商品合同糾紛(優(yōu)秀9篇)

合同的簽訂需要雙方達(dá)成一致意見，并遵守相應(yīng)的法律和法規(guī)。編寫合同時，要注意選擇合適的時態(tài)和措辭，確保表述準(zhǔn)確明了。要根據(jù)具體情況，選擇合適的合同范本進(jìn)行修改和使用。

商品合同糾紛篇一

尊敬的審判員：

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》相關(guān)之規(guī)定，安徽至達(dá)律師事務(wù)所接受本案原告的委托，擔(dān)任其與吳勇買賣合同糾紛案的一審訴訟代理人，今天依法出庭，履行代理人職責(zé)。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及本案庭審調(diào)查已查明的基本事實，本代理人發(fā)表如下代理意見，供法庭參考：

一、本案事實清楚、證據(jù)充分，原、被告雙方之間具有合法的買賣合同關(guān)系。被告自7月18日至9月16九次從原告處購買電力護套管，每次原告將貨物送至被告指定的地點，被告驗收合格并在銷售單上簽字確認(rèn)。銷售單明確記載了買賣雙方、日期、商品名稱、數(shù)量、價款等事項，經(jīng)過被告簽字確認(rèn)后，是合法有效的，且原告提供的被告電話錄音也證實了原、被告雙方的買賣合同關(guān)系及被告尚欠貨款131376元的事實。

二、被告主張原告貨物存在質(zhì)量問題的抗辯理由不能成立。

1、原告提供的貨物完全合格，雙方口頭約定當(dāng)場驗貨，被告在接受時已經(jīng)檢驗完畢并簽字確認(rèn)。根據(jù)該貨物的性質(zhì)及交易習(xí)慣，產(chǎn)品的規(guī)格及厚度是能夠及時檢驗的，也不存在隱藏的瑕疵。根據(jù)《合同法》第一百五十七條“買受人收到標(biāo)的物時應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗期間內(nèi)檢驗。沒有約定檢驗期間的，應(yīng)當(dāng)及時檢驗?！奔啊顿I賣合同司法解釋》第十五條“當(dāng)事人對標(biāo)的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗，但有相反證據(jù)足以推翻的除外?！敝?guī)定，被告已經(jīng)對貨物檢驗完畢。

2、原告截至至2月26日之前未收到被告關(guān)于貨物質(zhì)量問題的任何通知。自209月16日之后原告多次向被告催要貨款，被告一直拖欠但并沒有以質(zhì)量為由進(jìn)行抗辯，從電話錄音中可以證實?，F(xiàn)被告以此為借口并提供了一系列證據(jù)來加以佐證，既不符合法律規(guī)定也不符合事實，首先被告提供的證據(jù)有偽造之嫌，達(dá)不到證明目的；其次海欣機械發(fā)出的函為4月16日，一般該貨物的使用是及時掩埋，為何會堆積暴曬達(dá)半年之久，我相信假如屬實市政早就會將貨物拖走，因此不符合事實常理。

3、被告關(guān)于付款的交易習(xí)慣及海欣公司所稱的工程未經(jīng)過驗收之觀點完全不符合事實。首先原告與被告之間是買賣合同關(guān)系并非工程施工合同關(guān)系，且雙方也沒有關(guān)于等工程驗收之后再付款的約定；被告及海欣公司都未提供證據(jù)證明該工程未驗收合格，且也無法證明該工程所使用的電力護套管全部由原告提供。其次，被告在回答法庭提問時關(guān)于和海欣公司簽訂合同及原告買賣貨物的時間上自相矛盾，由此可見，其與海欣公司簽訂的'合同完全是偽造的，且新站區(qū)橋鑫建材銷售部已經(jīng)工商機關(guān)確認(rèn)在11月11日被注銷，合同主體也是無效的，被告聲稱依然在納稅，至今未提供證據(jù)且不能推翻工商機關(guān)的證明。因此，被告與海欣公司的合同及海欣公司出具的函應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為偽造，海欣公司與被告之間有利害關(guān)系，其證人證言依法應(yīng)不予采信。

三、假如原告的貨物真有質(zhì)量問題，但經(jīng)過合理的催告期之后，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定質(zhì)量合格。

根據(jù)《合同法》第一百五十八條“當(dāng)事人約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當(dāng)事人沒有約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定?！敝?guī)定，被告未在合理期限內(nèi)通知原告，雖然《合同法》及《買賣合同司法解釋》對合理期限未作具體規(guī)定，但《買賣合同司法解釋》第十七條對合理期限做了綜合判斷及一九八四年一月二十三日國務(wù)院發(fā)布《工礦產(chǎn)品購銷合同條例》第十五條第一款“需方在向供方提出書面異議時，按以下規(guī)定辦理：一、產(chǎn)品的外觀和品種、型號、規(guī)格、花色不符合同規(guī)定，屬供方送貨或代運的，需方應(yīng)在貨到后十天內(nèi)（另有規(guī)定或當(dāng)事人另行商定期限者除外）提出書面異議；需方自提的，應(yīng)在提貨時或者雙方商定的期限內(nèi)提出異議?！?，即使是海欣機械在204月16日發(fā)出函之后，原告也未收到被告的通知，因此應(yīng)當(dāng)視為原告提供的貨物質(zhì)量符合約定。

四、根據(jù)雙方口頭約定和《合同法》第六十二條“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(四)履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行”的規(guī)定，被告應(yīng)在年9月16支付全部貨款，但直至2012年10月才支付3萬元，剩余款項至今未付，根據(jù)《合同法》第一百零九條“當(dāng)事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬及《買賣合同司法解釋》第二十四條第第三款買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計算?！敝?guī)定，被告拖延付款的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)立即支付剩余貨款131376元并賠償利息損失10391.29元.

綜上，被告違約事實清楚，依法應(yīng)當(dāng)履行付款義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任，請法庭支持原告的訴訟請求。

商品合同糾紛篇二

原告：景德鎮(zhèn)市錦宮實業(yè)有限公司。住所地：景德鎮(zhèn)市珠山中路新躍大廈4樓。

法定代表人：江新躍，董事長。

委托代理人：陳天助、江西華鎮(zhèn)律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李景明，江西華鎮(zhèn)律師事務(wù)所律師。

被告：景德鎮(zhèn)廣發(fā)置業(yè)有限公司。住所地：景德鎮(zhèn)市中華南路473號b棟4樓。

法定代表人：項根基，總經(jīng)理。

商品合同糾紛篇三

一、訴訟請求：

2、本案的訴訟費用由被告承擔(dān)。

二、事實及理由如下：

2014年1月13日，原告為其所有的滬***號小型轎車向被告中國人民財產(chǎn)保險股份有限公司徐州市分公司購買了保險，雙方協(xié)商確定按照新車購置價176萬元，購買了包括機動車損失保險、不計免賠特約條款等在內(nèi)的保險。保險期限自2014年1月14日零時起至2015年1月13日二十四時止。

2014年2月20日15時許，原告駕駛被保險車輛沿沛縣龍河公路由北向南行駛至安國七堡村附近時，因躲避行人與路邊樹木發(fā)生碰撞后駛?cè)肼愤吅又?，造成全車損壞。交警和保險公司均派人到現(xiàn)場查勘，并對事故予以確認(rèn)。

2014年3月12日原被告雙方簽訂了車輛損失確認(rèn)單，被保險車輛被認(rèn)定為全損，定損金額為830720元，殘值作價金額為10萬元;后殘值于2014年3月18日由被告拍賣，所得10萬元由原告取得。另外事故發(fā)生時原告先行墊付了施救費2200元，應(yīng)由被告支付。綜上，被告應(yīng)在2014年3月22日前向原告支付車輛損失賠償款共計732920元。然而被告至今尚未履行保險合同約定的賠償義務(wù)，請求法院依法判決，維護我方合法權(quán)益。

法庭調(diào)查，原告舉證。

證據(jù)一：保險單。

1證明原告向被告投保了機動車損失保險和不計免賠率險。

2證明原被告雙方協(xié)商確定新車購置價為176萬，并以此確定了保險金額。3證明保險車輛的初次登記時間為2006年10月17日，即被保險車輛的新車購置時間。

4證明保險期間為自2014年1月14日零時起至2015年1月13日二十四時止。

證據(jù)二：車損險保險合同范本。

1根據(jù)第四條約定，原告駕駛保險車輛因墜落導(dǎo)致車輛損失的，保險公司應(yīng)承擔(dān)保險責(zé)任。

2根據(jù)第十條約定，保險金額由原被告雙方根據(jù)投保時被保險車輛的新車購置價確定為176萬元。

3根據(jù)第二十四條約定，被保險車輛發(fā)生事故后，經(jīng)被告檢驗，認(rèn)定車輛全損，并確定損失金額為830720元。

4根據(jù)第二十五條約定，被保險車輛遭受損失后的殘值部分已有被告拍賣處理，拍賣所得10萬元由原告取得。

5根據(jù)二十七條約定，被保險車輛的折舊金額為：1760000*0.6%*88=929280元;保險事故發(fā)生時被保險車輛的實際價值為830720元，與被告定損金額一致。

證明被保險車輛發(fā)生事故的真實性以及事故的時間、地點、過程。

證據(jù)四：中國人民財產(chǎn)保險股份有限公司機動車保險車輛損失情況確認(rèn)書證明被告對被保險車輛認(rèn)定為全損，并確定損失金額為830720元。

證據(jù)五：機動車轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

證明被保險車輛殘值部分已經(jīng)處理完畢。

證據(jù)六：施救費發(fā)票。

證明施救被保險車輛時原告支付2200元施救費。

被告答辯情形：

注：法庭辯論主體思路為被告是否有充分的理由和證據(jù)證明保險單、保險合同條款和定損合同無效，否則應(yīng)認(rèn)定保險合同真實有效，雙方應(yīng)予以履行;是否能證明事故不屬實;是否能證明事故不屬于保險責(zé)任范圍。

情形一：投保人投保時未如實告知投保車輛的二手車交易價格，保險人有權(quán)解除合同;投保人存在欺詐，要求撤銷已經(jīng)簽訂的定損合同。

法律依據(jù)：《保險法》第十六條：訂立保險合同，保險人就保險標(biāo)的或者被保險人的有關(guān)情況提出詢問的，投保人應(yīng)當(dāng)如實告知。

投保人故意或者因重大過失未履行前款規(guī)定的如實告知義務(wù)，足以影響保險人決定是否同意承保或者提高保險費率的，保險人有權(quán)解除合同。

我方辯論：1保單上明確載明投保車輛的初次登記日期為“2006年10月17日”，因此被告在保險合同簽訂時就應(yīng)當(dāng)知道投保車輛系二手車，但未詢問二手車的交易價格，我方無告知義務(wù)，更不存在欺詐。

2投保車輛的交易價格與保險合同無關(guān)，不影響保險合同的效力。車損險合同是按照保險事故發(fā)生時保險標(biāo)的的實際價值確定保險價值的不定值合同，而保險標(biāo)的的實際價值與其交易價格無必然聯(lián)系，即使是通過無償贈與的形式獲得保險標(biāo)的的所有權(quán)，也不影響保險標(biāo)的的實際價值。

情形二：保險金額超過保險價值，超過部分無效。保單上的保險金額為176萬元，而投保車輛的實際價值即其購買價格為26萬元，因此保險金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出保險價值，超過部分無效，只同意在26萬的保險金額范圍內(nèi)理賠。

法律依據(jù)：《保險法》第五十五條：投保人和保險人約定保險標(biāo)的的保險價值并在合同中載明的，保險標(biāo)的發(fā)生損失時，以約定的保險價值為賠償計算標(biāo)準(zhǔn)。

投保人和保險人未約定保險標(biāo)的的保險價值的，保險標(biāo)的發(fā)生損失時，以保險事故發(fā)生時保險標(biāo)的的實際價值為賠償計算標(biāo)準(zhǔn)。

保險金額不得超過保險價值。超過保險價值的，超過部分無效，保險人應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的保險費。

我方辯論：對方主張以投保車輛的購入價格作為保險價值，既無合同約定也無法律依據(jù)。實際上在投保時當(dāng)事人是以新車購置價來確定保險金額的，即雙方協(xié)商確定新車購置價為176萬元，并以此確定車輛損失保險的保險金額也為176萬元。這樣的確定方式符合保險條款第10條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)成為賠償處理的依據(jù)。

情形三：對交通事故的真實性不予認(rèn)可。在保險公司對事故現(xiàn)場進(jìn)行勘察時，原告身上并無水跡，與原告所稱車輛在其駕駛下入水的情形不符，因此本次交通事故的真實性存在疑點。

我方辯論：因為事發(fā)時為冬季，原告在駕車落水后涉水上岸衣服已經(jīng)濕透，冰冷難耐遂去附近的集市購買新衣?lián)Q上，因此身上才會沒有水跡。

對于此次交通事故有交警部門出具的事故責(zé)任認(rèn)定書，被告無確切證據(jù)的應(yīng)以此為準(zhǔn)。

情形四：保險車輛損失不在保險責(zé)任范圍內(nèi)。保險車輛是在撞擊后駛?cè)牒又袑?dǎo)致車輛損失的，根本損失原因是落水。而落水并不在保險合同第五條保險責(zé)任的范圍內(nèi)，因此不予理賠。

合同依據(jù)：《保險合同》第四條：保險期間內(nèi)，被保險人或其允許的合法駕駛?cè)嗽谑褂帽槐ｋU機動車過程中，因下列原因造成被保險機動車的損失，保險人依照本保險合同的約定負(fù)責(zé)賠償：

(一)碰撞、傾覆、墜落;。

(二)火災(zāi)、爆炸、自燃;。

(三)外界物體墜落、倒塌;。

(四)暴風(fēng)、龍卷風(fēng);。

(五)雷擊、雹災(zāi)、暴雨、洪水、海嘯;。

(六)地陷、冰陷、崖崩、雪崩、泥石流、滑坡;。

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商品合同糾紛篇四

在實際生活中，買賣期房是一件十分常見的事情，因此而簽訂商品房預(yù)售。

合同。

也不足為怪，但是，也會因為房產(chǎn)不能及時過戶而產(chǎn)生一些商品房預(yù)售合同糾紛的，那么，常見的商品房預(yù)售合同糾紛有哪些?下面馬上為大家介紹。

(一)遲延辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證的行為。

開發(fā)商在商品房預(yù)售合同中均承諾將于正式交房辦理入住手續(xù)后若干日為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地所有權(quán)證。但交房之后，部分開發(fā)商未按照合同約定為業(yè)主辦理兩證，有的甚至拖延四五年之久。此類行為極易引發(fā)群體性訴訟。

(二)對房屋設(shè)施或戶型結(jié)構(gòu)進(jìn)行單方變更的行為。

開發(fā)商在房屋建設(shè)過程中因種種原因單方改變房屋原設(shè)計，使最終交付業(yè)主的房屋在設(shè)施或戶型結(jié)構(gòu)等方面發(fā)生局部變更，業(yè)主不同意開發(fā)商的單方變更行為而與開發(fā)商發(fā)生糾紛。

(三)樓盤商業(yè)廣告的夸大或虛假宣傳行為。

開發(fā)商為推銷其開發(fā)的商品房，在前期廣告中進(jìn)行夸大其詞的宣傳，甚至做出虛假承諾和保證，業(yè)主收房時才發(fā)現(xiàn)房屋和樓盤實際狀況與廣告宣傳不符，從而引發(fā)糾紛。

(四)交付房屋質(zhì)量達(dá)不到合同約定或法定標(biāo)準(zhǔn)的行為。

開發(fā)商履約瑕疵是商品房預(yù)售合同案件中最主要的類型，占此類案件總數(shù)的一半左右。房屋質(zhì)量問題主要涉及房屋結(jié)構(gòu)、裝修、配套設(shè)施、共用設(shè)施等，有顯性的也有隱性的，表現(xiàn)為達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)或達(dá)不到國家建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

商品合同糾紛篇五

審判長、審判員：

作為本案被告(河南置業(yè)有限公司)的委托代理人，參加了整個庭審，進(jìn)行了質(zhì)證、辯論，對本案有了一個全面的了解。針對本案，現(xiàn)依據(jù)事實和法律提出以下代理意見，請合議時予以采信。

一、被告要求法院撤銷該爭議的2個條款，自認(rèn)為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒有法律依據(jù)，且與事實不符。

按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”，也就是說該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價有償原則，才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件：該合同必須是雙務(wù)合同，并且必須是等價有償?shù)?，沒有等價有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代為收取安裝費用的，并沒有獲利一分，故不存在什么顯失公平。

作為一個普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購房時會一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的，特別是在簽訂購房合同時，肯定是比較慎重的。對自己所購房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、總價款、合同的每個條款都會了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購房合同的。所以說，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭的2個條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個條款是沒有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習(xí)慣，沒有法律依據(jù)也沒有事實上的理由。

二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴O(shè)施，屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套設(shè)施范圍，其建設(shè)費用已計入房屋開發(fā)成本，屬于商品房售價范圍是非常錯誤的。

原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)正常運行的承諾，承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達(dá)到使用條件。并沒有說明和約定天燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、有線電視這些安裝費的費用有誰來承擔(dān)的問題，更沒有說明和約定其安裝費用已經(jīng)計入開發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達(dá)訴訟目的，無中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請法庭明查。

三、被告沒有違反省及國家有關(guān)部門關(guān)于與有關(guān)房價收費項目的通知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。

被告沒有違反《國家發(fā)展計劃委員會、財政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費取消部分收費項目的通知》(20xx)585號，20xx年4月16日。該通知是針對各級人民政府和國務(wù)院各部門的亂收費問題進(jìn)行整頓，并取消了部分收費項目，共47項，其中沒有包括什么“初裝費”什么基礎(chǔ)設(shè)施費，有關(guān)政府部門無論是否執(zhí)行，都和本案沒有任何關(guān)系，如果原告對該通知及有關(guān)政府部門有意見，請依法向有關(guān)政府部門反映。

被告沒有違反《河南省新建商品房交易價格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后，沒有增加新的收費項目和商品房總額外歸自己所有，沒有加收任何費用歸自己所有，沒有違反代收代付費用的規(guī)定，沒有牟取非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則，請按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價格主管部門提供證據(jù)進(jìn)行舉報，可對被告進(jìn)行行政處罰，和本案訴爭的2個協(xié)議條款，是否有效，是否該撤銷無關(guān)。

被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標(biāo)價實施細(xì)則》，被告已作到銷售明碼標(biāo)價并一房一價。原被告雙方簽訂合同時為20xx年12月17日，而該細(xì)則實施日期為20xx年5月1日，且對本案沒有溯及力。

四、被告沒有違反《開封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。

1.被告購房時所簽訂的補充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費、暖氣初裝費、有線電視初裝費、地?zé)崴跹b費，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施的初裝費或城市配套費，顯然，原告在辯論所講的是非常錯誤的，沒有任何事實依據(jù)。

2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費的用途是專項用于城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施，包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設(shè)施。也就是說城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。

3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說從20xx年7月1日開始，建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認(rèn)通知單，到財政局核準(zhǔn)城市配套費的多少，并交費后，憑財政局出具的審核意見到開封市建委辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

4.被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方所簽的合同時與附件是同時所簽，沒有在合同簽訂后另行所簽任何補充協(xié)議，沒有另行加收任何費用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補充協(xié)議，所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€電視初裝費是房價的組成部分，這些初裝費是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而已，是一種促銷手段和策略，而且，也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。

5.該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了，不交城市配套費不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在20xx年12月17日，已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實施之前辦理的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。

退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價款之外，被告又收取原告的燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)崴?、有線電視安裝費的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個管理規(guī)定。

其理由有二點：其一按該規(guī)定，將說的是“商品房項目應(yīng)計入房屋銷售價格開發(fā)商不得在房價外向購房者另行加收任何費用。而被告所收取的這些安裝費。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費。也就是說，這些安裝費是有關(guān)公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費用用于交到有關(guān)公司，被告并沒有扣留歸自己所有，并沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是：城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購房內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝費，城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費并不等于該商品房內(nèi)配套費安裝。城市配套費是用于小區(qū)內(nèi)外的公用，公共配套設(shè)施建設(shè)，而該商品房內(nèi)配套安裝費，是用于進(jìn)入自己房內(nèi)的私用配套設(shè)施安裝，配套費并不等于安裝費。也就是說，城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了，至于再進(jìn)入自己房內(nèi)的私用設(shè)施安裝費用自己肯定要出錢的。

在我們河南省地域內(nèi)，在整個開封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi)，在整個房地產(chǎn)開發(fā)公司行業(yè)，在整個燃?xì)?、暖氣、地?zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費有哪家是免費的?而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的被告，為了整個小區(qū)、整個樓的業(yè)主利益，為了整個工期的按時完成，為了與各個業(yè)主所簽的購房合同，按約定的時間交房，有開發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴⒌劝惭b費，交于有關(guān)公司后，進(jìn)行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習(xí)慣，而且該交易習(xí)慣并不違反國家的法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習(xí)慣是受法律保護的，依法應(yīng)受法律保護。

五、原被告所簽“合同”附件四“合同補充協(xié)議”意思表示真實，內(nèi)容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個條款具有不可撤銷性，且該案已依法報房地產(chǎn)管理部門登記備案。

原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成要件，依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實。其二內(nèi)容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。其三，簽約程序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部內(nèi)容，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報房地產(chǎn)管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴⒂芯€電視的安裝費，代收事宜達(dá)成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原則履行，且雙方對合同效力均無異議，原告未訴請撤銷整個合同及其附件，只訴請撤銷對附件中的兩個條款，則應(yīng)按有效合同履行，故被告收取上述費用合法有據(jù)，未構(gòu)成消費欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據(jù)來看，都無法證明原被告雙方所簽的補充協(xié)議時是在欺詐、脅迫的情況下所簽。

六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》絕對不是什么格式合同、格式條款。

原告認(rèn)為本案的購房合同及補充協(xié)議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復(fù)收費行為，請求撤銷其中的二個條款，沒有法律依據(jù)。本案的合同及補充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的，對行政管理的相對方都是平等的，其解釋權(quán)赤屬該兩部門，不是被告河南置業(yè)有限公司自行制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補充協(xié)議，對代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時，已明知其內(nèi)容，且合同中也具有特別提示。在“合同補充協(xié)議”中，被告并沒有免除自己的責(zé)任，加重對方責(zé)任，排除對方主要權(quán)利的情形，雙方的約定是合法有效的。

綜上所述，被告代理人認(rèn)為：原被告所簽購房合同及附件是真實、合法、有效的，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果，且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費的行為，不被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復(fù)收費及可撤銷的法定條件。同時認(rèn)為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應(yīng)適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來審理本案。以上代理意見請予采信。

代理人：郭永軍。

20xx年12月8日。

商品合同糾紛篇六

商品房預(yù)售合同是商品房買賣合同的一種，具體是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的商品房買賣合同。

商品房預(yù)售合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中常見的一種糾紛，如果商品房買賣雙方（開發(fā)商和購房者）一方未按合同的要求履行合同規(guī)定的內(nèi)容就會引發(fā)商品房預(yù)售合同糾紛，例如：購房者不按時支付房產(chǎn)費用；開發(fā)商不按時給購房者辦理房產(chǎn)證等。

由于商品房買賣涉及的相關(guān)法律法規(guī)較多，商品房買賣的交易當(dāng)事人由于風(fēng)險意識差、房產(chǎn)法律知識不足等原因，在現(xiàn)實的房產(chǎn)買賣交易中很容易引起商品房預(yù)售合同糾紛的發(fā)生。

三、商品房預(yù)售所應(yīng)具備哪些條件？

1.開發(fā)商已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行商品房開發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋屬于非法建筑。購買者要在購買房屋前要先驗證開發(fā)商的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。

2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是商品房開工建設(shè)的前提，房產(chǎn)開發(fā)商只有在其建設(shè)項目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。

3.按照預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預(yù)售款從事房產(chǎn)項目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。

4.開發(fā)商已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。此規(guī)定的目的在于將商品房預(yù)售的活動置于政府房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。

2.提供違約一方的違約事實以及應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的證明材料。

3.提供已付購房款、房屋質(zhì)量問題、面積誤差等證明材料。

4.提供預(yù)售房建設(shè)情況及預(yù)購方預(yù)付房款數(shù)額、定金等證明材料。

深圳律師：黃華(12年律師經(jīng)驗)。

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商品合同糾紛篇七

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（1）土地使用許可證。

（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（3）商品房預(yù)售許可證明（向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售等級）。

（商品房預(yù)售的強制性規(guī)定，如有違反，根據(jù)合同法的關(guān)于合同效力的相關(guān)規(guī)定，該預(yù)售合同將應(yīng)違法法律的強制性規(guī)定而無效。）。

證明當(dāng)事人主體適格的證據(jù)。

（1）工商營業(yè)執(zhí)照副本。

（2）工商注冊登記資料;。

在《商品房買賣解釋》對某些違約承擔(dān)違約責(zé)任的計算則另有規(guī)定，具體包括：

1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。

2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證嗎的事實或提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。在這里同樣適用懲罰性賠償。

商品合同糾紛篇八

1、當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證明資料，如身份證或戶口本等。

2、當(dāng)事人為法人或其他經(jīng)濟組織的，應(yīng)提交主體登記資料，如工商營業(yè)執(zhí)照副本或工商注冊登記資料或社團法人登記證等。

3、法人或其他經(jīng)濟組織的名稱在訟爭法律事實發(fā)生后有變更的，應(yīng)提交變更登記的資料。

二、證明房屋買賣法律關(guān)系成立及合同履行情況的證據(jù)(普遍適用于各種商品房預(yù)售合同糾紛案件)。

1、房地產(chǎn)買賣合同;。

2、房地產(chǎn)銷售許可證;。

4、房屋竣工驗收情況的證明;。

5、房屋交接時間的證明、如入伙通知書、入伙交接單。

三、當(dāng)事人還應(yīng)針對具體的訴訟請求提交僅適用于某類案件的證據(jù)。

1、購房方受到損失的證據(jù);。

2、售房方以施工期間遇到不可抗力為由提了抗辯的，應(yīng)提供氣象、地震、消防等相關(guān)部門出具的證明資料等。

(二)因開發(fā)商延期辦理《房地產(chǎn)證》，購房方要求支付延期辦證違約金的。

1、售房方通知購房方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和辦理《房地產(chǎn)證》的證明;。

2、售房方已辦理房地產(chǎn)初始登記的證明;。

3、房地產(chǎn)證或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的電腦查詢單。

四、當(dāng)事人在訴訟請求中有具體請求金額的，應(yīng)提交詳細(xì)的計算清單。

商品合同糾紛篇九

在我國，預(yù)售商品房按揭合同中并不事先轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，雖名為按揭合同，實質(zhì)上仍為抵押貸款合同。預(yù)售商品房按揭糾紛的處理實質(zhì)上是對購房者、開發(fā)商與抵押貸款提供銀行三方面關(guān)系的處理，是住宅商品金融化的主要表現(xiàn)形式。作為一種新類型的房地產(chǎn)案件，在案件審理的實體方面給我們帶來許多新的問題，亟待解決。在此，筆者僅擇其中的三個問題加以探討。

在通常的商品房按揭糾紛中，一般存在著四個合同，即商品房買賣合同、按揭貸款合同，通過購房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購的具體條款加以確定的抵押擔(dān)保合同和保證擔(dān)保合同。審理商品房按揭糾紛案件，必須首先明確這些合同及其體現(xiàn)的法律關(guān)系之間的關(guān)系。司法實踐中，普遍的觀點認(rèn)為，按揭合同是購房合同的從合同，不具有獨立性，隨主合同的變更、消滅而變更、消滅。

（一）按揭合同不應(yīng)是購房合同的從合同。首先，合同目的相對獨立。按揭合同的目的是借貸資金，購房合同的目的是購買房屋，兩合同追求的目的并不具有依附性，是各自獨立的。其次，兩者所生之債務(wù)的范圍不具有依附性。從合同所生之債務(wù)以主合同所生之債務(wù)為發(fā)生依據(jù)和限額，而按揭合同所生的債務(wù)可單獨產(chǎn)生，雙方是相對獨立的。第三，購房合同的無效、可撤銷并不必然導(dǎo)致按揭合同的無效、可撤銷，只會影響到按揭合同的抵押擔(dān)保標(biāo)的物發(fā)生變化，并不實質(zhì)影響到資金借貸關(guān)系。銀行貸出資金，主要考慮的是購房人的資信狀況，即使購房合同有瑕疵，導(dǎo)致抵押擔(dān)保存在問題，但如購房人資信并未下降或又能提供其他擔(dān)保，則并不影響銀行資金安全，銀行也不會必然要求解除按揭合同，銀行、購房人對按揭合同的解除有選擇權(quán)。從合同的相對性原則出發(fā)，應(yīng)確認(rèn)這兩個合同是相互獨立的。

（二）抵押擔(dān)保合同、保證擔(dān)保合同應(yīng)是借款合同的從合同，以借款合同的存在為前提。但應(yīng)明確，該主合同是銀行與購房人之間簽訂的借款合同，而非購房人與開發(fā)商簽訂的購房合同。

（三）購房合同通常與抵押擔(dān)保合同、保證擔(dān)保合同無關(guān)，但如購房合同無效，特別是買賣的標(biāo)的物屬不得抵押的財產(chǎn)，購房人與開發(fā)商惡意串通以損害銀行利益，以合法形式掩蓋非法目的等情形，則將導(dǎo)致這兩個擔(dān)保合同無效。

房地產(chǎn)價值巨大，不應(yīng)輕易解除合同，使購房者能夠轉(zhuǎn)嫁市場風(fēng)險。同時合同解除后，亦可能使經(jīng)合法登記的享有優(yōu)先受償權(quán)的按揭銀行的利益遭受損失。考慮到其標(biāo)的物價值大，影響大，涉及當(dāng)事人復(fù)雜，各方利益重疊，標(biāo)的物又成抵押標(biāo)的，對于涉及按揭的商品房買賣合同不能輕易解除。但也有人認(rèn)為，應(yīng)參照香港法律，存在按揭合同的購房合同不經(jīng)銀行同意不得解除，這在外資銀行中是一種普遍看法。筆者不同意這種看法。因為英美法中，按揭是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的擔(dān)保，在未清償完債務(wù)前，與所有權(quán)有關(guān)的一切不動產(chǎn)權(quán)益都屬銀行，發(fā)生訴訟時銀行是以房地產(chǎn)所有人的名義進(jìn)行訴訟，未經(jīng)銀行同意當(dāng)然不能解除合同，使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。而我國的按揭實質(zhì)上是抵押擔(dān)保，開發(fā)商享有在建工程的所有權(quán)，在預(yù)售登記后購房人享有房屋的期待所有權(quán)，這兩種權(quán)利共同指向的標(biāo)的物同為按揭合同中的抵押標(biāo)的物，開發(fā)商、購房人同意將該標(biāo)的物抵押給按揭銀行，同意按揭銀行享有優(yōu)先受償權(quán)，共同作出抵押的意思表示，應(yīng)為按揭合同的實質(zhì)上的共同抵押人。解除合同實質(zhì)上是在共同抵押人之間發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移，并不影響銀行的優(yōu)先受償權(quán)，雙方當(dāng)然可以行使權(quán)利，解除合同。但考慮到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重。

在下列情形下，購房者的利益遭受了重大損害，可允許購房者解除預(yù)售合同：

1．發(fā)展商遲延交樓，在購房者起訴要求解約時起1年內(nèi)不能竣工交樓的。此種遲延交樓嚴(yán)重違約，且1年內(nèi)都不能交樓，購房者無法入住，嚴(yán)重?fù)p害訂約目的，應(yīng)依法解約。

放棄該部分價款或以成本價收取。未超過原約定面積3%的，應(yīng)視為建房過程中存在的正常誤差，可通過調(diào)整購房款項加以解決。對于交付的房屋中提供的裝修與約定不符的，鑒于裝修是房屋的附合物，并非房屋主體，裝修不符可通過評估后予以補償，以給付違約金方式調(diào)整，不宜解除合同。

3．房屋質(zhì)量存在問題，應(yīng)視不同情況加以認(rèn)定：如房屋僅存在輕微瑕疵，如漏水、凹凸不平等問題，可通過修補、給付違約金方式補償業(yè)主損失，不應(yīng)僅因違反合同中的一般性條款就解除合同。對于房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，將足以影響居住者的人身安全，經(jīng)有權(quán)鑒定機關(guān)確認(rèn)后，可視為其不能滿足居住目的，可予解除合同。

4．發(fā)展商以提供銀行按揭為優(yōu)惠，指定按揭銀行為購房者提供貸款，嗣后又無法辦妥按揭手續(xù)提供貸款。此時鑒于按揭貸款是購房者購房的先決條件，款項的交付是合同的重要條件，不能提供貸款將導(dǎo)致購房者給付不能，且購房者對按揭銀行無選擇權(quán)，其無過錯，故應(yīng)視為合同目的不能達(dá)到，可以解除合同。但如果是購房者自行選擇按揭銀行，則開發(fā)商對按揭貸款不能辦妥無過錯，不應(yīng)解除合同，應(yīng)給購房者一定寬限期來緩解資金困難。

5．對于購房者主張開發(fā)商所建房屋環(huán)境與廣告宣傳不符而要求解約的，應(yīng)區(qū)分不同情況來對待。如廣告用語只是用“鳥語花香”、“人間仙境”等一般描述性用語，應(yīng)視為對環(huán)境的感性宣傳，無實際約束力，不應(yīng)因此予以解約；如廣告用語使用明確承諾，如“附近一百米內(nèi)有名?！钡鹊?，則如未符合，一般情況只應(yīng)視為違約，不應(yīng)解除合同，因合同的居住目的尚能達(dá)到；但如該廣告要約非常明確，如“可入廣州戶口”，卻又未能履行，而購房者的購房目的不僅為居住，還因受廣告內(nèi)容吸引，有強烈意愿要求滿足廣告要約的內(nèi)容，此時應(yīng)視為合同目的不能達(dá)到，對此種情況可以解除合同。

購房合同解除后，如何處理按揭合同呢？鑒于兩者是聯(lián)系緊密的相互獨立的合同，在購房合同解除后，按揭合同并非必然解除，而應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意愿。如果銀行、購房人均不主張解除按揭合同，則不應(yīng)解除。如銀行主張解除，但購房人能另行提供等額擔(dān)保，并無嚴(yán)重違約也不應(yīng)解除合同。如購房人主張解除合同，銀行不同意，則應(yīng)分情況考慮：1．如銀行是發(fā)展商指定，提供按揭是購房人購房的前提條件，則銀行與開發(fā)商關(guān)系緊密，其有監(jiān)管款項用途之責(zé)，現(xiàn)合同目的不能實現(xiàn)，可認(rèn)為銀行違反了對合同項下的實質(zhì)內(nèi)容的嚴(yán)格遵守，另外購房人拒交貸款本息，也已嚴(yán)重違約，且此時購房人有嚴(yán)重對抗情緒，繼續(xù)履行合同已無實際意義，可判決解約。2．如按揭銀行是購房人自行尋找，與開發(fā)商無緊密聯(lián)系，現(xiàn)借款已履行完畢，借款合同目的已達(dá)到，因按揭銀行無過錯，只是購房人違約，在銀行不同意解約的情況下，應(yīng)尊重守約方意愿，不應(yīng)解約。如果按揭銀行、購房人均同意解除合同，則應(yīng)尊重當(dāng)事人協(xié)商一致的意愿，可一并解除按揭合同。3．如果事先合同有約定，解除按揭合同需經(jīng)銀行同意，則應(yīng)尊重約定，一般不應(yīng)予以解除。但在爛尾樓的情況下，考慮到合同基礎(chǔ)的嚴(yán)重喪失，可由法院參照情勢變更原則予以解除合同。

三、商品房按揭糾紛解除合同后款項的返還。

解除了預(yù)售購房合同和按揭合同，必然涉及到款項的返還。商品房預(yù)售按揭中，款項的去向是銀行貸款給購房者，購房者向開發(fā)商交納購房款。根據(jù)合同的相對性原則，權(quán)利人只能向其有合同關(guān)系或法定關(guān)系特定人主張權(quán)利，因此對于款項的返還，應(yīng)為：

1．開發(fā)商向購房者返還全部購房款，包括購房者自付款項和從銀行貸款所獲得的款項。

2．購房者向按揭銀行返還所借款項本息，但應(yīng)扣除其已償還的款項本息。開發(fā)商如簽署了回購擔(dān)保等保證條款，則應(yīng)對其承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

對于因爛尾樓而解除合同，如按揭銀行是發(fā)展商指定，在款項的返還時，應(yīng)考慮到銀行作為發(fā)展商的開戶銀行，控制資金流向，其未盡到監(jiān)控義務(wù)，對爛尾樓的產(chǎn)生有一定責(zé)任，可在款項返還時，適當(dāng)減少違約金、利息等小業(yè)主的支付款項，平衡各方利益。

發(fā)商如果另行出售要經(jīng)按揭銀行的同意，否則取得抵押物所有權(quán)的受讓人必須依有關(guān)司法解釋代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，銀行對售房款享有優(yōu)先受償權(quán)。可考慮開發(fā)商向購房者返還的款項中，對屬于銀行本息數(shù)額內(nèi)部分，將其視為抵押物的變價，銀行可實現(xiàn)優(yōu)先受償。

在款項的返還過程中，要注意擔(dān)保的競合問題，如在按揭擔(dān)保之前，該物業(yè)所占據(jù)的土地使用權(quán)如已被抵押，且已合法登記，則應(yīng)依順序依次受償，按揭合同中的約定不得與此相對立。對于“回購條款”，即銀行在合同中約定購房者若不能按期還款，開發(fā)商必須負(fù)還款的連帶責(zé)任。如果開發(fā)商不按期付款，房屋即轉(zhuǎn)歸銀行所有。此種條款后一部分內(nèi)容違反了擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，屬禁止流抵押條款，應(yīng)為無效。前一部分條款應(yīng)視為銀行的同一債權(quán)既存在》房屋抵押物的擔(dān)保，又存在開發(fā)商的一般保證擔(dān)保，對這種情況的處理在擔(dān)保法司法解釋生效前，《擔(dān)保法第二十八條雖有規(guī)定，開發(fā)商只應(yīng)對物的擔(dān)保以外的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任，但此為開發(fā)商的權(quán)利，權(quán)利可自由放棄，開發(fā)商簽署回購條款，應(yīng)視為對檢索抗辯權(quán)的放棄，應(yīng)予認(rèn)可其效力。在擔(dān)保法司法解釋生效后，考慮到按揭標(biāo)的物是共同抵押，開發(fā)商作為第三人也提供了物的擔(dān)保，應(yīng)依該司法解釋第38條的規(guī)定，允許按揭銀行擁有選擇權(quán)，其更可以徑行要求開發(fā)商作為保證人承擔(dān)還款責(zé)任，這也與擔(dān)保法之保障債權(quán)實現(xiàn)的立法宗旨相一致。當(dāng)然，在開發(fā)商履行回購條款后，其將取代銀行的抵押權(quán)人的地位，對按揭標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)。