房地產(chǎn)估價心得三千字 房地產(chǎn)估價課程設(shè)計心得體會2000字(4篇)

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房地產(chǎn)估價心得三千字 房地產(chǎn)估價課程設(shè)計心得體會2000字篇一

2011年7月1日，我們?nèi)嗳チ宋挥谖錆h市江夏區(qū)廟山開發(fā)區(qū)江夏大道湯遜湖工業(yè)園（廟山村）房地產(chǎn)進行了評估的實習，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。雖然我們具體沒有做出最真實的估價金額，但是收獲頗豐。下面我就談一下自己對房地產(chǎn)的一些簡單認識。

房地產(chǎn)，是一種稀卻的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟發(fā)展、社會進步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開發(fā)、咨詢、估價、經(jīng)紀、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟中的一個重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊的產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國的興起，雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。特別是1992年和1993年我國曾一度出現(xiàn)“房地產(chǎn)熱”，1993年以后開始實施“宏觀調(diào)控”，1998年提出把住宅建設(shè)培育為新的經(jīng)濟增產(chǎn)點，等等。房地產(chǎn)業(yè)，在我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展中越來越重要。

房地產(chǎn)估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產(chǎn)定價—估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價人員的主觀隨意定價，而應(yīng)是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術(shù)的有機結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結(jié)合。實習中，通過與萬隆有關(guān)估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學建筑設(shè)計的，有的是學建筑經(jīng)濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。

房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。

在我國有人習慣將房地產(chǎn)估價稱為房地產(chǎn)評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級評估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評估等，所以，稱為房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)價格評估，或者簡稱房地產(chǎn)估價，更為準確些。

從專業(yè)角度來講，房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

房地產(chǎn)估價應(yīng)借助科學的估價方法，不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗。在房地產(chǎn)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。但在實習中，通過一些案例，以及與估價人員的交談，可以看到，無論那種方法，最終還是由市場決定，任何一項房地產(chǎn)估價的案例，受市場這一因素的影響極大。

影響房地產(chǎn)價格的因素多而復雜，估價人員必須熟練地掌握各種影響房地產(chǎn)價格的因素，以及它們是如何，及在何種程度上影響房地產(chǎn)價格的。目前影響房地產(chǎn)價格的因素主要有以下9類：

1、自身因素；

2、環(huán)境因素；

3、人口因素；

4、經(jīng)濟因素；

5、社會因素；

6、行政因素；

7、心理因素；

8、國際因素；

9、其他因素。

房地產(chǎn)估價程序，是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進行次序。一般來說，從獲取估價業(yè)務(wù)開始至完成估價后的資料歸檔時止，一宗房地產(chǎn)估價活動的全過程和步驟如下：

1、獲取估價業(yè)務(wù)；

2、受理估價委托及明確估價基本事項；

3、擬訂估價作業(yè)方案；

4、收集估價所需資料；

5、實地查勘估價對象；

6、選定估價方法計算；

7、確定估價結(jié)果；

8、撰寫估價報告；

9、交付估價報告；

10、估價資料歸檔。房地產(chǎn)估價雖然應(yīng)按照上述程序進行，但在實際估價中各個步驟之間并不是割裂的，相互之間回有一些交叉，甚至需要一定的反復。

房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正，在具體估價作業(yè)中應(yīng)遵循的原則主要有以下5項：

1、合法原則；

2、最高最佳使用原則；

3、替代原則；

4、估價時點原則；

5、公平原則。房地產(chǎn)估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結(jié)果具有近似性。

專業(yè)估價人員，是經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格，由有關(guān)主觀部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價的人員。要成為一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，不但要符合一定的要求，還應(yīng)遵循一定的職業(yè)道德。因為，估價人員的估價結(jié)果是否客觀公正，不僅取決于他對估價理論和方法的掌握程度，他所具有的估價實踐經(jīng)驗，還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。在實習過程中，我了解到萬隆的估價人員，他們不但有的具有注冊房地產(chǎn)估價師的資格，有的具有土地估價師的資格，有的還具有注冊會計師、注冊資產(chǎn)評估師的資格。在與他們短暫的兩個星期接觸中，我發(fā)現(xiàn)他們工作態(tài)度非常認真，工作時極其仔細、專業(yè)，只有這樣，才能對估價對象負責。

其次，我再來談一談對房地產(chǎn)估價在感性上的認識。雖然我們只實習了一天，但這一天我們認識了很多房地產(chǎn)估價的前輩，也知道給予你一座房子你清楚用什么樣的步驟去估價。因為這一階段正是一年中他們業(yè)務(wù)較忙的時段，每年夏天他們都是“天大熱，人大干”。在這一天中，雖然大家都很疲乏，但卻感覺充實了很多。我想如果我們在多幾次這樣的實習估價，我們的專業(yè)水平一定更加上升一個檔次。

房地產(chǎn)估價心得三千字 房地產(chǎn)估價課程設(shè)計心得體會2000字篇二

房地產(chǎn)估價心得

本學期我們工程管理專業(yè)對《房地產(chǎn)估價》這門課程進行了學習，課程結(jié)束后，在楊老師的指導下我們自己動手完成了一份房地產(chǎn)估價報告。所謂“一份耕耘，一份收獲”，雖然編制報告的過程并非我想象中那么順利，但是總的來說在這整個過程中的確讓我獲益良多。對此，我將自己的心得作如下總結(jié)。

一、房地產(chǎn)估價報告的組成

起初，我以為要完成一份房地產(chǎn)估價報告是一件很簡單的事，只需要選擇一個待估對象和一種估價方法，最后得出一個結(jié)論就行了，左右不過三兩頁稿紙就可以完成任務(wù)了。但是當自己真正對一份完整的房地產(chǎn)估價報告實例進行詳細地分析后才發(fā)現(xiàn)自己當時的想法究竟有多么簡單，原來一份完整的估價報告是包括以下幾項內(nèi)容的：1.封面 2.目錄 3.致委托方函 4.估價師聲明 5.估價假設(shè)和限制條件 6.估價結(jié)果報告 7.估價技術(shù)報告 8.附件。

二、對房地產(chǎn)估價的要素的理解

1、估價目的：土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險、爭議調(diào)處、司法鑒定、出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓租賃、清算。

2、估價對象，當估價對象僅為房地產(chǎn)權(quán)益時，可稱為被估價權(quán)益。估價對象有在建工程、期房、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)、房屋裝飾裝修部分。概括起來有：土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。

3、估價時點：估價時點不是隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價目的來確定，估價時點在先，價值估算在后。

4、估價假設(shè)：是房地產(chǎn)估價師所必要、但不能肯定而又必須予以明確的前提條件做出的假定。在估價中要防止出現(xiàn)3種情況：濫用估價假設(shè)；不明確估價假設(shè)；無針對性列舉一些與本估價項目無關(guān)的估價假設(shè)。對于確定性因素，一般不得進行假設(shè)。

5、估價程序：獲取估價業(yè)務(wù)；受理估價委托；擬定估價作業(yè)方案；搜集估價所需資料；實地查看估價對象；分析估價對象及房地產(chǎn)市場上；選定估價方法進行測算；確定估價結(jié)果；撰寫估價報告；內(nèi)部審核估價報告；出具估價報告；估價資料歸檔。

6、估價結(jié)果：估價師不宜在完成估價之前與委托人或任何其他與該估價業(yè)務(wù)有利害關(guān)系人討論估價結(jié)果。否則會影響估價獨立、客觀、公正地進行。

三、幾種房地產(chǎn)估價方法的詳解

估價方法主要有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法等。

1、市場比較法

市場比較法是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，采用比較法求得的房地產(chǎn)價格又稱比準價格。市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。市場經(jīng)濟中經(jīng)濟主體的行為普遍遵循理性原則，追求效用最大化。主要適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。通俗來講就是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。如：住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地。而那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學校、紀念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場比較法。應(yīng)用市場比較法所需具備的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點近期，存在者較多類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)，就難以采用市場比較法估價。運用市場比較法求取房地產(chǎn)價格一般分為下列7個步驟：①搜集交易實例；②選取可比實例；③建立價格可比基礎(chǔ)；④進行交易情況修正；⑤進行交易日期修正；⑥進行房地產(chǎn)狀況修正；⑦求取比準價格。

2、收益法

收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益系數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

收益法是以預期原理為基礎(chǔ)的。將估價時點視為現(xiàn)在，那么，在現(xiàn)在購買一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預示著在其未來的收益年限內(nèi)可源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有某一貨幣額可與這未來源源不斷的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價格。主要適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅店、餐館、停車場等，一般不適用于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價。運用收益法求取房地產(chǎn)價格一般分為下列4個步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料；②預測估價對象的未來收益；③求取報酬率、資本化率、收益乘數(shù)；④選用適宜的收益法計算公式。

3、成本法

成本法是根據(jù)估價對象的重置成本來求取估價對象價值的方法。具體來說，成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

成本法的理論基礎(chǔ)依據(jù)是資產(chǎn)價值時間等價原理。其理論論證主要表現(xiàn)為:價值時間等價及其變換、多期價格時間等價變換和資產(chǎn)歷史成本法估價模式。從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于其過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，具體一點講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”，具體一點講，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建設(shè)。一般適用于評估可獨立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價值，包括新開發(fā)的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)的房地產(chǎn)等。例如：學校、體育館、公園、行政辦公樓等。運用成本法求取房地產(chǎn)價格一般分為下列4個步驟：①弄清估價對象的價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料；②測算估價對象的重新構(gòu)建價格；③測算估價對象的折舊；④求取估價對象的計算價值。

4、假設(shè)開發(fā)法法

假設(shè)開發(fā)法，又稱剩余法、倒算法或殘余法，是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除未來不動產(chǎn)正常的開發(fā)成本（如造地費、建筑物建造費等）、利息、利潤、稅收等費用后，以剩余之數(shù)來確定估價對象不動產(chǎn)價格的一種方法。

假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)與收益法相同，是預期原理。在實際工作中運用假設(shè)開發(fā)法估價的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于下列兩個預測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）。②是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)行情或供求狀況，正確地預測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，如待開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產(chǎn)開發(fā)項目）、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇）等。運用假設(shè)開發(fā)法法求取房地產(chǎn)價格一般分為下列6個步驟進行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇最佳的開發(fā)利用方式；③估計開發(fā)經(jīng)營期；④預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；⑤測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費；⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。

5、長期趨勢法 長期趨勢法是運用預測科學的有關(guān)理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格作出的方法。長期趨勢法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格通常有上下波動，在短期內(nèi)難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看，會顯現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。因此，當需要評估(通常是預測)某宗(或某類)房地產(chǎn)的價格時，可以搜集該宗(或該類)房地產(chǎn)過去較長時期的價格資料，并按照時間的先后順序?qū)⑵渚幣懦蓵r間序列，從而找出該宗(或該類)房地產(chǎn)的價格隨時間變化而變動的過程、方向、程度和趨勢，然后進行外延或類推，這樣就可以作出對該宗(或該類)房地產(chǎn)的價格在估價時點(通常為未來)比較肯定的推測和科學的判斷，即評估出了該宗(或該類)房地產(chǎn)的價格。

長期趨勢法適用的對象和條件，長期趨勢法適用的對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)的較長時期的歷史價格資料，而且所擁有的歷史價格資料要真實。擁有越長時期、越真實的歷史價格資料，作出的推測、判斷就越準確、可信。操作步驟分為下列4個步驟進行：①搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實、可靠；②整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為同一標準，并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖；③觀察、分析這個時間序列，根據(jù)其特征選擇適當、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨時間變化而出現(xiàn)的變動規(guī)律，得出一定的模式(或數(shù)學模型)；④以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格。具體的長期趨勢法主要有數(shù)學曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法和指數(shù)修勻法。

6、路線價法

路線價法是在特定的街道上設(shè)定標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后再配合深度價格修正率表和其他價格修正率來測算該街道其他臨街土地價值的一種估價方法。實質(zhì)上是市場比較法的派生方法，其理論依據(jù)與市場比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”；“路線價”是若干“標準臨街宗地”的平均價格，可視為市場法中的“可比實例價格”，臨接同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街寬度等，進行適當?shù)男拚蟮茫@些修正實際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。

路線價法與一般的市場法的主要不同之處，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”。二是先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”；而不是先對“可比實例價格”進行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進行綜合。三是利用相同的“可比實例價格”——路線價，同時評估出許多“估價對象”——臨接同一道路的其他土地的價格；而不是僅評估出一個“估價對象”的價格。在路線價法中不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”的原因是：①求得的路線價——若干標準宗地的平均價格，已是正常價格；②求得的路線價所對應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格。

路線價法適用的對象和條件，路線價法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價。一般的土地估價方法主要適用于單宗土地的估價，而且需要花費較長的時間。路線價法則被認為是一種快速、相對公平合理，能節(jié)省人力、財力，可以同時對大量土地進行估價的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城市土地整理)、城市房屋拆遷補償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時對大量土地進行的估價。運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。運用路線價法估價一般分為下列6個步驟進行：①劃分路線價區(qū)段；②設(shè)定標準臨街深度；③選取標準臨街宗地；④調(diào)查評估路線價；⑤制作價格修正率表；⑥計算臨街土地的價格。

四、本次估價內(nèi)容的描述

在本估價報告中，估價項目為河南省虞城縣西湖春天住宅區(qū)號樓二層西戶房屋，估價目的是為了能夠?qū)λ鶎W知識進行靈活運用，估價時點2013年6月5日，價值類型是估價對象的公開市場價值。因估價對象為完整房產(chǎn)，慮到目前與估價對象類似的房地產(chǎn)交易市場 比較活躍，且類似交易案例較多，我采用了市場法進行估價，根據(jù)替 代原則，在此我選擇了選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域的三個住宅交 易案例，它們分別是西湖春天、木蘭國際、響河大街進行比較。根據(jù) 可比案例與估價對象實際狀況，選用影響房地產(chǎn)價格的比較因素，主 要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素。將 可比案例與估價對象進行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等方面進行系數(shù)修正，得出估價對象的比準價格 為2285.84元/m2，估價對象評估總值為297159元（取整）。

又根據(jù)該類似房地產(chǎn)有出租收益，又采用了收益法進行估價，計算公式為v=a* [1-1/(1+y)^n] /y，其中 資本化率依據(jù)安全利率加風險調(diào)整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3% ,風險、管理等補償按5.34%，年房屋出租總費用為6507.2（元），年房地純收益為1892.8（元），最后確

v=a *[1-1/(1+r)^n] /y =1892.8/8.34%[1-1/(1+8.34 %)^66]= 22580.66（元）。以上是我對房地產(chǎn)估價報告的體會，在此和大家分享。

房地產(chǎn)估價心得三千字 房地產(chǎn)估價課程設(shè)計心得體會2000字篇三

房地產(chǎn)估價心得

在大三下學期，我們工程管理專業(yè)學習了《房地產(chǎn)估價》這門專業(yè)課。總的來說，通過對這門課程的學習，讓我對當代中國房地產(chǎn)市場有了一個大致的認識，對各種房地產(chǎn)估價方法也有了初步了解，再加上自己動手做的房地產(chǎn)估價報告，我覺得自己的收獲還是非常大的。下面我將對自己所學的知識做出如下總結(jié)。

一、房地產(chǎn)估價的含義

房地產(chǎn)估價是模擬房地產(chǎn)價格形成的規(guī)律，將房地產(chǎn)客觀合理的價格測算出來的過程。這就要依據(jù)一定的估計理論和方法，也必須掌握房地產(chǎn)估計的概念、特征以及估計基本要素，掌握估計對象房地產(chǎn)區(qū)位、實物、權(quán)益的界定。

二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)

1、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。

2、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價，房地產(chǎn)成交價格容易受交易者動機、偏好等個別情況的影響。房地產(chǎn)價值是由眾多市場參與者的價值判斷而非個別人的價值判斷而形成的。估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷。

3、房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證，估價專業(yè)意見的作用有：咨詢性或參與性；鑒證性或證據(jù)性。后者的法律責任大于前者。

4、房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)。估價師應(yīng)當對其估價結(jié)果的有限性有清楚的認識，采用多個假設(shè)來處理現(xiàn)有的知識水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對估價結(jié)果的影響明確地告知委托人，所以對估價師評價其結(jié)果準確與否不是看其估價結(jié)果而是評價其估價的過程是否符合規(guī)范的要求。

5、房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術(shù)。正確的房地產(chǎn)價值分析、測算與判斷必須依靠科學的估價理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價的理論與方法，還必須有依靠實踐經(jīng)驗。

三、房地產(chǎn)估價的必要性

1、一種資產(chǎn)只有具備了下列2個條件才真正需要專業(yè)估價：(1)獨一無二性。(2)價值量較大。具體就房地產(chǎn)來講，由于房地產(chǎn)具有不可移動性、獨一無二性和價值量大性，房地產(chǎn)市場是典型的“不完全市場”并且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當價格。房地產(chǎn)估價的有助于將房地產(chǎn)價格導向正?；龠M房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。

2、房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專業(yè)估價的條件，房地產(chǎn)量大面廣而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少，房地產(chǎn)需要估價的情形較多而其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少。

四、幾種常用估價方法的介紹

1、市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準確。

2、成本法

(1)成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

(2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

3、收益法

不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。剩余法

房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。常用于房屋或土地的單項估價。

4、假設(shè)開發(fā)法

對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。

5、基準地價法

針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。

6、路線價法

土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

五、房地產(chǎn)估價方法運用中應(yīng)注意的問題

（一）評估方法的選擇

在選擇評估方法時，主要依據(jù)如下兩方面情況:

1、各種估價方法的適用范圍。

2、估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。

（二）運用估價方法進行價格試算的注意事項

依據(jù)某種方法直接計算出來的估價結(jié)果，還不足以令人信服，因此，在估價作業(yè)上一般不作為最終估價結(jié)果。這種價格，稱為試算價格。

（三）調(diào)整試算價格的注意事項 運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運用同一估價方法，因所依據(jù)的資料不同，也會得出不同的計算結(jié)果。因此，必須對試算價格進行綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。

試算價格之間所存在的差異，可能是因為所用的估價方法不同，也可能是因為所依據(jù)的資料不同。因此，調(diào)整試算價格主要應(yīng)考慮如下兩方面：

1、資料的可信程度。要使估價結(jié)果能得到社會承認，所依據(jù)的資料不僅要全面，而且必須準確。因此，在調(diào)整試算價格時，首先應(yīng)當對估算過程所依據(jù)的資料進行檢查。檢查時，不僅要分析資料的真實性，還要進一步分析資料的選擇及運用是否恰當，有關(guān)房地產(chǎn)價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應(yīng)用是否恰當，價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當?shù)取?/p>

2、估價對象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應(yīng)檢查該資料是否與對象房地產(chǎn)的種類及委托估價的目的相符合。對此，一般將估價對象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來予以分析。

（四）各種方法常見的改錯項目

市場比較法：

1、交易情況修正對于交易情況非正常負擔的修正

2、交易日期修正中關(guān)于定基價格指數(shù)，環(huán)比價格指數(shù)，逐漸遞增或遞減（等比），期內(nèi)平均上升或下降（等差）的修正

3、區(qū)域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實例的得分問題地產(chǎn)估價理論

4、比較物與參照物互相顛倒的問題。

收益法：

1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計算問題。

2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎(chǔ)之一的問題。

3、收益年限確定錯誤的公式。

4、漏算了營業(yè)稅及其附加的問題。

5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。

成本法：

1、沒有選擇估價時點的正常成本（如：重置價）的問題。

2、耐用年限確定錯誤的問題。

3、計息期確定錯誤的問題。

4、沒有將各成本項目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問題。

5、對有償出讓土地的評估，當估價對象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結(jié)果進行年限修正的問題。

6、利息的計費基礎(chǔ)多少項目的問題。如：銷售稅費不能計算利息。

7、銷售稅費的計算基礎(chǔ)錯誤的問題。

基準地價修正法動態(tài)方式不存在投資利息。

假設(shè)開發(fā)法：（1）沒有確定最佳的開發(fā)利用方式

最佳開發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最佳的開發(fā)利用方式。（2）沒有計算待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤（3）把利息和稅金也作為計算利潤的基礎(chǔ)（4）貼現(xiàn)期確定錯誤（5）當利息率和貼現(xiàn)率一致時，還計算了利息。（6）未來樓價的確定完全依據(jù)市場比較法，沒有結(jié)合長期趨勢法。（7）遺漏了買方購買待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費。（8）貼現(xiàn)期確定錯誤的問題。（9）管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎(chǔ)錯誤的問題。

六、我的房地產(chǎn)估價報告的介紹

估計對象：估價對象為河南省周口市商水縣的法姬娜歐洲城2號樓401室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為123平方米，三室兩廳兩衛(wèi)，框架結(jié)構(gòu)，南北朝向，簡單裝修，個人完全產(chǎn)權(quán)；估價目的：運用自己所學的知識，并檢驗自己對所學知識的掌握情況；估價時點為2013年6月3日；價值類型為估價對象的公開市場價值。

選用市場比較法進行了分析和測算，確定該估價對象在估價時點的公開市場價值為：306166元，單價：2489.15/m2。估價步驟：1．選擇可比案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域的三個住宅交易案例，分別為：法姬娜歐洲城、融輝城、南陽國際公館進行比較；2．比較因素的選擇，根據(jù)可比案例與估價對象實際狀況，選用影響房地產(chǎn)價格的比較因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素；3．比較因素修正，將可比案例與估價對象進行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等方面進行系數(shù)修正，得出估價對象的比準價格。

選用收益法其為計算公式：v=a* [1-1/(1+y)^n] /y，資本化率依據(jù)安全利率加風險調(diào)整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3% ,風險、管理等補償按5%，房屋出租總費用：管理費+年維修費+年保險費+年稅金+年折舊費年房地總費用=7191.6（元），年房地純收益為4808.4（元），最后得出v=59758.65（元）

選用成本法本例是僅對建筑物進行估價，其計算公式為積算價格＝建筑物重置價格-建筑物累積折舊，本估價報告中的估價對象是框架結(jié)構(gòu)，建筑物的重置價格為800元/平方米，故此估價對象的重置造價為800*123=98400（元），建筑物年折舊額為1377.6元，最后得出計算積算價格94267.2元。

以上就是對房地產(chǎn)估價概述的心得和體會，非常感謝老師對我們的細心教導。

房地產(chǎn)估價心得三千字 房地產(chǎn)估價課程設(shè)計心得體會2000字篇四

房地產(chǎn)估價概論心得

在大三下學期，我們開設(shè)了《房地產(chǎn)估價概論》這門課程，通過學習收獲很大，開闊了眼界，對房地產(chǎn)評估行業(yè)的未來有了更多的信心。同時也對自己選擇了這個行業(yè)有了更多的了解。自己體會最深的是下面幾個方面。

一、房地產(chǎn)估價的定義

房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產(chǎn)估價是科學與藝術(shù)的有機結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達出來的過程。

二、房地產(chǎn)估價按估價目的進行分類，主要有下列類別：

土地使用權(quán)出讓價格評估；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估；房地產(chǎn)租賃價格評估；房地產(chǎn)抵押價值評估；房地產(chǎn)保險估價；房地產(chǎn)課稅估價；征地和房屋t征收拆遷補償估價；房地產(chǎn)分割、合并估價；房地產(chǎn)糾紛估價；房地產(chǎn)拍賣底價評估；企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價；其他目的的房地產(chǎn)估價。

三、對房地產(chǎn)估價的原則之一“合法原則”有深刻的認識  老師的授課內(nèi)容中，無不一而再，再而三地提到“合法原則”，反復強調(diào)估價必須遵守合法原則，以法律為依據(jù)進行估價。這使我深刻地感覺自己在法律學習方面的不足。作為一名房地產(chǎn)估價者，不了解相關(guān)的法律法規(guī)，僅僅從技術(shù)層面出發(fā)做估價，是不可能做好估價工作的。老師通過列舉案例，說明深刻理解法律法規(guī)不僅能夠正確維護房地產(chǎn)行政管理機關(guān)的依法行政的權(quán)力，對提高房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價者的社會地位都有十分重要的意義。老師也曾問過：房地產(chǎn)評估行業(yè)的未來應(yīng)該向什么方向發(fā)展？他認為除了正常意義上的估價服務(wù)，有必要向房地產(chǎn)咨詢服務(wù)的方向發(fā)展，向客戶提供專業(yè)化的房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)細分服務(wù)。這樣就要求我們房地產(chǎn)估價者，必須對涉及房地產(chǎn)評估行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章有充分的了解，要求房地產(chǎn)估價者具備很高的法律素養(yǎng)。通過學習，不僅在認識上有很大的提高，也增強了做好房地產(chǎn)估價工作的信心，有了更加明確的努力方向和新的動力。

以上就是對房地產(chǎn)估價概述的心得和體會，非常感謝老師對我們的細心教導，希望以后還可以聽到老師的授課，雖然老師教我們的時間短，但具體學習內(nèi)容之外的意義是巨大的。除了面對面學習新知識新思考之外，我能夠感受到老師對房地產(chǎn)評估行業(yè)的敬業(yè)和鉆研精神。工作和學習是相輔相成的兩件事情，平時的努力和學習更為重要，大學期間能夠?qū)W到這門課程是一次極好的學習機會。