2023年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)心得體會簡短(優(yōu)質(zhì)11篇)

通過總結(jié)心得體會，我們能夠更加清晰地理解自己的想法和觀點。那么如何寫一篇較為完美的心得體會呢？首先，我們需要明確總結(jié)的對象和目的。不同的學習和工作經(jīng)歷需要有不同的總結(jié)方式和內(nèi)容，并且要明確總結(jié)的目的是為了鞏固知識、反思經(jīng)驗還是引發(fā)思考等。其次，我們要全面梳理整個學習或者工作過程，將所學到的知識點和經(jīng)驗進行整理和分類，找出其中的亮點和不足，系統(tǒng)地進行反思。然后，我們要思考總結(jié)的意義和價值，通過總結(jié)找到其中的啟示和教訓(xùn)，為以后的學習和工作提供指導(dǎo)和借鑒。最后，我們要注意總結(jié)的語言表達，清晰明了地陳述自己的心得和體會，簡明扼要地傳達自己的思想和觀點，讓讀者能夠快速理解和領(lǐng)悟。這些心得體會范文或許可以為您提供一些新鮮的觀點和見解。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)心得體會簡短篇一

茶文化是我國傳統(tǒng)文化中一個輝煌璀璨的篇章，在《神農(nóng)本草》中有著明確的記載“神農(nóng)嘗百草，日遇七十二毒，得荼而解之?！碑敃r的茶葉主要是作為一種能夠治病解毒的藥材，而在不斷的發(fā)展過程中，茶文化逐漸形成，并且深入到了我國傳統(tǒng)文化的各個方面。從目前來看，茶與茶文化不僅為人們的日常生活提供了物質(zhì)與精神財富，同時也為一些與茶相關(guān)的環(huán)境設(shè)計奠定了良好的基礎(chǔ)。

1茶文化概述。

我國的茶文化最早形成于何時已經(jīng)無從考證。其發(fā)展和成熟則是在晉唐以后，逐漸形成了一個博大精深、輝煌璀璨的文化體系，并且在“茶之路”的傳播下，對世界各國的文化產(chǎn)生了巨大的影響。如韓國的“茶禮”、日本的“茶道”、英國的“下午茶”等。與上述國家的茶文化相比，中國的茶文化更具深度，實現(xiàn)了核心文化內(nèi)容與表象文化形式的高度統(tǒng)一。茶文化根植于我國民族傳統(tǒng)文化中，融合了儒家、道家以及佛家思想的精華，并且在不斷的發(fā)展過程中，逐漸由單純的物質(zhì)文化上升到精神文化的范疇。在社會發(fā)展的帶動下，人們對于茶的認識也有了新的變化，由傳統(tǒng)的藥用、解酒、養(yǎng)生等功用性逐漸發(fā)展到精神文明方面，能夠帶給人一種寧靜致遠的享受。

2茶文化元素的精神意蘊與美學意義。

在我國，茶文化與人們的生活緊密聯(lián)系在一起，對于人們的精神品質(zhì)也有著一定的影響。相關(guān)學者認為，中國人的性格像茶，無論自身所處的環(huán)境如何，在看待世界時總是能夠保持一個清醒理智的態(tài)度，強調(diào)人與人之間的相助相依，共同進步。雖然茶文化融合了儒家、道家以及佛家思想的精華，不過其主要是儒家的中庸思想為提攜，表現(xiàn)出一種和諧和平靜[2]。在生活中，中國人注重的是秩序，關(guān)心鄰里關(guān)系，注重相助相依；在發(fā)展中，注重天人合一的思想，主張向大自然有限度地索取，實現(xiàn)人與自然的平衡發(fā)展。儒家將對立與相容的思想引導(dǎo)到茶文化中，主張在飲茶過程中，創(chuàng)造和諧的氛圍，加強思想的溝通，增進彼此之間的感情，同時，通過審視己身，能夠看清自己，加強相互理解。同時，在茶文化中，到處都洋溢著和諧精神。例如，在蘇漢臣的《百子圖》中，一群娃娃一邊嬉戲玩樂，一邊品茶，呈現(xiàn)出一派和諧共處的情形。而從自然層面分析，飲茶的環(huán)境需要協(xié)和自然，其相應(yīng)的技藝與程式需要與自然環(huán)境相互協(xié)調(diào)，與飲茶人的性格相符。例如，對追求高深佛法的僧人而言，青燈古剎中，獨自品味茶的苦寂；于追求高尚藝術(shù)的文人，琴臺書房里，品味茶的雅韻；于追求生計的農(nóng)民，田間村寨下，共同品嘗茶的樂趣。茶文化元素可以說是深入到了我國文化的各個方面，發(fā)揮著極其重要的作用，在與茶相關(guān)的文化設(shè)計中，茶文化元素有著非常顯著的美學意義。當前，我國的茶館、茶文化主題公園等涉及茶文化的環(huán)境設(shè)計多種多樣，其中不乏設(shè)計精巧，蘊含豐富茶文化內(nèi)涵的作品。但是從整體來看，設(shè)計水平偏低，設(shè)計樣式存在著千篇一律的情況，缺乏新意，沒有能夠體現(xiàn)茶文化深層次的內(nèi)涵。茶文化元素作為連接茶文化與環(huán)境設(shè)計的紐帶，在涉茶環(huán)境的設(shè)計中有著非常突出的作用，一是能夠擴大環(huán)境的視覺識別性與茶文化識別性，拉近茶文化、茶產(chǎn)品與消費者之間的距離，建立起良好的品牌權(quán)威性與影響力；二是能夠樹立良好的品牌形象，影響著環(huán)境品牌在消費者心中的形象；三是具有美化與教育功能。在茶館環(huán)境設(shè)計中，精巧的茶文化元素能夠體現(xiàn)其文化特色，體現(xiàn)其內(nèi)在品質(zhì)，反應(yīng)消費者的審美情趣，同時滿足不同消費者的個性化需求，最終實現(xiàn)方便消費者休閑和娛樂的目的。

3.1“形”的提取與衍生。

在茶文化中，“形”主要是指茶文化元素所表現(xiàn)的.外在形式與內(nèi)在結(jié)構(gòu)，具有民族性、地域性的特征。對于環(huán)境設(shè)計而言，形的提取可以模仿傳統(tǒng)的茶具等，同時利用圖形、文字等方式，對茶文化的發(fā)展歷程進行表現(xiàn)，輔以具有歷史感的色彩，能夠取得非常顯著的效果。需要注意的是，對于形的提取，并非簡單的照搬照抄，而是應(yīng)該立足傳統(tǒng)符號造型，從時代發(fā)展的審美需求出發(fā)，在充分理解的基礎(chǔ)上，進行再創(chuàng)造。將傳統(tǒng)的茶文化元素與現(xiàn)代美學觀念有機結(jié)合起來，將茶文化元素通過變異、錯位、重組等方式，進行提煉和衍生，確保其能夠充滿現(xiàn)代特色，符合消費者的審美需求。也可以將一些傳統(tǒng)的造型構(gòu)成方法和表現(xiàn)形式應(yīng)用到當代環(huán)境設(shè)計中，對設(shè)計人員的理念進行表達，對民族個性進行彰顯。當前在形的提取與衍生方面，有著許多優(yōu)秀的例子。其中，對傳統(tǒng)茶具的提煉是一種比較常見的形式。在涉茶環(huán)境設(shè)計中，借鑒傳統(tǒng)茶具的形態(tài)，從中提煉出具有不同歷史時代特色的茶文化元素，并以此為依據(jù)，對現(xiàn)代造景中的園林小品、雕塑等進行設(shè)計，在對其外觀形象傳承的同時，也蘊涵著民族文化的意味。應(yīng)用茶文化元素對環(huán)境進行設(shè)計時，通常都會通過形的提取，對相關(guān)歷史文化信息進行傳達。形的提取一般都是采用茶畫、壁畫等圖形來實現(xiàn)，也可搭配相關(guān)的詩詞歌賦，以文字進行說明。不僅如此，還可從這些藝術(shù)形式中，提煉出色彩的搭配，提升整體設(shè)計效果，使人們從設(shè)計中體會到茶文化的歷史厚重感。

3.2“意”的沿用與延伸。

自唐代開始，我國的茶文化在發(fā)展過程中，有著非常明確的思想主軸，即始終受到儒家、道家與佛家思想的影響。因此，盡管在時代的變遷以及朝代的更替中，茶文化的外在表現(xiàn)形式呈現(xiàn)出多樣化的變化，但其內(nèi)涵并沒改變。正是由于這種執(zhí)著的追求，才使得“形”逐漸衍生出許多的分支。換言之，意的延伸，催生了形的衍生。例如，在我國江南地區(qū)的婚俗中，存在有“三茶禮”。對此禮儀有兩種解釋：一是從訂婚到結(jié)婚的三道禮節(jié)，即訂婚的“下茶禮”，結(jié)婚的“定茶禮”以及同房的“合茶禮”；二是指結(jié)婚儀式中的三道禮節(jié)，即白果、蓮子和茶。兩種解釋都體現(xiàn)出情結(jié)不移的意蘊。在中國傳統(tǒng)茶文化元素中，“意”是人們欣賞和喜愛“形”的關(guān)鍵所在，茶與傳統(tǒng)文化精華的交融，更是使茶文化有了更加深層次的精神內(nèi)涵。具有精神意義的茶文化元素，其背后所代表的“意”同樣適用于涉茶環(huán)境的設(shè)計，能夠?qū)υO(shè)計師的理念進行有效傳達。在傳統(tǒng)的茶館、茶樓設(shè)計中，人們就非常注重對傳統(tǒng)文化符號的沿用，并以此來表達內(nèi)在意義，符號的外在形態(tài)可以說是內(nèi)在含義的外化，而元素符號內(nèi)在的“意”的延伸，使人不禁拍手叫好。例如，在漳州天福茶博物館門前的雕塑“薪火相傳，繼往開來”中，通過一個老牛帶領(lǐng)壯牛拉車，車上滿載茶葉的外在形象，體現(xiàn)出了茶文化的傳承和發(fā)展，使得環(huán)境設(shè)計充滿一種文化的親和力。

3.3“神”的把握與承傳。

所謂“神”，是指元素符號本身的“形”和“意”所傳達出的深層次的精神內(nèi)涵。在環(huán)境設(shè)計中，無論是形還是意，都只是一種對傳統(tǒng)形式的淺層意念，而要想獲得良好的發(fā)展，就必須大膽創(chuàng)新，敢于擺脫傳統(tǒng)美學的物化表現(xiàn)，進行深層次的探索，領(lǐng)悟元素和符號的傳統(tǒng)藝術(shù)精髓，結(jié)合先進的設(shè)計理念，通過兼收并蓄的方式，實現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的有效結(jié)合，創(chuàng)造出符合時代發(fā)展要求、能夠體現(xiàn)我國民族特色的文化元素，從而得到國際社會的認同。在我國茶類書法中，對于“神”的把握和承傳有著一些成功的嘗試。我國的文字符號本身就是一種對自然萬物的體現(xiàn)，因其“神”而得其“勢”，存在有“大篆奔放，小篆柔婉；隸書典雅，楷書整秀；行書流暢，草書狂野”的說法。茶詩、茶詞類書法具有自身獨特的神韻，應(yīng)用于環(huán)境設(shè)計中，能夠體現(xiàn)出裝飾美、藝術(shù)美和符號美的特點。因此，在許多茶館、茶樓中，都會懸掛張貼一些茶詩、茶詞類書法，利用其藝術(shù)感染力，實現(xiàn)詩詞歌賦與書法的完美結(jié)合，是一種天人合一與物我兩忘的精神產(chǎn)物，同時也是對“神”的把握與承傳。我國的茶文化直接體現(xiàn)在茶道藝術(shù)上，有著深厚的文化底蘊，通過茶文化元素的視覺形象所體現(xiàn)出的思想內(nèi)涵，同時具有我國傳統(tǒng)文化的精髓。無論在任何涉茶環(huán)境的設(shè)計中，如果失去了茶性和茶道精髓，空有形和意而無神的茶文化元素，只能算是失敗的設(shè)計。因此，“神”的把握和承傳是茶文化元素提煉與應(yīng)用的關(guān)鍵所在。由上述分析可知，中華民族傳統(tǒng)造型藝術(shù)要想在現(xiàn)代設(shè)計中得到延伸和發(fā)展，就必須在充分理解的基礎(chǔ)上，取其“形”，延其“意”，傳其“神”，將三者有機結(jié)合起來，確保設(shè)計的合理性與科學性。

4結(jié)語。

總而言之，當代環(huán)境設(shè)計是一個非常復(fù)雜的學科，對于設(shè)計人員的專業(yè)知識和設(shè)計素養(yǎng)有著較高的要求。在對特定的設(shè)計任務(wù)進行設(shè)計時，設(shè)計人員必須首先了解與之相關(guān)的文化背景，從中汲取養(yǎng)分。在涉茶環(huán)境的設(shè)計中，設(shè)計師必須充分了解茶文化的歷史背景和精神內(nèi)涵，把握設(shè)計要領(lǐng)，取其“形”，延其“意”，傳其“神”，體現(xiàn)出深層次的藝術(shù)美，對中國傳統(tǒng)茶文化進行傳播和弘揚，推動茶業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

參考文獻。

[2]李瓊音.茶文化在現(xiàn)代茶館環(huán)境設(shè)計中的滲透與應(yīng)用研究[d].東北師范大學,.

[3]何志丹.茶文化的符號學解讀及其在環(huán)境設(shè)計中的應(yīng)用[d].湖南農(nóng)業(yè)大學,.

[4]張文蓮.中國茶文化與現(xiàn)代茶葉包裝設(shè)計[d].蘇州:蘇州大學,2007.

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)心得體會簡短篇二

年來，--保險--公司在省市公司正確領(lǐng)導(dǎo)下，依靠我公司全體員工的不懈努力，公司業(yè)務(wù)取得了突破性進展，率先在全省突破保費收入千萬元大關(guān)。今年，我公司提前兩個月完成了省公司下達的全年營銷任務(wù)，各項工作健康順利發(fā)展。下面結(jié)合我的具體分管工作，談?wù)勥@一年來的成績與不足。

一、工作思想。

積極貫徹省市公司關(guān)于公司發(fā)展的一系列重要指示，與時俱進，勤奮工作，務(wù)實求效，勇爭一流，帶領(lǐng)各部員工緊緊圍繞“立足改革、加快發(fā)展、真誠服務(wù)、提高效益”這一中心，進一步轉(zhuǎn)變觀念、改革創(chuàng)新，面對競爭日趨激烈的臨沂保險市場，強化核心競爭力，開展多元化經(jīng)營，經(jīng)過努力和拼搏，公司保持了較好的發(fā)展態(tài)勢，為--保險公司的持續(xù)發(fā)展，做出了應(yīng)有的貢獻。

全方面加強學習，努力提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)水平和管理水平。作為一名領(lǐng)導(dǎo)干部，肩負著上級領(lǐng)導(dǎo)和全體員工賦予的重要職責與使命，公司的經(jīng)營方針政策需要我去貫徹實施。因此，我十分本資料權(quán)屬文秘資源網(wǎng)嚴禁復(fù)制剽竊注重保險理論的學習和管理能力的培養(yǎng)。注意用科學的方法指導(dǎo)自己的工作，規(guī)范自己的言行，樹立強烈的責任感和事業(yè)心，不斷提高自己的業(yè)務(wù)能力和管理能力。

不斷提高公司業(yè)務(wù)人員隊伍的整體素質(zhì)水平。一年來，我一直把培養(yǎng)展業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)作為團隊建設(shè)的一項重要內(nèi)容來抓，并和經(jīng)理室一起實施有針對性的培訓(xùn)計劃，加強領(lǐng)導(dǎo)班子和員工隊伍建設(shè)。

二、業(yè)務(wù)管理。

“沒有規(guī)矩不成方圓”。要想使一個公司穩(wěn)步發(fā)展，必須制定規(guī)范加強管理。管理是一種投入，這種投入必定會產(chǎn)生效益。我分管的是業(yè)務(wù)工作，更需要向管理要效益。只有不斷完善各種管理制度和方法，并真正貫徹到行動中去，才能出成績、見效益。業(yè)務(wù)管理中我主要做了以下工作：

1、根據(jù)市公司下達給我們的全年銷售任務(wù)，制定各個部室的周、月、季度、年銷售計劃。制定計劃時本著實事求是、根據(jù)各個險種特點、客戶特點，部室情況確定每個部室合理的、可實現(xiàn)的目標。在目標確定之后，我本著“事事落實，事事督導(dǎo)”的方針，通過加強過程的管理和監(jiān)控，來確保各部室目標計劃的順利完成。

識、找經(jīng)驗，提高職工全面素質(zhì)。培訓(xùn)重點放在學習保險理論、展業(yè)技巧的知識上，并且強調(diào)對團隊精神的培育。學習促進了各個團隊自身素質(zhì)的不斷提高，為公司的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展打下扎實的基礎(chǔ)。

3、幫助經(jīng)理室全面推進薪酬制度創(chuàng)新，不斷夯實公司基礎(chǔ)管理工作。建立與崗位和績效掛鉤的薪酬制度改革。今年，我緊緊圍繞職位明確化、薪酬社會化、獎金績效化和福利多樣化“四化”目標，全面推進企業(yè)薪酬體制改革。初步建立了一個能上能下，能進能出，能夠充分激發(fā)員工積極性和創(chuàng)造性的用人機制。

三、部室負責工作。

除了業(yè)務(wù)管理工作，我還兼任了營銷一部的經(jīng)理。營銷一部營銷員只有一名，我的業(yè)務(wù)主要是面向大客戶。我的大客戶業(yè)務(wù)主要是生資公司的。根據(jù)生資公司車隊的特點，在原有車輛保險的基礎(chǔ)上，我在全市首先開辦了針對營本資料權(quán)屬文秘資源網(wǎng)嚴禁復(fù)制剽竊業(yè)性貨車的貨運險。貨運險的開辦既為客戶提供了安全保障又增加了公司保費收入，真可謂一舉兩得。經(jīng)過不懈努力，我部全年完成保費收入----元，其中車險保費----元，非車險業(yè)務(wù)----元，滿期賠付率為。成為公司發(fā)展的重要保證。

四、工作中的不足。

由于工作千頭萬緒，加上分管業(yè)務(wù)較多，有時難免忙中出錯。例如有時服務(wù)不及時，統(tǒng)計數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差等。有時工作有急躁情緒，有時工作急于求成，反而影響了工作的進度和質(zhì)量;處理一些工作關(guān)系時還不能得心應(yīng)手。

總之，一年來，我嚴于律己、克己奉公，用自身的帶頭作用，在思想上提高職工的認識，行動上用嚴格的制度規(guī)范，在我的帶領(lǐng)下，公司員工以不斷發(fā)展建設(shè)為己任，以“誠信為先，穩(wěn)健經(jīng)營，價值為上，服務(wù)社會”為經(jīng)營宗旨，銳意改革，不斷創(chuàng)新，規(guī)范運作，取得了很大成績。

新的一年即將到來，保險市場的競爭將更加激烈，公司要想繼續(xù)保持較好的發(fā)展態(tài)勢，必須進一步解放思想，更新觀念，突破自我，逐漸加大市場營銷力度。新的一年我將以飽滿的激情、以百倍的信心，迎接未來的挑戰(zhàn)，使本職工作再上新臺階。我相信，在上級公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在全體員工的共同努力下，上下一心，艱苦奮斗，同舟共濟，全力拼搏，我們公司一定能夠創(chuàng)造出更加輝煌的業(yè)績。

員工的奮力拼搏下，取得了一定的經(jīng)營業(yè)績。

2004年，我司實收毛保費----萬元，同比增長-%，已賺凈保費---萬元，凈利潤---萬元，賠付率為--%。較好地完成了上級公司下達的任務(wù)指標。

一、圍繞目標，落實計劃，緊抓業(yè)務(wù)工作。

1、計劃落實早、措施實。

2004年初，我司經(jīng)理室就針對--地區(qū)保險市場變化及2003年全年保費收入情況進行綜合分析，將上級公司下達我司的各項指標進行層層分解，把計劃分解成月計劃，月月盤點、月月落實，有效的保證了對計劃落實情況及時的進行監(jiān)控和調(diào)整。

在制定全年任務(wù)時充分考慮險種結(jié)構(gòu)優(yōu)化和業(yè)務(wù)承保質(zhì)量，進一步明確了考核辦法，把綜合賠付率作為年終測評的重要數(shù)據(jù)。

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商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)心得體會簡短篇三

商業(yè)地產(chǎn):作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。

商圈：是指商業(yè)中心以其所在地點為圓心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍。

所有權(quán)：是所有人依法對自己財產(chǎn)所享有的占有,使用,收益和處分的權(quán)利。

產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。

它包括財產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。

經(jīng)營權(quán)：經(jīng)營者對其經(jīng)營財產(chǎn)的一種占有、使用和收益的權(quán)利。

零售業(yè)：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務(wù)直接出售給最終消費者的銷售活動,也是向消費者提供銷售商品的一種商業(yè)活動環(huán)境，直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量和生活方式，商業(yè)行為的最后一步。

開發(fā)商：開發(fā)項目，做為項目的第一承擔人、所有人。

商業(yè)用地：商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。

國內(nèi)一線城市：指對本國經(jīng)濟、政治具有重要作用的大都市。

在城市規(guī)模、基建、財政收入、消費、對人才吸引力等各層面，領(lǐng)先于其他城市。

如：上海、北京、廣州、深圳、天津。

國內(nèi)三線城市：昆山、江陰、常熟、張家港、義烏、洛陽、柳州、株洲、長春、溫州、佛山、東莞等其它較發(fā)達城市。

五證一書：“五證一書”指的是商品房屋預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、國有土地使用規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及項目選址意見書。

【商業(yè)物業(yè)】。

占地面積：占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，計算一般按底層建筑面積。

建筑面積：建筑展開面積，它是指建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。

它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。

經(jīng)營面積(實用面積、柜臺面積)：它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。

地上面積：指自然地面以上各樓層的建筑面積總和。

地下面積：指自然地面以下的(如地下室的)建筑面積總和。

建筑紅線:也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。

道路紅線：城市道路(含居住區(qū)級道路)用地的規(guī)劃控制線，在紅線內(nèi)不允許建任何永久性建筑。

建筑密度：等于占地面積除以土地面積，密度越低舒適度越高。

容積率：指總建筑面積除以用地面積的值，容積率越低舒適度越高。

綠地率：各類綠地總面積除以總占地面積×100%。

公攤率：公用建筑面積(即分攤面積)/建筑面積×100%。

框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，空間分隔靈活，自重輕、較大空間的建筑結(jié)構(gòu)。

如：購物中心等。

磚混結(jié)構(gòu)：指建筑物用磚或者砌塊砌筑，梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。

適合開間進深較小，房間面積小，多層或低層的建筑，對于承重墻體不能改動。

如：商業(yè)街等。

鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)，是主要的建筑結(jié)構(gòu)類型之一。

鋼材的特點是強度高、自重輕、剛度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特別適宜。

如：建材城等配套設(shè)施：綜合硬件配套設(shè)施。

1)方便或吸引消費者來此購物消費的外部配套;吸引室外廣場、下沉式廣場、停車場。

2)輸送消費者至各個商業(yè)結(jié)構(gòu)稱的引導(dǎo)配套;輸送手扶梯、觀光梯等。

3)留住消費者在此消費和享受的綜合功能配套。

留住娛樂設(shè)施等。

室外廣場：居民休閑、健身、集會的場所。

絕大多數(shù)shoppingmall都擁有一個相應(yīng)規(guī)模的室外廣場。

室外廣場已成為一個充分發(fā)揮商業(yè)功能的場所，一方面展現(xiàn)了豐富的商業(yè)促銷和展示活動，另一方面又形成室內(nèi)商業(yè)外部化的活廣告效應(yīng)。

室外廣場已成為購物中心吸引人流的一個重要手段。

下沉式廣場：下沉式是城市休閑廣場的一種設(shè)計手法，應(yīng)當與鄰近地下空間串連融合，成為整個空間序列中的重要組成部分。

它是一個圍合式的開敞公共空間，將人流往下吸引，極大地提高了地下商場的租賃價值。

臨街面：與街道相臨的一面;。

裙樓：一般指在一個多層建筑的主體下半部分，修建的橫切面積大于建筑主體本身橫切面積的低層附屬建筑體。

層高：下層地面到上一層地面的距離。

凈高：層高減去樓板厚度，商業(yè)上通常指吊頂后天花到地面的距離。

柱距：柱距就是兩根柱子中心線到中心線的距離。

大堂：建筑內(nèi)部寬敞開闊的空間，用于會客、活動、禮議、展覽等。

中庭：建筑內(nèi)部的庭院空間，形成具有位于建筑內(nèi)部的“室外空間”，現(xiàn)代購物中心商業(yè)結(jié)構(gòu)的大櫥窗，將各個商業(yè)功能在一個空間內(nèi)展示出來，一方面引導(dǎo)消費者在商場內(nèi)消費和購物、另一方面又通過展示作用提高各層商業(yè)價值。

回廊：在建筑物內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上曲折環(huán)繞的回形走廊。

開間：空間的寬度，一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。

進深：空間的縱深長度。

大門一面的墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。

動線：意指人在室內(nèi)室外移動的點，連合起來成為就成為動線。

超市與百貨的動線設(shè)計要更特別加強迂回，以便消費者能多看到各個銷售點。

垂直動線：各樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動扶梯。

平面動線：是指同一水平面或樓層內(nèi)的通道、大堂等。

外聯(lián)動線：商場與外部連接的通道等。

如出入口、汽車入口、地鐵接駁站、公交接駁。

導(dǎo)示系統(tǒng)：在公共場所設(shè)置的指引標示牌，如洗手間、收銀臺、服務(wù)臺、樓層品牌分布圖。

一次商裝：指商場為其所經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)的物業(yè)基礎(chǔ)、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明、美陳、促銷設(shè)施等方面。

(通常開發(fā)商負責)。

二次商裝：指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)心得體會簡短篇四

對于終端零售店非常多的日用品、食品店等，在新產(chǎn)品、新品種上市時，實行地毯式鋪貨方式是一種很有效的營銷策略。在產(chǎn)品入市階段，企業(yè)協(xié)同經(jīng)銷商主動出擊，將貨物送達終端，通過實行地毯式鋪貨的方式迅速提升終端的鋪貨率。

(一)地毯式鋪貨方式白酒營銷計劃方案的特點：

1、集中營銷計劃。集中人力、物力、財力實行地毯式營銷計劃鋪貨，其氣勢宏大，對每一片區(qū)域的短期影響力很強，容易讓終端客戶和消費者記住所推廣的品牌。

2、快速營銷計劃。實行地毯式鋪貨，鋪貨時間非常集中，高效快速地在目標區(qū)域開拓批發(fā)商、零售商，一個目標區(qū)域市場完成80%的鋪貨一般不超過30天。

3、密集營銷計劃。采用地毯式鋪貨方式白酒營銷策劃方案，在目標區(qū)域市場密集開拓食雜店、夫妻店、中小型超市、連鎖店等零售店和酒店、餐飲店、即一個門店挨一個門店，鋪貨不留空缺，從空間上達到密集覆蓋。

4、系統(tǒng)營銷計劃。實行地毯式鋪貨期間，工作系統(tǒng)而細致，且要求一步到位。

(二)實施地毯式鋪貨成功的白酒營銷計劃方案關(guān)鍵：

地毯式鋪貨只能成功，不許失敗。如果鋪貨失敗，將會打擊業(yè)務(wù)員和經(jīng)銷商推廣產(chǎn)品的積極性，增加后續(xù)工作的難度。要使地毯式鋪貨能成功，必須做好以下幾點：

1、認真挑選經(jīng)銷商。

經(jīng)銷商要有吃苦耐勞的實干精神，要有學習愿望及銷售經(jīng)驗豐富的業(yè)務(wù)員。

挑選經(jīng)銷商時，要選擇有終端經(jīng)營意識，有發(fā)展愿望的成長型經(jīng)銷商。營銷策劃不能選擇坐等顧客上門的“坐”商。

2、制定明確的鋪貨目標和計劃。

在“鋪貨”之前，應(yīng)由業(yè)務(wù)員進行踩點調(diào)查，掌握目標。

區(qū)域批發(fā)市場和零售市場的特征，包括產(chǎn)品批零差價，貨款支付方式，同類產(chǎn)品的促銷方法，消費趨勢及其共性等，掌握鋪貨對象的分布狀況。

根據(jù)調(diào)查結(jié)果，制定詳細的鋪貨目標與計劃，讓業(yè)務(wù)員有章可循。具體明確如下項目：

a、要在哪一塊區(qū)域鋪貨;。

b、要花多少時間;。

c、要鋪多少個點;。

d、鋪貨率要達到多少;。

e、終端店的宣傳要達到什么標準;。

f、給各級客戶的供貨價格和鋪貨優(yōu)惠方式是什么;。

g、預(yù)估鋪貨產(chǎn)品的數(shù)量;。

h、制定出具體的廣告和促銷計劃。

在制定鋪貨目標和計劃時，白酒營銷計劃方案要遵循以下法則：

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)心得體會簡短篇五

摘要：問題解決等學習方式得到學習科學的高度重視，并作為研究重點在學習科學領(lǐng)域占據(jù)重要位置?；趯W習的新型理解，提出基于問題的學習環(huán)境設(shè)計模型，并運用活動理論作為分析框架，對該設(shè)計模型的組成要素進行剖析。

1前言。

en曾終其一生執(zhí)著于對問題解決學習的探索與研究。正如他所說，問題充斥在人們?nèi)粘Ｉ钆c工作中的每個角落，人們時時刻刻都在嘗試如何解決問題、改造世界，而實際上在這個過程中學習正以非正式的方式發(fā)生著。在當今新興而起的學習科學研究領(lǐng)域，作為重要研究方向之一的真實性學習正是以問題解決為導(dǎo)向，以促進真實境脈識知為指向的。有研究表明，在過去的間，問題解決等新型學習方式得到學習科學的高度重視，并作為研究重鎮(zhèn)在學習科學誕生以來的20多年中占據(jù)了重要的位置[1]。作為國內(nèi)學習科學研究的倡導(dǎo)者與踐行者，華東師范大學學習科學研究中心學術(shù)團隊若干年來一直致力于對真實環(huán)境下學習的研究，以及基于真實性學習的學習環(huán)境設(shè)計。從追蹤學習科學及其相關(guān)領(lǐng)域著名學者的研究，到開展基于本土教學的實踐探索，該學術(shù)團隊逐漸形成自身對學習的研究與思考。本研究正是建立在對美國教育技術(shù)領(lǐng)域相關(guān)研究的基礎(chǔ)之上，對支撐問題解決的學習環(huán)境設(shè)計模型的思考。

任何教學設(shè)計都是建立在設(shè)計者對學習本質(zhì)的理解基礎(chǔ)之上的。不同的學習理論信仰者，其付諸實踐的教學也會大相徑庭。en認為：“學習是知識建構(gòu)，學習是社會協(xié)商，學習是概念的轉(zhuǎn)變，學習是情境脈絡(luò)的變化，學習是活動，學習分布在共同體之間。”[2]這是他在綜合多個學科研究的基礎(chǔ)之上提煉出的幾種關(guān)于學習的權(quán)威解釋，這些解釋從不同的側(cè)面描述了學習的特性，而這些方面表面看似分離，實際上是理解學習本質(zhì)需要綜合考慮的整體。這些關(guān)于學習的理解構(gòu)成該研究的理論基礎(chǔ)之一。因知識的建構(gòu)論已為人所熟知，這里需要特別做出分析的是該研究所依托的另外兩個基礎(chǔ)性理論——情境認知學習理論和活動理論。對于情境認知學習理論的研究與探索，目前主要集中在教育心理學和人類學兩個領(lǐng)域。雖然兩個領(lǐng)域的研究都起源于對“惰性知識”學習的批判，然而他們的研究關(guān)注點卻不相同。教育心理學更關(guān)注知識學習的認知層面，強調(diào)應(yīng)為學生提供真實性的問題，還原知識產(chǎn)生與發(fā)展的復(fù)雜境脈，從而提升知識的遷移力，因而提出實習場的概念。相反，人類學則不關(guān)注個體的知識學習，其更關(guān)注的是共同體境脈，把學習看作“構(gòu)建共同體成員的身份，并在這個過程中成為智識化的、有技能的人，后者蘊含在前者之中并由前者激發(fā)而來，在這個過程中，前者對后者加以塑造并賦予其意義”[3]。因而人類學視角更加關(guān)注的是實踐共同體的組建。實習場與實踐共同體主要有以下幾點區(qū)別。

1）關(guān)于學習情境的設(shè)計。實習場中的學習情境是仿真的、模擬的，是仿照真實世界中的情境而人為設(shè)計的；而實踐共同體中的情境是真實的，是存在于現(xiàn)實生活和實踐中的。

2）學習者身份的變化。在實習場中，學習者的身份基本上是持久不變的，而實踐共同體中的學習者在經(jīng)歷學習的同時，也從合法的邊緣參與者逐漸變成共同體中的核心成員。實際上，在本研究中更倚重的是情境認知學習理論的教育心理學觀點，嘗試通過設(shè)計仿真的任務(wù)情境、逼真的問題，提供學習支持，從而幫助學習者完成概念轉(zhuǎn)變，形成知識建構(gòu)，建立心智模型。同時，在具體的要素設(shè)計時又用到了活動理論?？梢哉f，人類的一切工作和實踐都可看作活動，是在活動中發(fā)生、發(fā)展的。在理論的思考與衍化中，有學者陸續(xù)提出活動理論的六要素、四系統(tǒng)及三層級的觀點，即活動包括主體、客體、共同體、分工、法則和工具/符號六個要素，這六個要素又相互關(guān)聯(lián)構(gòu)成生產(chǎn)子系統(tǒng)、消耗子系統(tǒng)、分配子系統(tǒng)和交流子系統(tǒng)四個系統(tǒng)，而活動又是以活動、行為、操作三層結(jié)構(gòu)而存在的。作為仿真世界中的問題學習，問題本身即是活動要素與活動子系統(tǒng)的統(tǒng)一體，而在學習過程中涉及的認知工具、學習共同體、資源等則是作為學習活動層面所涉及的活動要素而存在。因此，完全有理由將活動理論作為本研究設(shè)計的指導(dǎo)框架?？梢哉f，情境認知理論為人們提供了方向的指引，而活動理論則為人們提供了具體設(shè)計的思考視角與方法指導(dǎo)[4]。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)心得體會簡短篇六

商業(yè)地產(chǎn)是當今社會中最炙手可熱的行業(yè)之一。在這個高速發(fā)展的時代，商業(yè)地產(chǎn)亦是日新月異。在此背景下，我們必須認真總結(jié)經(jīng)驗，探討未來趨勢，以把握商業(yè)地產(chǎn)投資機遇。于是，我結(jié)合個人實踐與研究，整理出八個關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的心得體會。

第二段：把握市場發(fā)展趨勢。

商業(yè)地產(chǎn)是緊密結(jié)合市場的行業(yè)。因此，在投資時，我們首先要抓住市場發(fā)展趨勢。例如，在如今的市場中，個性化定制和體驗式消費已成為主流。既有地理上的體驗，也有從購物行為的角度而言的體驗。這要求開發(fā)商在設(shè)計和策劃其商業(yè)地產(chǎn)項目時著重關(guān)注場景設(shè)計與感受式體驗。

第三段：重視規(guī)劃設(shè)計與建筑質(zhì)量。

商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的核心在于規(guī)劃設(shè)計和建筑質(zhì)量。這是商業(yè)地產(chǎn)一次性投入的關(guān)鍵，亦是回報的基石。所以，投資商必須選擇優(yōu)秀的設(shè)計機構(gòu)、建筑公司，要關(guān)注設(shè)計機構(gòu)或建筑公司的歷史、查看他們的設(shè)計效果、以確保商業(yè)地產(chǎn)的建筑質(zhì)量和設(shè)計效果的最大化。

第四段：考慮投資回報率。

商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率對于投資商來說非常關(guān)鍵。投資者必須做好預(yù)算，同時注重項目可持續(xù)發(fā)展的長期化與收益率的穩(wěn)定性。在仔細分析項目收益和風險之后，我們可以判斷是否可行，決定是否進行投資。

第五段：選擇合適的出售時機。

最后是出售時機。在商業(yè)地產(chǎn)的投資過程中，除了前期的規(guī)劃設(shè)計，以及運營管理，選擇合適的出售時機也至關(guān)重要。出售之前必須認真分析市場行情，并預(yù)判未來趨勢。同時，我們還需將項目的生命周期納入考慮，適時處理項目和資產(chǎn)，提高回報率。

綜上所述，投資者在進行商業(yè)地產(chǎn)投資時應(yīng)把握市場發(fā)展趨勢，注重規(guī)劃設(shè)計和建筑質(zhì)量，考慮投資回報率和選擇合適的出售時機。目前市面上大量的商業(yè)地產(chǎn)項目投資機會眾多，因此，我們必須不斷努力拓展我們的知識儲備，并根據(jù)變化的市場趨勢不斷調(diào)整我們的投資戰(zhàn)略，以獲得更為豐厚的回報。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)心得體會簡短篇七

中圖分類號：文獻標識碼：a文章編號：

引言：近些年來，由于大型商業(yè)地產(chǎn)項目可持續(xù)發(fā)展性強、收益可增長性強、受國家調(diào)控小的特點，逐漸成為了房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的重點。本文對一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計中的商業(yè)經(jīng)營氛圍需求、商業(yè)經(jīng)營動線需求、商業(yè)經(jīng)營布局需求、商業(yè)經(jīng)營功能需求四個方面的問題進行了剖析，并進行了系統(tǒng)的總結(jié)。該商業(yè)地產(chǎn)項目地處北京市某區(qū)域中心，總建筑面積22多萬平方米，地上分為5棟樓，該項目綜合了大型商業(yè)賣場、大型超市、餐飲、休閑娛樂、公寓等多種商業(yè)模式，商業(yè)經(jīng)營需求個性化較強、后期變動較大，致使本項目的建筑規(guī)劃設(shè)計難度比較大。

一、商業(yè)項目的經(jīng)營氛圍需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)。

概述：本項目是商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)經(jīng)營都需要一個濃厚的經(jīng)營氛圍，才能促進經(jīng)營的發(fā)展。這就需要在前期建筑規(guī)劃設(shè)計中，不僅要考慮建筑美觀和基本功能需要，更要充分考慮經(jīng)營氛圍的需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中的視線、外觀、燈光等方面具體體現(xiàn)，使建筑設(shè)計與商業(yè)經(jīng)營有機結(jié)合，才能促進項目的成長。

比如在外廣場中心設(shè)置了一個圓形下沉式廣場，下沉廣場周圍設(shè)計了一圈與地下一層商場進出的防火門，為普通鋼制防火門，只在門上有兩條豎向窄條玻璃，設(shè)計上沒有充分考慮經(jīng)營的商業(yè)氛圍需要，下沉廣場與地下一層商場內(nèi)的顧客視線、燈光、商業(yè)展柜視線被遮斷，無法形成內(nèi)外相互呼應(yīng)的商業(yè)氛圍，不利于經(jīng)營。經(jīng)過經(jīng)營方面的強烈要求，鋼制防火門改為通透的防火玻璃門，并且門洞口高度加大，這才解決了內(nèi)外視線被擋、商業(yè)氛圍受損的問題，但是后期修改造成了較大的經(jīng)濟、工期損失?？偨Y(jié)以上問題得出結(jié)論，在工程建筑規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)充分重視商業(yè)氛圍的營造，這是吸引顧客、有利于經(jīng)營的重要手段。

又比如本商業(yè)樓群內(nèi)部區(qū)域靠近外墻一側(cè)需要封閉以擺放貨柜，所以該處玻璃幕墻設(shè)計為石材或單層玻璃后加襯板的封閉設(shè)計。但是在定材料時，單層玻璃幕墻后的襯板選材不當，襯板顏色過淺，與旁邊其他區(qū)域的通透雙層玻璃幕墻顏色差別過大，像是在外墻上打了補丁，外觀整體不和諧，影響了商業(yè)氛圍的整體性，致使商業(yè)經(jīng)營受損。

還比如樓體外景觀照明設(shè)計過于依賴、相信效果圖，又對照明方案的深化設(shè)計、照明設(shè)備定型考慮不周全，致使采用的樓體景觀照明設(shè)備的照明強度不夠、色彩不正，致使商場夜間局部室外景觀燈光昏暗、色彩不鮮明、主題不突出，造成實際效果與效果圖差別較大，在夜間無法形成濃厚的商業(yè)氛圍，致使商業(yè)經(jīng)營受損。

結(jié)論：商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計具有濃厚的商業(yè)特色，不僅要注重傳統(tǒng)概念中對造型、布局、色彩、材料的要求，更應(yīng)該注重營造項目的商業(yè)氛圍，要充分考慮商業(yè)氛圍的相互呼應(yīng)性、整體性、濃厚性的要求，這就需要在前期建筑規(guī)劃設(shè)計中通盤考慮，整體設(shè)計。體現(xiàn)出商業(yè)建筑的經(jīng)營特色，是商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計成敗的關(guān)鍵因素，否則這只可能是一個漂亮的建筑，不一定是一個能滿足商業(yè)經(jīng)營需求、能充分創(chuàng)造商業(yè)價值的成功商業(yè)建筑。

二、商業(yè)項目的經(jīng)營動線需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)。

概述：在商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃設(shè)計中，要注重考慮商業(yè)經(jīng)營布局中的動線需求，要注重室內(nèi)外動線設(shè)計對顧客人流的引導(dǎo)作用、對商鋪連接的作用、對建筑群的展示作用，只有一個好的動線設(shè)計才能促進商業(yè)經(jīng)營的發(fā)展，這就需要在前期建筑規(guī)劃設(shè)計中結(jié)合商業(yè)經(jīng)營需求，充分考慮動線的設(shè)置。

例如本商業(yè)群樓呈u字型布置，中間為商業(yè)群樓的外廣場，北側(cè)為廣場的敞開式u字形入口，緊臨這個區(qū)域最繁忙的大街，是顧客人流的重要出入口，但是在廣場北側(cè)入口中心處卻設(shè)置有兩個地下通風豎井出風口，每個豎井口長寬都為6米，高出地面近3米，突兀的布置在廣場中心，極大的破壞了廣場布局的整體性，阻礙了指引顧客朝向廣場以里的動線和視線，致使商業(yè)經(jīng)營受損。經(jīng)過分析，這個問題是因為規(guī)劃報審時間較短，地下工程規(guī)劃設(shè)計與地上工程規(guī)劃設(shè)計分開前后設(shè)計，沒有充分溝通，才致使以上問題，這是對項目的動線設(shè)計整體性考慮不足造成的。

原主樓商場規(guī)劃設(shè)計中在北側(cè)主入口區(qū)域設(shè)置有機房、扶梯，簽約的商場運營公司認為這嚴重影響了商業(yè)經(jīng)營的動線布置，要求修改，修改后機房被挪走，扶梯在一層被取消，但由于是后期修改，造成了較大的費用、工期損失。

地下一層北側(cè)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計為大型超市，在此區(qū)域的中心的位置原設(shè)計有一個通風機房，超市運營公司簽約后，認為此通風機房在超市區(qū)域的中心，嚴重影響了超市主動線的通暢，要求修改，造成了較大的費用、工期損失。

結(jié)論：商業(yè)項目建筑規(guī)劃設(shè)計中的動線布置，應(yīng)該內(nèi)外、上下整體考慮設(shè)計，做到動線通暢、順應(yīng)顧客的視角，在入口處、動線主線路上盡量不要布置設(shè)備設(shè)施或靠邊布置，動線布置應(yīng)盡量把各個商業(yè)經(jīng)營區(qū)域有機連接起來，把顧客人流帶向各個商業(yè)建筑、店鋪，而沒有死角、迷路的困惑，使顧客能關(guān)注商品，在愉快、舒適中逛遍商業(yè)建筑群內(nèi)外的各個經(jīng)營區(qū)域。

三、商業(yè)項目的經(jīng)營布局需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)。

概述：商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑布局設(shè)計要充分考慮商業(yè)經(jīng)營的時代性、招商變動性需求，在建設(shè)前期會根據(jù)初步規(guī)劃的商業(yè)經(jīng)營形式確定各個區(qū)域的建筑布局，但是如果就按此建筑布局設(shè)計、施工，則商業(yè)經(jīng)營形式就會被相對固定，不利于后期招商的靈活變動，所以要預(yù)留合理的招商變動空間。而且要充分認識現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的速度，建筑布局設(shè)計要緊隨時代的發(fā)展，充分與現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營需求接軌，要盡量符合當前市場主流設(shè)計，以免設(shè)計出來后就落后于市場經(jīng)營需求。

例如主樓1-5層規(guī)劃設(shè)計為大型高檔商場，原內(nèi)部區(qū)域規(guī)劃設(shè)計中沒有設(shè)置鏤空中庭，造成了商場內(nèi)部區(qū)域上下層視線不通透、商業(yè)氛圍無法相互呼應(yīng)、互動，不符合當前中高檔商場的主流經(jīng)營需求，在后期簽約的商場運營公司的強烈要求下，拆掉了該樓中心兩軸跨區(qū)域的2-5層樓板，才制造了鏤空中庭，解決了以上問題，但造成了很大的費用、工期損失。

又例如其中一個樓的頂層5-6層設(shè)計為電影院，但是開發(fā)商沒有充分考慮今后招商方面的電影院商家的變動需求，影院的結(jié)構(gòu)、二次結(jié)構(gòu)均按之前考察的影院布置進行了參考設(shè)計，建筑布局、形式被固定，但是在招商后期，新的影院商家與之前作為參考的商家的影院布置要求有很多不一致，新的影院走廊、門口、看臺、屏幕位置、放映口位置均發(fā)生變動，致使影院結(jié)構(gòu)進行了大量修改，造成較大的費用、工期損失。

結(jié)論：在商業(yè)項目經(jīng)營區(qū)域的建筑布局設(shè)計中，要盡量跟隨當前市場主流的商業(yè)建筑布局設(shè)計，做到各個商業(yè)經(jīng)營區(qū)域能相互呼應(yīng)、形成整體，給顧客營造一個溫馨、通暢的購物環(huán)境。而對于專業(yè)性較強，通過招商很可能后期發(fā)生較大變動的區(qū)域的建筑布局設(shè)計，要預(yù)留變動空間，建筑布局盡量設(shè)計成一個可調(diào)整、變換的形式，等到最終商家確定后，再進行深化設(shè)計、施工。

四、商業(yè)項目的經(jīng)營功能性需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)。

概述：商業(yè)地產(chǎn)項目建筑功能設(shè)計要充分考慮實際的商業(yè)經(jīng)營需求，不要僅從參考資料、以前類似項目的設(shè)計資料、初步市場調(diào)研確定商業(yè)項目的功能需求，更要充分認識現(xiàn)代經(jīng)濟社會商業(yè)快速發(fā)展的速度，帶來的在建筑功能需求上巨大的增長變化。而且要與經(jīng)營方充分溝通，使建筑功能設(shè)計與實際商業(yè)經(jīng)營需要相符，要考慮實際經(jīng)營往往可能在某時間段、某區(qū)域超越規(guī)范、設(shè)計標準的可能，功能設(shè)計要留出經(jīng)營發(fā)展的余量。

比如本商業(yè)項目其中一個樓，規(guī)劃設(shè)計有營業(yè)到晚上2點的ktv、，晚上在其它商業(yè)體停業(yè)后，仍然需要使用空調(diào)，但是如果不單獨規(guī)劃設(shè)計此空調(diào)系統(tǒng)的話，就需要運行項目很大一部分的空調(diào)系統(tǒng)才能滿足該樓晚上營業(yè)的需求，設(shè)計方在甲方要求下對該空調(diào)系統(tǒng)進行了單獨設(shè)計，但是只分開了空調(diào)的冷卻系統(tǒng)，既在地下室有獨立的空調(diào)制冷機組，而沒有分開空調(diào)的供水系統(tǒng)，使得需要運行項目很大一部分的空調(diào)供水系統(tǒng)，才能達到該樓晚上營業(yè)的空調(diào)運行需求，大大增加了空調(diào)運行費用，這對項目后期運營造成了很大資源、費用浪費。

又比如原設(shè)計對商業(yè)項目的用電量估計不足，原設(shè)計用規(guī)范上的參數(shù)和一些類似項目考察的初步數(shù)據(jù)，沒有充分考察市場，就確定了總、分區(qū)域的用電量，但在招商和后期實際應(yīng)用中發(fā)現(xiàn)用電量嚴重不足和不均勻，因為現(xiàn)在的商業(yè)模式和以前比發(fā)生了很大變化，專業(yè)性、個性化要求較高，并且項目本身也是在招商中不斷變化，致使一些商業(yè)區(qū)域的用電量預(yù)估計不足，不得不在后期對電量進行增容和從新分配，和原來一次性電量設(shè)計、申請到位相比，費用、工期大大增加，這屬于前期規(guī)劃、設(shè)計與經(jīng)營溝通不足造成的。

在本商業(yè)項目中一個樓的6-7層，設(shè)計為餐飲、休閑區(qū)域，設(shè)置有大量的餐廳、美食檔口，但是該區(qū)域內(nèi)排油煙風口數(shù)量不夠，致使就餐高峰時，大量油煙無法從室內(nèi)排出。而且中間屋面大部分設(shè)計為玻璃透明屋頂，又直接致使排油煙井口位置可設(shè)置區(qū)域縮小，在規(guī)范要求的排煙井口間距要求下，數(shù)量不便設(shè)置過多，設(shè)計又沒有考慮其它措施，致使大量油煙無法從室內(nèi)排出，大大的影響了餐飲區(qū)域的經(jīng)營。

結(jié)論：在建筑功能設(shè)計中要充分考慮商業(yè)經(jīng)營的需求，要盡量符合實際需求，不要想當然照搬以前舊賬，而要充分考慮商業(yè)經(jīng)營形式多樣性的特點，在功能設(shè)計上要注重滿足不同商業(yè)經(jīng)營形式的需求。而對于隨時展而增長變化較大的經(jīng)營需求，要充分考察市場的實際情況，做到既要節(jié)約、又要滿足實際現(xiàn)實經(jīng)營需求，在建筑功能設(shè)計上，要留有充分發(fā)展提高的空間。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)心得體會簡短篇八

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是當前社會經(jīng)濟發(fā)展中不可或缺的部分，該領(lǐng)域蘊含著無限商機和巨大利潤，因此越來越多企業(yè)投身這一領(lǐng)域，而在參與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)活動的過程中，我有著一些個人的心得體會。

首先，做好市場預(yù)測和定位是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本前提。在開發(fā)商場、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項目時，必須要清楚當?shù)厥袌龅男枨笠约翱赡艿目尚行?，這不僅能夠有效避免開發(fā)項目失敗，還能夠提前搶占市場先機。

其次，合理規(guī)劃地產(chǎn)項目空間布局至關(guān)重要。不管是商場、寫字樓還是住宅小區(qū)，如果其空間布局有缺陷，會影響到項目的順利進行。因此，開發(fā)商在規(guī)劃過程中要注重實用性和美觀性的結(jié)合，同時考慮到當?shù)鼐用竦纳詈托蓍e需求。

另外，項目建設(shè)選土地和設(shè)計也是非常重要的環(huán)節(jié)之一。在選土地時，要講究地勢的平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、地理位置的優(yōu)勢等多方面的綜合因素，而在設(shè)計上要更多考慮人性化、環(huán)保等因素，盡可能滿足顧客的需求，提升項目的品質(zhì)和可持續(xù)性。

最后，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的運營和管理也不能忽略。通過在運營和管理方面投入足夠的資源，能夠從細節(jié)處提升項目的綜合價值，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的最大利潤。同時，在運營過程中應(yīng)該注重人性化管理，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造力，為項目的成長注入新的活力。

通過以上的個人心得體會，我們可以看出做好市場研究與定位、合理規(guī)劃空間布局、選土地及設(shè)計、運營管理四個方面的工作是保證商業(yè)地產(chǎn)項目成功的關(guān)鍵所在。而作為未來的經(jīng)濟建設(shè)者，我們應(yīng)該時刻關(guān)注市場的最新變化，整合社會資源，秉持進取精神，努力實現(xiàn)自身的價值。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)心得體會簡短篇九

好地養(yǎng)旺鋪，潛力充分的城市價值、便利的交通條件、齊全的商業(yè)配套，是成就一塊好地的必備條件。好地可以快速為商業(yè)地產(chǎn)聚攏人氣，并一直保持暢旺的城市級商圈氛圍，這是打造商業(yè)地產(chǎn)的先決條件，一般來說，即將成型的商圈更具升值潛力。

中偉。神農(nóng)步行街占據(jù)嘉禾核心地段，交通四通八達，人流涌動，車水馬龍，聚集了嘉禾縣城近80%的核心商業(yè)，商業(yè)需求非常旺盛，可以快速聚集人氣，具有極大的升值潛力。

如中偉。神農(nóng)步行街引入多種商業(yè)業(yè)態(tài)，采用科學化運營，形成大型主力店拉動、小型配套店補充的大型商業(yè)綜合格局。各業(yè)態(tài)形成行業(yè)優(yōu)勢互補，吸引不同層次人流到訪?？茖W的人車分流設(shè)計，使大流量客群不會出現(xiàn)嘈雜混亂的情況，保證商圈整體的高品質(zhì)和穩(wěn)定性。

商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)劃先行，銷售在后，招商先行，這是保證旺場的關(guān)鍵。硬規(guī)劃：

一、筑的硬比例，如層高、開間、進深等要與荷載客流相匹配，滿足客群購物基本需要的同時，還要具備休閑娛樂的功能;水電、煤氣、排煙的線路及管道設(shè)計要兼顧安全和視覺效果。

二、商業(yè)布局中，品牌落位要從消費群定位出發(fā)，業(yè)態(tài)配比以富而不雜為標準;步行街、出入口、中庭等的設(shè)計要人性化，充滿時尚感。

三、景觀不僅能美化購物環(huán)境，更于無形中傳播市場美譽度，各類植物、藝術(shù)造型、外燈光、標準導(dǎo)向風格要統(tǒng)一，規(guī)范商場整體感官度。

四、人流動線、車流動線、貨流動線有序組織，在商業(yè)高效運營的同時，保證購物環(huán)境的安全、舒適度。

軟規(guī)劃;。

商業(yè)地產(chǎn)所在地的輻射能力、目標消費群體的數(shù)量、品牌商家的經(jīng)營狀況、購物中心的消費體驗。

中偉。神農(nóng)步行街作為中偉控股集團的第一個純商業(yè)項目，在動工前必定經(jīng)過了縝密研判及前瞻性規(guī)劃。

為保障項目前期規(guī)劃的科學性、專業(yè)性，中偉集團特邀國內(nèi)知名建筑設(shè)計院——湖南宏藝建筑設(shè)計有限公司進行產(chǎn)品設(shè)計，專業(yè)的規(guī)劃團隊，全盤高度的考量，為中偉。神農(nóng)步行街的成功運營保駕護航。

環(huán)繞，各長短途汽車、公交車均經(jīng)過本項目，交通非常便利，具有極強的人流聚集能力。

長期穩(wěn)定運營的商業(yè)地產(chǎn)才有投資價值，商業(yè)地產(chǎn)自身的運作需要一個過程，積累客戶、建立知名度、美譽度更需要時間。

一、實力中偉，長線投資有保證，

湖南中偉控股集團實力非常雄厚，下屬集團分公司有3個，全資子公司有6個，公司主要業(yè)務(wù)涉及范圍為礦山開采、冶金制造、玻璃制造、房地產(chǎn)開發(fā)等，業(yè)務(wù)遍布廣東、貴州、湖南、四川等十幾個省市。中偉地產(chǎn)集團目前在長沙、益陽、婁底、郴州以及貴州思南等多個房地產(chǎn)項目同時開發(fā)。建立了很好的信譽，也得到了湖南父老鄉(xiāng)親的一致好評。

二、中偉合作伙伴多，招商力度強。

中偉集團與眾多世界500強及國內(nèi)知名企業(yè)建立了緊密合作關(guān)系，結(jié)成了戰(zhàn)略合作伙伴，一流的招商實力和成熟的商業(yè)運作經(jīng)驗早已為業(yè)界熟知。

三、體驗式商業(yè)中心概念的引入。

有別于單店、組合店等商業(yè)模式，中偉。神農(nóng)步行街集購物、休閑、娛樂于一體，形成聚合大型商業(yè)購物中心、五星級豪華影院、室內(nèi)步行街、早教中心等多種業(yè)態(tài)為一體的復(fù)合功能體，不同業(yè)態(tài)客群資源共享，整體商業(yè)繁榮。

四、周邊區(qū)域消費能力支持。

中偉。神農(nóng)步行街占據(jù)嘉禾縣核心地段，潛在客流兩萬，消費力強勁，可以為商業(yè)長足發(fā)展提供充沛的客源保障。

五、商業(yè)地產(chǎn)價值上漲走勢穩(wěn)定，潛力巨大。

國家經(jīng)濟發(fā)展前景明朗，為投資者營造了安全有力的大環(huán)境，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)投資的潛力價值呼之欲出。

實力雄厚的開發(fā)商不僅具有良好的口碑，更擁有完善的商業(yè)運營管理機制以及眾多的優(yōu)質(zhì)合作伙伴，商場美譽度能夠提升商業(yè)地產(chǎn)美譽度，商業(yè)整體的運營機制能夠帶動商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展。

中偉控股集團成立于，目前在長沙、益陽、婁底、郴州以及貴州思南等有多個房地產(chǎn)項目同時開發(fā)。

專業(yè)人才及豐富的經(jīng)驗積累可以為商業(yè)運作提供專業(yè)的商業(yè)管理支持，在先進的運營管理機制下，商業(yè)地產(chǎn)不再是一個個分散的個體。大到整體形象，小到活動運作，有專業(yè)模式的領(lǐng)導(dǎo)，將會實現(xiàn)1+12的效應(yīng)。

中偉集團力求將企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計管理和科學運營有機的結(jié)合起來，打造一種全新的管理與設(shè)計模式，形成中偉集團的核心競爭力。

政策從根本上決定投資成敗早已經(jīng)成為不爭事實，有力的投資政策為投資營造安全穩(wěn)定的環(huán)境，才能保障資本快速“滾雪球”。

在樓市新政頻出的今天，住宅投資遭遇寒冬，商業(yè)地產(chǎn)投資的利好性日漸凸顯，選擇中偉。神農(nóng)步行街一定是您明智的選擇。

好鄰居是無價寶。位于著名連鎖店或強勢品牌專賣店附近，可以省去考察市場的時間和精力，借助這些店面的品牌效應(yīng)招攬顧客，無形中帶來巨大客流，提升商業(yè)地產(chǎn)業(yè)績的同時，更提升商業(yè)地產(chǎn)的美譽度。

中偉。神農(nóng)步行街引入國際最具競爭力的綜合商業(yè)街區(qū)概念，深圳人人樂大型生活超市以及百貨大賣場、經(jīng)典影院、肯德基、通程電器等商家的進駐，集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、觀光、文化等于一身，使商業(yè)地產(chǎn)之間強強聯(lián)動升級，資本共榮，開業(yè)即旺場，締造中偉。神農(nóng)步行街365天無晝夜璀璨生活。

10，商業(yè)地產(chǎn)靠“漲”

1、經(jīng)濟態(tài)勢助力，

2、優(yōu)勢區(qū)位助力，

3、中偉品牌助力。

4、大型主力店助力。

5、巨大客群流量助力。

6、多功能業(yè)態(tài)助力。

在以上六點的強力助推下，選擇中偉。神農(nóng)步行街必將回給您一個豐厚的回報。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)心得體會簡短篇十

商業(yè)地產(chǎn)是近年來備受關(guān)注的一個領(lǐng)域。它指的是商業(yè)用途的房地產(chǎn)，在經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與城市的經(jīng)濟發(fā)展密不可分。商業(yè)地產(chǎn)除了需要關(guān)注物業(yè)的租賃與經(jīng)營之外，還需要注意市場趨勢與需求變化。在我從事商業(yè)地產(chǎn)的多年經(jīng)驗中，我總結(jié)出了八點心得體會。

第二段：注重地段。

商業(yè)地產(chǎn)的地段非常重要，它決定了商場的租金，流量和商圈規(guī)模等。因此在選擇地段時應(yīng)該考慮到市場潛力，未來發(fā)展前景以及交通安全與便利等因素。在有些情況下，即使是高檔商圈的租金，因為地段的差異而差距較大。

第三段：尊重市場需求。

尊重市場需求是商業(yè)地產(chǎn)非常重要的一點。不僅僅是為了謀取商業(yè)利益，在理念上，我們也應(yīng)該尊重商戶和消費者的需求。經(jīng)過多年的市場運營經(jīng)驗，我們發(fā)現(xiàn)，即使我們有一種非常好的想法，如果市場并不接受，那么它是很難存活并賺取盈利的。

第四段：珍視業(yè)務(wù)合作。

珍視業(yè)務(wù)合作是商業(yè)地產(chǎn)與其他行業(yè)之間的合作關(guān)系，比如與品牌合作或者是共享用戶資源等，能夠讓我們在市場上占據(jù)更有優(yōu)勢的地位。而在具體的業(yè)務(wù)合作中，我們應(yīng)該明確每個人的職責和任務(wù)，這樣才能更好地進行合作。

第五段：多元化經(jīng)營。

多元化經(jīng)營是商業(yè)地產(chǎn)的運營模式，也是未來商業(yè)地產(chǎn)的趨勢。在醫(yī)療、教育、酒店等領(lǐng)域中，商業(yè)地產(chǎn)可以通過租賃物業(yè)進行多元化經(jīng)營，不僅增加了經(jīng)濟效益，還能夠吸引更多消費者。

第六段：深耕客戶服務(wù)。

深耕客戶服務(wù)，意味著商業(yè)地產(chǎn)不僅需要關(guān)注物業(yè)的租賃與經(jīng)營，還需要重視服務(wù)體系的建設(shè)。我們應(yīng)該始終記?。侯櫩褪巧虡I(yè)成功的關(guān)鍵因素。因此，深耕客戶服務(wù)要從店面的布局、安全防范到營銷，以及后期的跟進等方面做到細微入微，深入客戶內(nèi)心，將我們滿滿的愛與關(guān)懷與每一位顧客分享。

第七段：保障安全。

保障安全也是必須要重視的因素。商業(yè)地產(chǎn)的安全不能僅僅理解為防止盜竊或者火災(zāi)等安全隱患。我們還需要通過更加高效和科學的電子閘機、視頻監(jiān)控等設(shè)備進行物業(yè)管理，在安全防范方面精準管理，做出“人無我有，人有我優(yōu)”的水準。

第八段：結(jié)語。

總之，這些心得體會是我在商業(yè)地產(chǎn)工作中的總結(jié)，并不盡完全。商業(yè)地產(chǎn)是一個龐大的體系，需要考慮到很多因素，才能在市場上立足。相信當我們能夠尊重市場需求，多元化經(jīng)營，珍視業(yè)務(wù)合作，深耕客戶服務(wù)并保障安全等方面都充分考慮，才能有更為出色的發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)心得體會簡短篇十一

它是區(qū)別于居住功能的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)為功能的工業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)實際上是房地產(chǎn)業(yè)的升級版。原因有3點。

1從房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)的發(fā)展趨勢上來看：因為土地資源的稀缺，用地會越來越少，自然而然開發(fā)商會越來越少。強行做下去逐漸會成為二流企業(yè)。

2從房地產(chǎn)行業(yè)的拿地需求上來看：政府希望你做一些形象工程，就業(yè)工程，以及一些地標式的建筑。如果只做住宅的話，拿地會越來越難。

從它的模式上來看：

商業(yè)+地產(chǎn)的模式。其中商業(yè)是指商業(yè)的運營管理，地產(chǎn)是指房地產(chǎn)的投資開發(fā)。這種復(fù)合模式通常伴隨著：

1運營周期長(拿只租不售這種模式的小商鋪來說，一般的投資回報期在8-)2資金投入高(它屬于資金密集型行業(yè))。

3行業(yè)專業(yè)要求復(fù)雜(因為它跨地產(chǎn)和商業(yè)兩個行業(yè)，要求復(fù)合型的知識結(jié)構(gòu)，工作經(jīng)驗，技能，運營管理等。比如說建筑學，金融學，市場營銷，法學，公共管理…………)。

4投資風險高(影響收益的因素太多。從前期的選址招商策略，成本的控制，政策的影響等等……但是我認為最核心的問題是他的融資問題和人才問題。首先它屬于一個資金密集型的企業(yè)。但是目前來說中國的融資渠道又非常的少，而且困難重重。具體來說，中國融資的渠道大的來說有3塊1銀行貸款2上市3信托基金4其他。首先來說銀行貸款雖然利息低，額度大。但是容易受政策影響，比如說去年央行連續(xù)調(diào)整存款準備金率。其次時間短，一般來說開發(fā)貸款也就3年，大部分商業(yè)地產(chǎn)的運營模式是要長期持有，這樣回款就相當?shù)穆?，而且必須要保持非常高的銷售額，來償還貸款。況且銀行貸款的話，所有的資產(chǎn)會抵押給銀行，負債率會非常的高?？赡軙腥苏f可以找一些還款時間長的貸款類型比如說經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款。先簡單介紹一下這個貸款額度是6-8倍的年租金總額抵押物：物業(yè)。還款周期：平均在8年。表面上來看是為商業(yè)地產(chǎn)量身定做的一個貸款產(chǎn)品，但是實際上這種產(chǎn)品對于商業(yè)地產(chǎn)公司要求比較高。更關(guān)鍵的是他的彈性比較大，也就是說他可貸可不貸，可以給8年，也可以給3年，額度上可以高也可以低。對于商業(yè)地產(chǎn)公司的銀行資源和自身實力要求比較高)。

能各個方面都是專家，2是持才傲物很難服人，有了前面2點的德跟家的信念，才能解決。

接下來說說上市。上市的話門檻高，耗時長(各方面實力都沒有問題的情況下需要3-5年)要求企業(yè)各方面實力。而且就算上市了，能不能達到需要融資的額度還是一個問題。最后說說信托基金。雖然說信托基金這里額度還可以但是時間上來說大部分房產(chǎn)信托也就是1-3年。其次融資成本較高。因為他錢的成本就很高(年息大概在10%左右)。最后審核相當?shù)膰栏?，而且從擔保方式上相當?shù)姆爆?，又要派人入住關(guān)鍵崗位，還要什么股權(quán)的質(zhì)押，第三方的擔保，抵押物的抵押和公正等等。至于其他的融資方式，比如說什么私募基金，擔保公司，公司間的拆借等，都有先天的致命缺陷。不適用于商業(yè)地產(chǎn)。綜上所述，這個行業(yè)的風險很高。

5高回報(高風險肯定伴隨著高回報沒什么多說的。因為這種復(fù)合模式商業(yè)經(jīng)營+地產(chǎn)開發(fā)它既有商業(yè)運營的利潤，比如說租金、管理費、廣告租賃費、停車等等。還有地產(chǎn)的自然升值利潤，國外來說超過5%的純利潤的項目幾乎都沒有。而陜西來說除了壟斷企業(yè)，一般的企業(yè)純利潤能超15%已經(jīng)非常非常難得房地產(chǎn)的純利潤大概就有13%-18%保守估計，更別提商業(yè)地產(chǎn)了)。

一：大型購物中心：比如說百盛萬達的萬千百貨開元民生等等。

特色：1首先來說面積大。因為一般來說面積越大規(guī)模越大的購物中心，他的輻射范圍就越廣，面向的客戶就越多。2其次客戶的大眾性，意味著它的市場很大。同樣的，正式因為它面向的是大眾，就容易陷入無特色，無個性的一個誤區(qū)。

發(fā)展現(xiàn)狀：爆發(fā)期(就拿萬達來說4個8個17個購物中心)1,2線城市，乃至3線城市出現(xiàn)大量購物中心.甚至出現(xiàn)攀比購物中心規(guī)模的傾向。這種狀況必然導(dǎo)致同質(zhì)化競爭和過渡重復(fù)投資。

發(fā)展趨勢：由盲目投資建設(shè)而產(chǎn)生的無序競爭，轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵椭黝}特色競爭。

也就是說購物中心未來發(fā)展不是在面積和硬件設(shè)備層面。而是在商業(yè)運營上面看能否提供高附加值的衍生品。

理解。

我認為購物中心在西安已經(jīng)趨于穩(wěn)定和壟斷，而且競爭激烈，很難再有新的開發(fā)商介入。大型的開發(fā)商才有能力辦的起來高端購物中心。

先給大家介紹一下我理解的西安的消費結(jié)構(gòu)。

有錢人來說，他們的消費習慣大多以炫耀性消費為主，奢侈品等。

中產(chǎn)階級，也就是機關(guān)干部，事業(yè)單位的人來說。他們的消費大多以子女的教育。住房等硬性的需求為主。

低端人群來說，消費習慣以廉價商品，能解決溫飽的生活必須品為主。

一般的開發(fā)商只有走一些主題性的購物中心才有發(fā)展空間，我并不看好主題性的購物中心。因為淘寶等網(wǎng)購會對他們有很大的沖擊。我認為購物中心還得走高端化，名牌化。可是一些一線品牌和國際名牌他們的租金不僅低，而且還得倒貼。lvarmani紀梵希等等。你不貼它個幾千萬的裝修費還真請不進來。況且這些大品牌已經(jīng)有固定的合作伙伴。他們?nèi)绻X得哪里適合自己開連鎖店，會直接跟自己合作的開發(fā)商談，給他們量身定做一個。而開發(fā)商因為有這些大品牌的入住也很愿意開發(fā)一個新項目。

舉個例子來說。

騾馬市的興正元就是個典型。

總的來說購物中心是大眾的商業(yè)平臺，涵蓋各種人群。

二：專業(yè)市場：賽格大明宮康復(fù)路。

特色：

行業(yè)性專業(yè)性目標客戶小眾性。

跟其經(jīng)營的商品類型關(guān)系不大，跟商圈的支持力，開發(fā)商實力、經(jīng)營方式、管理模式等因素關(guān)系關(guān)系比較大，尤其是規(guī)模上的。

發(fā)展現(xiàn)狀：

義烏國際小商品市場模式。

發(fā)展趨勢：

更加規(guī)?；袠I(yè)分類更加細致更加專業(yè)化。

因為隨著競爭的日趨激勵，使得商品交易市場向生產(chǎn)領(lǐng)域延伸。這將導(dǎo)致各類市場之間在經(jīng)營范圍和產(chǎn)品品類上的分化和區(qū)隔越來越細，集中銷售某一類別或某一區(qū)域的。這樣就更加促進了專業(yè)市場的發(fā)展。

理解。

1目前中小企業(yè)和經(jīng)營者提供的產(chǎn)品規(guī)模是十分巨大，而且迅速的增長。前景廣闊。

2不需要引進一些一線品牌和國際名牌。對于開發(fā)商來說租金方面是非常有吸引力的。

3如果以出售的模式來做的話，我認為會更好。因為大部分中小商戶，他們可能接受不了長期的租賃。而短期的租賃對于項目本身來說沒辦法度過培養(yǎng)期。比方說，租給商戶，大概他們接受不了花了幾十萬，還拿不到個房子。如果租1-3年，小租戶沒有培育市場的心態(tài)，生意不好就跑了。這樣對于后期的運營有很差的影響。所以我認為在西安的專業(yè)市場還是以出售的方式為主。

三：商業(yè)街：東西南北大街回民街。

特色：

1規(guī)模大：集購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光于一體。

3城市運營息息相關(guān)因為商業(yè)街從某種程度上反應(yīng)著這個城市商業(yè)繁榮程度，進而體現(xiàn)城。

市的整體形象，從而提高城市的競爭力，是城市的名片，也是會客廳。

發(fā)展現(xiàn)狀：

目前來說縣級以上城市商業(yè)街存量超過3000條。步行商業(yè)街超過200條。每條平均600米來算的話全國商業(yè)街總長超過1800公里。以每條商業(yè)街的建筑規(guī)模在5萬平方米來算。全國商業(yè)街的總規(guī)模超過1.5億平米。以后更是逐年增加。

發(fā)展趨勢：

轉(zhuǎn)型并且升級換代,具體來說就是與國際接軌，由綜合型自發(fā)形成的商業(yè)街轉(zhuǎn)變成為以主題特色為吸引力，有著鮮明地區(qū)文化個性的商業(yè)街。當然這種模式需要依賴政府層面的主導(dǎo)和配合，不是簡單的幾個地產(chǎn)公司，或者簡單的幾個團隊策劃就可以實現(xiàn)的。所以說商業(yè)街模式已經(jīng)不能完全算是商業(yè)地產(chǎn)，更與城市的規(guī)劃于發(fā)展息息相關(guān)。總的來說，如果有著充分的政府關(guān)系資源，成熟的開發(fā)運營團隊，那么就可以借著舊城改造，重新整合城市核心地產(chǎn)元素的這個機會占據(jù)核心地段。

4主題商業(yè)平臺。

特色：

以消費對象為核心以消費習慣為軸心。簡單來說它是一種不以地理位置，規(guī)模，硬件設(shè)施等因素來吸引客戶。而是以充分研究消費者層次和消費行為的基礎(chǔ)上，把類似消費習慣和消費對象的商品融合在一個平臺上的一種創(chuàng)新型的模式。它的商品種類沒有關(guān)聯(lián)，經(jīng)營手法沒有關(guān)聯(lián)，交易方式也沒關(guān)聯(lián)。所有的關(guān)聯(lián)都在消費者的行為上。

發(fā)展現(xiàn)狀：

廣州的“流行前線”來說，它是一家小飾品賣場。消費對象是一些時尚的潮男潮女，大多在15-25歲左右。年輕化。所以他的產(chǎn)品定位大部分在中低端。目標客戶的消費習慣是為了潮流，并不追求品質(zhì)，況且高品質(zhì)的品牌也不是人人的消費的起的。所以他們的商品不注重質(zhì)量，只強調(diào)款式和流行。正是因為這種新型的主題商業(yè)平臺模式，流行前線的每平方租金為3萬到8萬!.

發(fā)展趨勢：

前面講到的購物中心、專業(yè)市場、商業(yè)街等都在嘗試著主題化。

1、只租不售：

優(yōu)勢:1享受雙重收益。(首先商業(yè)運營管理的收益。之前提過，所謂的商業(yè)運營管理收益是指租金+管理+停車+廣告+場地活動這些方面的收益。地產(chǎn)上的收益是指地產(chǎn)的自然升值的一個收益，比如說這塊地蓋好的時候每平4000，哪怕什么都不做的前提下，過幾年可能就是8000/10000的價錢，翻2,3倍。2規(guī)避增值稅，將售轉(zhuǎn)為租，可以合理的規(guī)避增值稅，或多或少都會減少納稅3整體品牌效益。因為它不牽扯出售，他的物權(quán)肯定是統(tǒng)一的。意味著可以獨自經(jīng)營，統(tǒng)一管理。對于后期的商業(yè)運營有很大的支持作用。

劣勢：1風險大，而且對于開發(fā)商的資金要求比較高，因為你只租不售，那就意味著要長期。

持有，長期持有的話資金就會沉淀。比如說深圳的萬象城資金沉淀30億以上。項目培育期就得3年。招商團隊在稍微有點問題。那對于企業(yè)來說就是致命傷。要知道30億如果放上5-8年的只收租的話，那企業(yè)肯定會跨。2影響全局因為這種模式，所以他的回收期比較長，在回收期內(nèi)無法投入其他的項目開發(fā)，從而影響到全局。

總的來說這種模式是一種追求，是否能夠執(zhí)行害的看公司以及政策各個因素的具體情況。

2、出售：

優(yōu)勢：1一到一年半就能回收資金。資金壓力小，項目開展的速度比較快。比如說這邊我開發(fā)完畢，資金回籠了，我馬上就可以開展下一個項目。如果只租不售的話，項目速度肯定趕不上出售這種方式的項目速度。2風險小，出售的話，意味著將運營的風險轉(zhuǎn)嫁給了投資者。劣勢：1整體出售比較難(有能力全額購買的少之又少，即便有能力購買的投資者，也不會把大量的資金放在回收期如此漫長的項目上)2難是，如果找不到買家，回收期過長，會影響其他項目的開發(fā)。

3、租售結(jié)合。

優(yōu)勢：資金壓力比較小。

劣勢：產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，會對市場的培育，商圈的統(tǒng)一管理以及招商計劃的實施帶來一定的影響說明了他包含前兩者的優(yōu)勢和劣勢。怎樣把優(yōu)勢最大化，關(guān)鍵在于租售的比例多少合適。而租售的比例我認為只要和項目的現(xiàn)金流基本打平，保證現(xiàn)金流的平衡為最佳。

總結(jié)。

天行健,地勢坤。對大家的希望和祝福等。