住宅物業(yè)論文范文范本(精選9篇)

在日常生活中，我們經(jīng)常需要處理一些瑣碎的事情。如何保護(hù)環(huán)境并實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展呢？以下是一些往期總結(jié)的范文，供大家參考和借鑒。

住宅物業(yè)論文范文范本篇一

優(yōu)質(zhì)的公共經(jīng)濟(jì)管理,對體現(xiàn)社會公平、改善民生、維護(hù)公民權(quán)益能夠發(fā)揮積極有效的促進(jìn)作用。社會健康成熟發(fā)展的顯著特征在于,不僅可以實現(xiàn)公共需求的優(yōu)化提升,還可以做好產(chǎn)品與服務(wù)的合理分配。新時期,公共經(jīng)濟(jì)發(fā)展中全覆蓋、優(yōu)質(zhì)共享、民生改善的實踐目標(biāo)逐步被重視,以政府組織為核心,全面提供優(yōu)質(zhì)公共產(chǎn)品、優(yōu)化公共服務(wù)已經(jīng)成為核心任務(wù)。

發(fā)展公共經(jīng)濟(jì)可有效滿足民生需求,其內(nèi)涵以及范疇伴隨社會發(fā)展建設(shè)水平的全面提升,持續(xù)拓寬,由傳統(tǒng)生存需求,逐步豐富至勞動保障、衛(wèi)生服務(wù)、教育管理等綜合需求層面,令改善民生逐步變?yōu)楫?dāng)前保護(hù)民眾利益,實現(xiàn)社會文明和諧發(fā)展的根本。政府開展公共經(jīng)濟(jì)管理階段中,需要承擔(dān)優(yōu)質(zhì)服務(wù)、提供產(chǎn)品、統(tǒng)籌財政支出等重要職能,契合民生需要。因此應(yīng)由從多層面入手,制定科學(xué)有效的服務(wù)管理策略,方能真正改善民生,滿足大眾需求,構(gòu)建和諧社會,實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

二、公共經(jīng)濟(jì)管理對民生的影響。

(一)公共產(chǎn)品服務(wù)可全面滿足民生需求。

改革開放進(jìn)程的持續(xù)深入,令民眾不再僅僅滿足于生存水平的提升,更注重教育、福利待遇等方面的核心需求。而公共經(jīng)濟(jì)管理中提供的公共產(chǎn)品服務(wù)則較難跟上需求的擴(kuò)充步伐速率?；诮逃⒈Ｕ戏?wù)與醫(yī)療事業(yè)呈現(xiàn)的外部產(chǎn)品特征,雖然部分內(nèi)容可以通過私人經(jīng)濟(jì)實現(xiàn),但最為核心有效的供應(yīng)方仍舊為政府機(jī)構(gòu)。因此,只有政府全面服務(wù)社會,優(yōu)化公共產(chǎn)品管理,方能真正滿足大眾需求,改善民生。

(二)公共經(jīng)濟(jì)職能可推進(jìn)公平發(fā)展。

改善民生,并非是部分人群受益,而應(yīng)是大群體、甚至是整體群眾的受益,是全社會生活水平的'優(yōu)化提升,即體現(xiàn)良好的公平性。為此只有借助政府力量,做好市場資源的優(yōu)化協(xié)調(diào),方能實現(xiàn)優(yōu)化民生。

(三)公共支出能優(yōu)化市場調(diào)節(jié)。

公共產(chǎn)品的全面供應(yīng),需要政府機(jī)構(gòu)提供合理的補助管理模式。由效率以及公平的角度來講,較為契合的是,政府組織可通過間接生產(chǎn),扮演好掌舵人的角色,借助市場秩序的有效管控協(xié)調(diào),采用有效的支出預(yù)算管理規(guī)劃,對經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)刺激影響,進(jìn)而營造公平有序的公共產(chǎn)品管理供應(yīng)環(huán)境,吸引多方參與實踐活動,進(jìn)而通過良好的公共支出模式,實現(xiàn)市場的優(yōu)化調(diào)節(jié)。

(四)健全公共財政制度,實現(xiàn)法治化公共經(jīng)濟(jì)管理。

為優(yōu)化改善民生,公共財政制度應(yīng)予以全面完善。當(dāng)前顯著的民生問題在于供應(yīng)有限,因此應(yīng)優(yōu)化調(diào)節(jié)財政支出體系結(jié)構(gòu),有效縮減非公共性投入支出,使服務(wù)投資向著公共服務(wù)的模式發(fā)展,并將重點制定為公共教育服務(wù)、社會與醫(yī)療保障服務(wù),擴(kuò)充公共投入至民生范疇領(lǐng)域之中,全面給予公共產(chǎn)品服務(wù)以有效的支持,方能優(yōu)化改善民生,實現(xiàn)以人為本的科學(xué)發(fā)展。為完善制度保障,應(yīng)持續(xù)豐富公共事務(wù),合理應(yīng)對逐步復(fù)雜多元的公共問題。政府機(jī)構(gòu)也應(yīng)持續(xù)優(yōu)化公共經(jīng)濟(jì)的實踐管理效率,合理應(yīng)用法律工具,實現(xiàn)公共經(jīng)濟(jì)的制度化和規(guī)范化。同時完善法規(guī)體系,組織開展規(guī)范的公共經(jīng)濟(jì)實踐活動,將法律體系引入其中,做好公共經(jīng)濟(jì)實踐與權(quán)責(zé)職能的明確規(guī)范,令公共經(jīng)濟(jì)真正的依法、守法,實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo),在制度層面上全面保障民生利益。

三、強化公共經(jīng)濟(jì)管理,優(yōu)化改善民生。

為全面改善民生,保障公民利益,公共經(jīng)濟(jì)管理還應(yīng)明確同改善民生的核心聯(lián)系,并基于改善民生的核心訴求實現(xiàn)優(yōu)化調(diào)節(jié)。政府機(jī)構(gòu)應(yīng)合理轉(zhuǎn)變工作職能,健全公共服務(wù)模式,優(yōu)化公共服務(wù)管理。政府應(yīng)承擔(dān)起必要的滿足民眾公共需求的核心職能,將公共資源有效的傾斜至社會管理和公共服務(wù)層面,進(jìn)而推進(jìn)社會事業(yè)的全面、持續(xù)優(yōu)化與民生的良好改善。

同時,還應(yīng)提升公共政策的合理公平性,實現(xiàn)科學(xué)決策,引入民主化管理,完善群眾積極參與制定并監(jiān)督?jīng)Q策的科學(xué)管理制度。應(yīng)通過全面調(diào)研、綜合評估、合理決策、有效執(zhí)行、優(yōu)化監(jiān)督管理,通過政策保障推進(jìn)社會各類資源的合理公平應(yīng)用與分配。

財權(quán)向中央集成、事權(quán)下放的管理模式,將令保障事業(yè)、服務(wù)管理以及公共產(chǎn)品服務(wù)較多得由地方政府部門擔(dān)負(fù)?；谄湄斦芰Φ南薅?以及融資渠道的有限,會對公共事務(wù)產(chǎn)生不良影響,降低公共產(chǎn)品服務(wù)的整體質(zhì)量與可靠性。為此,應(yīng)有效提升民生工程的實效性,通過有效劃分、明確權(quán)責(zé),做好中央和地方的公共經(jīng)濟(jì)良好協(xié)調(diào)、優(yōu)質(zhì)社會管理,承擔(dān)必要的權(quán)責(zé),方能提升公共經(jīng)濟(jì)管理水平。再者,為維護(hù)大眾合法權(quán)益,應(yīng)注重群眾訴求表達(dá),拓展政務(wù)公開。應(yīng)在進(jìn)行公共利益管理以及事務(wù)決策制定階段中,廣泛征求民眾意見,創(chuàng)建有效的公眾表達(dá)訴求、傳達(dá)信息的良好制度,發(fā)揮媒體橋梁作用,豐富輿論渠道。民生決策管理中,應(yīng)真正令大眾全面參與,通過開放研討,明確各方利益需要,全面改善民生,實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展。

四、結(jié)語。

總之,強化公共經(jīng)濟(jì)管理非常重要。我們只有明確公共經(jīng)濟(jì)發(fā)展同改善民生的客觀關(guān)系,研究民生經(jīng)濟(jì)的重要影響作用,方能真正地體現(xiàn)民意,服務(wù)大眾,提升公共經(jīng)濟(jì)核心水平,實現(xiàn)共贏發(fā)展。

住宅物業(yè)論文范文范本篇二

摘要：社區(qū)文化建設(shè)在物業(yè)管理中起著舉足輕重的作用。在對社區(qū)文化基本概念界定的基礎(chǔ)上，進(jìn)而指出物業(yè)管理工作和社區(qū)文化建設(shè)的相互作用，探討了社區(qū)文化建設(shè)的不足和面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，指出開展社區(qū)文化活動必須有資金支持和場地等。

隨著社會的發(fā)展，社區(qū)文化開始走進(jìn)人們的生活，社區(qū)文化是物業(yè)管理行業(yè)的重要特征，是創(chuàng)造良好人文環(huán)境和提高居民生活品位的重要手段，是實施物業(yè)管理工作的潤滑劑。社區(qū)文化包括環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化四個方面。人們已經(jīng)普遍接受了“買房買環(huán)境，買房買享受”的觀念，而這種生活方式恰恰最直接地體現(xiàn)于社區(qū)文化之中。健康向上的社區(qū)文化直接反映了小區(qū)的生命力，關(guān)系到物業(yè)的保值、增值，因此，社區(qū)文化建設(shè)在構(gòu)建和諧社區(qū)中起著相當(dāng)大的作用。

住宅小區(qū)本身具有兼容性和凝聚性的特點，各種環(huán)境設(shè)備設(shè)施的設(shè)立和業(yè)主之間的接觸為社區(qū)文化建設(shè)提供一個良好環(huán)境。深圳萬廈居業(yè)——一個在全國物管行業(yè)中被反復(fù)傳頌和效仿的著名品牌，為了更好地發(fā)展社區(qū)文化，深圳萬廈居業(yè)從各方面籌集資金，增加文體設(shè)施和場地。目前，社區(qū)及周邊學(xué)校的體育設(shè)施配套不斷完善，已建成游泳場1個、健身廣場1個、籃球場6個、網(wǎng)球場2個、羽毛球館5個。此外，在梅林一村開通社區(qū)網(wǎng)站，設(shè)立24小時服務(wù)熱線。這些無疑為社區(qū)文化建設(shè)的發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)[1]。

無論什么樣風(fēng)格的建筑只是個外殼，社區(qū)文化才是靈魂。通過社區(qū)文化的建設(shè)，可以增強業(yè)主對居住區(qū)的認(rèn)同感和歸屬感。住宅小區(qū)有限的生活空間加強了業(yè)主之間的相互依存關(guān)系。鄰里關(guān)系、小區(qū)內(nèi)的安全秩序，都容易成為業(yè)主共同關(guān)注的話題，容易形成社區(qū)的認(rèn)同感。開展豐富多彩的社區(qū)文化活動不僅可以減少業(yè)主的煩躁、焦慮心理，也為凈化人們心靈找到了切入點[2]。物業(yè)管理應(yīng)以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、文明家庭、文明樓棟評選等一系列社區(qū)活動為契機(jī)，努力把社區(qū)建設(shè)成為管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的社會生活共同體。

物業(yè)管理公司要想提高管理水平，社區(qū)文化建設(shè)是不可或缺的。物業(yè)管理企業(yè)是社區(qū)文化建設(shè)的組織者、引導(dǎo)者、推動者，可以進(jìn)一步完善服務(wù)項目，如提供老人保健咨詢、兒童教育幫助、家庭生活服務(wù)等多種活動，讓小區(qū)內(nèi)業(yè)主覺得有依靠、有溫暖、有歸屬感。在此基礎(chǔ)之上，引導(dǎo)大家開展一些有益的社區(qū)活動便具有號召力?？梢酝ㄟ^循序漸進(jìn)的文化建設(shè)，發(fā)揮文化的導(dǎo)向功能、約束功能、激勵功能，最終實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。

二、開展社區(qū)文化所面臨的市場機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

社區(qū)文化作為當(dāng)代人類文明的重要標(biāo)志，各級領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，充分認(rèn)識到開展社區(qū)文化的重要作用。為了改善人民的生活，提高人民的幸福指數(shù)，不能單純依靠國家提供各種福利，在很大程度上要從社區(qū)做起，即由最基層的社會公眾參與，提出自己的需要并切實加以解決。而社區(qū)文化建設(shè)的目的就是滿足人們的精神需要，使社區(qū)業(yè)主在長期的文化熏陶中培養(yǎng)高尚的.道德情操，陶冶美化人們的心靈，自覺抵制不健康文化，不斷提升社區(qū)業(yè)主的文化品位，引導(dǎo)人們追求真、善、美。

但在文化封閉的一些地區(qū)，很多業(yè)主沒有接觸社區(qū)文化。業(yè)主之間意識冷漠，有的小區(qū)業(yè)主平時溝通不夠，信任基礎(chǔ)不夠，使人們在交往時顧慮重重。連開展“認(rèn)識我的鄰居”活動都比較困難，患上人際關(guān)系淡薄這一“現(xiàn)代都市癥”。這一病癥像一堵無形的圍墻阻擋了社區(qū)成員間的溝通與融洽，給精神文明建設(shè)帶來消極影響。針對住宅小區(qū)社區(qū)文化所面臨的挑戰(zhàn)，物業(yè)管理公司更應(yīng)該重視企業(yè)文化發(fā)展，增強企業(yè)的凝聚力、親和力，為社區(qū)文化的形成和發(fā)展創(chuàng)造各種條件。

對社區(qū)文化建設(shè)的重要性認(rèn)識不足，定位不準(zhǔn)。不少物業(yè)管理公司把社區(qū)文化建設(shè)簡單地等同于住宅小區(qū)內(nèi)的休閑和健身娛樂，認(rèn)為無非是組織業(yè)主說說唱唱、跳跳蹦蹦，社區(qū)文化建設(shè)流于形式，簡單化。通常重視環(huán)境的美化、硬件設(shè)施的達(dá)標(biāo)，而輕視人文環(huán)境的營造。在對物業(yè)管理工作的檢查、指導(dǎo)、考核中，社區(qū)文化建設(shè)始終沒有成為關(guān)注的主要內(nèi)容。這些制約了社區(qū)文化建設(shè)的發(fā)展，甚至取得成果也難以鞏固，必然影響著社區(qū)文化邁向成熟。

社區(qū)文化硬件設(shè)施不完善也影響社區(qū)文化活動開展。

在現(xiàn)代社會，由于消費者購房心理發(fā)生變化，消費者對大自然的渴望日益強烈，開發(fā)商在小區(qū)環(huán)境的規(guī)劃和設(shè)計中，景觀非常漂亮，用雕塑、假山、水池、噴泉、亭臺裝扮小區(qū)，使小區(qū)景色優(yōu)美、清幽宜人，但是卻沒有小區(qū)會所。即使小區(qū)會所建成后，由于缺乏資金，不能更新、添置設(shè)備，文化活動和培訓(xùn)活動不能正常開展。住宅小區(qū)無法在節(jié)假日向業(yè)主提供文體活動。

社區(qū)文化活動的覆蓋面不夠廣泛，社區(qū)成員參與度不高。表現(xiàn)在參與的主要力量是老人、兒童、以及部分下崗、失業(yè)人員，他們多屬于社會的“弱勢群體”。并且其中一部分是以“旁觀者”的角色來參與社區(qū)文化活動的，并沒有意識到自己就是社區(qū)文化建設(shè)的主體。而社區(qū)中的“強勢群體”——中青年參與卻不多，造成社區(qū)文化活動參與群體的單一化，開展社區(qū)文化活動的功能沒有完全體現(xiàn)。大多物業(yè)管理公司都遇到過此類難題，甚至小區(qū)業(yè)委會經(jīng)過幾年的醞釀由于精干業(yè)主不愿意參與而成立不起來。

另外，開展社區(qū)活動經(jīng)費不足，資源難以整合。物業(yè)管理公司是保本微利型行業(yè)，大多保證正常運轉(zhuǎn)已較為困難，很難有充足的資金舉辦社區(qū)文化活動。市、區(qū)政府社區(qū)文化建設(shè)的投入基本沒有，在政策上也缺乏支持力度，開展社區(qū)活動的經(jīng)費主要靠物業(yè)管理公司自身解決問題，沒有經(jīng)費社區(qū)文化活動就得不到保障。

首先要提高認(rèn)識水平，對社區(qū)文化建設(shè)的重要作用有深刻認(rèn)識。住宅小區(qū)作為城市的基層細(xì)胞，社區(qū)文化建設(shè)的好不好直接關(guān)系到一座城市的文明和穩(wěn)定發(fā)展。可以通過宣傳教育，使廣大業(yè)主認(rèn)識到自己既是社區(qū)文化建設(shè)的主體，又是社區(qū)文化建設(shè)的受益者，積極參與社區(qū)文化建設(shè)也是自己的一份責(zé)任。加強社會文化建設(shè)有利于增強業(yè)主成員的社區(qū)意識，激勵大家共建美好家園的積極性和創(chuàng)造性;有利于形成良好的業(yè)主成員間的文明交往方式，培育融洽的人際關(guān)系。其次，大力加強社區(qū)文化的“硬件”建設(shè)。設(shè)施和活動應(yīng)兩應(yīng)俱全，不能一則以喜，一則以憂[3]。首先要求規(guī)劃好業(yè)主會所，作為休閑健身的場所，會所也給業(yè)主提供了良好的社交場所;還可以在住宅小區(qū)內(nèi)成立書畫中心、戲曲角等區(qū)內(nèi)各種活動基地，使業(yè)主休閑娛樂有去處，鍛煉學(xué)習(xí)有場所，業(yè)余生活更充實。開發(fā)商和規(guī)劃設(shè)計部門應(yīng)將業(yè)主會所的場地設(shè)施納入規(guī)劃，物業(yè)管理企業(yè)在前期介入階段要從業(yè)主角度提出合理化建議，這樣社區(qū)活動開展的場所就有了切實的保障。

社區(qū)文化活動的開展還需要一定的資金支持。物業(yè)管理公司每年從物業(yè)管理費中提取一定比例用于社區(qū)文化建設(shè)，還可以尋求企事業(yè)單位和個人贊助?？梢园言谧≌^(qū)舉辦的社區(qū)活動與企業(yè)贊助相結(jié)合，這樣既給社區(qū)文化建設(shè)提供了活動經(jīng)費，又給企業(yè)做了廣告，提高了企業(yè)的知名度和美譽度，實現(xiàn)社區(qū)與企業(yè)互利雙贏。也可以業(yè)主需求為導(dǎo)向，物業(yè)管理公司舉辦社區(qū)學(xué)校或各類培訓(xùn)班等形式(如少兒藝術(shù)口才班、書畫學(xué)習(xí)班、老年電腦輔導(dǎo)班等等)，收取一定的培訓(xùn)費，以補償物業(yè)管理經(jīng)費的不足，維系社區(qū)文化的可持續(xù)性發(fā)展。小區(qū)業(yè)主委員會、各物業(yè)公司之間可以進(jìn)行協(xié)商，以“功能互補，服務(wù)共享”為原則，制訂社區(qū)文化設(shè)施資源整合方案[4]。距離較近的幾家社區(qū)共享文化設(shè)施使用權(quán)，如各小區(qū)健身房、網(wǎng)球場、籃球場、游泳池、圖書室、兒童活動中心等，使文化設(shè)施最大限度地發(fā)揮作用，使不同小區(qū)的業(yè)主可以實現(xiàn)資源共享。

最后開展社區(qū)文化要雅俗共賞，既要有超前意識，還要有短期規(guī)劃。社區(qū)文化活動的內(nèi)容既有格調(diào)較高的高雅藝術(shù)，又有適合于一般業(yè)主的通俗文化。隨著我國人口結(jié)構(gòu)老齡化速度的加快，老年人占總?cè)丝诒戎卦絹碓酱?，因此各個物業(yè)小區(qū)在文化建設(shè)過程中更應(yīng)針對老年人開展一些活動。組織住宅小區(qū)社區(qū)文化活動也應(yīng)該盡量照顧不同文化層次、不同愛好業(yè)主的文化需求。目前，社區(qū)文化活動的形式多樣、內(nèi)容豐富。通俗的活動如家庭卡拉ok比賽、雙升比賽、烹飪技巧交流活動等，高雅的活動如舉辦交響音樂會、春游、少兒書畫展、保健知識講座等。不同年齡層次的業(yè)主可以分享到社區(qū)文化活動的無窮樂趣，并能從中得到教育、交流和提高。社區(qū)文化的特點是以文“化”人，從人的成長來看，社區(qū)文化的潛移默化作用對人的素質(zhì)和整體人格的影響是最大、最持久的。隨著知識經(jīng)濟(jì)時代的到來，特別引導(dǎo)物業(yè)管理專業(yè)在校大學(xué)生積極參與到社區(qū)文化建設(shè)中來，讓他們在社會實踐中得到鍛煉，增長才干，取得鍛煉人、培養(yǎng)人的雙重效果。

五、結(jié)論。

物業(yè)管理小區(qū)和社區(qū)文化建設(shè)是相輔相成的關(guān)系，社區(qū)文化建設(shè)發(fā)展至今，有其自身的特點，物業(yè)管理的充分發(fā)展為其建設(shè)的內(nèi)容和進(jìn)程提供了強大的原動力，社區(qū)文化建設(shè)的不斷發(fā)展也提高了物業(yè)對內(nèi)的凝聚力和對外的領(lǐng)導(dǎo)力。

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住宅物業(yè)論文范文范本篇三

隨著百姓物質(zhì)條件的逐漸豐富，消費能力的日漸增強，以及市場經(jīng)濟(jì)帶來的工作、生活的巨大壓力，使其對住房的要求已由“有房住”、“住得下”發(fā)展到“住得好”，住宅小區(qū)不僅要環(huán)境優(yōu)美、舒適、方便、安全，更要承擔(dān)起社區(qū)精神文明建設(shè)的責(zé)任和功能，為業(yè)主提供一個和諧、文明、奮進(jìn)的精神家園。而這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自身及社區(qū)基層管理組織等，以文化為媒介在住宅小區(qū)管理的不同階段播種文明之花，建設(shè)和諧社區(qū)。

一、規(guī)劃設(shè)計，文化為先導(dǎo)。

物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計在整個房地產(chǎn)項目開發(fā)系統(tǒng)工程中舉足輕重。如果把一個項目比作一輛“坦克”的話，那么，其對市場的“摧毀力”完全取決于規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量。但建筑不只是鋼筋、混凝土、玻璃體，更有著人文與情感，是文化傳承的載體，是語言的道具箱，在欣賞視覺效果的同時，更令人感動的是其深遠(yuǎn)的文脈背景、內(nèi)涵。只有擁有人文與情感的建筑，才是有生命的建筑。古人云：“感人心者，莫先乎情?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)外部環(huán)境(造型、配套、設(shè)施、樓名等)設(shè)計時，應(yīng)注重物業(yè)的文化品位與文化含量，突出物業(yè)的附加價值與鮮明個性，使社區(qū)不僅成為建筑文化和景觀文化的展示地，同時也是社區(qū)文化發(fā)展的舞臺。

二、物業(yè)服務(wù)，文化是靈魂。

物業(yè)文化設(shè)計與定位的秉承。作為物業(yè)的.售后服務(wù)組織，物業(yè)企業(yè)一旦從房地產(chǎn)企業(yè)手中接管了物業(yè)，便不可能再按自己的文化設(shè)計去重新改變轄區(qū)的硬件環(huán)境，只能去秉承其原本設(shè)計的文化品味，為此，在其規(guī)劃設(shè)計階段物業(yè)企業(yè)就應(yīng)盡早介入，積極揣摩房地產(chǎn)企業(yè)對社區(qū)的文化定位，以發(fā)展的眼光并結(jié)合自己的服務(wù)經(jīng)驗，向房地產(chǎn)企業(yè)提出科學(xué)合理的設(shè)計建議，以利于日后社區(qū)文化的順利開展。

物業(yè)管理中文化的整合與傳播。物業(yè)管理中的文化涉及物業(yè)企業(yè)文化、服務(wù)文化和社會公眾文化。

物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)的必要性。物業(yè)管理行業(yè)有八字箴言，叫做“物的管理、人的服務(wù)”。首先，物業(yè)管理的實質(zhì)是服務(wù)，對其質(zhì)量的管理除制定標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范外，更多地強調(diào)對員工個人素養(yǎng)的培養(yǎng)和訓(xùn)練;其次，物業(yè)服務(wù)傳遞的是形象，如果不通過企業(yè)文化建設(shè)對員工進(jìn)行引導(dǎo)和熏陶，業(yè)主難以接受。

物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)的原則。第一，“以人為本”原則?！耙匀藶楸尽笔俏飿I(yè)管理企業(yè)文化建設(shè)的首要原則和根本原則，有雙層含義，其一是指在經(jīng)營理念中突出以業(yè)主(或使用人)為本，業(yè)主至上,在物業(yè)服務(wù)過程中，向業(yè)主提供人性的滿足，即對人的尊嚴(yán)、價值、個性、身份、地位、審美、情感、時尚等需求的滿足，使服務(wù)呈現(xiàn)人性化、個性化、層次化、傳統(tǒng)化、流行化等;其二是指突出以員工為本，為員工營造公平、公正、透明的競爭環(huán)境，不斷激發(fā)員工的積極性和創(chuàng)造性。第二，突出團(tuán)隊精神的原則。以此激發(fā)員工的歸屬感和責(zé)任感，促使每一員工、每一部門、每一管理區(qū)域協(xié)調(diào)一致。

物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)的內(nèi)容。物業(yè)企業(yè)文化是指物業(yè)企業(yè)全體員工在長期的創(chuàng)業(yè)和發(fā)展過程中培育形成并共同遵守的最高目標(biāo)、價值標(biāo)準(zhǔn)、基本信念和行為規(guī)范，可劃分為精神層、物質(zhì)層和制度層。

物業(yè)企業(yè)文化的三個層密切相關(guān)：其中物質(zhì)層是物業(yè)企業(yè)文化的外在表現(xiàn)和載體，也是制度層和精神層的物質(zhì)基礎(chǔ);制度層則約束和規(guī)范著物質(zhì)層及精神層的建設(shè)，沒有嚴(yán)格的規(guī)章制度，物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)便無從談起，精神層是形成物質(zhì)層和制度層的思想基礎(chǔ)，也是物業(yè)企業(yè)文化的核心和靈魂。

2、服務(wù)文化建設(shè)。

所謂服務(wù)文化，是企業(yè)在長期的對客戶服務(wù)過程中所形成的服務(wù)理念、職業(yè)觀念等服務(wù)價值取向的總和。服務(wù)文化是以服務(wù)價值觀為核心，以創(chuàng)造顧客滿意、贏得顧客忠誠、提升企業(yè)核心競爭力為目標(biāo)，以形成共同的服務(wù)價值認(rèn)知和行為規(guī)范為內(nèi)容的文化。物業(yè)服務(wù)對象的復(fù)雜性及物業(yè)服務(wù)工作的無形性、突變性、隨機(jī)性、不可恢復(fù)性、不標(biāo)準(zhǔn)性等，決定了服務(wù)文化建設(shè)的必要性。服務(wù)文化是路標(biāo)系，對企業(yè)經(jīng)營活動具有導(dǎo)向功能;服務(wù)文化是文化場，可以形成一種文明服務(wù)氛圍;服務(wù)文化是共振鏈，有激活組織的功能;服務(wù)文化是免疫系統(tǒng)，可以在一定程度上防御不利事態(tài)的發(fā)生或擴(kuò)展;服務(wù)文化是一種心理契約，可以傳遞信任和快樂;服務(wù)文化是興奮劑潤滑劑，可以使服務(wù)硬件充滿生命力與活力;服務(wù)文化是一種監(jiān)督制約，對服務(wù)起著無形的巨大的監(jiān)控作用。

3.社會公眾文化建設(shè)。

談到社會公眾文化，即社區(qū)文化，人們就粗淺地理解為娛樂游戲。其實它是一個極富內(nèi)涵的概念，它是物業(yè)開發(fā)者、經(jīng)營者、政府部門和小區(qū)業(yè)主共同創(chuàng)造出的具有小區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的結(jié)合。就外延來看，它體現(xiàn)在社區(qū)文化觀、社區(qū)價值觀、社區(qū)精神、道德規(guī)范、行為準(zhǔn)則、社區(qū)制度等各個層面，社區(qū)文化是房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)管理者和業(yè)主共同的追求。當(dāng)今的城市家居生活，鄰里關(guān)系淡薄，各自封閉，老死不相往來成為都市流行病，如何營造良好的社區(qū)生活氛圍，使人們走出自己的家門，傳播中國人互敬互讓、互幫互愛的傳統(tǒng)美德，并使之發(fā)揚光大，已成為社會的一個共同話題。作為物業(yè)的開發(fā)者、管理者以及政府基層組織擁有天時、地利、人和之優(yōu)勢，建設(shè)社區(qū)文化責(zé)無旁貸，但這只是一種過渡形式，社區(qū)文化最大的受益者應(yīng)是物業(yè)的住用者，社區(qū)文化建設(shè)最終也應(yīng)成為物業(yè)住用者的自覺活動。

物業(yè)企業(yè)文化與社區(qū)文化在內(nèi)涵上互相影響、互相滲透、互相促進(jìn)。物業(yè)企業(yè)本身負(fù)有建設(shè)社區(qū)文化的管理目標(biāo)。但長期以來，在社區(qū)文化建設(shè)上，物業(yè)管理公司只偏重于小區(qū)文娛活動的組織和支持，滿足于建立幾個業(yè)余文藝團(tuán)隊。這些工作雖然也是必須的，但卻是淺層次的。社區(qū)文化建設(shè)的根本目標(biāo)應(yīng)該是通過各種載體將公司的服務(wù)理念滲透到業(yè)主和使用人的日常生活中去，引導(dǎo)他們形成共同的生活方式、共同的價值觀，公共意識，建立和諧、高雅的生活工作氛圍。

物業(yè)企業(yè)適應(yīng)業(yè)主對社區(qū)文化的需要進(jìn)行社區(qū)文化建設(shè)，是對物業(yè)管理市場的積極主動反應(yīng);物業(yè)企業(yè)加強企業(yè)文化在社區(qū)中的滲透力、輻射力，提高公司品牌知名度，是企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展策略;社區(qū)文化實質(zhì)上是物業(yè)企業(yè)文化在社區(qū)的延伸與外化，是物業(yè)企業(yè)文化在社區(qū)交往行為上的表現(xiàn)，是物業(yè)企業(yè)文化的載體與表現(xiàn)形式。物業(yè)企業(yè)應(yīng)充分利用社區(qū)文化體現(xiàn)物業(yè)管理特色，用社區(qū)文化塑造文明社區(qū)，通過社區(qū)文化項目的建設(shè)、社區(qū)文明氛圍的塑造、社區(qū)生活服務(wù)項目的展開以及社區(qū)意識的培養(yǎng)與精神文明建設(shè)等多種途徑，來為業(yè)主營造一個“居住安心、環(huán)境舒心、生活稱心、娛樂歡心”的生活家園。

現(xiàn)代化的物業(yè)管理需要現(xiàn)代化的文化建設(shè)與傳播，可以說，沒有文化的環(huán)境不是文明，沒有文化的商品不是精品，沒有文化的服務(wù)不是享受，沒有文化的競爭不能取勝。只要我們堅持運用文化眼光對待住宅小區(qū)的物業(yè)管理，就會創(chuàng)造出充滿文化氛圍的環(huán)境，就會形成獨特的管理風(fēng)格，使物業(yè)管理具有鮮明的生命力;有了這種認(rèn)識，進(jìn)行文化建設(shè)與傳播就有了自覺性和動力，就會為建設(shè)和諧社區(qū)、和諧社會開創(chuàng)新局面。

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住宅物業(yè)論文范文范本篇四

摘要在梳理職能管理與項目管理各自運行模式的基礎(chǔ)上，分析二者在公共圖書館管理過程中的差異性，認(rèn)為職能管理與項目管理在并行環(huán)境下會出現(xiàn)一些難點。結(jié)合佛山市圖書館項目管理實踐，總結(jié)出難點主要表現(xiàn)在組織結(jié)構(gòu)、資源分配、評分機(jī)制、多重角色、部門協(xié)調(diào)等方面；針對難點提出對策。

關(guān)鍵詞公共圖書館項目管理職能管理佛山市圖書館。

在傳統(tǒng)職能管理模式主導(dǎo)下，為了打破業(yè)務(wù)管理中部門因素的制約，更有效地協(xié)調(diào)和調(diào)動全館員工的創(chuàng)造性和積極性，以佛山市圖書館為代表的一些國內(nèi)圖書館探索項目管理模式，以完成有時間要求、目的性強的工作，收到了較好的效果。任何管理模式都有其特定的運行條件與運行環(huán)境，不同管理模式同時運行會產(chǎn)生一些問題。

為了更好地在傳統(tǒng)管理模式正常運行的同時發(fā)揮項目管理模式的效用，有必要研究這兩種不同管理模式之間可能產(chǎn)生的問題，并尋求有效機(jī)制來應(yīng)對。

我國公共圖書館大都采用傳統(tǒng)的直線職能式管理模式，也就是所謂的職能管理模式。這種管理模式是基于職能分工原理，按照崗位職責(zé)和部門設(shè)置對圖書館的日常業(yè)務(wù)工作進(jìn)行管理[1].項目管理模式主要是通過構(gòu)建項目團(tuán)隊，打破部門限制，構(gòu)建項目管理部門來對圖書館項目活動進(jìn)行管理。顯而易見，職能管理和項目管理在管理對象、管理原理、管理手段和管理目標(biāo)等方面都存在著明顯的差異；兩種管理模式的組織結(jié)構(gòu)也存在差異。

公共圖書館作為典型的非營利性公益組織，大都按照不同業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)設(shè)置業(yè)務(wù)部門，如典型的采編部、借閱部、參考咨詢部、閱讀推廣部，通過館長-部門主任-組長-員工等不同層面進(jìn)行直線管理。同時，公共圖書館在館長和業(yè)務(wù)部門中間設(shè)置職能部門，如行政辦公室、業(yè)務(wù)辦公室、安全保衛(wèi)等部門，它們按照各自職能劃分，協(xié)助館長在全館進(jìn)行某個職能方面的管理。二者的結(jié)合即為組織管理學(xué)上典型的直線職能式管理結(jié)構(gòu)[2],見圖1.

項目管理則是以項目小組或項目團(tuán)隊形式來開展項目實施活動，項目團(tuán)隊或項目小組是臨時性、跨部門的組織形式，其成員按照項目目的和項目要求臨時在全館各部門人員中組建而成，一旦項目完成，所有項目組成員自動返回到原有職能或業(yè)務(wù)部門。圖書館在引進(jìn)項目管理模式時，基本上都采取在原有組織結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上嵌入項目組織結(jié)構(gòu)，即矩陣式組織結(jié)構(gòu)體系，如佛山市圖書館現(xiàn)行的組織結(jié)構(gòu)，見圖2.

職能管理組織結(jié)構(gòu)強調(diào)的是責(zé)任明確、各司其職、分工協(xié)作；而項目管理組織結(jié)構(gòu)則是打破原有部門條塊分割組建跨部門的項目團(tuán)隊，強調(diào)項目組成員之間的團(tuán)隊協(xié)作。必須指出的是，圖書館項目管理的組織結(jié)構(gòu)建立在直線職能式組織結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)之上，項目管理過程中各種資源的配置在一定程度上依賴于各個職能部門或業(yè)務(wù)部門。

所以，在進(jìn)行兩種管理模式的制度設(shè)計中，不能把兩種管理模式擺在完全對立的狀態(tài)之下，而要建立在一個共有的嵌入式結(jié)構(gòu)之中，使兩種管理模式相互依存，互為補充，形成合力，實現(xiàn)圖書館管理效能的最大化。由于這些差異的存在，在職能管理和項目管理并行狀態(tài)下，如果協(xié)調(diào)不足，便容易出現(xiàn)運行沖突。佛山市圖書館經(jīng)過五年的探索和實踐，成功化解主要沖突，為公共圖書館應(yīng)用項目管理模式提供了借鑒經(jīng)驗。

2職能管理與項目管理并行的難點。

2.1抵觸變革的心理。

慣性思維和最小努力原則是人之常情。個體員工對管理變革的反應(yīng)往往會在誘因和成本之間快速計算而得出。首先，開展項目不直接增加工資收益；其次，圖書館暫無生存危機(jī)，沒必要自加壓力，其他圖書館不開展項目管理，收入也分文不少；第三，項目管理意味著在本職工作之外增加立項、執(zhí)行、結(jié)項、評比等一連串瑣碎的事情；第四，項目活動如果吸引讀者，會帶來更多的工作壓力等。圖書館戰(zhàn)略變革在最初施行時會遇到員工的不理解或疑慮。例如，部分館員可能會質(zhì)疑圖書館引進(jìn)項目管理理念是否可行、項目管理方法是否適用于圖書館的業(yè)務(wù)流程等；部分館員可能會擔(dān)心這種管理方法會影響到自己的日常工作，增加工作量和工作壓力；部分館員可能會認(rèn)為變革對于改變現(xiàn)狀的意義并不大。特別是老館員習(xí)慣現(xiàn)有的工作模式和管理方式，參與項目活動的積極性可能并不是很高。因此，如何有效獲取全館范圍內(nèi)對項目管理的認(rèn)同和信任，并積極主動地參與到項目實踐中去是項目管理初期面臨的主要問題。

2.2組織結(jié)構(gòu)的矛盾。

“職能-項目”矩陣模式中挑戰(zhàn)法約爾十四條管理原則中“統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)”原則的就有“雙重領(lǐng)導(dǎo)”問題。在圖書館的矩陣型組織結(jié)構(gòu)中，項目成員不僅受項目負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)，還受職能負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)，項目成員需同時對兩個負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。當(dāng)項目工作與職能工作在時間、資源等方面發(fā)生沖突時，項目成員往往難以抉擇，這種多頭領(lǐng)導(dǎo)無疑會增加項目成員的壓力。例如，部分館員參與的跨部門項目活動，在參與項目時首先要征求本部門負(fù)責(zé)人的同意，同時受本部門負(fù)責(zé)人和項目負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)，還要兼顧自己的本職工作和項目工作，這會增加項目成員的壓力，還可能會給項目負(fù)責(zé)人的人員管理造成困難。

2.3職能工作與項目工作的平衡。

圖書館項目管理的難點不是位于兩端的職能和項目，而是位于中間連續(xù)過渡地帶的日常運作“項目化”.典型的職能工作（如采編部門分編圖書）和典型的項目任務(wù)（如新館建設(shè)、回溯建庫等）比較容易區(qū)分，但是日常運作中哪些工作內(nèi)容可以打包成項目？哪些不能？如何解決職能分工的差異？例如，有些部門的本職工作非常符合項目特征，容易立項；掌握資源的部門容易參與項目；而從事持續(xù)性、重復(fù)性工作的部門面臨立項難、參與項目難的兩難困境。而項目立項后，則可能出現(xiàn)延續(xù)性的問題。在項目管理后期，會出現(xiàn)項目成果職能化的現(xiàn)象，即將原本一次性、創(chuàng)新性、臨時性的某些項目活動固化為職能工作，變例外為體例，使圖書館的創(chuàng)新工作呈現(xiàn)出“職能-項目-職能”的循環(huán)發(fā)展趨勢。那么轉(zhuǎn)為本職工作的項目還要不要做？如果接著做，由項目轉(zhuǎn)化而來的本職工作將越來越多，一是工作壓力會不斷加大，二是沒有分?jǐn)?shù)回報，這會挫傷員工的積極性，除非增加人手分擔(dān)工作；或者放棄項目的延續(xù)，放棄長期經(jīng)營出來的品牌服務(wù)。

2.4如何分配資源。

根據(jù)項目導(dǎo)向、效率優(yōu)先的原則，年輕的能力強的員工是熱門“資源”,而年齡偏大、身體欠佳、精力和能力不強的員工被選為項目成員的機(jī)會較少，從而影響其項目分，對個人績效考核有所影響。如何平衡員工之間項目參與機(jī)會以及項目間人力資源的分配是不能不面對的問題。

2.5考評機(jī)制的爭議。

在矩陣式組織結(jié)構(gòu)中，圖書館對員工大都采用職能與項目相結(jié)合的考核方式，即項目與職能綜合計分的方式，但是分?jǐn)?shù)不直接兌現(xiàn)為獎金或晉升等激勵。比如，佛山市圖書館個人計分由四大塊構(gòu)成：資歷分、科研成果分、榮譽分、項目分。但是，館員分?jǐn)?shù)高低不能完全反映館員工作實際付出的差異；部門間分?jǐn)?shù)差異源于部門職能和業(yè)務(wù)性質(zhì)；項目間分?jǐn)?shù)差異不能完全體現(xiàn)項目難度、強度和時長差異；如果對項目團(tuán)隊人數(shù)缺乏相應(yīng)的.控制，可能會出現(xiàn)“搭便車”現(xiàn)象。

2.6部門協(xié)作的問題。

項目活動往往涉及多個部門甚至整個組織，因此，項目管理更強調(diào)部門與組織間的合作與協(xié)作精神，需要保證最大限度的信息暢通。而在傳統(tǒng)圖書館中，職能分工不同容易導(dǎo)致各部門形成壁壘，加上項目工作與職能工作的差異性，項目團(tuán)隊與職能部門在信息溝通上會存在無形的阻礙，可能會出現(xiàn)信息不對稱、信息滯后、信息不明確等問題。

3對策。

圖書館職能管理與項目管理沖突的根本問題在于如何對常態(tài)工作與項目工作進(jìn)行區(qū)分與結(jié)合，項目工作來源于常態(tài)工作，是對常態(tài)工作的升華和改進(jìn)。本文結(jié)合佛山市圖書館近幾年的項目管理實踐，提出以下幾點對策：

3.1消除疑慮，獲得信任。

為有效化解員工初期的抵觸心理，佛山市圖書館在項目管理初期作了以下嘗試：在管理變革之初，為全館職工提供了溝通交流的環(huán)境。一方面，通過舉辦座談會、交流會、培訓(xùn)等形式，在“項目立館”初期針對館內(nèi)對管理變革的態(tài)度，結(jié)合館員提出的合理化建議，先后頒布相關(guān)文件，如《佛山市圖書館項目實施步驟》《佛山市圖書館項目答疑》，以緩解管理變革給員工帶來的疑慮和不安的心理。另一方面，鼓勵全館員工開展項目。年佛山市圖書館引入項目管理理念，當(dāng)年立項14個，開了個好頭。在項目管理初期，為了推動館員積極開展項目活動，佛山市圖書館在立項時并沒有作過多嚴(yán)格的界定。通過2011年的項目管理初探，館內(nèi)員工切身體會到了項目管理手段所帶來的工作成效，于是積極參與項目，至年底共立項339個，員工項目參與率100%.如今項目管理深入人心，成為佛山市圖書館工作的常態(tài)手段。

3.2優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)。

引入項目管理模式后，佛山市圖書館的組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化著眼于兩個方面：一是減少職能部門責(zé)任交叉。實施項目管理以來，佛山市圖書館為提升組織效率，減少部門責(zé)任交叉，適時調(diào)整部門設(shè)置。2011年成立數(shù)字資源部，負(fù)責(zé)數(shù)字資源建設(shè)、管理和服務(wù)工作；年成立公共活動部，專門負(fù)責(zé)全館活動策劃、組織和統(tǒng)籌，將負(fù)責(zé)講座的南風(fēng)講壇部并入公共活動部，進(jìn)一步明晰了各部門職責(zé)。目前佛山市圖書館共設(shè)置部門14個，各部門職能清晰、權(quán)責(zé)到位。二是充分發(fā)揮項目管理領(lǐng)導(dǎo)小組及其常設(shè)機(jī)構(gòu)的項目監(jiān)管職能。2011年7月，佛山市圖書館設(shè)立業(yè)務(wù)管理部，是圖書館業(yè)務(wù)管理、協(xié)調(diào)和規(guī)劃部門，兼行項目管理辦公室（pmo）職能，是推進(jìn)項目管理的核心部門和管理項目的常設(shè)機(jī)構(gòu)。業(yè)務(wù)管理部輔助對項目全面管理和監(jiān)控項目的運作，制定各項管理程序、標(biāo)準(zhǔn)、表格，管理項目文件，立項評估和結(jié)項驗收，定期項目匯報，協(xié)調(diào)和解決職能部門和項目小組以及項目小組間因資源、人員等方面原因而產(chǎn)生的矛盾，并為項目團(tuán)隊和項目負(fù)責(zé)人提供及時的支持和指導(dǎo)。

3.3完善項目管理制度。

構(gòu)建科學(xué)、公平、合理的項目管理制度是圖書館項目化進(jìn)程的基本保證。完善項目管理制度須從項目活動的全過程入手。首先，構(gòu)建公開透明的項目立項制度[3].佛山市圖書館成立項目管理小組，由館領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)管理部、項目咨詢團(tuán)隊、職工代表等聯(lián)合把控項目立項的原則與標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)項目活動的具體內(nèi)容并結(jié)合圖書館的整體發(fā)展戰(zhàn)略等對所征集的項目進(jìn)行劃分與定級，經(jīng)館領(lǐng)導(dǎo)班子審批，最后全館公示三天，無異議則立項。其次，在項目活動開展過程中，制定科學(xué)合理的項目進(jìn)度和成本管理制度。佛山市圖書館采用項目負(fù)責(zé)制，項目負(fù)責(zé)人對項目活動全過程負(fù)全責(zé)，并定期在項目管理系統(tǒng)中反饋項目進(jìn)度。為控制項目成本，項目負(fù)責(zé)人需填寫項目經(jīng)費申請表，經(jīng)業(yè)務(wù)管理部、館領(lǐng)導(dǎo)審批，然后提交財務(wù)。最后，構(gòu)建嚴(yán)格的項目成果評估驗收制度。由項目管理小組對已完結(jié)項目對比項目交付成果與項目預(yù)期成果，對項目活動成果進(jìn)行評估驗收，經(jīng)館領(lǐng)導(dǎo)班子審批，進(jìn)行結(jié)項公示，無異議方可結(jié)項。

3.4合理配置資源。

（1）制定資源優(yōu)先級別。圖書館在制定資源優(yōu)先級別時，首先應(yīng)保證圖書館日常業(yè)務(wù)工作及活動的正常開展；其次可按照項目的重要程度和涉及范圍等來劃分。項目活動具有臨時性、創(chuàng)新性等特點，制定資源優(yōu)先級別時應(yīng)具有靈活性，應(yīng)具體問題具體分析。

（2）多項目并行的資源配置。可結(jié)合館內(nèi)項目分級分類的制度，將并行的多項目進(jìn)行組合管理。同一類型的項目活動由于結(jié)構(gòu)類似、內(nèi)容相近，其所需的資源可以共享，因此，可將同一等級下的同一類型或不同等級下的同一類型的項目活動進(jìn)行組合管理，按實際所需合理配置資源，并科學(xué)引導(dǎo)同類型項目活動的資源共享[4].

（3）探索項目固化為職責(zé)后的資源配置。在項目管理的后期出現(xiàn)項目職能化的趨勢。面對這些“多出來”的工作，圖書館首先應(yīng)識別資源需求，即需明確各項目固化為職責(zé)后，這部分新增職責(zé)的資源需求，分析各職責(zé)在人力、物力、財力等各方面的資源訴求；其次分析資源約束，即分析館內(nèi)資源現(xiàn)狀，對緊缺資源、保障性資源等進(jìn)行分析，明確館內(nèi)資源配置的動態(tài)信息；最后制定資源計劃，在資源需求和資源約束中尋求最佳平衡點，制定資源計劃時兼顧館內(nèi)各項工作的順利實施。

3.5優(yōu)化考評方式。

在職能管理與項目管理并行的環(huán)境下，績效考核與項目計分，只采用其中任何一種考評方式都是不公平不科學(xué)的。最好的方法是根據(jù)本館具體情況，兩種或多種考評方式并行，并賦予相應(yīng)的比重，盡可能做到公平科學(xué)。同時輔以其他獎勵手段，物質(zhì)獎勵與精神獎勵相結(jié)合，以充分調(diào)動員工的工作熱情。佛山市圖書館根據(jù)近幾年的實踐，不斷探索更為合理的考評機(jī)制，主要做了以下探索：

（1）優(yōu)化項目等級劃分。2015年修訂《佛山市圖書館項目管理標(biāo)準(zhǔn)》，在原有的a、b、c三個項目等級的基礎(chǔ)上增加d級，適用于一些創(chuàng)新性強、項目工期短、難度不大的微型、小型項目。制定了在項目分類下再分級的原則，按照業(yè)務(wù)屬性、內(nèi)容、對象、成果形式不同，將圖書館項目分為讀者活動類、學(xué)術(shù)類、業(yè)務(wù)提升類、技術(shù)研發(fā)類、其他等五個類別。這些調(diào)整既有利于激發(fā)全館的創(chuàng)新意識，又有利于豐富圖書館項目的內(nèi)容，激發(fā)館員參與項目的熱情與激情。

（2）變動調(diào)整項目分值。2015年佛山市圖書館項目管理新政策對原有的項目分值作出適當(dāng)調(diào)整，增加d級項目的分值，將b級項目一般成員的分值從10分調(diào)整到15分，b級項目參與成員的分值由3分調(diào)整到5分。一方面調(diào)動館員參與項目活動的積極性；另一方面全面協(xié)調(diào)、保證公平，構(gòu)建團(tuán)結(jié)和諧的組織氛圍。

（3）調(diào)整項目計分規(guī)則。項目計分沿用按結(jié)項計分的方法，即項目結(jié)項公示后，相關(guān)人員獲得相應(yīng)的分?jǐn)?shù)。2015年對項目計分規(guī)則進(jìn)行了完善，主要集中在對跨年度重大項目采取分段計分的方法，這樣的變動在一定程度上調(diào)動了員工參與大項目的積極性，使得項目計分的細(xì)則更為完善和公平。

（4）平衡不同崗位間、部門間項目。針對一些項目參與熱門崗位，如宣傳、后勤、電工、多媒體資料收集與整理等崗位，特制定文件嚴(yán)格界定其項目參與程度，避免出現(xiàn)某些崗位人員項目分過高。針對一些業(yè)務(wù)工作占比例較大的部門，比如采編部，在項目申報時適當(dāng)放寬審核標(biāo)準(zhǔn)，以平衡部門間項目量。此外，對借調(diào)人員不能參與項目，規(guī)定在借調(diào)期間的項目分值以當(dāng)年全館結(jié)項項目平均分為基礎(chǔ)，根據(jù)借調(diào)時間進(jìn)行分值計算。

佛山市圖書館的以上探索取得了明顯成效，得到員工認(rèn)可。為進(jìn)一步建立科學(xué)合理的考評機(jī)制，建議佛山市圖書館劃分職能與項目分值權(quán)重，具體而言，可以表現(xiàn)為兩種方案：一是三級區(qū)分。即在圖書館中根據(jù)職稱（高級職稱-中級職稱-初級職稱）分級，在考評中對項目工作和基礎(chǔ)工作的側(cè)重點有所區(qū)別。比如，高級職稱的績效與項目考評比重為3∶7,高級職稱的館員在知識、閱歷、經(jīng)驗等方面都較為全面，這部分人員可能對項目活動的貢獻(xiàn)更多，因此，其考評導(dǎo)向應(yīng)更注重項目考核。中級職稱的績效與項目考評比重為4∶6,中級職稱是圖書館業(yè)務(wù)工作的中堅力量，在考評導(dǎo)向中，一方面應(yīng)保證績效考評的比重，另一方面還要調(diào)動這部分人員參與項目活動的積極性。初級職稱的績效與項目考評比重為5∶5,在于保證基礎(chǔ)人員堅持職能工作與項目工作兩不誤的標(biāo)準(zhǔn)。二是兩級分層，即部室主任和普通員工，部室主任的績效與項目考評比重為4∶6;普通員工的績效與項目考評比重為5∶5.

3.6利用項目管理平臺溝通協(xié)作。

項目管理全過程貫穿著各種各樣的項目表單，如立項表、項目變更表、結(jié)項表、評估表，表單過于繁雜一方面會遏制組織成員參與項目活動的積極性，另一方面也不利于項目的管理，在一定程度上也阻礙了項目信息的傳遞[5].因此，有必要在項目信息溝通這一環(huán)節(jié)進(jìn)行探索。佛山市圖書館就在這一方面作出了有益嘗試，根據(jù)本館實際，與第三方合作建立項目管理平臺，并于2015年1月26日起試運行。該系統(tǒng)集項目申報、項目審批、項目進(jìn)度管理、項目結(jié)項、項目公示、分值查詢等功能于一體。館員可自主在系統(tǒng)上進(jìn)行項目申報、提交項目進(jìn)度、管理項目成員、提交項目變更、查看項目公示、結(jié)項等各項操作。項目管理小組、館領(lǐng)導(dǎo)班子將在系統(tǒng)上進(jìn)行在線審批，不再使用原有的表格文檔。該系統(tǒng)使得項目活動全過程中的溝通和協(xié)調(diào)更為高效和便捷，也有利于項目管理部門對項目活動進(jìn)行系統(tǒng)的管理和控制，同時使項目信息公開透明，加深部門間、項目小組間的相互了解，很好地解決了信息溝通和部門協(xié)作的問題。

通過以上論述，可以看出，項目管理和職能管理在并行中雖然會出現(xiàn)各種各樣的難點和問題，但公共圖書館內(nèi)部如果能夠加以協(xié)調(diào)和引導(dǎo)，這兩種管理模式會在并行環(huán)境下不斷發(fā)揮自身的優(yōu)勢，并進(jìn)行有效互補。隨著項目管理的不斷深入，二者在磨合中可能會出現(xiàn)新的問題，但只要圖書館管理者和工作人員能夠不斷創(chuàng)新和求變，這些新問題會被一一化解，同時更多更有效的管理理念也會不斷融入到公共圖書館的管理中去。

參考文獻(xiàn)：

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[5]戚安邦。項目管理學(xué)[m].北京：科學(xué)出版社，:24.

住宅物業(yè)論文范文范本篇五

摘要：隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，小區(qū)整體環(huán)境也在不斷改善，小區(qū)的物業(yè)綠化逐漸受到物業(yè)管理部門的重視。本文分析了小區(qū)物業(yè)綠化系統(tǒng)的組成部分，接著分析了小區(qū)物業(yè)綠化管理存在的問題，在此基礎(chǔ)上從幾個方面提出了小區(qū)物業(yè)綠化管理措施。

關(guān)鍵詞：小區(qū)物業(yè);綠化管理;探討。

小區(qū)綠化能夠很好的凈化小區(qū)的空氣，改善小區(qū)的居住環(huán)境，增加空氣的相對濕度，使氣溫降低，在一定程度上緩解了城市熱島效應(yīng)。除此之外，還陶冶了小區(qū)居民的情操，有益居民身心健康。因此，小區(qū)物業(yè)綠化管理也逐漸受到重視。

一、小區(qū)物業(yè)綠化系統(tǒng)的組成部分。

小區(qū)物業(yè)綠化建設(shè)主要包含小區(qū)的綠地建設(shè)、恢復(fù)整頓綠地以及提高綠地的級別三個內(nèi)容，其綠化系統(tǒng)主要包含以下幾個方面：

(1)公共綠地。所謂公共綠地，又可以稱作時候組團(tuán)綠地，這是小區(qū)內(nèi)所有的居民一起使用的綠地，比如，小區(qū)里的花園等。

(2)公共建筑綠地以及公共設(shè)施綠地。比如，停車場周圍的綠地，小區(qū)商店周圍的綠地。

(3)住宅旁邊的綠地，道路路兩側(cè)栽培的苗木和花花草草等。

(4)垂直綠化。比如，陽臺邊的綠化，屋頂?shù)木G化，墻面的綠化等等。

二、小區(qū)物業(yè)綠化管理存在的問題。

在最近幾年，雖然小區(qū)物業(yè)綠化管理取得了一定的成就，但是還是存在一些問題需要解決。比如，部分小區(qū)的園林綠化規(guī)劃跟設(shè)計不是特別合理，這就不能達(dá)到服務(wù)小區(qū)業(yè)主的目的，也沒有美化環(huán)境的效果。還有一些小區(qū)在綠地建設(shè)方面欠妥，選的苗木不適合當(dāng)?shù)氐臍夂?，加上綠化景觀比較單調(diào)，沒有形成自身的特色，不能給人賞心悅目的感覺;另外一些小區(qū)在綠化養(yǎng)護(hù)方面的水平不是特別高，對苗木的養(yǎng)護(hù)不是特別到位，導(dǎo)致綠化成果不是特別持久;還有的小區(qū)業(yè)主配合物業(yè)進(jìn)行綠化管理的意識不是特別強，需要進(jìn)一步引導(dǎo)。

三、小區(qū)物業(yè)綠化管理措施分析。

(一)加強小區(qū)內(nèi)綠化的總體規(guī)劃和設(shè)計。

土地資源是十分寶貴的，在小區(qū)內(nèi)可以綠化的土地面積也是十分有效的。因此，在小區(qū)綠化建設(shè)的時候，要加強整體的規(guī)劃和設(shè)計，在有效的空間內(nèi)創(chuàng)造更加豐富的園林空間。

(1)形成系統(tǒng)。根據(jù)具體的使用要求，在小區(qū)綠地整體規(guī)劃和設(shè)計的時候，要根據(jù)重點與一般，集中跟分散，點線面結(jié)合在一起的設(shè)計規(guī)劃原則，系統(tǒng)與周圍的環(huán)境要和諧。

(2)節(jié)約用地。結(jié)合小區(qū)的地形和地貌，可以利用洼地、坡地等地形進(jìn)行綠化設(shè)計。

(3)因地制宜。根據(jù)物業(yè)區(qū)域的位置和具體的土質(zhì)狀況，結(jié)合小區(qū)業(yè)主的文化修養(yǎng)以及具體的物業(yè)管理實際狀況來進(jìn)行選擇。比如，在高低起伏的地形上，由于這樣的地形相對比較復(fù)雜，則可以選擇那些土壤肥沃的地段來進(jìn)行綠地的創(chuàng)造，在比較平坦的地形上，綠地建設(shè)和分布要均勻。

(4)注意景觀。通過合理的選種和配置，達(dá)到追求長期藝術(shù)效果的目的，要在不同季節(jié)和時間下都有景觀。

(二)積極進(jìn)行綠地建設(shè)管理。

1.選擇合適的苗木。綠化施工人員在進(jìn)行苗木的選擇的時候，要根據(jù)小區(qū)所在地區(qū)的氣候等特點，因地制宜，選擇合適的樹種，還要選擇那些質(zhì)量比較高的苗木，這樣才能更好的保證苗木的成活率。大家都知道，選擇的苗木的質(zhì)量跟成活的水平是成正比的關(guān)系，也決定了綠化養(yǎng)護(hù)的成本還成效。一般來說，那些質(zhì)量比較高的苗木的根系比較發(fā)達(dá)，冠根也比較適宜，苗木健壯，病蟲害也比較少，還要留有一定的修剪空間，對于那些不符合標(biāo)準(zhǔn)的苗木一律剔除在外，不能以次充好。

2.有效處理種植土壤。綠化建設(shè)在進(jìn)行施工的時候，要認(rèn)真研究小區(qū)的地貌狀況，工作人員要對土壤進(jìn)行理化性質(zhì)的分析，確保土壤符合苗木的移植要求，要選擇肥沃、透氣的土壤，酸堿度要平衡，對于那些不合格的土層進(jìn)行清除。比如，在常綠喬木的土壤選擇上，比較理想的土壤應(yīng)該是ph值左右，質(zhì)地適中。可以選擇帶蓬栽植的方案，這樣能夠提高苗木的成活率，而且栽植的苗木生長狀態(tài)比較好。

3.植物配置。在小區(qū)物業(yè)綠化過程中，要重視植物的配置，要取得“綠”的效果，還要給小區(qū)的人們帶來美的感受。在接近建筑物的地方，可以采用整齊、對稱的規(guī)則來進(jìn)行綠化布置，離建筑物比較遠(yuǎn)的地方，可以采用活潑和優(yōu)美的方式布置。要注重灌木跟喬木之間的搭配，還有常綠苗木跟落葉苗木之間的搭配，快速生長樹木與緩慢生長樹木之間的搭配。除此之外，還要關(guān)注樹木種植的密度是不是得當(dāng)，樹木跟建筑的距離是不是得當(dāng)?shù)鹊取?/p>

(三)認(rèn)真做好綠化養(yǎng)護(hù)管理。

1.提供適宜的水分。在苗木生長過程中，適宜的水分是非常重要的。所以，對于那些剛栽植的苗木來說，工作人員要進(jìn)行相應(yīng)的灌溉工作，還要注意排水。要堅持“一次澆透和定期澆水結(jié)合”的原則，要把跟部位澆透，還要澆灌枝條和頁面，在剛開始澆水的時候不要操之過急，樹穴外緣用細(xì)土培成“酒釀潭”，澆水水量要足，并培土封堰。澆水的時間選擇在清晨或者在傍晚都比較適宜。要保持苗木的生長狀態(tài)良好，最好進(jìn)行定期的灌溉，讓土壤保持濕潤狀態(tài)。可以選擇一些苗木，在土球外側(cè)大約50厘米的地方進(jìn)行鉆孔，這樣可以方便查看這個植株在根部是不是缺水，更好的對澆灌次數(shù)進(jìn)行調(diào)整。

2.土壤施肥、除草。施肥是為了更好的保持苗木的生長，從而發(fā)揮苗木的景觀效益，達(dá)到小區(qū)綠化的作用。但是，一般來說，為了保持小區(qū)整體環(huán)境的整潔，當(dāng)樹葉飄落下來之后一般都有清潔工打掃干凈，不容易使落葉與土壤之間形成自然循環(huán)。而且，有的地方的土壤還比較貧瘠，這都需要工作人員進(jìn)行定期向綠地施肥，從而改良土壤，保持土壤的生產(chǎn)能力，還能為苗木補充生長的營養(yǎng)。此外，要對對移栽的苗木進(jìn)行中耕作業(yè)，可以讓土壤的表層更好的維持松動的狀態(tài)，這樣能更好的起到透氣和保溫等功效，對苗木的生長有利。除草可以防止一些雜草來搶奪苗木的水分和養(yǎng)分，而且還能降低發(fā)病率，消除潛伏的病蟲害，保持小區(qū)的整潔。

3.控制病蟲害。病蟲害會對苗木的生長產(chǎn)生危害，一旦出現(xiàn)了病蟲害，苗木的生長就會出現(xiàn)一種不良的狀態(tài)，使整個小區(qū)綠化的質(zhì)量降低，還影響了觀賞的效果。因此，在后期的養(yǎng)護(hù)工作中，要運用合理的措施來對病蟲害的發(fā)病率進(jìn)行控制，保護(hù)環(huán)境，保證苗木的快速生長。此外，剛移栽的苗木還要防止自然災(zāi)害，工作人員要利用有效措施對當(dāng)?shù)氐奶鞖膺M(jìn)行預(yù)測，從而制定相應(yīng)的災(zāi)害防護(hù)對策。

(四)綠化管理部門與業(yè)主齊抓共管。

在小區(qū)物業(yè)綠化管理方面，除了物業(yè)管理部門起到的主導(dǎo)作用，還離不開整個小區(qū)業(yè)主的理解和支持。作為物業(yè)管理部門，要制定相應(yīng)的綠化養(yǎng)護(hù)的規(guī)章制度，加強綠化養(yǎng)護(hù)人員的培訓(xùn)力度，結(jié)合具體的崗位制定相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn)，實施規(guī)范化管理。除此之外，要加大宣傳力度，提高小區(qū)居民的綠化意識，為積極配合小區(qū)綠化管理工作打下堅實的基礎(chǔ)。還要向業(yè)主公布關(guān)于小區(qū)綠化管理方面的相關(guān)規(guī)定，對于那些違反規(guī)定的行為給于相應(yīng)的處罰，從而更好的維護(hù)小區(qū)綠化成果。

住宅物業(yè)論文范文范本篇六

10月28日，發(fā)生在寧波一處民宅的一場火災(zāi)令人痛心疾首。28日上午，寧波海曙文苑風(fēng)荷小區(qū)內(nèi)，一處民宅突發(fā)大火，一名母親和兒子被防盜窗困在了火場。由于小區(qū)消防道路被私家車甚至小型貨車占道，導(dǎo)致消防登高車無法駛?cè)?，只能?？啃^(qū)門口，消防員僅依靠消防梯為失火民宅破除防盜窗。半個多小時后，兩人被消防員救出，送醫(yī)后經(jīng)搶救無效死亡。面對這場民宅火災(zāi)，消防隊員極力救援，最終母子仍錯失生機(jī)，令人痛心疾首，難以釋懷。

在市場化的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中，物業(yè)市場在中國孕育并發(fā)展，物業(yè)管理成為與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的一種新型房屋管理體制，其所涉及的范圍之大影響到每個家庭?，F(xiàn)如今論及城市小區(qū)公共事務(wù)治理與物業(yè)企業(yè)的管理服務(wù)是離不開的。作為一種面對社區(qū)的基礎(chǔ)性公共管理體制，其在發(fā)展過程中必然或多或少出現(xiàn)矛盾和問題，譬如物業(yè)管理的性質(zhì)、管理權(quán)限的依據(jù)、管理事務(wù)的邊界等。這些問題不加以明確，小區(qū)物業(yè)公司管理困境將無法得到改善。

2物業(yè)管理體制的運行現(xiàn)狀。

現(xiàn)代物業(yè)管理制度與建筑物區(qū)分所有有著密切關(guān)系，它是區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生以來人們?yōu)樽非笪飿I(yè)利用和管理優(yōu)化、有序的結(jié)果。共有公共設(shè)施的存在使得業(yè)主對于這種“非競爭性”的公共產(chǎn)品負(fù)擔(dān)著維護(hù)的義務(wù)，而如果缺少專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理，業(yè)主難以建立起井然有序的共同的物業(yè)利用秩序。物業(yè)管理企業(yè)在這種情況下應(yīng)運而生。在本質(zhì)上，小區(qū)業(yè)主是物業(yè)管理的權(quán)利主體，而物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主的授權(quán)下進(jìn)行物業(yè)管理的具體實施，代表業(yè)主的意志行使管理職能。在物業(yè)管理內(nèi)容方面，國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》重點規(guī)范了住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動。然而，物業(yè)管理在自身發(fā)展和處理小區(qū)事務(wù)的過程中也顯露出了不少矛盾。小區(qū)物業(yè)管理的制度基礎(chǔ)并不牢固，經(jīng)常陷入業(yè)主與物業(yè)公司長期對抗困境。由于管理權(quán)限的模糊、管理方式的不科學(xué)，加之部分業(yè)主對公共資源的搶占行為，導(dǎo)致小區(qū)公共資源的利用秩序被破壞。目前，物業(yè)管理已逐漸市場化，政府更多采取一種不干涉的態(tài)度，交由市場機(jī)制對業(yè)主和物業(yè)管理公司的糾紛進(jìn)行自我解決。業(yè)主方面并不對物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)時常認(rèn)同，也并不承認(rèn)物業(yè)管理公司的公共管理權(quán)，認(rèn)為其只是單純的代管理者，無權(quán)對業(yè)主在公共領(lǐng)域的行為過多干涉。正如業(yè)主們肆意將私家車停放于小區(qū)主干道和消防通道，認(rèn)為這是其享有物權(quán)的合理權(quán)利，因此對小區(qū)物業(yè)的車輛停放規(guī)定或勸阻視而不見。部分業(yè)主占用公共空間的行為長期得不到規(guī)范和制約，造成了惡性蔓延，加大了物業(yè)治理的難度。

目前，政府對基層社區(qū)的管控和治理已逐漸發(fā)展為社區(qū)自治的模式。但是，我國在推動社區(qū)自治的發(fā)展進(jìn)程中，社會自我治理力量并未形成有效行動機(jī)制，權(quán)利義務(wù)關(guān)系和管理權(quán)限并不明確。城市住宅小區(qū)這個系統(tǒng)內(nèi)部的居民有著普遍的權(quán)利感，有時將自身權(quán)利無限放大，無視其與物業(yè)管理公司的管理契約，肆意侵害小區(qū)公共物業(yè)資源。這種權(quán)力介入機(jī)制的缺乏、物業(yè)管理權(quán)的虛化，是導(dǎo)致小區(qū)公共秩序混亂的重要原因。

(一)公共產(chǎn)品理論。

美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅·薩繆爾森在其著作《公共支出的純粹理論》中，給公共產(chǎn)品做了經(jīng)典定義：“公共物品是指具有非競爭性和非排他性的物品。”明確提出“公共產(chǎn)品必須是由集體中所有成員均等消費的商品，如果集體中的任何一個成員可以得到一個單位，那么該集團(tuán)中的每一個成員也必須可以得到一個單位。每一個成員對商品的消費不會造成其他成員消費的減少?！备鶕?jù)薩繆爾森的理論，社會產(chǎn)品可以分為純公共產(chǎn)品、準(zhǔn)公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品。在日常的現(xiàn)實生活中，準(zhǔn)公共產(chǎn)品的范疇很廣，包括道路、教育、醫(yī)療、物業(yè)管理等等。依照公共產(chǎn)品理論，我國的物業(yè)管理具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的屬性。物業(yè)管理的事務(wù)面對公眾，對受其管理的所有業(yè)主而言，都是非競爭、非排他的。然而，這種排他也不完全，業(yè)主可以依其意志更換物業(yè)，物業(yè)也可以將其管理或服務(wù)的事項分類交由其他專門公司進(jìn)行代管。因此，物業(yè)管理的準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)表明，物業(yè)管理在市場化運行中需要有公權(quán)力主體的監(jiān)管、政策法規(guī)的制約，以實現(xiàn)其資源和合理配置和有效運作。

(二)公務(wù)法人理論。

在法國行政法理論中，公務(wù)法人是在以地域為基礎(chǔ)的國家和地方團(tuán)體以外的另一種行政主體，它以實施公務(wù)為目的，可以是國家行政組織，也可以是具有獨立法律人格的社會組織。我國法律并未引入公務(wù)法人制度，但我國存在的多數(shù)“法律、法規(guī)授權(quán)組織”存在許多類似之處。隨著行政事務(wù)的增多，行政民主化、靈活化、多樣化成為一種勢不可擋的必然趨勢。越來越多的社會服務(wù)僅靠政府是絕對提供不了的，于是在某些新出現(xiàn)的公共服務(wù)當(dāng)中，越來越多地將復(fù)雜的行政事務(wù)以地域或事務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)分配于社會的其它組織。公務(wù)學(xué)說適應(yīng)了行政活動的范圍和形式不斷拓寬的特點，行政機(jī)關(guān)的活動超出了傳統(tǒng)意義上行使權(quán)力的行為。德國和日本的行政法理論認(rèn)為，除了公法人可以成為公務(wù)法人之外，一些私益法人也可成為公務(wù)法人，只要私法人具有獨立法律人格、享有權(quán)利并能夠獨立承擔(dān)責(zé)任。實質(zhì)上，物業(yè)管理應(yīng)是政府公共性服務(wù)職能的重要內(nèi)容。雖然從管理性來分析，物業(yè)管理企業(yè)還是一個私法人，是有獨立法律地位的企業(yè)法人，按企業(yè)的管理方式開展經(jīng)營管理活動。因此，物業(yè)管理具有管理性與公共性。在市場化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天，物業(yè)管理公司在一定領(lǐng)域內(nèi)承擔(dān)著公共事務(wù)的管理職能，其活動應(yīng)當(dāng)在遵循相關(guān)法律法規(guī)之下，在政府主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下行使一定的公共管理權(quán)限，實施物業(yè)管理活動。

公共治理在現(xiàn)代行政中強調(diào)政府與社會共同管理，形成合作網(wǎng)絡(luò)。公共治理是“為實現(xiàn)與增進(jìn)公共利益，政府部門和非政府部門等眾公共行動主體彼此合作，在互相依存的.環(huán)境中分享公共權(quán)力，共同管理公共事務(wù)的過程”。公共治理實質(zhì)上是一種合作管理，是公共權(quán)力部門整合全社會力量，管理公共事務(wù)、解決公共問題、提供公共服務(wù)，實現(xiàn)公共利益的過程?！皬奈飿I(yè)管理的角度來看，住宅小區(qū)是一個集居住、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)、社會功能于一體的社會縮影”。物業(yè)管理是在政府引導(dǎo)與監(jiān)督之下，作為政府之外的第二部門對小區(qū)資源合理優(yōu)化配置和管理，這要求物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)處理好政府、企業(yè)與社會之間的關(guān)系，實現(xiàn)社會共治。

4物業(yè)管理改革創(chuàng)新的構(gòu)想與建議。

(一)加快物業(yè)管理領(lǐng)域立法的修繕。

我國《物業(yè)管理條例》自修訂后至今已有8年之多，但是各地具有針對性、地方性特色的法規(guī)體系仍未建立起來。如今，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，不完善甚至滯后的法律法規(guī)體系在規(guī)范業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系、處理矛盾和糾紛時顯露出了無力感。例如小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的車輛對公共小區(qū)道路的侵占，業(yè)主肯定物業(yè)管理公司對外來車輛的停放規(guī)制行為，但當(dāng)自己的車輛占道時卻以自己是小區(qū)業(yè)主而拒不承認(rèn)自己的侵占行為，并無視物業(yè)公司對自己車輛占道的管理。這樣一來，小區(qū)物業(yè)公司便陷入了對業(yè)主行為無法有效管理的窘境，那么，本文開頭的真實案例的發(fā)生也就不足為奇了。近年來，廣東雖然制定了《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》等法規(guī)政策對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、小區(qū)業(yè)主的違規(guī)行為、處罰內(nèi)容等做了規(guī)定，但在實際的物業(yè)管理活動中由于實施不足、缺乏有效監(jiān)管，違規(guī)行為舉證難、處理難、爭議大，出現(xiàn)的糾紛和問題仍未能及時解決。

在今天看來，公務(wù)理論對我國諸多社會領(lǐng)域的管理問題仍具有極大的啟發(fā)意義。根據(jù)我國建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)是具有獨立法人資格的。物業(yè)管理公司與其他具有經(jīng)營性的企業(yè)并不完全相同，其日?；顒邮窃谝欢I(lǐng)域中行使公共管理行為，具有公共性和管理性。作為具有公共屬性的私法人，物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主發(fā)生提供公共服務(wù)和管理的關(guān)系，以物管公司的名義行使其權(quán)限范圍內(nèi)的各種活動，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，物業(yè)管理公司實際上承擔(dān)了基層社區(qū)管理者的相當(dāng)職能，對一定領(lǐng)域內(nèi)的物和人進(jìn)行公共管理。然而，由于其公共管理權(quán)并未在法律上得到確認(rèn)，因此其實際管理經(jīng)常受阻。明確物業(yè)管理公司公共管理權(quán)，使其合法管理行為能獲得業(yè)主及小區(qū)外來人員的認(rèn)可并得到遵守，小區(qū)公共秩序才能得到更好的維護(hù)。

(三)政府充當(dāng)規(guī)則引導(dǎo)者與監(jiān)督者角色。

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政府職能調(diào)整，政府在較大程度上放松了對社會的管控，對社會關(guān)系的治理關(guān)注相對較少，尚未建立一套行之有效的社會調(diào)節(jié)程序。雖然物業(yè)管理公司在小區(qū)管理中是最直接管理者，但政府作為規(guī)則引導(dǎo)者和監(jiān)督者的角色必不可少。小區(qū)物業(yè)公司行使公共管理權(quán)的過程中，往往會出現(xiàn)行動機(jī)制未有效建立、行動力量不足、物業(yè)處理權(quán)力有限的真空地帶等問題，需要政府的適當(dāng)干預(yù)和引導(dǎo)。這種干預(yù)和引導(dǎo)并非對小區(qū)事務(wù)的直接控制，而是對復(fù)雜事物進(jìn)行補位式的主動介入。

住宅物業(yè)論文范文范本篇七

社會經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展引發(fā)的城市人口激增、上地資源短缺等問題,以及社會成員之間愈漸復(fù)雜緊密的聯(lián)系,推動現(xiàn)代社會的居住模式發(fā)生了不可逆轉(zhuǎn)的改變,即原先分散在獨立住宅的社會成員,轉(zhuǎn)而住進(jìn)了“數(shù)戶合一樓”、“數(shù)樓合一地”的建筑之中,社會群體對同一土地、建筑物以及配套設(shè)施設(shè)備等資源的共享成為必然.因此,同一土地、建筑物及其附屬物之上原本單一的權(quán)利不得不分割出多個單元權(quán)利,并由多個成員個體分別享有.這便構(gòu)成了建筑物區(qū)分所有權(quán),以及住宅小區(qū)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生的現(xiàn)實基礎(chǔ).

《物權(quán)法》雖確認(rèn)了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”,業(yè)主區(qū)分所有權(quán)利保護(hù)有所改觀,但有關(guān)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)利的司法實踐仍存疑義,業(yè)主直面“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”仍感到困惑,法律條文設(shè)計與民眾法律意識發(fā)生裂痕,業(yè)主區(qū)分所有權(quán)利并未得到期待中的落實.本文嘗試以“住宅小區(qū)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)”行使的法律規(guī)范和法律保護(hù)為切入點及核心,從民法學(xué)的視角,對其進(jìn)行審視,并作一較為深刻的探討與研究.自上世紀(jì)八十年代,我國深圳市成立了第一家物業(yè)服務(wù)公司至今,我國物業(yè)管理已走過二十多個年頭,但我國物業(yè)管理仍未形成良性、完善的運作機(jī)制.現(xiàn)實生活中,物業(yè)管理關(guān)系混亂,物業(yè)服務(wù)公司不能經(jīng)濟(jì)有效地實現(xiàn)物業(yè)管理的目的,因物業(yè)管理產(chǎn)生的糾紛層出不窮.因此,本文通過分析物業(yè)管理的法理基礎(chǔ),即“業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)”,以及我國物業(yè)管理目前存在的種種弊端,旨在探求消解業(yè)主區(qū)分所有權(quán)行使與物業(yè)管理服務(wù)之間的矛盾,為營造健康、和諧、良性的居住環(huán)境提供法治的保障.

本文共分為五章,其內(nèi)容概要如下：

第一章建筑物區(qū)分所有權(quán)通論.本章首先從建筑物所有權(quán)區(qū)分的理論入手,從建筑物區(qū)分所有權(quán)的歷史沿革、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念選擇與立法模式、我國的建筑物所有權(quán)理論和立法例分析入手,明確建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)和類型,闡明建筑物區(qū)分所有權(quán)制度產(chǎn)生的一般理論.

第二章住宅小區(qū)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容.首先對“住宅小區(qū)”、“業(yè)主”、“建筑區(qū)劃與公共服務(wù)設(shè)施”等相關(guān)概念的界定,進(jìn)而論述“業(yè)主區(qū)分所有權(quán)”由業(yè)主房屋專有權(quán)、業(yè)主共有權(quán)和業(yè)主成員權(quán)三部分構(gòu)成,其中業(yè)主共有權(quán)包括共有部分持份權(quán)和住宅區(qū)共有權(quán)兩部分,擴(kuò)大了基于住宅區(qū)業(yè)主的法律關(guān)系的調(diào)整范圍和建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利主體范圍與權(quán)利客體范圍,更利于建構(gòu)一個體系完備、形式理性的現(xiàn)代住宅所有權(quán)制度.

第三章物業(yè)管理.物業(yè)管理立法興起于19世紀(jì),在20世紀(jì)獲得了重大的發(fā)展.立法發(fā)展的主要動因是兩次世界大戰(zhàn)導(dǎo)致的住房危機(jī)和隨后的建筑物重建、新建及建筑區(qū)分所有法律觀念的發(fā)展.2003年9月1日xxx正式頒布實施的《物業(yè)管理條例》為物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利的法律保護(hù)實現(xiàn)了統(tǒng)一立法.但我國目前并沒有形成具有特色的物業(yè)管理立法模式,還需要對域外的物業(yè)管理法律立法模式加以借鑒和參考.本章對國內(nèi)及域外的物業(yè)管理制度進(jìn)行了梳理和總結(jié),對物業(yè)管理法律制度進(jìn)行了理論分析,并具體闡述了住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)的方式、內(nèi)容、規(guī)約和費用.

第四章物業(yè)管理服務(wù)與業(yè)主區(qū)分所有權(quán)行使之間的沖突.經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的需要使物業(yè)管理公司的出現(xiàn)成為必然,但隨之而來的是小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間關(guān)于物業(yè)服務(wù)瑕疵方面產(chǎn)生的矛盾,由此引發(fā)了對建筑物區(qū)分所有權(quán)以及以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)的業(yè)主自治問題和物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)及特征等問題的思考.本篇章分析了此種沖突的特點和原因,列舉了前期物業(yè)服務(wù)造成的沖突、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同義務(wù)造成的沖突、業(yè)主違反義務(wù)造成的沖突三種典型沖突類型,分析了各種沖突產(chǎn)生的原因、域外的考察與借鑒、目前我國的立法現(xiàn)狀和對策建議.基于對雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系劃分的討論,對物業(yè)服務(wù)糾紛的立法、司法現(xiàn)狀進(jìn)行分析并針對此類現(xiàn)實問題提出了反思.筆者通過定性分析研究方法中歸納、演繹、概括的思維方法,依照從微觀到宏觀,從個別問題到整體把握的結(jié)構(gòu)功能范式的研究邏輯,為此類沖突解決機(jī)制的建立提供了建設(shè)性意見.

第五章完善住宅小區(qū)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)制度的建議.隨著建筑物區(qū)分所有權(quán)的確立,那么,對區(qū)分所有建筑物的管理進(jìn)行立法就成了其邏輯必然,這也是法律對社會變遷的一種應(yīng)有反應(yīng).從提升物業(yè)服務(wù)立法層次和效力,并確立物業(yè)服務(wù)管理法模式和物業(yè)服務(wù)合同的名名稱十分重要.另外,要建立物業(yè)管理監(jiān)督制度,完善業(yè)主的救濟(jì)制度,例如通過肯定業(yè)主的抗辯權(quán),實施遞進(jìn)式的舉證責(zé)任等方式完善單個業(yè)主救濟(jì)途徑實施遞進(jìn)式的舉證責(zé)任等.本章主要從完善我國物業(yè)管理法律體系、建立物業(yè)管理監(jiān)督制度、構(gòu)建業(yè)主區(qū)分所有權(quán)的救濟(jì)體系三個角度提出設(shè)想和建議,以期更好地解決物業(yè)管理服務(wù)與業(yè)主區(qū)分所有權(quán)行使之間的沖突、彌補我國物業(yè)管理法律制度的不足,進(jìn)而完善住宅小區(qū)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)制度.

住宅物業(yè)論文范文范本篇八

建筑設(shè)計工程一般可以劃分成談判工作階段、方案設(shè)計工作階段、施工圖設(shè)計工作階段和交付后服務(wù)工作階段，是先進(jìn)科技轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實生產(chǎn)力的重要橋梁，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著重要的作用。我國現(xiàn)有的設(shè)計單位大多數(shù)都成立于二十世紀(jì)的五、六十年代，很長的一段時間內(nèi)設(shè)計院都屬于政府直接掌控的事業(yè)型單位，而沒有形成一個系統(tǒng)的市場型行業(yè)運營機(jī)制。

改革開放以后，1979年建筑設(shè)計行業(yè)開始了全面的改革，十幾年過去，設(shè)計市場已經(jīng)初步形成，設(shè)計單位與開發(fā)業(yè)主之間形成了穩(wěn)定的供需關(guān)系。為了配合政府的改革，6部委辦于聯(lián)合確定了設(shè)計單位轉(zhuǎn)變機(jī)制的目標(biāo)、措施、任務(wù)以及政府應(yīng)當(dāng)給出的扶持政策，之后發(fā)布了71號文件、發(fā)布了102號文件，都在很大程度上推動了設(shè)計行業(yè)的改革進(jìn)程。

1.1總體而言，我國目前建筑設(shè)計行業(yè)的現(xiàn)狀可概括如下：

（1）由于我國人口和現(xiàn)行的推動經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的政策等因素影響，我國建筑設(shè)計企業(yè)的數(shù)量之大前所未見，并且業(yè)務(wù)種類偏向于多樣化。

（2）雖然從業(yè)人數(shù)眾多，建筑設(shè)計企業(yè)數(shù)量也相當(dāng)驚人，但是從業(yè)者的職業(yè)水準(zhǔn)普遍偏低，特別表現(xiàn)在注冊職業(yè)人員的嚴(yán)重匱乏上。

（3）整個建筑設(shè)計行業(yè)的設(shè)計市場和承接工程量在不停的擴(kuò)大中。

（4）橫向的比較來看，我國建筑設(shè)計行業(yè)與我國勘察行業(yè)之間還存在著比較明顯的發(fā)展落差，勘察行業(yè)無論是營業(yè)額還是利潤率上都領(lǐng)先于建筑設(shè)計行業(yè)。這也說明了我國建筑設(shè)計行業(yè)還存在著不小的發(fā)展空間和提升的可能。

（5）建筑設(shè)計行業(yè)營業(yè)收入主要包括兩個方面：工程承包收入和建筑設(shè)計收入，我國目前設(shè)計收入在總收入中的比例是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于工程承包收入，說明設(shè)計沒有得到應(yīng)有的重視。

（6）我國建筑設(shè)計行業(yè)企業(yè)都沒有取得綜合甲級資質(zhì)。

1.2設(shè)計行業(yè)現(xiàn)存問題。

雖然我國建筑設(shè)計院的發(fā)展有目共睹，但是深究起來，我國建筑設(shè)計院現(xiàn)行的管理體制和組織結(jié)構(gòu)還是深受計劃經(jīng)濟(jì)的影響，很多建筑設(shè)計企業(yè)都沒有應(yīng)用好設(shè)計項目管理，沒能完全的進(jìn)入到現(xiàn)代化企業(yè)管理的制度范疇內(nèi)。具體說來，存在的問題如下：

（1）體制不靈活。

設(shè)計院現(xiàn)行的體制是從計劃經(jīng)濟(jì)時代遺留的產(chǎn)物，其最重要的特征是高度集中統(tǒng)一。主要表現(xiàn)是：一是設(shè)計院的組織機(jī)構(gòu)要按政府機(jī)構(gòu)對應(yīng)的形式來設(shè)置，無法完全適應(yīng)市場的需求；二是設(shè)計院的經(jīng)營一般是按照黨政機(jī)關(guān)的管理方式，由上級組織考察任命，經(jīng)營者的積極性沒有得到最大限度的保證；三是設(shè)計院職工的積極性也難以得到充分調(diào)動。

（2）主體定位不明確。

我國目前的經(jīng)濟(jì)體制是市場經(jīng)濟(jì)體制，市場經(jīng)濟(jì)體制的特點是需要市場經(jīng)濟(jì)的參與方盡可能的靈活和獨立，面對各種問題時都可以自主的做出決策。而我國的建筑設(shè)計院是市場經(jīng)濟(jì)的參與主體，其定位卻不明確：一是我國建筑設(shè)計院的獨立性不夠；二是我國建筑設(shè)計院在我國社會運行機(jī)制中仍然扮演政府相關(guān)部門的角色；三是我國建筑設(shè)計院的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)很僵化，難以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制的需要。

（3）企業(yè)運營的自主性不夠。

我國建筑設(shè)計院雖然已經(jīng)慢慢在走向正規(guī)，但是建筑設(shè)計院在運營過程中所掌握的權(quán)力并沒有得到根本的保證。具體表現(xiàn)在：一是設(shè)計院運營過程中很大一部分決策權(quán)都被掌握在相關(guān)部門手中；二是我國建筑設(shè)計院在我國社會運行機(jī)制中仍然扮演政府相關(guān)部門的角色；三是我國建筑設(shè)計院殘留運行機(jī)制還相當(dāng)明顯，沒能做到完全轉(zhuǎn)變成現(xiàn)代企業(yè)。

（4）責(zé)權(quán)不對等。

政府和企業(yè)由于執(zhí)行主體不同，職能不同，其責(zé)任與權(quán)利自然也應(yīng)該是不同的，但目前存在的問題便有政府和企業(yè)的責(zé)任和權(quán)利嚴(yán)重不對等。其主要表現(xiàn)如下：一是國家對設(shè)計院企業(yè)資產(chǎn)保持所有權(quán)，但是設(shè)計院只有經(jīng)營權(quán)；二是政府永遠(yuǎn)是資產(chǎn)經(jīng)營固定收益者，但是設(shè)計院卻是風(fēng)險承擔(dān)者；三是企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營的重要決策權(quán)由國家持有，但是造成的損失實際卻由設(shè)計院和企業(yè)員工來承擔(dān)；四是設(shè)計院的經(jīng)營者和管理者的任免由政府來決定，而不是由市場來決定。責(zé)任和權(quán)利的不對稱，已經(jīng)成為設(shè)計院發(fā)展的嚴(yán)重阻礙。

2.1相關(guān)定義。

哈羅德科茲納在《項目管理-計劃、進(jìn)度和控制的系統(tǒng)方法》中提出項目管理的總體定義：項目管理是為一個相對短期的目標(biāo)去計劃、組織、指導(dǎo)和控制公司的資源。進(jìn)一步來說，項目管理就是利用系統(tǒng)的管理方法將職能人員安排到特定的項目中去。

由此，結(jié)合項目管理和設(shè)計的定義，筆者對建筑設(shè)計項目管理的定義可以表述如下：建筑設(shè)計項目管理指的是以建筑設(shè)計項目為對象的一種系統(tǒng)的管理方法，其通過尋找能夠勝任的項目經(jīng)理、工程師、設(shè)計師、概預(yù)算人員等來建立一個臨時的專業(yè)設(shè)計團(tuán)隊對建筑設(shè)計項目實施高效率的計劃、組織、協(xié)調(diào)與控制，從而來實現(xiàn)建筑設(shè)計項目全周期的整合，設(shè)計所需資源合理調(diào)配和設(shè)計項目目標(biāo)的協(xié)調(diào)與優(yōu)化。

2.2設(shè)計項目管理通有的固有屬性：

（1）目標(biāo)的指標(biāo)性。設(shè)計項目的標(biāo)的具有確定的各項指標(biāo)，這些指標(biāo)共同描述了一個項目最終產(chǎn)品。指標(biāo)可能是從設(shè)計項目的耗費時間、資金和項目范圍等方面來具體限定的。

（2）過程的復(fù)雜性。隨著建筑市場的發(fā)展和蛻變，建筑設(shè)計的內(nèi)容也越來越多元化、建筑設(shè)計的程序也越來越復(fù)雜。

（3）外界力量和資源的借助。建筑設(shè)計項目在實施過程中不僅僅需要研究該項目的實際情況，還需要借助其他外界力量和資源來更好的進(jìn)行建筑設(shè)計。

（4）項目的一次性。根據(jù)工程項目管理的知識，每個項目都具有一次性，而不具備重復(fù)性，建筑設(shè)計項目作為項目的一種表現(xiàn)形式，自然也具備該種性質(zhì)。

（5）限時性。項目與重復(fù)性工作不一樣，一般都會有自己的開始時間和結(jié)束時間，在此我們更多的是強調(diào)項目的結(jié)束時間，即設(shè)計圖紙的交付時間。

（6）甲乙雙方的確定性。建筑工程在正式初步設(shè)計之前，甲乙雙方都是已經(jīng)確定了的，雙方各取所需，在建筑設(shè)計項目進(jìn)程中扮演著不同的角色。

3.合理組織建筑設(shè)計院的設(shè)計項目管理團(tuán)隊。

項目管理發(fā)展至當(dāng)今，現(xiàn)代設(shè)計項目管理能否取得成功的一個重要支撐點就是項目管理團(tuán)隊的建立?，F(xiàn)代設(shè)計項目管理團(tuán)隊組織的建立過程雖然跟傳統(tǒng)意義上的組織架構(gòu)的建立有異曲同工之處，但也會因為時代的特點和具體項目的特征而導(dǎo)致現(xiàn)實意義中的設(shè)計項目項目管理團(tuán)隊的建立與傳統(tǒng)意義上的組織架構(gòu)的建立不盡相同。單論兩者之間的不同之處，傳統(tǒng)意義上的組織架構(gòu)的建立較現(xiàn)代設(shè)計項目管理團(tuán)隊組織的建立而言可能有組織的穩(wěn)固性更強，項目的總負(fù)責(zé)人的作用也不會顯得那么重要。總而言之，設(shè)計項目管理團(tuán)隊的組織架構(gòu)形式很大程度上決定了項目的成敗。

項目式組織架構(gòu)的建立機(jī)理在于，不同的組織團(tuán)隊之間區(qū)分的界限是不同的項目，每個項目團(tuán)隊負(fù)責(zé)的項目都有人力、物力和資金等各種資源來支撐以便其貫徹實現(xiàn)。項目經(jīng)理，亦即項目的負(fù)責(zé)人，是銜接設(shè)計院高級管理層和具體設(shè)計項目團(tuán)隊組織的重要角色。各個不同的項目團(tuán)隊之間不存在任何隸屬關(guān)系。

建筑設(shè)計是很多人都要參與的一個集體性活動，也是一個需要很多專業(yè)人士參加的創(chuàng)作型過程，其特點是復(fù)雜且綜合要求很高。所有如此一個復(fù)雜且綜合要求高的活動在具體開展過程中，若沒有一個中流砥柱式的中堅人物來組織所有的參與方和相關(guān)者團(tuán)結(jié)一致工作，項目的最終目的（按時、保質(zhì)和在預(yù)算范圍里完成項目）是很難達(dá)到的。在這種條件下，設(shè)計項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是一個明智的選擇。設(shè)計項目經(jīng)理在整體設(shè)計過程中體現(xiàn)的素質(zhì)和處理問題的能力直接決定了整個設(shè)計項目管理團(tuán)隊在此過程中的工作質(zhì)量，該過程質(zhì)量又直接決定了建筑設(shè)計作品的質(zhì)量和該作品能否被認(rèn)可。設(shè)計項目經(jīng)理的責(zé)任和作用由此可見一斑。

正如同設(shè)計項目組織架構(gòu)的選擇一樣，設(shè)計團(tuán)隊的創(chuàng)建也并沒有一個程序化的方式，而是具體問題具體對待，什么樣的項目條件，就要創(chuàng)建什么樣的項目團(tuán)隊：

（1）合理的管理層次與管理幅度原則。管理層次是指管理過程中管理層的多少，而管理幅度是指在一個管理層中上一級直接管控下級的個數(shù)。對于同等規(guī)模的項目團(tuán)隊來說，管理層次和管理幅度是反比例關(guān)系的。在管理過程中選擇合理的管理層次和管路幅度是一個需要慎重考慮的問題。

（2）責(zé)權(quán)對等原則。對于一個項目團(tuán)隊來說，不論是項目經(jīng)理、專業(yè)負(fù)責(zé)人還是普通設(shè)計者，其所承擔(dān)的責(zé)任和其享受的權(quán)力必須是一一對應(yīng)的。

（3）才位相當(dāng)原則。才指的是項目團(tuán)隊的成員在項目團(tuán)隊的運行過程中能夠為團(tuán)隊做出貢獻(xiàn)的能力大小，位指的是團(tuán)隊成員在項目團(tuán)隊中所處的職位高低，這兩者是必須相當(dāng)?shù)摹?/p>

（4）統(tǒng)一指揮原則。該條原則主要是針對于設(shè)計項目團(tuán)隊的成員而言的，意指設(shè)計項目團(tuán)隊的成員在項目團(tuán)隊的運行過程中要避免多頭領(lǐng)導(dǎo)的情況出現(xiàn)。

4.項目管理在建筑設(shè)計院質(zhì)量管理中的應(yīng)用。

我國系統(tǒng)的進(jìn)行項目管理的`時限并不是特別長，項目管理水平在國際上也并沒有處于一個領(lǐng)先的地位。但是在這么多年的項目管理實踐中，業(yè)內(nèi)對項目的質(zhì)量管理原則還是有了一定深度的認(rèn)識，也總結(jié)出了一定的規(guī)律，目前業(yè)內(nèi)普遍接受并推廣的項目質(zhì)量管理原則可以大致概括如下：

（1）以顧客為核心；

（2）領(lǐng)導(dǎo)的作用；

（3）全員參與；

（4）過程方法；

（5）管理的系統(tǒng)方法；

（6）持續(xù)改進(jìn)；

（7）以事實為決策基礎(chǔ)；

（8）與供應(yīng)商保持互利的關(guān)系。

此八條原則的重要性和權(quán)威性不言而喻，這些原則在現(xiàn)行的項目質(zhì)量管理框架中都是極具參考價值的，但是隨著時代的變遷和項目管理科學(xué)的發(fā)展，我們期待更符合實情原則的提出。

質(zhì)量保證需要做的是在項目出現(xiàn)質(zhì)量問題之前提前做出的預(yù)防工作，運用的是項目管理工作中的主動控制原理，分為內(nèi)部和外部。項目內(nèi)部質(zhì)量保證是項目團(tuán)隊向自身提供的質(zhì)量保證，而項目外部質(zhì)量保證是從質(zhì)量的角度對外的承諾。設(shè)計評審、驗證和確認(rèn)是筆者認(rèn)為在建筑設(shè)計院推行設(shè)計項目管理過程中有效的質(zhì)量保證手段。

項目的質(zhì)量保證是“疾病的預(yù)防”，但是在建設(shè)過程中保證完全不出現(xiàn)質(zhì)量問題是不可能達(dá)到的目標(biāo)，所以我們需要質(zhì)量控制來起到補充作用。質(zhì)量控制是指在項目啟動后運行的過程中對質(zhì)量進(jìn)行全面的監(jiān)控，找出出現(xiàn)的質(zhì)量問題并采取措施來處理出現(xiàn)的質(zhì)量問題，這樣才能保證項目的質(zhì)量得到持續(xù)的改進(jìn)。項目的質(zhì)量控制從某種意義上是類似于疾病的治療，其存在是為了彌補質(zhì)量保證中沒有得到徹底解決的缺憾，追求質(zhì)量的完美。

5.項目管理在建筑設(shè)計院成本管理中的應(yīng)用。

成本管理是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中項目計劃編制、成本估算、預(yù)算和控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱。這些過程和活動的目的是為了保證項目的實際成本不超過項目的預(yù)算成本。也可以理解為，項目成本管理是為了確保完成目標(biāo)，在計劃所批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)，對項目的成本運營相關(guān)事宜的管理過程。

成本管理是一個精細(xì)化的管理過程，本文筆者認(rèn)為，作為一個管理者若能培養(yǎng)下文介紹的兩種科學(xué)意識，在我們進(jìn)行成本管理時是非常有幫助的：

（1）項目全壽命周期成本管理。

項目全壽命周期成本管理的管理意識就是我們要有一個系統(tǒng)化的意識，要把整個成本管理的過程看成是一個密不可分的過程，其中各個階段的成本管理都是對其他階段有著相當(dāng)影響作用的。

（2）項目的全面成本管理。

所謂全面管理，是從成本管理的內(nèi)容這個角度來說的，從成本管理的字面來看管理的內(nèi)容應(yīng)該是成本，但是建筑設(shè)計時一個精細(xì)化和復(fù)雜化的過程，只從成本的角度來進(jìn)行管理是難以達(dá)到成本管理的效果的，我們在進(jìn)行管理的過程中必須要擴(kuò)大管理的范圍，全面管理的內(nèi)容不僅包括成本，還要包括項目的資源、風(fēng)險等因素。y先生提出來的。

建筑設(shè)計項目成本控制指的是在制定了設(shè)計項目成本估算和成本預(yù)算的前提下，通過成本基準(zhǔn)計劃的安排，為確保項目實際推進(jìn)過程中的成本不超過預(yù)算成本而做出的一系列努力和控制行為這樣一個舉動，其具體的程序如下：

（1）建筑設(shè)計項目的實施過程中時刻關(guān)注成本的分項發(fā)生和累計成本。

（2）分析實際檢測到的客觀情況與建筑設(shè)計項目預(yù)算成本是否存在偏差。

（3）在項目的實施過程中一般都會遇到不同原因?qū)е碌脑O(shè)計變更，而設(shè)計變更一般在計劃中沒有一個確定的單項，所以當(dāng)設(shè)計變更發(fā)生的時候，需要適時的對成本基準(zhǔn)計劃作出修改或者變更。

（4）當(dāng)檢測到偏差發(fā)生的時候，要第一時間組織討論該偏差是否可控，若可控采取什么措施來控制，若不可控又該如何處理。

我們對建筑設(shè)計項目進(jìn)行項目管理的過程是包括很多環(huán)節(jié)的管理，在其中的管理切忌因為成本管理的需求而弱化甚至忽視其他環(huán)節(jié)的管理從而對整個設(shè)計項目的后果產(chǎn)生不利的影響。

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住宅物業(yè)論文范文范本篇九

公有老舊小區(qū)最初是基于當(dāng)時的社會發(fā)展水平建設(shè)的，小區(qū)建設(shè)缺乏長遠(yuǎn)的規(guī)劃。隨著城市的發(fā)展，公有老舊小區(qū)由于建設(shè)年代久遠(yuǎn)，工程質(zhì)量、房屋結(jié)構(gòu)、使用功能上都存在著這樣或那樣的問題。小區(qū)內(nèi)不僅基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)不完善，而且養(yǎng)護(hù)也不得當(dāng)，到如今已經(jīng)處于落后的局面，有的時候更像文明城市建設(shè)的瘡疤。在公有老舊小區(qū)里上下水管網(wǎng)老化嚴(yán)重，漏水、冒水現(xiàn)象嚴(yán)重；供暖系統(tǒng)不完善，供暖不及時，溫度不達(dá)標(biāo)問題經(jīng)常出現(xiàn)；機(jī)動車位嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致許多居民占用行人通道來停車，這種情況引發(fā)小區(qū)多重安全問題，給小區(qū)居民出行帶來極大不便，特別是對老人、小孩的安全造成了嚴(yán)重威脅。并且公有老舊小區(qū)的綠化少、休閑區(qū)域更少，各類違章搭建多，環(huán)境臟亂差。不止小區(qū)內(nèi)部環(huán)境差，也影響到周邊環(huán)境，由于小區(qū)長期缺乏管理，一些商販便在區(qū)內(nèi)及周邊隨意擺攤設(shè)點，時間長了就會自動成為一個露天的自由市場，導(dǎo)致其周邊的流動人口增大、人員更復(fù)雜，這給原本就缺乏安保的公有老舊小區(qū)帶來了更多的安全隱患。還有噪音污染大、自私改建、占用小區(qū)綠地等現(xiàn)象，都導(dǎo)致居民生活水平大打折扣，導(dǎo)致許多居民搬離老舊小區(qū)。他們之中很多人將原有住房以出租、或私下出售的形式轉(zhuǎn)給他人，由于房租或房價低廉，所以接手這些老舊住宅的`人經(jīng)常是經(jīng)濟(jì)能力一般的人員，因此，使小區(qū)管理性收費愈加困難；而房屋主人不在，部分租客主人意識差，甚至許多人員對小區(qū)管理概念模糊，不愿意繳納小區(qū)物業(yè)管理費用，因此，用于小區(qū)物業(yè)管理與維護(hù)的費用已經(jīng)嚴(yán)重入不敷出，己經(jīng)難以為繼，更使得小區(qū)不能得到及時養(yǎng)護(hù)。這種惡性循環(huán)導(dǎo)致公有老舊小區(qū)的物業(yè)管理越來越難于實施與進(jìn)行。

公有老舊小區(qū)之所以出現(xiàn)上述問題究其根本是一個“公”字。我國公有住房的產(chǎn)權(quán)來源形式多樣，既有國有房產(chǎn)，即歸國家所有的房產(chǎn)，包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設(shè)或購買的房產(chǎn)，又有城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)，即集體所有制單位投資建造、購買的房產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)形式的多樣化使公有住宅小區(qū)的管理形式也多樣化了起來，有的實行直屬公房管理，有的實行委托管理，還有自行管理或社區(qū)管理等等。這種共存現(xiàn)象必然會導(dǎo)致管理上出現(xiàn)諸多矛盾。一些社區(qū)管理委員會并沒有真正的管理制度，缺乏相應(yīng)的管理人才、管理知識，有的甚至?xí)在A利為目的，不惜以破壞小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、設(shè)施為代價，為一些無證經(jīng)營的小商販提供便宜的經(jīng)營場所。由于房屋的公有性質(zhì)，導(dǎo)致國家居民和物業(yè)在義務(wù)、責(zé)任、收益等方面的問題不明確，從而使得居民繳費的積極性不高，管理者費用缺口大，管理效果不佳。而部分居民的老舊觀念也是導(dǎo)致許多小區(qū)管理制度沒有有效實施的直接原因。老舊小區(qū)的居民多半對現(xiàn)有的居住環(huán)境也已經(jīng)習(xí)慣，并不想做出改變，對于生活簡樸的他們更不愿對非實物進(jìn)行消費。而另一部分公有老舊小區(qū)的居民往往是低收入人群，所以很難讓他們再為改善環(huán)境，維護(hù)安全等買單，甚至出現(xiàn)抵觸情緒和逆反情緒，給小區(qū)管理工作帶來更大的阻力。

1.3物業(yè)管理是市場化、專業(yè)化的管理。

作為城市的重要組成部分，公有老舊住宅小區(qū)在突飛猛進(jìn)的城市發(fā)展中，只有解決自身問題，改頭換面重新煥發(fā)生機(jī)，才能使公有老舊小區(qū)跟上城市發(fā)展的腳步。否則即使再潔凈的地面，只要有一團(tuán)污漬，都不會令人覺得賞心悅目。如何在投資經(jīng)費有限的情況下，修繕、保養(yǎng)公有老舊住宅小區(qū)，延長其使用壽命，同時改善居民的居住環(huán)境，使城市得到全方位發(fā)展，推進(jìn)現(xiàn)代化城市的進(jìn)程是加快城市發(fā)展進(jìn)程的問題關(guān)鍵。在諸多條件限制下，推倒重建不如修繕、修繕不如保養(yǎng)，改善公有老舊住宅小區(qū)管理既可以提高居民生活質(zhì)量，還能推動城市發(fā)展。由此可見，改善公有老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理具有十分重大的意義。