jié)將其納入失信被執(zhí)行人名單，將被執(zhí)行人不履行或者不完全履行義務(wù)的信息向其所在單位、征信機(jī)構(gòu)以及其他相關(guān)機(jī)構(gòu)通報(bào)。

公益訴訟。

提起公益訴訟需有公益受損初步證據(jù)。

2012年修改后的民事訴訟法增加了公益訴訟制度，但僅有一個(gè)條文規(guī)定。該法第五十五條：“對(duì)污染環(huán)境、侵害眾多消費(fèi)者合法權(quán)益等損害社會(huì)公共利益的行為，法律規(guī)定機(jī)關(guān)和有關(guān)組織可以向人民法院提起訴訟?！睘橐?guī)范公益訴訟有序進(jìn)行，《民訴法司法解釋》按照立法原意，結(jié)合有關(guān)審判實(shí)踐，細(xì)化規(guī)定提起公益訴訟的受理?xiàng)l件。根據(jù)《民訴法司法解釋》，有關(guān)機(jī)關(guān)和組織提起公益訴訟的，除了符合民事訴訟法第五十五條規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合下列條件：有明確的被告;有具體的訴訟請(qǐng)求;有社會(huì)公共利益受到損害的初步證據(jù);屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

為明確公益訴訟案件的管轄法院，《民訴法司法解釋》規(guī)定，公益訴訟案件由侵權(quán)行為地或者被告住所地中級(jí)人民法院管轄，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。因污染海洋環(huán)境提起的公益訴訟，由污染發(fā)生地、損害結(jié)果地或者采取預(yù)防污染措施地海事法院管轄。對(duì)同一侵權(quán)行為分別向兩個(gè)以上人民法院提起公益訴訟的，由最先立案的人民法院管轄，必要時(shí)由它們的共同上級(jí)人民法院指定管轄。

小額訴訟。

明確物業(yè)、電信服務(wù)合同等小額訴訟一審終審。

什么是小額訴訟程序?民事訴訟法第一百六十二條規(guī)定，基層人民法院和它派出的法庭審理符合本法第一百五十七條第一款規(guī)定的簡(jiǎn)單的民事案件，標(biāo)的額為各省、自治區(qū)、直轄市上年度就業(yè)人員年平均工資百分之三十以下的，實(shí)行一審終審。根據(jù)此規(guī)定，我國(guó)確立了小額訴訟程序，而本次出臺(tái)的司法解釋進(jìn)行了細(xì)化。

《民訴法司法解釋》規(guī)定明確，買賣合同、借款合同、租賃合同糾紛，銀行卡糾紛，物業(yè)、電信等服務(wù)合同糾紛等九類金錢給付的案件，適用小額訴訟程序?qū)徖?。人身關(guān)系、財(cái)產(chǎn)確權(quán)糾紛，涉外民事糾紛，知識(shí)產(chǎn)權(quán)糾紛，需要評(píng)估、鑒定或者對(duì)訴前評(píng)估、鑒定結(jié)果有異議的糾紛以及其他不宜適用一審終審的糾紛，不適用小額訴訟程序?qū)徖怼?/p>

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幼兒園租賃合同糾紛案例篇五

案情簡(jiǎn)介：

林某是一個(gè)下崗在家的普通上海本地人，為維持生計(jì)，在路邊商鋪開設(shè)一家小飯店。這家小飯店是林某于2月花了7萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)從上家盤過來(lái)的。盤下飯店后，林某又斥資近10萬(wàn)元對(duì)飯店進(jìn)行了裝修。正式開業(yè)后飯店每天上午10點(diǎn)開業(yè)，一直營(yíng)業(yè)到凌晨3點(diǎn)，由于林某夫妻倆勤勞肯干，生意倒也做得紅紅火火?？墒翘煊胁粶y(cè)風(fēng)云，春節(jié)前，房東海天公司的法定代表人鄭某通知林某夫妻，說由于大房東浦君開發(fā)公司不同意林某在該商鋪經(jīng)營(yíng)飯店，要求林某在202月29日合同到期后搬走。對(duì)此，林某堅(jiān)決不肯搬離，原來(lái)在20簽署合同時(shí)，雖然約定合同期為兩年，但是合同中有續(xù)租條款，合同約定：2012年2月合同到期后，再續(xù)簽兩年，租金上漲10%。不過在年簽署合同時(shí)，出租方并非海天公司，也非法定代表人鄭某(因?yàn)槠鋾r(shí)鄭某正在國(guó)外)，出租方是由鄭某的姨夫劉某簽字，劉某則是海天公司的負(fù)責(zé)人。林某認(rèn)為，該房屋租賃合同的期限是四年而不是兩年，因此才會(huì)投資近17萬(wàn)元來(lái)經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在僅兩年時(shí)間，成本尚未折算完畢。其后海天公司又決定給劉某3個(gè)月的時(shí)間，該期間內(nèi)僅收取1個(gè)月的房租，4月的房租由押金代替，5月的房租不收，算是對(duì)林某的補(bǔ)償。

5月底，鄭某和劉某再次要求林某搬出。林某在向筆者咨詢后，向鄭某和劉某提出，林某可以搬離，但要求海天公司支付補(bǔ)償金7萬(wàn)余元。對(duì)此雙方未能達(dá)成合意。

6月5日，鄭某和劉某帶人前來(lái)封鋪，雙方發(fā)生口角以及輕微肢體沖突，并鬧到了警署。警察要求雙方不得動(dòng)手，關(guān)于合同糾紛可以協(xié)商，協(xié)商不成可以訴至法院。林某就此事電告筆者，筆者到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)解。不料到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，情況發(fā)生了變化，鄭某聲稱要求林某交納4、5兩個(gè)月的房租，另外聲稱合同簽訂與其無(wú)關(guān)，因此無(wú)效，現(xiàn)在可以續(xù)租，但必須與其本人簽訂合同。但是林某因?yàn)榕c鄭某鬧僵，情緒激動(dòng)，堅(jiān)持要求解除合同，并起訴對(duì)方違約。筆者看到情況有變，先告知鄭某關(guān)于合同無(wú)效的理由站不住腳，林某方有足夠證據(jù)證明劉某確實(shí)有資格代替鄭某簽署租賃合同;同時(shí)安撫林某的情緒，如果現(xiàn)在解除合同，反而變成自己違約，不但拿不到補(bǔ)償，還得承擔(dān)違約責(zé)任。筆者說服了林某，并承諾第二天向鄭某支付房租，同時(shí)協(xié)商續(xù)簽合同的事宜。

6月6日，筆者與林某、鄭某、以及劉某進(jìn)行了會(huì)談，林某補(bǔ)交了4、5月份的房租后，在筆者的主持下，對(duì)續(xù)租合同條款進(jìn)行了商議，達(dá)成一致。

6月7日，筆者起草了合同，林某和鄭某簽署后，這場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U糾紛完滿解決。

律師觀點(diǎn)：

本案的案情并不復(fù)雜，但是在實(shí)際生活中卻有很多類似的案例發(fā)生，其根源在于簽訂合同的雙方對(duì)于合同法不夠了解，對(duì)于合同中應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)不明確，導(dǎo)致簽訂的合同有很大的瑕疵，不僅無(wú)法保證雙方的合法利益，即使到法院訴訟，也給法官的審理帶來(lái)很大的麻煩。

就房屋租賃合同而言，需要注意的有以下幾點(diǎn)：

1、合同簽訂雙方的主體資格。

很多租賃合同的出租方本身也是承租者，并非產(chǎn)權(quán)所有人，也就是通常所說的“二房東”。在簽訂租賃合同時(shí)，承租者一定要注意出租人的身份，是否有權(quán)出租，如果是“二房東”，那么大方都是否同意其轉(zhuǎn)租。

2、合同期限以及續(xù)租條款。

這些條款直接關(guān)系到合同的有效期限，有效期限內(nèi)無(wú)故解除合同顯屬違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任。

3、解除合同以及違約事項(xiàng)的約定。

合同是一種契約，是雙方的一種合意。在不違背我國(guó)強(qiáng)制性法律法規(guī)的前提下，應(yīng)當(dāng)對(duì)解除合同的條件，違約后果等內(nèi)容詳細(xì)約定，越詳細(xì)越好。這樣即使在合同履行中產(chǎn)生爭(zhēng)議，也比較容易溝通和解決。

最后，筆者勸告廣大讀者，產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，不要意氣用事，能夠協(xié)商或者通過第三方調(diào)解解決的情況下，盡量不要訴至法院?，F(xiàn)在法院的案件數(shù)量巨大，法官們都在超負(fù)荷工作，一旦進(jìn)入訴訟程序，解決問題的周期可能很長(zhǎng)。

幼兒園租賃合同糾紛案例篇六

原告：鄭金兵、陳普建、黃秀珍、周天貴、蔡菊蓮、蔡寶珍、包忠方、葉小平、陳無(wú)畏、於云霞、戴素素等11人。

被告：黃巖市房屋開發(fā)公司。

被告黃巖市房屋開發(fā)公司是1988年7月依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍是：主營(yíng)商品房開發(fā)、銷售，兼營(yíng)建筑材料。1990年12月，被告先后經(jīng)原黃巖市（現(xiàn)改為臺(tái)州市）計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)、城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、土地管理局、建筑工程管理處等有關(guān)部門批準(zhǔn)，在現(xiàn)臺(tái)州市路橋鎮(zhèn)解放路開發(fā)臨街坐西朝東第4號(hào)、第5號(hào)兩幢商品住宅樓，各樓的第一、二層為營(yíng)業(yè)用房，第三層以上為住宅套房。1991年9月，原告鄭金兵等11人分別向被告下屬的路橋辦事處申請(qǐng)購(gòu)買該4、5號(hào)商品住宅樓的`營(yíng)業(yè)房各1套，并按照被告預(yù)售商品房的有關(guān)規(guī)定，填寫了《訂購(gòu)商品房申請(qǐng)登記表》，經(jīng)所在居委會(huì)和路橋土地管理事務(wù)所審核，同意原告鄭金兵等11人申請(qǐng)購(gòu)買營(yíng)業(yè)房各一套。1991年9月25日，被告黃巖市房屋開發(fā)公司的派出機(jī)構(gòu)-路橋辦事處，分別在原告鄭金兵等11人的《訂購(gòu)商品房申請(qǐng)登記表》中“公司審定房屋方位層次”一欄，簽署了“同意購(gòu)買解放路營(yíng)業(yè)房一套”的意見。同年9月27日，被告分別向原告鄭金兵等11人收取了訂購(gòu)營(yíng)業(yè)房預(yù)付款各4萬(wàn)元，并出具了收據(jù)。1992年6月24日，原告鄭金兵等11人又分別交付給被告建房的施工單位-黃巖市路橋市政公司工程款各5000元。在解放路第4、5號(hào)商品住宅樓興建過程中，1992年4月7日，路橋區(qū)的陳福增等部分廠長(zhǎng)、經(jīng)理也填寫了《訂購(gòu)商品房申請(qǐng)登記表》，此表未交給被告，被告未向他們收取分文預(yù)付款。同年4月16日，原黃巖市計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)根據(jù)路橋區(qū)企業(yè)辦公室的書面報(bào)告，以黃計(jì)經(jīng)字（1992）第113號(hào)文件，指定原路橋區(qū)企業(yè)辦公室將解放路第4、5號(hào)商品住宅樓銷售給路橋區(qū)的陳福增等11戶廠長(zhǎng)、經(jīng)理。1992年9月10日，原黃巖市城建委主任、路橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)、路橋區(qū)企業(yè)辦副主任及被告經(jīng)理等人召開了協(xié)調(diào)會(huì)議，決定：（1）路橋鎮(zhèn)解放路第4、5號(hào)樓的商品房賣給路橋區(qū)的廠長(zhǎng)、經(jīng)理；（2）已經(jīng)繳款的鄭金兵等11戶個(gè)人購(gòu)房戶在小商品市場(chǎng)另?yè)竦仄そo予解決，如果11戶個(gè)人不同意，由開發(fā)公司歸還預(yù)付款；（3）由路橋鎮(zhèn)通知施工隊(duì)停止施工。會(huì)后由路橋鎮(zhèn)城建辦公室口頭通知停建解放路4、5號(hào)商品房工程，被告及施工單位據(jù)此停止建造，當(dāng)時(shí)該工程已建至二層樓。工程停建后，原告鄭金兵等11位商品房預(yù)購(gòu)人在向黃巖市有關(guān)部門多次要求解決無(wú)果的情況下，于1994年3月1日向臺(tái)州市路橋區(qū)人民法院提起訴訟，要求依法確認(rèn)與被告的商品房買賣關(guān)系有效，并要求被告及時(shí)交付房屋。被告黃巖市房屋開發(fā)公司答辯：愿意按約履行。但因該工程被停建，無(wú)法及時(shí)交付預(yù)售給原告的商品房。

「審判」。

臺(tái)州市路橋區(qū)人民法院經(jīng)公開開庭審理，查明了案情事實(shí)和相關(guān)證據(jù)。認(rèn)為：被告黃巖市房屋開發(fā)公司依法成立，具有開發(fā)、銷售商品房的主體資格。被告開發(fā)座落路橋鎮(zhèn)解放路第4、5號(hào)商品住宅樓，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，手續(xù)完備，被告有權(quán)自主簽訂預(yù)售商品房合同。原告鄭金兵等11人經(jīng)有關(guān)單位審核同意，與被告簽訂了預(yù)售商品房合同，并交納了預(yù)付款。雙方簽訂的商品房預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定有效，依法受法律保護(hù)。該合同中商品房交付期限不明確，原告要求及時(shí)交付，依法應(yīng)予準(zhǔn)許。但應(yīng)給被告必要的建房時(shí)間。至于該商品房預(yù)售過程中受到有關(guān)行政部門干預(yù)，該工程又被有關(guān)部門通知停建，應(yīng)由被告自行與有關(guān)部門解決，不屬本案爭(zhēng)議范圍。臺(tái)州市路橋區(qū)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十七條、第八十五條、第八十八條第一款和第二款第（二）項(xiàng)、第一百一十一條的規(guī)定，于1995年4月14日判決：原告鄭金兵等11人與被告黃巖市房屋開發(fā)公司簽訂的預(yù)購(gòu)預(yù)售商品房合同有效，被告應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起一年內(nèi)交付房屋。本案訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。宣判后，當(dāng)事人均未上訴。被迫停工的解放路第4、5號(hào)商品房工程，經(jīng)多方努力，已于1995年7月4日恢復(fù)施工。

「評(píng)析」。

本案是一起當(dāng)事人多，涉及面廣，牽連到原黃巖市和路橋區(qū)、鎮(zhèn)6。

[1][2][3]。

幼兒園租賃合同糾紛案例篇七

近期以來(lái)，校園民事糾紛案頻繁發(fā)生，為了積極預(yù)防和妥善處理這類糾紛，依法維護(hù)學(xué)生和學(xué)校的合法權(quán)益，降低糾紛呈送率。北京市朝陽(yáng)區(qū)法院雙橋法庭在對(duì)近期審結(jié)的20多起這類案件進(jìn)行重點(diǎn)分析的基礎(chǔ)上，提出了解決對(duì)策，并在北京教育（－雪風(fēng)網(wǎng)絡(luò)xfhttp教育網(wǎng)）學(xué)院朝陽(yáng)分院，對(duì)朝陽(yáng)區(qū)130多名中小學(xué)學(xué)區(qū)校長(zhǎng)和教師骨干舉辦了專題講座，收到了良好的社會(huì)效果。

姜春玲：（北京市朝陽(yáng)區(qū)法院雙橋法庭法官）。

學(xué)?；蛘哂變簣@這些單位與臨時(shí)監(jiān)護(hù)人都有著不可分割的關(guān)系，所以發(fā)生刑事糾紛以后，學(xué)校或幼兒園在這里面有的成為民事訴訟當(dāng)事人，成為被告，被要求承擔(dān)民事責(zé)任；有的雖不承擔(dān)民事責(zé)任，但在這里邊還是起一定的作用。所以在未成年人發(fā)生民事糾紛的過程中，學(xué)校或幼兒園應(yīng)該怎么正確認(rèn)識(shí)和處理這個(gè)問題，如何預(yù)防這個(gè)糾紛，我們這次就主要講一講校園民事糾紛中的基本法律問題。

糾紛案的預(yù)防，就是說要依法施教，要有一個(gè)法律的普及問題。一方面從學(xué)校、從幼兒園、從家長(zhǎng)、從社會(huì)各個(gè)方面都有一個(gè)法律的普及；另一個(gè)對(duì)學(xué)生開展廣泛的法律教育（－雪風(fēng)網(wǎng)絡(luò)xfhttp教育網(wǎng)），讓他們明白基本的法律規(guī)定，什么是違法的，什么是合法的，這樣依法施教，就能夠避免糾紛。

都有哪些法律和依法施教更密切相關(guān)呢？第一類就是《未成年人保護(hù)法》，另外《民法通則》、《司法解釋》、《教育（－雪風(fēng)網(wǎng)絡(luò)xfhttp教育網(wǎng)）法》，還有幼兒園、學(xué)校的一些教育（－雪風(fēng)網(wǎng)絡(luò)xfhttp教育網(wǎng)）管理的條例，還有預(yù)防未成年人犯罪的一些法律法規(guī)、學(xué)生傷害事故處理辦法，這都是最直接的、最有實(shí)際價(jià)值的。要運(yùn)用法律，要樹立正確的觀念，要改變過去“一日為師，終身為父”那種觀念，樹立平等的觀念。第三，出現(xiàn)問題要正確處理，要避免糾紛成訴訟，訴訟上法院，避免更多訴訟資源的浪費(fèi)。

張文：（北京市朝陽(yáng)區(qū)法院雙橋法庭法官）。

從我們的審判實(shí)踐過程中，我們覺得在未成年人權(quán)利保護(hù)方面，這種案子是越來(lái)越多，實(shí)際上將來(lái)會(huì)成為社會(huì)矛盾的一個(gè)凸現(xiàn)點(diǎn)。尤其是涉及到學(xué)校和老師施教過程中，能否正常施教、依法施教，將來(lái)會(huì)變成一個(gè)非常敏感的話題。社會(huì)轉(zhuǎn)型過程中，公民的維權(quán)意識(shí)提升，整個(gè)行為都應(yīng)該有一個(gè)納入法制的軌道內(nèi)實(shí)施的過程。原來(lái)教育（－雪風(fēng)網(wǎng)絡(luò)xfhttp教育網(wǎng)）就是說教育（－雪風(fēng)網(wǎng)絡(luò)xfhttp教育網(wǎng)）保護(hù)，正常是一種教育（－雪風(fēng)網(wǎng)絡(luò)xfhttp教育網(wǎng)）管理思路，現(xiàn)在一定要加入法制的思路。只有這樣，無(wú)論是學(xué)生還是老師，或者是家長(zhǎng)，才能夠第一做到不違法，第二做到受法律保護(hù)。對(duì)于這個(gè)問題，我們覺得是非常有必要去做的，法官必須擔(dān)負(fù)指導(dǎo)的作用，通過個(gè)案的'審判來(lái)引領(lǐng)人們的行為規(guī)范，符合法律的規(guī)定，共同促進(jìn)社會(huì)文明的建設(shè)。

徐院長(zhǎng)：社會(huì)進(jìn)步表現(xiàn)在什么地方？其實(shí)表現(xiàn)在公民，公民不只包括教師。有兩種意識(shí)公民是必須要具備的，一個(gè)是民主意識(shí)，一個(gè)是法律意識(shí)，這是社會(huì)發(fā)展在公民本身素質(zhì)方面表現(xiàn)的一個(gè)非常重要的方面，所以教師作為社會(huì)的人，他的意識(shí)不能不具備，而請(qǐng)法院來(lái)講這些事件有更大的可信度和感染力。

另一層，現(xiàn)在在“十五”的時(shí)候談到教師專業(yè)的問題，這個(gè)專業(yè)化就是教師實(shí)現(xiàn)專業(yè)發(fā)展的一個(gè)過程。這個(gè)專業(yè)化當(dāng)中其實(shí)有三個(gè)條件是需要具備的，一個(gè)是資格準(zhǔn)入，一個(gè)是他需要長(zhǎng)期訓(xùn)練，另外他有專業(yè)的選擇權(quán)。第一個(gè)方面，他受過長(zhǎng)期訓(xùn)練，他有知識(shí)方面的、有實(shí)踐方面的內(nèi)容。在知識(shí)方面他應(yīng)該有本體性知識(shí)，就是他教什么學(xué)科他應(yīng)該會(huì)。另一方面他應(yīng)該有條件性知識(shí)，就是他應(yīng)該有教育（www.

[1][2]。

幼兒園租賃合同糾紛案例篇八

原告承諾于9月3日開業(yè)，且達(dá)到90%的開業(yè)率，沒有為被告的經(jīng)營(yíng)提供條件與氛圍，被告要求更換鋪位也未能得到滿足。故本案是原告違約在先，被告不同意解除合同。

被告未提供證據(jù)。

經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)原告提供的證據(jù)無(wú)異議。

經(jīng)審理查明：205月15日，原、被告簽訂《##國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)承包經(jīng)營(yíng)合同》一份，約定原告將位于上海市閔行區(qū)滬青平公路479號(hào)上海##商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)二樓c237號(hào)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房(攤位)出租給被告經(jīng)營(yíng)。用途為服裝。租期為年5月28日起至8月29日止，共計(jì)兩年三個(gè)月。該營(yíng)業(yè)用房總承包金額為58000元整。承包方式為先付款后使用，承包金于本合同簽訂時(shí)一次性交付原告。被告除向原告支付承包金外，還應(yīng)另行向原告交付本合同的保證金1000元整，合同到期歸還被告。合同并約定，承包期間，被告不得隨意關(guān)門或停業(yè)，故無(wú)故拖延開業(yè)或關(guān)門停業(yè)一次/天，原告有權(quán)給予被告貳佰元處罰;被告連續(xù)或累計(jì)十五天不營(yíng)業(yè)，原告有權(quán)收回承包攤位，終止合同，承包金不予退回。承包期滿未能續(xù)包或合同因解除等原因終止的，被告應(yīng)當(dāng)在合同終止將承包的營(yíng)業(yè)用房(攤位)及原告提供的配套設(shè)施以正常使用的狀態(tài)交還原告并退還保證金，拒不交還的，原告有權(quán)采取必要措施予以收回。合同簽訂后，原告告向被告交付了鋪位，但被告在經(jīng)營(yíng)了一個(gè)月后即未再經(jīng)營(yíng)。此外，被告向原告交付了58000元的承包金。

本院認(rèn)為：原、被告簽訂的《##國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)承包經(jīng)營(yíng)合同》合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格履行。合同簽訂后被告未按約進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，原告要求解除雙方的經(jīng)營(yíng)合同，被告返還原告營(yíng)業(yè)攤位，并要求對(duì)被告支付的58000元承包金不予退回，符合合同約定，本院應(yīng)予支持。被告辯稱的原告未達(dá)到承諾的90%的開業(yè)率，沒有相應(yīng)證據(jù)證實(shí)，本院難以采信。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條的規(guī)定，判決如下：

二、被告返還原告承租的c237號(hào)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)攤位;。

被告支付給原告的58000元承包金不予退回。

負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)625元(已減半)，由被告負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)只日起十五日內(nèi)，向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

幼兒園租賃合同糾紛案例篇九

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幼兒園租賃合同糾紛案例篇十

2000年7月13日，某某公司與xx公司簽訂《成都市工程建設(shè)監(jiān)理合同》一份，約定：xx公司將其施工的位于成都市新村河邊街1號(hào)“萬(wàn)福大廈”工程中的給排水、暖通、電力電照及設(shè)備安裝、室內(nèi)裝飾工程委托給某某公司實(shí)行監(jiān)理，監(jiān)理期限為12個(gè)月(2000年7月20日至2001年7月19日)，監(jiān)理費(fèi)為18萬(wàn)元;若合同中任一方嚴(yán)重不按合同履行責(zé)任和義務(wù)，則另一方應(yīng)提前28日以書面形式，明確通知對(duì)方合同終止日期;倘若合同終止是某某公司以外的原因所導(dǎo)致的，xx公司對(duì)某某公司至終止日期前提供的服務(wù)應(yīng)付給酬金。此后，該工程非因某某公司的原因而停工，2007年該工程被拍賣。某某公司于2007年12月17日訴至原審法院，要求xx公司支付監(jiān)理費(fèi)18萬(wàn)元。

某某公司與xx公司簽訂的《成都市工程建設(shè)監(jiān)理合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，該協(xié)議的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。訴訟中，某某公司認(rèn)為其按合同約定實(shí)施了監(jiān)理行為，xx公司應(yīng)向其支付監(jiān)理費(fèi)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款關(guān)于“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)”及最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條關(guān)于“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果?！钡囊?guī)定，某某公司在舉證期限內(nèi)提交的監(jiān)理日記不能證明其提供了服務(wù)，故對(duì)某某公司要求xx公司支付監(jiān)理費(fèi)18萬(wàn)元的請(qǐng)求不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百三十條，《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條之規(guī)定，判決如下：駁回某某公司的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1950元，由某某公司負(fù)擔(dān)。

幼兒園租賃合同糾紛案例篇十一

出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的。

無(wú)效。但在一審。

法庭。

辯論。

終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

核心內(nèi)容：本文是對(duì)最高院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋(一)，即《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)。

糾紛案件司法解釋的理解與適用》全文的法條解讀。希望能夠幫助廣大法律快車合同法的讀者。

第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。

本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無(wú)論土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體所有，均適用本解釋，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。

依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無(wú)效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。

第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢(shì)的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時(shí)使用的建筑物。

第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

【解讀】我國(guó)城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。

第五條房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無(wú)效的場(chǎng)合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，屬于返還原物的范疇。合同無(wú)效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信賴?yán)?。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;。

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;。

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。

第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的。

方法。

或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。

出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。

實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對(duì)此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無(wú)效;二是向法院起訴，請(qǐng)求解除合同。

第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;。

(二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;。

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭(zhēng)議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí)，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個(gè)必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無(wú)法使用”。所謂“無(wú)法使用”是指無(wú)法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無(wú)法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。

司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽(yáng)能熱水器、抽油煙機(jī)等。

按照添附理論，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無(wú)效時(shí)，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對(duì)于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

在房屋租賃合同中，承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對(duì)，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修，屬惡意添附。對(duì)于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān)。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折舊，不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無(wú)效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。

第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

【解讀】本條與第十條相對(duì)應(yīng)，規(guī)定了合同解除時(shí)，對(duì)于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：

(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無(wú)法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。

(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。

(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對(duì)于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r(jià)值，由出租人和承租人按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān);對(duì)于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān)。

(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?，按照公平?zé)任原則，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。

所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)?，從而得出合同解除時(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。若雙方對(duì)裝飾裝修投資數(shù)額無(wú)法達(dá)成一致，可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

【解讀】承租人要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，必須經(jīng)過出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍荆魇居袝?、口頭、電話等表現(xiàn)形式，對(duì)此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;如果出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修已經(jīng)默示同意。

對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對(duì)于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無(wú)權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償，出租人亦無(wú)權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。

第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、被撤銷時(shí)，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

在房屋租賃合同解除場(chǎng)合，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴(yán)重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對(duì)合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約定的，出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。

第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);。

(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。

【解讀】所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng)，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

本條所規(guī)定的“過錯(cuò)”僅指導(dǎo)致“未辦理合法建設(shè)手續(xù)”的過錯(cuò)，具體包括以下四種情況：

(3)若系雙方過錯(cuò)所致，則由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分別承擔(dān);。

(4)若雙方均無(wú)過錯(cuò)，則按公平原則，由雙方分擔(dān)。

房屋租賃合同解除場(chǎng)合，經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理：

(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過錯(cuò)程度分別承擔(dān)。

(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用，但可以承租人違約為由請(qǐng)求減少擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無(wú)受益等為由，主張不承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用。

(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方按照過錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用。

(4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬?，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，否則，由雙方按照過錯(cuò)承擔(dān)分別承擔(dān)。